臺灣士林地方法院 - 113年度重訴字第398號（給付居間報酬） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第398號原告仲量聯行股份有限公司法定代理人 Alexander Thomas BARNES 訴訟代理人謝文欽律師王師凱律師鄭育穎律師被告太和開發企業股份有限公司法定代理人袁小羊訴訟代理人劉立鳳律師複代理人劉樹志律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國114年10月1日言詞辯論終結，判決如下：主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事　實　及　理　由壹、程序部分：按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；上開法條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。原告之法定代理人原為李倩玲，於審理時變更為Alexander Thomas BARNES，並具狀聲明承受訴訟（見本院卷第176頁），核與民事訴訟法第175條第1項規定相符，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠被告就其所有坐落於臺北市○○區○○路○○段00○0000地號土地、門牌號碼臺北市○○區○○路000號10樓、10樓之1、364號及366 號建物、停車位22位暨建物基地之應有部分（下稱合稱系爭不動產），於民國112年6月26日與原告簽訂不動產專任委託銷售及出租契約（下稱系爭契約），專任委託原告銷售系爭不動產，委任期間自112年6月26日起至同年9月25日止（系爭契約第2條），雙方約定委任人即被告不得直接或間接自行或委任第三人銷售或出租系爭不動產（系爭契約第3條），以及委任人即被告若於委任期間屆滿後2個月內逕與原告曾經介紹之客戶資料內之客戶成交者，被告仍應給付原告服務報酬（系爭契約第6條第3項），以保障原告之權益。㈡原告於系爭契約委任期間，依契約本旨向被告提出系爭不動產之租售價建議、週遭辦公大樓市場行情分析、行銷策略計畫、本委託案定期銷售進度等事項之報告，更拜訪雙北地區各行產業潛在買家進行推介服務，拜訪多家潛在買受人，詢問渠等是否有購買意願，足證原告對本委託案盡心盡力、致力推介委託標的。又原告曾於112年7月6日以電話聯繫委託標的潛在買家即訴外人全科科技股份有限公司（下稱全科科技公司），經全科科技公司表示有意願進一步評估後，原告復於同日以電子郵件寄送系爭不動產介紹予全科科技公司，原告並於同年7月14日，於本案銷售專案之進度報告中，明確記載全科科技公司係有意願買受系爭不動產之潛在買家。㈢原告於系爭契約委任期間將屆時，曾詢問被告是否續約，被告即多所推延，詎料，被告竟於系爭契約屆滿後未達2個月之期間即112年11月9日，逕自與全科科技公司以4億2,300萬元之價金就系爭不動產成立買賣契約，並於同年11月30日完成不動產移轉登記，全科科技公司為上市公司，取得不動產應經過相當期間之評估並遵循嚴格之內控程序，是全科科技公司購買系爭不動產，與被告應早有接觸並協商，惟被告並未告知原告，直至將系爭不動產出售予全科科技公司後，原告始自公開資訊得知上開交易事實，依系爭契約第6條第3項之約定，被告仍應給付原告服務報酬。原告分別於112年12 月5日、113年2月6日函請被告依約給付成交價格1.5%計算之報酬，然均未獲被告善意回應，為此依系爭契約第6條第1項、第3項法律關係提起本訴等語。並聲明：⒈被告應給付原告 666萬2,250元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠兩造簽訂之系爭契約第6條第3項固約定：「於委任期間，受任人（即原告）已提供委任人（即被告）曾經介紹之客戶資料，而委託人於委任期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者，委任人應交付服務報酬」，然如原告所陳，全科科技公司就購買系爭不動產一事，與被告早有接觸並協商，因被告取得系爭不動產所有權登記後即空置已久，而全科科技公司恰巧設於同一廠辦建築360號9樓，雙方為上下層鄰居多年，故全科科技公司早在兩造間簽訂系爭契約前，即曾與被告洽詢購買事宜，僅因雙方就買賣價格並無交集而未能成約。㈡原告於系爭契約期間，未曾提出Line對話紀錄、成交行情、行銷策略及進度報告等資料予被告。尤其原告所提之進度報告，其中僅僅載明買方名單：編號1為中國人壽保險公司、編號2為金融業、編號3為全科科技公司，而說明欄均為「會評估」，其餘編號4以後之公司均為「沒有需求」，該資料是否為事後偽造即非無疑。且原告所提之資料，其內部之資訊遠不及被告前與全科科技公司接觸時所瞭解該公司購買意願之相關細節，故被告並非因原告交付之進度報告（被告否認原告曾交付），而知悉有潛在買家全科科技公司存在，亦並未利用原告提供之客戶資料，於委託銷售期間屆滿後與全科科技公司達成系爭不動產之買賣契約等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於民國112年6月26日簽訂系爭契約，專任委託原告銷售系爭不動產，委任期間自112年6月26日起至同年9 月25日止，雙方約定委任人即被告不得直接或間接自行或委任第三人銷售或出租系爭不動產，以及委任人即被告若於委任期間屆滿後2個月內逕與原告曾經介紹之客戶資料內之客戶成交者，被告仍應給付原告服務報酬，於系爭契約屆滿後未達2個月之期間即112年11月9日，原告與全科科技公司以4億2,300萬元之價金就系爭不動產成立買賣契約，並於同年11月30日完成不動產移轉登記等情，為被告所不爭執，原告此部分主張應堪信信為真實。惟就原告主張全科科技公司為其委任期間中介紹之客戶，被告與全科科技就系爭不動產之買賣，有違系爭契約之約定一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。㈡依系爭契約第3條約定：「服務內容：委任人（即被告）同意於上述委任期間專任委託受任人（即原告）進行標的物1之銷售、標的物2之出租及銷售，委任人不得直接或間接自行或委任第三人銷售或出租標的物1及標的物2」，約定被告委任原告處理系爭不動產之銷售事宜。原告主張於委任期間中，先後透過羅珮玉轉交112年7月14日進度報告、112年10月24日內湖科技園區成交行情、委託標的物行銷策略、112年10月25日進度報告予何怡俐，再由何怡俐轉交上開資料予被告法定代理人袁小羊等情。何怡俐雖於審理中證稱其未在被告公司任職，未將上開資料交付婆婆袁小羊等語（見本院卷第212、214頁筆錄）。惟據證人羅珮玉於審理中證稱：何怡俐還沒結婚他們就認識了，伊與何怡俐是朋友，因為伊從事不動產買賣的仲介顧問，所以何怡俐才找伊，袁小羊因為疫情關係不太見其他人，因為沒有打疫苗，所以都要透過何怡俐，伊介紹原告公司張協理與何怡俐認識，之後被告公司委託原告公司去協助賣內湖瑞光路10樓、11樓辦公樓的房子，原告公司給伊合約，針對合約何怡俐說她的婆婆有意見，由伊修改後再傳給何怡俐，何怡俐他們確定沒有問題後，伊才用LINE傳給原告公司張協理，傳過去後雙方有一些修改，修改幾次到沒有問題才簽名，中間修改都是透過伊，最後定案是由原告公司把契約書寄到被告公司所在地忠義街，由他們雙方書面往來簽的，因為要提供地址給原告公司寄給被告公司，原告公司簽完後再請快遞公司去收，之所以知道是因為要透過伊聯絡張協理與何怡俐，原告公司有把原證5、6這兩份進度報告交給伊，收到報告後有轉交給何怡俐，原證5轉給何怡俐後，何怡俐說沒有需求的比較多，伊有跟何怡俐說原告公司之後還會再去接觸其他公司，中間有三間公司有興趣，何怡俐希望繼續接觸，後續何怡俐有問說這三間有沒有反應，後續有沒有去接觸其他的公司，原證6是因為沒有什麼進度，請原告公司提出有無其他行銷方法，因為何怡俐說這樣進度沒有後續，就請原告公司再討論有無其他行銷方式，這是原告公司之後給伊，而第九頁以下（即本院卷第227-239頁)間的對話為伊與何怡俐關於兩造間就系爭契約的議約及履行的經過等語（見本院卷第205-211頁筆錄），可證被告法定代理人袁小羊透過何怡俐、羅珮玉與原告接洽，及於委任期間中傳遞委託銷售系爭不動產相關訊息資料。參以卷附證人羅珮玉與何怡俐間之對話內容簡訊（本院卷第227-239 頁），可認原告主張將相關銷售資料交予被告等情，應可採信。㈢依卷附112年7月14日內湖科技園區E-Park 10&11樓進度報告（本院卷第40-43頁），於買方名單欄中記載「全科科技公司：會評估」，表明全科科技公司評估購買系爭不動產，而屬潛在買家等情，並提出寄與全科科技公司職員蔡依珊之原證8電子郵件為證（本院卷第52頁）。惟據全科科技公司資深副總經理兼營運長沈國麟於審理中證稱：10月底就有一些討論，在10月底、11月初正式成立專案小組處理這件買賣，由伊負責這個工作，首先評估公司內部資源，與財務、行政協調這部分的工作，瞭解行情以判斷對方價格是否合理，與董事長、總經理報告後，從而獲得授權與對方進行協商，就伊所知公司是經由行政副總王敏慧的同學告知這個訊息，透過行政副總王敏慧的同學與對方協商，王副總的同學只是居中做訊息傳達，最後定案還是我們雙方見面定案等語（見本院卷第421-424頁筆錄）；另據證人全科科技公司職員蔡依珊於審理中證稱：112年7月當時的工作內容是總機、前台，負責接聽電話、一般行政事務及訪客接待，原證8電子郵件的電子信箱是伊的，因每天會接收到的信件及來電很多，無法鉅細靡遺的回覆，只能制式化的回覆，所以沒有印象有無收到這封信件，關於寄到全科科技公司相關資料部分，不一定是伊負責收受，是樓下管理員簽收後再分送給前台，拿到資料後不會拆開信件，只會依照來信機關分送給相關部門，如果是廣告就會直接丟掉，寄給伊的電子郵件，廣告信件不會點開，伊會直接刪掉，如果是商業信件，不是專門給伊的信件，伊就會略過等語（見本院卷第419-420頁筆錄）。從證人沈國麟、蔡依珊之證述內容，關於原告寄予證人蔡依珊之電子郵件，證人蔡依珊並未轉交全科科技公司管理階層人員評估，從上開電子郵件之內容記載內容：「您好，我是剛才致電給您的仲量聯行Sherry。我們受業主轉任委託代為處分內湖E Park大樓10樓及11樓的單位，物件資料請詳見附件。如果您有任何問題或想看現場，請不吝隨時與我聯絡」等語。表明代業主處理系爭不動產之訊息等語，惟未據蔡依珊轉交公司內部相關人員進行評估，此可從原告僅提出原證8 之電子郵件外，並無全科科技公司相關回覆訊息資料可知，顯見蔡依珊將原證8之電子郵件當作廣告信件處理，全科科技公司管理階層並無知悉原告代為處理系爭不動產之訊息，原告於112年7月14日內湖科技園區E-Park 10&11樓進度報告中買方名單欄中記載「全科科技公司：會評估」等語，顯與實情不符。㈣再據證人即全科科技公司總管理處副總經理王敏慧於審理中證稱：全科科技公司與被告公司是鄰居，全科科技公司因為發展需要，一直有在注意公司附近的辦公室處所，在112年普渡期間有機會與其他樓層公司的員工碰面交流，其他樓層公司的員工有跟他們說過，他們老闆有去跟被告公司出價，但被告公司還是不賣，伊是透過同學林嘉瑞告訴伊，袁小姐是林瑞嘉母親的世交，才得知要賣辦公室，會提到這個是因為有訊息得知樓上兩層樓要賣，但一直沒有管道瞭解，林嘉瑞跟伊說樓上這次是真的要賣了，伊知道之後就請林嘉瑞負責幫他們處理，但後來林嘉瑞也沒有給確知的內容，直到伊去林嘉瑞的珠寶店，在珠寶店碰到袁小姐，林嘉瑞介紹認識，林嘉瑞事後跟伊說袁小姐這次是真的要賣房子，林嘉瑞說可以安排去看房子，只記得是112年普渡以後的事，詳細時間可能是年底，林嘉瑞說可以帶他們去看房子了，當時有董事長、總經理、營運長、財務長等高階主管一起上樓去看，看屋時袁小姐不在，但有太和開發公司的人在，看完房子後林嘉瑞說屋主想要賣，好像是一坪90幾萬，林嘉瑞說如果真的有意願的話，願意跟屋主袁小姐協調降價賣，公司內部有召開會議討論是否真的要買，討論結果是決定給林嘉瑞一個價錢範圍，去跟屋主袁小姐談，因為還需要鑑價及召開董事會，董事會召開後確定要買，但只授權董事長一個價錢範圍，經過林嘉瑞協調，最後有談成等語（見本院卷第465-467 頁筆錄）；及證人林嘉瑞於審理中證稱：伊認識被告公司負責人袁小羊，認識超過15年了，他是母親的朋友，算是伊經營的珠寶店的客戶，王敏慧是臺大EMBA學姐，認識也超過15年了，之前也有去過被告公司內湖瑞光路的辦公室，才知道有這個物件，因為剛好有一次跟王敏慧吃飯聊天，公司營業想要擴大，想要買辦公室，伊就問王敏慧他們公司在什麼地方，然後發現剛好跟袁小姐辦公室在同一棟大樓，所以伊就跟王敏慧說如果有需要，伊可以介紹樓上屋主給她認識，就約袁小羊跟王敏慧在伊的公司碰面，碰面後袁小羊就跟王敏慧介紹物件，王敏慧覺得很適合，他們後續就繼續談，就這樣促成交易，協商過程袁小羊有先開價，王敏慧跟全科科技公司財務商量過，也回覆了一個價格，因為中間有差距，伊就盡量促成雙方，後來因為還是有點差距，伊為了要促成他們成交，因賣方不願意降價，所以就跟買方說可以減少仲介費用，來促成他們成交，也沒有跟賣方收仲介費用等語（見本院卷第517-518頁筆錄）。就系爭不動產之買賣，證人王敏慧、林嘉瑞證述係經由林嘉瑞介紹，王敏慧將訊息告知全科科技公司，經全科科技公司內部評估後決定等情，而與原告無涉。㈤按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。可知居間契約分為報告訂約機會之報告居間，及為訂約之媒介居間。前者是指居間人只負責向委託人報告訂約的機會，而後者則是指居間人不僅報告機會，更要協助促成契約的成立。雖依系爭契約第6條第3項約定：「於委任期間內，受任人已提供委任人曾經介紹之客戶資料，而委託人於委任期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者，委任人應支付服務報酬」。而依前述，原告雖寄發電子郵件與全科科技公司蔡依珊，表達受託代為處分系爭不動產之意旨，但蔡依珊未將此資訊轉陳公司內部經營階層，在未有全科科技公司評估回覆情形下，原告逕將全科科技公司列為有評估意願，將之記載於112年7月14日內湖科技園區E-Park 10&11樓進度報告，此部分記載已有不實。而被告經由林嘉瑞之介紹與全科科技公司接洽，亦非基於原告之進度報告記載而來。全科科技公司從無向原告表示是否評估購買系爭不動產之意願，顯非原告接洽之客戶，原告因未就真實訂約機會報告被告，既未履行其居間之義務，尚難認被告雖於系爭契約屆滿後2個月內與全科科技公司就系爭不動產成立買賣，有違系爭契約第6條第3項之約定。四、綜上所述，原告依系爭契約第6條第3項約定及居間法律關係，請求被告給付666萬2,250元及遲延利息，均無理由，應予駁回。由原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　29　　日民事第四庭法　官　辜　漢　忠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　29　　日書記官　林　蓓　娟

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