臺灣士林地方法院民事判決

原告

阮氏燕

訴訟代理人

曾海光律師

被告

高薇薇

訴訟代理人

高之丞

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國115年5月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國113年7月27日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號4樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自113年8月5日起，每月租金新臺幣（下同）32,000元。然被告至114年6月止，已積欠原告113年10月、114年3月、5月及6月之租金，上開積欠之租金（扣除押金1個月租金）已超過系爭租約所訂2個月之租金額。原告於114年6月9日以律師函定期催告給付租金，然被告仍未給付。另原告之夫因中風致重度殘障而須以輪椅代步，無法再回住於位臺北市○○區○○○路0段00巷0○0號5樓之無電梯五樓自有公寓，必須收回設有電梯之系爭房屋以供自住之用。故以本起訴狀為終止系爭租約之意思表示。系爭租約終止後，被告占有系爭房屋係屬無權占有，原告自得依民法第767條之規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請求被告給付系爭租約終止前所積欠租金128,000元。又被告於租賃期間，未依約先通知原告而自行修繕系爭房屋，即自行由租金中扣除修繕費用及公共設施電費，共26,425元（公共設施電費3,375元、燈泡更換750元、燈具及燈管7,700元、鋁門窗4,500元、窗簾7,100元、冷氣維修3,000元），短少給付租金，應依民法第437條、第179條規定返還原告。以上積欠及短少租金共計154,425元。爰依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款及第5款、民法第767條、系爭租約、民法第437條、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至將第一項房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告32,000元。㈢被告應給原告154,425元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保請准許假執行。

二、被告則以：被告確實自114年6月以後，即未繳納租金，以及原告以本件起訴狀為終止系爭租約之意思表示無意見，但被告係因原告頻繁至被告之母所經營之店面停留、干擾營業與生活安寧，致使被告無法持續工作，而造成經濟困難，並非故意拖欠租金。依系爭租約第9條，系爭房屋之修繕應由原告負擔。故被告於租賃期間，於113年11月6日（2顆）及12月8日（1顆）2次自行更換燈泡，支出費用750元，及自行修繕系爭房屋之燈具及燈管（7,700元）、鋁門窗（4,500元）、窗簾（7,100元）、冷氣維修（3,000元），自應由原告負擔而被告得自行由租金中扣除。此外，被告另於租賃期間自行更換損壞之燈泡12顆，每顆250元，共3,000元。又被告於114年6月13日通知原告系爭房屋之馬桶損壞，原告置之不理，拒絕修繕，被告乃自行修繕。上開更換燈泡及修繕馬桶之費用，原告應依民法第179條規定返還被告，並以之抵銷原告之請求。另系爭租約並沒有提及公共設施電費的負擔，而該筆費用於被告沒有承租的情形下，原告仍須繳納，且管理費沒有包含公共設施電費，故113年7月起至115年1月止之公共設施電費（6,451元）應由原告負擔。又原告未保持系爭房屋合於約定之使用收益狀態，系爭房屋之火災警報器於114年8月6日、10月5日及115年1月14日誤響，致被告及家人多次至樓下避難，無法使用系爭房屋，應扣除3日租金3,200元（計算式：32,000÷30× 3＝3,200）。再者，原告阻礙被告申請租金補助每月4,000元，已違反「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，應依民法第184條第2項規定賠償被告所受利益之損害84,000元（計算式：自113年7月至115年3月共21個月。4,000×21＝84,000）。另被告於簽立系爭租約時有支付一個月押金，應予抵扣等語，以資抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠、原告請求被告自系爭房屋搬遷，及請求給付不當得利部分：

1.按租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：…二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、第2項第2款分別有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。

2.原告主張兩造簽立系爭租約，每月租金32,000元，被告至114年6月止，已積欠原告113年10月、114年3月、5月及6月之租金，上開積欠之租金（扣除押金1個月租金）已超過系爭租約所訂2個月之租金額，原告於114年6月9日以律師函定期催告給付租金，並以起訴狀為終止系爭租約之意思表示等語，業據提出系爭租約、存證信函、原告於國泰世華銀行申設帳戶存簿交易明細等件為佐（見本院卷第23頁至37頁、第55頁至71頁）。被告不爭執積欠租金，及原告已催告並終止系爭租約之事實。經查，依原告提出之事證，及起訴狀於114年7月25日送達被告，有送達回證為佐（見本院卷第81頁），應認系爭租約於送達被告後30日即114年8月24日合法終止，而被告迄今仍繼續在系爭房屋居住，即屬無權占用，則原告依民法第767條第1項前段規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由。

3.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查，被告於系爭租約終止後，無權占有系爭房屋迄今，其無法律上之原因，而受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，自應返還其利益。兩造間就系爭房屋之租金約定為每月32,000元，則原告請求被告自114年8月25日起至將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告32,000元，為有理由。

㈡、原告請求給付租金部分：

1.經查，被告依系爭租約有按月給付租金32,000元之義務，而被告既於系爭租約存續期間，就113年10月、114年3月、5月及6月之租金尚未給付予原告，共計128,000元，則扣除被告已繳交予原告之1個月租金數額押金後，原告請求被告給付租金96,000元，為有理由。

2.原告主張被告曾自行由租金中扣除修繕費用及公共設施電費（公共設施電費3,375元、燈泡更換750元、燈具及燈管7,700元、鋁門窗4,500元、窗簾7,100元、冷氣維修3,000元），造成租金短少共26,425元，應依民法第437條、第179條規定返還原告等語。被告則以前開情詞置辯。茲說明如下：

⑴公共設施電費3,375元部分：按承租人與出租人間就出租人依公寓大廈管理條例第10條規定所應負擔之共用部分、約定共用部分費用，究竟應由承租人或出租人負擔，原則上應依兩造間租約之約定，如未約定，則依租賃住宅市場發展及管理條例或民法債篇租賃相關規定來決定之。經查，依系爭租約第6條第3款約定，電費應由承租人（即被告）負擔（見本院卷第27頁）。可認兩造間已有系爭房屋「電費」由被告負擔之約定，而被告向原告承租系爭房屋，範圍為系爭房屋全部，亦即包括專有部分及共有部分之公設，如大廳、電梯、梯廳、走道等，而公共電費即屬公共設施之電費，當屬系爭租約所約定之「電費」內。是以，公共設施電費依系爭租約即應由被告負擔，被告稱系爭租約並沒有提及公共設施電費的負擔，該筆費用無論系爭房屋有沒有出租，原告均須繳納，故應由原告負擔等語，自非可採。而被告於繳納租金時自行扣除公共設施電費，共3,375元（113年9月1158元、12月8日803元、114年1月28日700元、4月13日714元），而短少給付租金乙節，有原告提出台灣電力公司繳費通知單（見本院卷第41頁至47頁）及前揭原告存簿交易明細可佐，堪信為真實。則原告請求被告給付此部分租金，為有理由。

⑵系爭房屋修繕費用23,050元部分：依系爭租約第9條第1項「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之亊由者，不在此限。」、第2項「前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定相當期限内修繕時，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。」（見本院卷第29頁），可認系爭房屋之修繕原則上應由原告負責，並負擔費用。又按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力可言；且私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高法院98年度台上字第1859號判決意旨參照）。如他造否認該提出之私文書繕本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不認該繕本或影本有何形式之證據力（最高法院93年度台上字第1210號判決意旨參照）。再按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同。民事訴訟法第196條定有明文。被告抗辯其於租賃期間，於113年11月6日及12月8日2次自行更換燈泡，支出費用750元，另修繕系爭房屋之燈具及燈管7,700元、鋁門窗4,500元、窗簾7,100元、冷氣維修3,000元，上開支出費用合計23,050元，自應由原告負擔而其得自行由租金中扣除，並提出收據為佐（見本院卷第224頁、第312頁）。經查，被告所稱租賃期間更換燈泡而支出750元部分，雖據提出對話及照片為佐（見本院卷第288頁、第314頁至316頁），然依對話所附照片，僅有天花板及燈泡照片（燈泡上以簽字筆簽寫「113.9.8」、「113.12.7」日期），並無從憑認其每個燈泡之修繕費用為250元，且原告已於對話中回覆稱不承認其自行更換之舉，其後被告未再提出購買或修繕憑證以佐其實，難認此部分抗辯有理由。又上開被告提出之修繕收據係屬私文書，原告既已否認其內容之真正，應由被告提出私文書之原本供調查。然經本院於115年3月24日言詞辯論期日命被告於下次庭期（115年5月26日）提出上開收據原本到院，並諭知下次庭期辯論終結（見本院卷第249頁、第250頁），然被告並未於115年5月26日庭期攜帶相關收據原本到院供調查證據，自不能認被告已盡其舉證責任。被告固稱其以為5月26日庭期係討論調解事宜，故沒有帶相關單據。然本院於115年3月24日言詞辯論期日並未諭知115年5月26日言詞辯論期日係進行調解事宜之討論，被告以上開事由為其未提出證物原本之理由，難謂係正當理由，且被告既已知悉本院已逾知115年5月26日庭期將言詞辯論終結，仍未於該次言詞辯論前提出，卻要求再改期調查，顯有礙訴訟之終結。且考量被告上開證據所要調查之待證事實，為其因修繕系爭房屋而短少給付租金之事實，其金額共22,300元，並非鉅額，而原告請求被告遷讓返還系爭房屋為有理由，業如前述，如再展延言詞辯論期日使被告提出證據原本，依法院已排定之其他案件庭期，至少在一個月以後始能再安排本件開庭時間以調查被告上開證據，則將使本件言詞辯論終結時程往後，而影響原告取回系爭房屋之使用利益，經權衡上開諸情後，就上開被告之證據不予調查，難認對被告顯失公平。故被告既未依訴訟進度如期提出證據，其因此不能證明其租賃期間應繳交之租金可以扣除修繕系爭房屋之燈具及燈管7,700元、鋁門窗4,500元、窗簾7,100元、冷氣維修3,000元為真，此一不利益應由被告承擔。因此，被告此部分抗辯為無理由。

⑶綜上，原告請求被告給付短少之租金，包括公共設施電費3,375元及系爭房屋修繕費用23,050元，共26,425元，為有理由。

㈢、被告抵銷抗辯部分：

1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。前項特約，不得對抗善意第三人。民法第334條定有明文。

2.關於馬桶修繕費用之抵銷抗辯，應不許被告提出。被告於115年2月5日及同年3月3日提出答辯狀均僅抗辯已自行扣抵租金之修繕費用（即前述23,050元部分）。但對於馬桶修繕費用，並未提出抵銷抗辯（見本院卷第181頁至189頁、第209頁至223頁）。本院於115年2月11日及115年3月24日二次言詞辯論期日，被告亦未提出馬桶修繕費用之抵銷抗辯，經本院於115年3月24日言詞辯論期日諭知將於115年5月26日庭期將言詞辯論終結，被告始於同年5月19日提出言詞辯論意旨狀（見本院卷第270頁起），抗辯稱其曾於114年6月13日以通訊軟體通知原告馬桶損壞之事，要求原告負修繕責任，然並未明確為抵銷抗辯之意，及說明抵銷金額，更未提出證據以佐其實。被告雖於115年5月26日言詞辯論期日為抵銷抗辯之主張（見本院卷第295頁），然其已知悉該日庭期將言詞辯論終結，仍未提出證明佐證其實，應認被告逾時提出攻擊防禦方法，意圖延滯訴訟，有礙訴訟之終結，自不能允許其再展延言詞辯論期日以提出（被告此部分應另行請求）。

3.燈泡費用：被告抗辯其於租賃期間自行更換損壞之燈泡12顆，每顆250元，共3,000元。被告之修繕行為，致原告受有免於支出修繕燈泡費用之利益，應返還不當得利等語。查，系爭房屋之修繕原則上固應由原告負擔，業如前述，然被告所稱租賃期間更換燈泡12顆而支出共3,000元乙節，未據提出證據佐證其實，此部分抗辯難認有理由。

4.警報器誤響之損害：被告主張原告未保持系爭房屋合於約定之使用收益狀態，系爭房屋之火災警報器於114年8月6日、10月5日及115年1月14日誤響，致被告及家人多次至樓下避難，無法使用系爭房屋，應扣除3日租金3,200元（計算式：32,000÷30× 3＝3,200）等語。按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。出租人於租賃關係存續中，因可歸責於己之事由，未保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，固應負債務不履行責任，然若係不可歸責於出租人之事由，即無令出租人負債務不履行責任之餘地。查，被告自陳於114年8月6日、10月5日及115年1月14日誤響之火災警報器係裝設於系爭房屋門外。可認火災警報器係系爭房屋所在社區之公共設施，其管理維護係由社區管理委員會為之，火災警報器誤響之事即難認係屬可歸責於原告之事由，則被告因火災警報器誤響而至樓下避難縱信屬實，亦無從令原告負民法第423條債務不履行責任，被告認原告應賠償其租金3,200元，自非可採。

5.租金補貼之不法侵害：

⑴按違反保護他人之法律者，推定其有過失。民法第184條第2項有明文規定。另按租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項定有明文。再按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。消費者保護法第17條第1項亦定有明文。內政部依上開法律規定之授權所發布「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，是為了解決租屋市場中房東（通常居於經濟強勢、資訊壟斷地位）與房客（居於弱勢）之間不對等的契約關係，以防止強勢企業經營者（房東）利用定型化契約剝奪弱勢房客受法律保障之權益，避免房客財產法益受損。是以如果房東違反「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」致房客受有損害，應認屬違反保護他人之法律。

⑵被告抗辯原告阻礙被告申請租金補助每月4,000元，已違反「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，應依民法第184條第2項規定賠償被告所受之損害84,000元等語。查，觀之兩造簽立之系爭租約（見本院卷第23頁至37），並無「承租人不得申請租金補貼。」之約定條款。又原告固於113年9月4日以LINE傳送「我想跟你說為什麼我想直接拿現金，因為我已牽（應為遷之誤寫）戶籍進去了辦自用，如果用匯款政府會查到就取消資格，還會罰款繳稅，我也不希望你拿契約去申請租金補助之類」等語，有對話紀錄在卷為佐（見本院卷第224頁），可知原告確實曾要求被告以現金給付租金，以及不申請租金補貼。然依原告於國泰世華銀行申設帳戶存簿交易明細（見本院卷第61頁至71頁），被告歷來均係以匯款方式給付租金，並未改以現金給付。另依原告於113年9月24日向新北市政府稅捐徵處申請系爭房屋使用情形變更，由自用改為非自住住家用，並於同年10月7日獲准變更乙節，有新北市政府稅捐徵處函在卷可佐（見本院卷第262頁）。可見原告於113年9月4日向被告所提出之要求，並未為被告接受，被告並無受原告上開要求拘束之意思。既如此，則原告嗣後申請變更房屋稅率乙事並未再通知被告，亦不能認係「受侵害狀態之繼續」。是以不能僅以原告於113年9月4日之對話，即認原告已構成違反「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定。況且，依內政部「三百億元中央擴大租金補貼專案計畫作業規定」第4條第1項第2款規定，可知租金補貼之申請資格係以申請人之家庭成員均無自有房屋。然被告有位於桃園市龜山區之房屋等情，此有原告提出上開房屋之謄本在卷可稽，則縱令原告要求被告不要申請租金補貼，被告亦不符合申請租金補貼之資格，自難認被告受有不能申請租金補貼之損害。

6.綜上，被告之抵銷抗辯均無理由。

㈣、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦定有明文。依系爭租約第4條約定，租金應於每月5日給付，被告自應給付日翌日起應負遲延責任。本件原告請求被告給付租金經准許部分（積欠租金96,000元、短少給付租金26,425元，共122,425元），併請求自起訴狀繕本送達翌日即於114年7月26日起（見本院卷第81頁），至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

四、從而，原告依系爭租約、民法第767條及第179條規定，請求㈠被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自114年8月25日起至將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告32,000元。㈢被告應給付原告122,425元及自114年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。

五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第第79條。