臺灣士林地方法院113年度重訴字第405號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 114 年 10 月 09 日
• 法官: 蘇怡文
• 當事人: 劉湘寧、魏忠義

臺灣士林地方法院民事判決
113年度重訴字第405號
原 告
即反訴被告 劉湘寧

被 告
即反訴原告 魏忠義
訴訟代理人 吳啟瑞律師
複 代理人 許富寓律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國114年9月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主　文
一、被告應給付原告新臺幣柒佰玖拾陸萬元，及自民國一一三年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰陸拾陸萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告以新臺幣柒佰玖拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
六、反訴被告應同意反訴原告向安新建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行、帳號00000000000000號、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶內之新臺幣參佰貳拾陸萬柒仟壹佰參拾柒元，暨自民國一一四年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
七、反訴原告其餘之訴駁回。
八、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之六十八，餘由反訴原告負擔。
九、反訴原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴，此觀民事訴訟法第259條規定自明。本件原告（
即反訴被告，下稱原告）請求被告（即反訴原告，下稱被告）返還原告購入門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號1樓
建物（下稱系爭房屋）之買賣價款，被告則抗辯原告因可歸責於己之事由，未能依限繳納買賣價金，是原告請求無理由，並於言詞辯論終結前提起反訴，請求原告給付違約金及損害賠償，核本件反訴之標的與本訴防禦方法間，在法律及事實上均關係密切，審判資料亦具共通性、牽連性，且尚非不得行同種之訴訟程序，亦無延滯訴訟、專屬他法院管轄等情，則被告依首揭規定，提起反訴，自應准許，先予敘明。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件被告原依兩造於民國113年8月31日簽立之協議書（下稱系爭協議書）反訴請求：「原告應給付被告新臺幣（下同）480萬元，及自民事反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息」（本院卷第100頁），迭經變更後，
最終依民法第260條、第231條規定、系爭協議書之約定，反訴請求：「原告應同意被告向安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）領取於台新國際商業銀行建北分行戶名『台新國際商業銀行受託信託財產專戶』（下稱系爭履約專戶）帳號00000000000000帳戶內之480萬元（其中211萬7,137元
為損害賠償，268萬2,863元為懲罰性違約金），及自114年7月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」（本院卷
第226、229、318-319頁）。經核追加民法第260條、第231
條規定部分，係本於被告解除兩造間之買賣契約後所生糾紛之同一基礎事實，變更請求金額部分，係為擴張、減縮聲明，揆諸前揭規定，於法均無不合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於113年5月4日簽立買賣契約書（下稱系爭
契約書），由被告出售系爭房屋予原告，約定總價金3,200
萬元，交屋日定為同年7月9日（下稱系爭買賣契約），原告並已給付841萬元至系爭履約專戶，且經安新公司將其中97
萬8,000元撥付作為支付被告仲介服務頭款，另將其中100萬元撥付予被告。詎料，被告之房屋仲介明知原告尚有其餘房屋貸款，卻未告知原告貸款成數有疑慮，並於113年8月31日簽下對原告顯不公平之系爭協議書，嗣中央銀行實施限貸令，致原告之貸款申請無法審核通過，原告因而未能依約給付後續買賣價金，被告則於113年9月10日以存證信函解除系爭買賣契約，並依系爭協議書之約定向原告請求480萬元之高
額違約金。系爭買賣契約既經解除，則被告自應返還包括197萬8,000元之不當得利（計算式：賣方仲介服務頭款97萬8,000元+100萬元=197萬8,000元）在內、合計841萬元之原告
全部購屋價款等語。為此，爰依民法解除契約回復原狀、不當得利之法律關係提起本訴，請求並聲明：㈠被告應給付原告841萬元，及自113年9月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：被告因需錢孔急，為免系爭房屋遭法拍，遂賤價出售予原告。於交易過程中，房仲已告知原告貸款成數最高為8成、未必能順利貸款到此成數，但原告一再宣稱能找到
貸款銀行且貸款成數必至8成，則原告事後主張不知貸款成
數云云，洵屬無稽。又原告有多次購買不動產之經驗，且系爭契約書與系爭協議書間有長達數月之審閱時間，故原告就被告得因原告未如期繳款而解除系爭買賣契約，並向原告請求懲罰性違約金等事，均知之甚詳，且被告已寄發存證信函予原告以解除系爭買賣契約，是原告請求無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告
免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠兩造於113年5月4日就系爭房屋之買賣簽訂系爭契約書後，曾
於113年7月8日簽立協議書(下稱7月協議書)作為系爭契約書之附件，但原告屆期並未完成貸款程序，兩造復於113年8月31日另行簽訂系爭協議書作為系爭契約書之附件，約定原告應於113年9月9日之前，依系爭協議書第1條約定所載方式履行，否則不待催告，被告得解除契約，但原告仍未能依約履行，被告乃於113年9月10日寄發存證信函予原告解除買賣契約，並經原告於當日收受，故系爭買賣契約已經解除；又依安新公司專戶資金控管表（下稱專戶資金控管表）所載，原告合計匯款841萬元至系爭履約專戶，其中97萬8,000元業經撥付用以支付被告之仲介服務頭款，另有100萬元亦經撥付
予被告等情，為兩造所不爭執（本院卷第85-86、193、319
頁），並有系爭契約書及附件、7月協議書、系爭協議書、
存證信函、專戶資金控管表在卷可稽（本院卷第94、108、114-116、156、170-181頁），是此部分事實，首堪認定。
㈡按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：⑴由他方所受領之給付物，應返還之。⑵受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。系爭買
賣契約業經被告合法解除，業如前述，揆諸上開規定，兩造即互負回復原狀之義務。又原告雖已給付合計841萬元至系
爭履約專戶，惟其中僅有796萬元為安新公司代被告所收受
之買賣價金，效力應及於被告，其餘標註為「買方仲介服務費收款」之35萬元（29萬元+6萬元=35萬元）、「預收規費
收款」之9萬400元、「買方履保手續費收款」之9,600元（
本院卷第156頁），或係原告擬支付予其仲介之款項，或係
相關行政規費，均非被告自原告受領之金錢，自不在回復原狀之列。從而，原告於被告解除系爭買賣契約後，依民法第259條規定請求被告返還已給付之買賣價金796萬元，及自解除契約之翌日即113年9月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬可採，逾此部分之請求，則無理由，不應准許。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。原告固另選擇合併主張依民法第179條規定請求被告返還前開業經撥付之197萬8,000元，惟就非屬買賣價金部分，被告並非受領對象而未受有利益，則原告依民法第179條規定請求返還，亦非有據；至於其餘屬於買賣價
金部分，本院業已准許原告請求，而無再予審酌之必要，附此敘明。
四、綜上，原告依民法第259條規定請求被告給付796萬元，及自113年9月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，非有理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失去依據，應一併駁回之。
貳、反訴部分：
一、被告主張：
㈠原告向被告購買系爭房屋，惟因原告無法及時辦理貸款，兩造遂於113年7月8日簽立7月協議書，約定原告應於113年8月31日前向銀行申貸2,560萬元並確定貸款且對保完成，或已
核貸而貸款金額少於尾款，原告應於同日前將核貸金額少於尾款之差額補足匯入系爭履約專戶且對保完成，若原告未完成，被告得解除系爭買賣契約，並向原告請求本合約總價之15%即480萬元之懲罰性違約金。嗣原告屆期仍未完成貸款程序，雙方再於113年8月31日簽立系爭協議書，約定原告應於113年9月9日前向銀行申貸2,560萬元並確定貸款且對保完成，或已核貸而貸款金額少於尾款，原告應於同日前將核貸金額少於尾款之差額補足匯入系爭履約專戶且對保完成，或於未能未核貸時於同日前將2,560萬元全數匯款至系爭履約專
戶，如原告未完成匯款，被告得不經催告逕行解除系爭買賣契約，並沒收本合約總價之15%即480萬元作為懲罰性賠償金。詎料，原告至113年9月9日仍未完成上開約定事項，被告
遂於113年9月10日寄發存證信函予被告解除系爭買賣契約，並請求違約金。是以，原告未能依限完成核貸並給付2,560
萬元至系爭履約專戶，此核屬可歸責原告之給付遲延，被告得依系爭協議書、民法第260條規定解除系爭買賣契約，並
向原告請求損害賠償。
㈡被告因原告之給付遲延受有以下損害，而得請求損害賠償：1.履行利益損失150萬元：被告為避免系爭房屋遭法拍而以2,950萬元之價格賤賣予他人，受有履行利益250萬元之損害（
計算式：3,200萬元-2,950萬元=250萬元），惟兩造已於7月協議書中協議由原告匯付動用款出款100萬元予被告，是被
告受有之履行利益損害僅餘150萬元（計算式：250萬元-100萬元=150萬元）。
2.租金所失利益15萬元：系爭房屋原約定租期至113年8月20日止，並已洽談續約，但因兩造依系爭契約書第1條第5項約定，原定於113年7月9日點交系爭房屋，故被告提早於113年6
月30日與訴外人范益豪終止租賃契約(下稱系爭租約)。詎料，本件因可歸責於原告之事由，被告遲至113年9月底方將系爭房屋另出賣及點交予訴外人張景棠，是被告受有113年7月至9月共計3個月之系爭租約租金所失利益15萬元。
3.被告增加之銀行貸款利息12萬3,537元：本件因可歸責於原
告之給付遲延，致被告遲至113年9月26日始償還系爭房屋之剩餘貸款，期間被告因此增加支出貸款利息12萬3,537元(計算式：借款金額1,878萬7,926元×貸款利率3%×113年7月9日
至同年9月26日止之80日÷365日=12萬3,537元)，核屬被告額外支出之損害，依系爭契約書第3條第3項第3款約定:「買賣標的物有貸款之利息及本金由原貸方負擔至買方代清償日止，其代償金額視為尾款之部分給付，與尾款之差額原抵押權塗銷登記辦妥且買方銀行撥付貸款餘額入專戶時付清，並辦理點交手續」，此增加之利息支出自應由原告賠付。
4.賣方仲介費餘款30萬2,000元：依照安新公司回函可知，賣
方仲介服務費頭款97萬8,000元業已撥付，而本件賣方仲介
費總價為128萬元，故被告尚應負擔賣方仲介服務費30萬2,000元(計算式：128萬-97萬8,000=30萬2,000元)，屬於可歸
責於原告之原因致被告所受有之損害，應由原告賠付。
5.被告應負擔之賣方履保費用9,600元與代書費3萬2,000元：
被告於解除系爭買賣契約後，仍須負擔履保費用9,600元與
代書費用3萬2,000元，合計共4萬1,600元，自屬可歸責於原告之原因致生損害，得依民法第260條、第231條第1項規定
向原告請求損害賠償。
㈢被告依系爭協議書得請求懲罰性違約金：原告因可歸責於己之事由遲延給付價款，依系爭協議書之約定，被告自得向原告請求懲罰性違約金268萬2,863元。
㈣為此，爰依民法第260條、第231條第1項規定請求原告給付21
1萬7,137元之損害賠償（計算式：履行利益損失150萬元+租金所失利益15萬元+被告增加之銀行貸款利息12萬3,537元+
賣方仲介費餘款30萬2,000元+被告應負擔之賣方履保費用9,600元+被告應負擔之代書費3萬2,000元=211萬7,137元）；
另依系爭協議書請求原告給付268萬2,863元之懲罰性違約金予被告等語。並聲明：㈠原告應同意被告向安新公司領取系爭履約專戶內之480萬元（計算式：211萬7,137元+268萬2,863元=480萬元），及自114年7月5日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告則以：原告於113年8月31日簽下對原告顯不公平之系爭協議書，依民法第247之1條規定，系爭協議書應屬無效，是被告自不得向原告請求480萬元等語置辯。並聲明：㈠被告之
訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231條第1項定有明文。又民法第260條規定，解除權
之行使不妨碍損害賠償之請求，係採契約解除與替補賠償之兩立主義。是契約之解除，無論由於債務不履行之給付不能，抑或給付遲延，均得併行請求債務不履行之損害賠償（替補賠償），該債務不履行所生之舊賠償請求權，只須其所受之損害與債務不履行間有相當因果關係者即足當之，不因契約之解除而失其存在。出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，低於原買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害（最高法院95年台上字第1831號判決意旨參照），上揭原理緣於解除契約，契約之雙方本有回復原狀之義務，倘於解除契約前已發生之損害，於契約解除後，應一併賠償，始能符合回復原狀之旨趣。本件原告依系爭協議書之約定（本院卷第108頁），本應於113年9月9日前完成2,560萬元之核貸及對保程序，若核貸金額不足，亦
應將差額補足，倘未能順利核貸，則應將2,560萬元全數匯
入系爭履約專戶，惟原告未能履行上開條件，被告於113年9月10日因可歸責於原告之事由而解除系爭買賣契約，自得請求原告賠償因遲延所生之損害。經查：
1.被告主張因原告給付遲延，致其受有租金損失15萬元、增加之銀行貸款利息支出12萬3,537元、支出賣方履保費用9,600元與代書費3萬2,000元等損失，為原告所不爭執（本院卷第320頁），復有安新公司專戶資金及利息結算明細表、房屋
租賃契約書、原告與范益豪之對話譯文及錄音光碟、元大商業銀行帳戶攤還金額明細表、不動產移轉登記費用報價單等存卷可參（本院卷第184、232-244頁），則被告請求原告賠償此部分款項總和31萬5,137元，即屬有據。
2.被告因買賣系爭房屋而應支付128萬元仲介費，此有服務費
確認單在卷可憑（本院卷第186頁），而一般居間仲介均按
買賣價金之一定比例收取居間報酬，則本件因原告未依約履行致被告支出之仲介費，自屬被告之損失，故本件被告僅請求原告給付其中30萬2,000元之仲介費，為有理由。
3.被告於113年5月4日原係以3,200萬元之價格出售系爭房屋予原告，嗣於113年9月10日解除系爭買賣契約後，旋於113年9月12日以2,950萬元之價格將系爭房屋出售予第三人，而有250萬元之價差（計算式：3,200萬元-2,950萬元=250萬元）
，固有系爭契約書、113年9月12日之買賣契約書等在卷可證（本院卷第160-181頁），惟此屬於解除契約後發生之損害
，而被告並未提出具體事證以資證明解除契約前系爭房屋之時價已低於原買賣價金，進而證明上開價差係解除契約前已發生之損害，揆諸上揭說明，此250萬元自不在民法第231條所定得請求賠償之列，是被告請求原告給付其中之150萬元
，並無理由，不應准許。
㈡次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之賠償責任，均不受影響。又按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，此為民法第252
條所明定。當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。尤以當事人約定懲罰性違約金者，於債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害已有相當之填補，自應加以斟酌（最高法院111年度台上字
第2443號民事判決意旨參照）。本院查：
1.系爭買賣契約既經被告解除，依系爭協議書第1條約定，被
告自得沒收系爭買賣契約總價之15%即480萬元作為懲罰性違約金，惟依民法第252條規定，法院得予以酌減。
2.原告雖辯稱：系爭協議書關於違約金之約定，對於原告顯然不公，應屬無效云云。然原告並未具體陳明有何不公情節，且兩造原係約定於113年7月9日前交屋，後因原告未能順利
申辦貸款，被告先於113年7月8日展延給付尾款之日期至113年8月31日，並為480萬元懲罰性違約金之約定，又於113年8月31日再度展延原告給付尾款日期至113年9月9日，並繼續
援用前開懲罰性違約金之約定，此有系爭契約書、7月協議
書、系爭協議書附卷可佐（本院卷第106-108、170頁），足見被告因體諒原告籌措資金不易，一再展延給付尾款之日期，最終給予原告合計2個月之寬限期，且原告已有充分時間
考慮是否簽立系爭協議書，顯非倉促為之，惟原告屆期仍未能履約，自難謂系爭協議書有何顯失公平之處。從而，原告爭執系爭協議書之約定無效云云，要屬無據，無可憑採。
3.本院審酌被告於113年9月10日解除系爭買賣契約時，系爭不房屋尚未移轉登記並交付予原告，而由被告保有所有權並持有中，且被告旋於113年9月12日以2,950萬元之價格出售予
第三人；惟考量被告為處理系爭契約簽訂及解除事宜而支出無益勞力、時間、費用等其他損失，暨兩造於簽約前本應自行審慎評估履約能力等各情，認兩造約定違約金480萬元誠
屬過高，爰酌減為265萬元為適當，故被告請求原告給付懲
罰性違約金265萬元，為有理由，應予准許，超過此部分之
請求則無理由。
㈢基上，原告應同意被告向安新公司領取系爭履約專戶內之326
萬7,137元（計算式：31萬5,137元+30萬2,000元+265萬元=326萬7,137元），並給付被告自114年7月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、綜上所述，被告依民法第260條、第231條規定、系爭協議書之約定，訴請原告同意被告向安新公司領取系爭履約專戶內之326萬7,137元，暨自114年7月5日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至被告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。又上開准許部分，因係命原告為一定意思表示之判決，自屬不適執行者，不得為假執行之宣告，則被告假執行之聲請，亦應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
肆、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，被告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依法判決如主文。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　9　　 日民事第二庭　法　官　蘇怡文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　9 　　日書記官　黃靖芸