臺灣士林地方法院 - 八十五年度重訴字第三五八號（遷讓房地等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決　八十五年度重訴字第三五八號原　　　告　台灣銀行法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　林敏雄複代理人　黃柏夫律師戊○○　　　　　住台北市○○路○段一三六號十五樓黃慧萍律師黃帥升律師蕭愛貞律師被　　　告　PETER WONG　　　　住台北市陽明山山仔后愛富二街二巷二號 ELIZABETH LAMB　　住台北市○○○○○路二十巷十五及十七號泰靖貿易有限公司　設台北市陽明山山仔后愛富一街三號兼右一人法定代理人　丙○○○ 共　　　同訴訟代理人　劉灼熙律師右當事人間請求遷讓房地等事件，本院判決如左：主文被告PETER WONG承租原告管理之坐落台北市○○區○○段二小段０三九四地號如附圖一Ａ、Ｂ所示土地面積共三百六十七點一九平方公尺，及其上門牌號碼為台北市陽明山愛富二街厚生巷二號、編號為Ｆ二００之房屋之租金，自民國八十五年十二月一日起至八十六年六月三十日止，調整為按每月新台幣貳萬肆仟伍佰參拾柒元，另自民國八十六年七月一日起調整為按每月新台幣叁萬陸仟叁佰拾捌元計算。被告PETER WONG應給付原告自民國八十五年十二月一日起至民國八十九年八月三十一日止之租金差額共新台幣肆拾捌萬伍仟參佰肆拾參元，及自民國八十九年九月一日起按月給付原告租金新台幣參萬陸仟參佰拾捌元。被告ELIZABETH LAMB應自民國八十九年九月一日起按月給付原告租金新台幣貳萬陸仟陸佰元。被告泰靖貿易有限公司 (TAISEI CORPORATION INC.)承租原告管理之坐落台北市○○ 區○○段二小段○三九七地號如附圖三Ｃ、Ｄ、Ｅ所示土地面積共三百四十九點零七平方公尺，及其上門牌號碼為台北市陽明山愛富一街三號、編號為Ｆ一０四之房屋之租金，自民國八十六年七月一日起調整為按每月新台幣叁萬肆仟陸佰拾玖元計算。被告泰靖貿易有限公司 (TAISEI CORPORATION INC.)應給付原告自民國八十五年十二月一日起至民國八十九年八月三十一日止之租金差額共新台幣肆拾壹萬肆仟玖佰貳拾貳元，及自民國八十九年九月一日起按月給付原告租金新台幣參萬肆仟陸佰拾玖元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告PETER WONG、泰靖貿易有限公司各負擔千分之一、由被告ELIZABETH LAMB負擔萬分之一；餘由原告負擔。本判決第二項，於原告以新台幣拾陸萬貳仟元為被告PETER WONG供擔保後，得為假執行；但被告PETER WONG如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾捌萬伍仟參佰肆拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第五項，於原告以新台幣拾參萬捌仟元為被告泰靖貿易有限公司供擔保後，得為假執行；但被告泰靖貿易有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾壹萬肆仟玖佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、先位部分：㈠被告PETER WONG應將坐落臺北市○○區○○段二小段○三九四地號建地上，門牌號碼為臺北市陽明山愛富二街厚生巷二號、編號為Ｆ二００之房屋（下稱「系爭Ｆ二００房屋」）騰空遷出，將前開房屋及其所在如附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ所示面積共一一七二‧九六平方公尺之基地（下稱「系爭附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ土地」）一併返還予原告，並應給付原告如附表十九及附表二十三之一所示之金額。㈡被告ELIZABETH LAMB應將坐落臺北市○○區○○段三小段○五六九地號雜地上及同地段○五七○地號建地上，門牌號碼為臺北市○○○○○路二十巷十五號及十七號、編號為Ｈ二九、Ｈ三０之房屋（下稱「系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋」）均騰空遷出，將前開房屋及其所在如附圖二Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ所示面積共一九三四‧七九平方公尺之基地（下稱「系爭附圖二Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ土地」）一併返還予原告，並應給付原告如附表二十及附表二十五之一所示之金額。㈢被告泰靖貿易有限公司 (TAISEI CORPORATION INC.)及丙○○○應連帶將坐落臺北市○○區○○段二小段○三九七地號之建地上，門牌號碼為臺北市陽明山愛富一街三號、編號為Ｆ一０四之房屋（下稱「系爭Ｆ一０四房屋」）騰空遷出，將前開房屋及其所在如附圖三Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示面積共一三七七‧一三平方公尺之基地（下稱「系爭附圖三Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ土地」）一併返還予原告，並應連帶給付原告如附表二十一之一及附表二十七之一所示之金額。㈣前三項聲明如獲有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。二、備位部分：㈠請求調整被告PETER WONG向原告承租系爭Ｆ二００房屋及系爭附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ土地之租金如附表二十二。被告PETER WONG並應給付原告如附表二十三所示之金額。㈡請求調整被告ELIZABETH LAMB向原告承租系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋及系爭附圖二Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ土地之租金如附表二十四。被告ELIZABETH LAMB並應給付原告如附表二十五所示之金額。㈢請求調整被告泰靖貿易有限公司 (TAISEI CORPORATION INC.)向原告承租系爭Ｆ一０四房屋及系爭附圖三Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ土地之租金如附表二十六。被告泰靖貿易有限公司 (TAISEI CORPORATION INC.)應給付原告如附表二十七所示之金額。㈣前三項聲明，關於附表二十三、二十五、二十七之請求如獲有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。貳、陳述：一、先位部分：㈠原告得行使系爭房地所有權人之權利：按本件系爭房屋及土地之所有權人為台灣省，而原告為管理人，依最高法院五十一年度台上字第二六八○號判例，原告自得行使所有權人之權利。㈡被告PETER WONG部分： ⒈原告與被告PETER WONG就系爭Ｆ二００房屋於民國八十年四月一日簽訂租賃契約，租期自同年四月一日至翌年四月一日止，每月租金新台幣（下同）二萬三千七百元，押金七萬一千一百元，且原告有權以書面通知被告PETER WONG 調整租金。詎料上開租期屆滿後，被告PETER WONG拒不返還該屋，無權占有系爭Ｆ二００房屋，享有使用系爭Ｆ二００房屋之不當得利，致原告受有無法使用該屋之損害，原告自得依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項、第四百五十五條、第七百六十七條等規定為本件之請求。 ⒉被告PETER WONG自租期屆滿後無權占有系爭Ｆ二００房屋，原告自得依同法第一百七十九條、第一百八十四條第一項等規定請求被告PETER WONG給付相當租金之損害賠償金。㈢被告ELIZABETH LAMB部分：１原告與被告ELIZABETH LAMB就系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋於八十年四月一日簽訂租賃契約，租期自同年四月一日至翌年三月卅一日止，每月租金二萬六千六百元，押金七萬九千八百元，且原告有權以書面通知被告ELIZABETH LAMB調整租金。詎料上開租期屆滿後，被告ELIZABETH LAMB拒不返還該屋，無權占有系爭房屋，享有使用系爭房屋Ｂ之不當得利，致原告受有無法使用該屋之損害，原告自得依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項、第四百五十五條、第七百六十七條等規定為本件之請求。 ⒉被告ELIZABETH LAMB自租期屆滿後無權占有系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋，原告自得依同法第一百七十九條、第一百八十四條第一項等規定請求被告ELIZABETH LAMB給付相當租金之損害賠償金。㈣被告泰靖貿易有限公司 (TAISEI CORPORATION INC.)及丙○○○部分： ⒈原告與被告泰靖貿易有限公司就系爭Ｆ一０四房屋於八十年四月一日簽訂租賃契約，租期自同年四月一日至翌年三月卅一日止，每月租金二萬三千七百元，押金七萬一千一百元，且原告有權以書面通知被告泰靖貿易有限公司調整租金。詎料上開租期屆滿後，被告泰靖貿易有限公司拒不返還該屋，無權占有系爭Ｆ一０四房屋，享有使用系爭Ｆ一０四房屋之不當得利，致原告受有無法使用該屋之損害，原告自得依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項、第四百五十五條、第七百六十七條等規定為本件之請求。再者，被告丙○○○未經原告同意無權占有系爭Ｆ一０四房屋，原告自得依同法第一百七十九條、第一百八十四條第一項、第七百六十七條等規定為本件之請求。 ⒉被告泰靖貿易有限公司及丙○○○自租期屆滿後共同無權占有系爭Ｆ一０四房屋，原告自得依同法第一百七十九條、第一百八十四條第一項等規定請求被告給付相當租金之損害賠償金。二、備位部分：如認兩造間就系爭房屋租賃關係仍舊存續，則依最高法院六十四年度台上字第一五七九號判例：「不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第四百四十二條之規定而失其效力，或認為定期租賃不能有此約定，因此，有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人另行協議。」查本件系爭契約第六條即為調整租金之特約，準此，原告自得於八十一年八月二十一日函知被告依「省府基地租金率」調整為「申報地價年息百分之五」（後兩造均同意於八十一年十月一日至同年十二月卅一日止之租金以五折計算，翌年一月一日後則依全額計收），惟如認原告無權逕行調整，則原告亦得請求鈞院調整如所附表二十二、二十四、二十六所示之租金數額。三、對被告陳述之抗辯：㈠先位部分： ⒈被告等應將系爭房地返還原告，並賠償原告相當於租金之損害金額： ⑴兩造間之租賃關係實已消滅：  被告被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司三人與原告間所訂定之租賃契約（下稱「系爭租約」）已於八十一年三月卅一日及同年四月一日到期，且原告不同意按原契約所約定之租金繼續出租予被告PETER WONG 、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司，依最高法院三十七年度上字第七七二九、九四一八號判例見解，不能視為不定期限租賃契約，是以原告與被告三人間之租賃關係業已消滅： ①按系爭房地之所有權人為台灣省政府，管理者為原告台灣銀行。被告三人向原告租用系爭房地，雙方訂有租賃契約，其租約到期日分別為八十一年三月卅一日及同年四月一日。因台灣省政府於八十一年間修訂「台灣省省有基地租金率」，原告遂於八十一年三月間擬依上開規定調整所管省有房地之租金，並向被告三人表達調漲租金之意思。 ②查被告三人及其他承租戶於知悉原告擬調高租金後，旋以八十一年三月十六日提出請願書向原告表達不滿調漲租金乙事，並組成「山仔后台銀社區守望相助互助會」以為抗爭，原告於同年四月一日回覆該互助會略以：「 ...... 本行遵照台灣省省有基地租金率重新檢討並研議如何調整合理之租金，來函所述各節當列入考量，俾使調整之租金更趨合理」。 ③原告已於系爭租約屆滿時即對被告三人表示是否仍按原約定之租金數額繼續出租有所爭執，故不得遽認原告未即為反對之意思表示，是原告與被告三人並不成立不定期限租賃。系爭租約既已到期，其租賃關係當然消滅，惟被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司、丙○○○仍無權占有系爭房地，是原告本於民法第四百五十五、第七百六十七條，主張被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司、丙○○○返還系爭房地，自屬有據。 ⑵損害賠償請求之範圍及數額：查被告四人於租期屆滿後仍占有租賃物，受有使用系爭房地之利益，致原告無法將系爭房地依調整後之租金額，即按每戶配置之實際使用土地面積核算租金出租予第三人，使原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第一百七十九、一百八十四條第一項向被告四人請求損害賠償。 ⒉縱認兩造間仍存在租賃關係，原告仍得終止已成立之不定期租賃，並向被告請求返還系爭房地及損害賠償： ⑴按「租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第四百四十二條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議。」此有最高法院六十四年台上字第一五七九號判例可資覆按。 ⑵查系爭租約第六條均約定「B方應給付A方該房地之租金．．．該租金依台灣銀行發給PETER WONG先生（被告ELIZABETH LAMB及泰靖貿易有限公司亦同）之書面通知調整之」，依據上述約定，原告應有權以書面通知被告三人調整租金（本件租約第五條訂約時早經刪除，顯見兩造於訂約時本無變更租賃契約須經兩造同意之意，是故，租約第六條應依文意獨立解釋）。按第六條後段約定之緣由，乃因系爭房地之所有人為台灣省政府，原告台灣銀行對於系爭房地僅居於管理者地位，是有關省有房地之租金應否調整及調整幅度之多寡，應受台灣省政府有關規定之拘束，原告無權與被告等承租戶協商，此乃不爭之事實，今台灣省政府既於八十一年間修訂「台灣省省有基地租金率」，原告奉令通知被告調整租金係職責所在，更係依約行使其權利，爰此，依據上述實務見解，原告即得直接依原租約第六條之約定以書面通知被告三人調整租金。被告三人既明知上述事實，竟一再抗辯變更租賃契約必須經由雙方協商，原告無調整租金權利而無視原租約約定之存在，顯係臨訟編纂，不足採信。 　　⑶依上開說明，原告與被告三人間既有調整租金之特約，則原告得不待向法院請求，即可逕依特約向被告三人要求調整租金，是原告依系爭租約第六條之約定，分別於八十一年八月廿一日及同年十月廿八日函知被告，租金將隨八十一年七月一日省府基地租金率修訂而調整，自八十一年十月一日起調整後之租金為就房屋部分按課稅現值年息百分之十，就基地部分按公告地價年息百分之五，以二部份相加之總數計付。 ⑷退萬步言，縱認原告與被告三人間於八十一年系爭租約屆滿後存在不定期繼續契約，而原告依原租約第六條約定有權片面調整租金，並以八十一年十月廿八日函正式通知被告三人。惟被告三人所提存之金額，仍為原租約所約定之租金數額（分別為被告PETER WONG每月二萬三千七百元、被告泰靖貿易有限公司每月二萬三千七百元及被告ELIZABETH LAMB每月二萬六千六百元），與原告調整後之租金相較，被告三人所積欠之租金皆已超過約定應付租金二期以上，經原告以八十五年十一月廿五日起訴狀催告，被告三人仍拒不給付。 ⑸損害賠償請求之範圍及數額：查被告三人積欠原告租金已達二期以上，經原告催告被告三人給付積欠之租金，伊等迄今仍未給付，原告自有權請求被告三人給付所積欠之房租，又經原告終止縱認已成立之不定期租賃契約後，被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司、丙○○○四人仍占有租賃物，受有使用系爭房地之利益，致原告無法將系爭房地依調整後之租金額，即按每戶配置之實際使用土地面積核算租金出租予第三人，使原告受有相當於租金之損害金，故原告自得依民法第一百七十九條、一百八十四條第一項、四百四十條之規定，向被告請求損害賠償及所欠租金額。㈡備位部分： ⒈原告亦得依民法第四百四十二條之規定請求調整租金：如認原告與被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司三人間就系爭房地仍存在租賃關係，且原告無片面調整租金之權，則原告亦依民法第四百四十二條規定請求鈞院考量「原租約約定租金計算之基礎」、「土地自身之繁榮程度、被告等使用系爭房屋所受之利益」等因素，調整租金，且併同請求被告給付調整後之租金： ⑴原租約約定之租金計算之基礎： ①系爭租約之租賃範圍包含房屋及其圍牆範圍內之土地，而原租金之核算即係以此為基礎，是調整後之租金亦應以房屋及其圍牆內經地政機關實測後之土地面積為基準。 ②查系爭房地於七十六年十一月調整租金時所依據之「七十六年十一月原美軍眷舍房地租金調整明細表」中明確記載，系爭房地租金之計算均包含二大部份：第一、房屋編號為Ｈ一七至Ｈ三０之房屋：其土地部分，面積各為三八○ 平方公尺，依據七十六年公告現值年息百分之三計算月租，共計一萬零四百五十元。房屋部分，依據課稅現值年息百分之十計算月租，共計二千八百零四元。二部分相加，共計每棟每月應為一萬三千二百五十四元，原告以每月一萬三千三百元出租，被告ELIZABETH LAMB租用系爭系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋二棟，其租金每月共計二萬六千六百元。第二、房屋編號為Ｆ一０一至Ｆ一０六、Ｆ二００至Ｆ二０二及Ｆ二一０之房屋：其土地部分，面積各為八五○平方公尺，依據七十六年公告現值年息百分之三計算月租，共計二萬一千二百五十元。房屋部分，依據課稅現值年息百分之十計算月租，共計二千四百六十元。二部分相加，共計應為二萬三千七百一十元。查被告PETER WONG、泰靖貿易有限公司分別租用系爭Ｆ二００房屋及系爭Ｆ一０四房屋，原告為便宜計，以每棟每月二萬三千七百元之數額出租。 ③依據上述說明可知，原租金之計算除房屋外並包含配置予每戶之土地面積，因原告所管之省有房地為數甚多，且當時接管房地時未及經地政機關一一實測，原告即以房屋之房間數約略推算每戶圍牆內之土地面積，系爭房地面積之計算雖有其便宜因素，但絕非如被告等所稱僅租用房屋而已，倘被告所言屬實，則如被告等於八十一年三月十六日請願書所稱系爭房屋「屋齡均達四十年之久，老舊不堪」，又如被告所稱系爭房屋之課稅現值每棟不過二十三萬餘元至二十九萬餘元而已，依課稅現值年息百分之十計算，每月不過二千餘元，每年租金不足三萬元種種辯詞以觀，伊等豈為鄉愚無知，否則豈甘願以每月二萬餘元之「天價」僅係向原告承租一棟老舊房屋而不包含周圍圍牆內之庭院及車庫等土地多年而無絲毫異議？  ④被告等於簽訂系爭租約時對於承租後得使用之範圍知之甚明，且從來亦為充分之利用。查系爭租約第八條約定「承租人應負責圍牆之通常修繕；且應經常保持租賃標的於良好適於生活之狀態」，如被告承租之範圍僅限於系爭房屋及建物本身所占之地基，則系爭租約又為何規定承租人對其所承租之系爭房地包括圍牆之修繕等事項，並負有保持租賃物合於良好適於生活之狀態之義務？ ⑤被告ELIZABETH LAMB主張其所承租之系爭房地之圍牆於承租當時並不存在之辯詞並非事實。查被告ELIZABETH LAMB（中文姓名為宣中文）於七十一年五月廿四日致原告之信函中記載「查該屋原租費為一萬二千元，當時因『前住人圍牆問題』三十萬元，乃將我租金暫增一倍，計二萬四千元，俾資彌補」，由此可知被告於六十八年十月起租用系爭房地時，於房屋四周早有圍牆之存在，再者，依據該信函之內容，被告同意以增加租金之方式支付原告為系爭房地之前承租人中華戰略學會所代墊之增建圍牆費用，實乃因被告明知依原租約上述第八條之規定，其所承租之範圍包含系爭房屋之圍牆及圍牆內之空地，否則被告何能願意以增加租金支付伊未曾承租之圍牆部分？被告ELIZABETH LAMB並主張原告將其所承租房地之圍牆任意變更云云，洵屬不實，蓋原告從未將被告ELIZABETH LAMB所承租房屋圍牆範圍內之土地出售予他人，被告ELIZABETH LAMB所稱其承租房屋圍牆有新舊之別，據瞭解係鄰地於建築大樓時，建商毀損被告ELIZABETH LAMB所承租房屋部份圍牆而做之修繕。被告ELIZABETH LAMB稱係原告將其所承租房地之圍牆出賣予第三人而任意變更等情，未見被告ELIZABETH LAMB提出證明以證其說，僅空言指摘，不足採信。 ⑥被告等於八十六年七月廿五日準備書狀中辯稱「．．．PREMISES據小型電腦金字典之中譯為『房屋連地基』，而非『連基地』，而非『連空地』或『連庭園』。所謂地基者，自係指房屋外牆所占之地基而言」云云，與事實不符。蓋本件系爭租約第二條所約定之「PREMISES」應依我國建築法，即依「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及所應留之法定空地．．．」、「前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其它建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之」之規定，房屋本身所坐落之地面與建築基地係不可分離而單獨存在，故PREMISES」應解釋為建築基地及其上之房屋。故被告等違背現行法律之規定所為有利於己之主張，顯不可採。 ⑦復查本件系爭房屋係屬獨棟並附有圍牆及庭院，依一般社會大眾共通之觀念，圍牆即在保護居住者之隱私與安全，圍牆內之庭院必為房屋之住戶所使用，一般情形而言，未曾聞有獨棟房屋之住戶容許他人隨時越過圍牆或任意進出及使用其庭院之事，何況系爭租約簽訂之始系爭房地之圍牆即已存在，系爭房地並以此圍牆與周邊道路隔開，以一獨立之大門為出入口，圍牆內之建物、庭院及車庫等必要空地，除被告等人之外其他人根本無從進入予以利用，似此情形，完全符合一般社會常情之如前述，洵可認定原告及被告等應係約定承租系爭房地之範圍應包括建物及其圍牆內之土地。退萬步言，縱使承租土地之範圍未經雙方當事人明示確定，揆諸社會一般觀念，雙方當事人應成立默示之合意，被告所為只承租房屋而不及圍牆範圍內土地之主張，顯然悖離常情。 ⑧末查八十六年二月廿一日鈞院勘驗筆錄之勘驗結果：「房屋四周在圍牆內有空地，屋前空地種樹．．．」（被告PETER WONG部分），「．．．系爭房屋除建物之主體外，四周有空地，以鐵欄杆圍起來，空地上種樹及植草，少部分放置雜物，車庫前空地是供車輛進出使用．．．」（被告泰靖貿易有限公司部份），「．．．房屋四周有空地，圍牆圍起來，空地有部份植樹．．．」（被告ELIZABETH LAMB部分）等情形觀之，被告不僅對於建物主體本身有管領力，且對於其周圍之空地、庭院及車庫等亦確有事實上之管領力，被告辯稱其租賃範圍僅為房屋本身及其座落之地基面積，且對空地無占有使用之情事等語，非屬實在。綜上說明，原租約所計算之租金係以房屋之課稅現值及其圍牆內之土地面積為基準，被告租用系爭房地多年，從未對於高於房屋課稅現值年息百分之十甚多之租金表示異議，足證系爭租約之租賃範圍除系爭房屋外，並包括圍牆及圍牆內之土地，此為被告等於簽訂租約時即已知悉，且對於系爭房屋四周圍牆之土地從來亦為充分之利用，查被告等一再爭執系爭房屋基地面積之換算方法，殊不知房屋部份之租金係以房屋課稅現值年息百分之十計付，與房屋基地面積多寡迴不相侔，被告等之辯詞顯係偏離本案重點，混淆視聽。 ⑨調整後之租金就系爭房地土地部份應依地政機關實測面積計付：按原告與被告等間若成立不定期租約，則其租賃範圍應依照原租約約定包含系爭房屋及其圍牆內之空地，如前之說明，原租金就系爭房屋圍牆內之土地面積雖當時並未經地政機關實測，惟與八十六年二月廿一日台北市士林地政事務所就系爭房屋圍牆內土地實測之面積相較，原租約計算之面積均遠少於實測面積許多，是台灣省政府所定省有房屋核算租金辦法調整為依每戶配置之實際使用土地面積（以地政機關實測面積為準）核算租金，符合事實，洵為合理。復按原租約就系爭房屋圍牆內土地面積之計算或有其便宜之處，惟今日時空轉移，首善之都台北，不分鬧區或市郊，處處寸土寸金，依據台北士林地政事務所八十六年三月卅一日函所檢附之系爭房屋位置圖可知，系爭房地座落之處與陽明山國家公園比鄰，離仰德大道僅有數尺之遙，風景怡人，交通便利，誠屬台北市首屈一指之高級住宅區，倘仍以少於地政機關實測結果甚多之土地面積計付土地租金，試想以每月不過二萬餘元之租金便得以居於陽明山區占地近二千平方公尺之別墅區，顯係悖離公理常情。 ⑵土地自身之繁榮程度、被告等使用系爭房屋所受之利益：依據八十六年二月廿一日鈞院勘驗筆錄之勘驗結果：被告PETER WONG部分：「系爭房屋座落於仰德大道．．．巷寬六米．．．坐落於住宅區．．．可通文化大學」；被告泰靖貿易有限公司部分：「．．．系爭建物前是愛富一街轉彎處．．．路寬八米．．．為住宅區．．．與格致路相通．．．交通便利」；被告ELIZABETH LAMB部分：「系爭建物．．．面臨格致路二十巷．．．路寬約六米．．．附近是住宅區．．．」，足證系爭房屋確係鬧中取靜適於生活之住宅，且鄰近文化大學學區，附近商店林立，堪稱仰德大道上最為繁鬧之路段，是原告依據「台灣省省有基地租金率」調整之租金應屬合理。 ⒉原告之主張合乎土地法規：按土地法第九十七條第一項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，而依土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即公告地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，未估定者則依課稅現值。本件原告請求依照八十六年公告地價及「台灣省省有基地租金率」調整租金，就房屋部分按課稅現值年息百分之十，就土地部分按八十六年公告地價年息百分之五計付，揆諸土地法上開規定，實為合理。 ⒊被告等實早已同意原告調整租金：被告等於八十二年四月一日予原告之信函明載「上述㈠、㈡點理由我等深體台灣銀行承管之內外壓力，並無異議」等語，可見被告等亦早於八十二年四月間同意原告自八十一年十月起調整之租金數額。參、證據：提出原美軍眷舍房地租金調整明細表、兩造往來公文及信函影本、租賃契約中譯本、被告函影本、課稅現值明細表、地價證明書、地理位置圖、請願書影本、通知函影本、實測面積比較一覽表各一份、原告函、台灣省政府函等影本各二份、損害金額表、租金調整表、租金表、租賃契約書影本及房地位置圖影本、房地照片、租賃契約書中譯本、土地複丈成果圖影本各三份、系爭土地登記謄本及系爭房屋稅單影本各四份。乙、被告方面：壹、聲明：一、原告之訴暨假執行之聲請均駁回。二、如受不利之判決，被告預供擔保請准宣告免為假執行。貳、陳述：一、先位部分：㈠原告之訴顯屬欠缺權利保護要件：被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司分別與原告所訂立，如租賃契約上載明，其租賃標的物為特定街道、門牌之房屋。雖其原文為英文之租約上，其第二項約文上之租賃物，載明為「下述PREMISES」一語。按PREMISES一語，據金字典譯成中文即為房屋與地基，顯不包含任何空地或庭園在內。乃原告竟將其誤譯為「房地」，自無可採。況該上開約文後，註明「VIZ」某區特定之門牌。查拉丁文「VIZ」一語，即中文「即是」之意。是其租賃物係指某區特定門牌之房屋為限，不包含任何空地或庭園在內，殆無庸疑。被告等既僅承租特定門牌之房屋，自未「租用」或「占用」其他任何空地或庭園。原告如須使用出租房屋以外之任何空地或庭園，自可隨時使用或作其他處理，被告等既無權亦從未加以「拒絕」，故原告對該部分根本並無興訟之必要。是原告之訴，除系爭房屋外，其餘關於請求判令被告「交還」其他空地或庭園部分之訴，顯屬欠缺權利保護要件，自非法之所許。㈡本案並無任何法定空地可言：原告憑空虛構謂，系爭圍牆內空地係屬「法定空地」云云一節。查本件系爭房屋根本係屬違章建築，當時由美軍顧問團興建時，固未經建管機關核准，完成並加使用後亦始終未經辦理保存登記，自更無任何「法定空地」可言。㈢原告並無理由請求終止租約： ⒈租賃契約成立之要件有二：一為特定之租賃物，一為約定之租金，自均應以當事人雙方意思之合致定之，此觀民法第四百二十一條第一項之規定自明，並有最高法院十七年度上字第一一六五號判例可資參照。本件兩造原先就系爭房屋所訂立，每次續租以一年為期之租約，均訂明其所稱（DESCRIBED）之租賃物即是（VIZ）Ｈ區某號房屋，及一定金額之月租。並未涉及任何空地或「庭園」，是其租賃之本旨，係僅就該特定之房屋，及所訂明之一定月租成立之契約，殆無庸疑。該項約定之租金固不容原告任意片面提高。至於約定租賃物之範圍，既訂明僅以特定門牌之房屋為限，抑被告亦無占用任何空地，尤不容原告任意將系爭房屋鄰近之空地列入「租賃範圍」請求「返還」。並以此為藉口，片面狂增租金，誣指已依租賃本旨按月提存未欠分文租金之被告等，有所謂「欠租」達兩期以上，非法「終止租約」請求返還出租房屋之理由。 ⒉兩造各別訂立之租約上，均約定一定金額之月租，雖同約第六條有由原告以書面提議調整之約定。惟該項定型化契約，係由同約第五條租約內容如有變動應經雙方同意而來。其後原告以一年為期之短期租約，內容應不致有所變動為由，將該第五條予刪除，而未及將該第六條之後段併予刪除。惟依該後段之記載，既未載明承租人有按該項「通知」「照繳」之義務，或承租人「不得異議」之約定。是該項「通知」自僅屬要約之一種，自仍應經由承租人即被告承諾方生效力。現被告既不同意原告該項「調整」，在未經法院判令准予調整前，被告既已依原來租賃本旨按月提存，未欠分文租金，自不容原告請求照其片面狂增之租金要求給付，並妄指被告有「欠租」達兩期以上，請求終止租約返還出租房屋之餘地。 ⒊至於原告所濫引之最高法院六十四年度台上字第一五七九號判例，其判決理由係依該案當事人間所訂立之基地租約，原來即係約定其租金係按照該項基地之政府公告現值地價年息百分之十為標準。是其公告現值地價有所調整，則其地租自亦當然按同一標準調整，無庸經由法院為調整之判決，與本案租約之內容迥異，何能以此例彼？是原告濫引上開判例，主張其有權片面增租，並妄指已依租賃本旨，按月提存未欠分文租金之被告，有「欠租」達兩期以上，主張止約還屋，自非法之所許。㈣兩造間確有不定期租賃關係存在： ⒈被告等於原訂書面租約租期屆滿後，繼續使用為租賃物之房屋，原告未為反對之意思表示，自以不定期繼續原約，且被告亦已照租賃本旨按月提存，迄今並未積欠分文租金。是原告無論以原訂租約期限屆滿為由，抑以欠租達兩期以上，主張止約還屋，自均非法之所許。 ⒉按「租期屆滿後承租人仍為租賃物之使用，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期繼續契約」，民法第四百五十一條有明文規定。又「出租人於租期屆滿後經過一個月，始以拒絕收取一月之租金，為反對續租之表示，不能認為反對之意思」，亦有最高法院四十一年民庭總會決議可資參照。本件兩造原訂之定期書面租約，固分別於八十一年三月卅一日及同年四月一日期限屆滿，惟期滿後被告等均繼續使用系爭房屋迄今。查原告在出租房屋所在設有辦事處，僱有管理人員掌管。而原告對於被告等繼續使用系爭房屋已有多月後，不獨未為反對之表示，且囑可以續住暫緩繳租，被告等乃依原來約定租額，將租金匯交原告。再事隔多月，原告方以租金有待調整為由予以退回，惟仍無反對被告繼續使用之表示。揆諸首揭法條之規定及判例意旨，兩造原來係屬定期之書面租約，自以不定期繼續原約，而有不定期之租賃關係存在。且查自兩造原訂租約以不定期繼續迄今，而被告等匯寄之租金又遭退回後，被告等亦已按月依法提存迄今，有庭陳之提存書影本附卷可證，為原告所不敢否認之事實。在未經法院另有判令應行增加租金之判決確定前，自難強指被告有欠繳分文租金等情事。從而原告無論以租賃已因期限屆滿而「消滅」或「欠租」達兩期以上，主張「止約還屋」，自均非法之所許。㈤原告並無理由片面請求增加租金： ⒈兩造原訂租約，關於租金部分，係約定按一定金額之月租給付，而無按照省令「調整」之特約。況被告既未承租任何空地，抑原告亦自認租金非係按照土地面積計算，原告自更無藉詞根本不在租賃範圍內之圍牆內空地其公告地價提高為由，片面請求增加租金之餘地。 ⒉兩造原訂租約，其租賃物僅係特定門牌之房屋，並未包含任何空地或庭園。故關於租金部分，僅訂明係按一定金額之房租給付，自無從約定按「土地」之面積計租，更無以省令關於出租省有土地之租金標準計租之可能，故在兩造租約上，自無該項約定。抑原告在本件八十七年九月廿四日準備程序中，被詢以：「當初被告承租時，租金如何計算，房屋範圍多大」一語時，原告答稱：「‧ ‧‧租金是以房間數來計算，而非以土地面積來計算‧‧‧」云云，有當日筆錄在卷可查。其後原告又圖翻異前言，妄指該項筆錄之記載有誤，經由鈞院會同兩造將該庭期之錄音播放，加以核對證明無誤，自不容反覆其詞。況原告在本件所提出之舊租計算標準，及在八十七年七月一日所提出之言詞辯論狀亦有同樣之主張。當時兩造訂約時關於租金之計算標準，既以房間之數目為準，既非亦不可能以並未承租之空地面積為準。至於原告曾一度主張，該項空地乃係系爭房屋之「法定空地」云云。惟經鈞院函詢地政機關之結果，根本並無其事。是原告確有虛構事端，作為強索額外租金藉口之不在租賃範圍內之土地，其公告現值地價有何變動，而藉詞片面，狂增租金，並虛構欠租達兩期以上之事實，主張「止約還屋」之餘地。㈥原告有濫用其經濟上優勢，藉使被告喪失訴訟上救濟之虞：⒈被告既未「承租」，更未「占用」系爭房屋以外之任何空地。原告自可隨時對該項空地隨意用益，根本並無興訟之必要。祇因被告既從未「占用」任何空地，自無從「認諾」予以「返還」。惟比照民事訴訟法第八十條之立法精神，對於原告浪用公帑，無理擴張訴訟標的濫繳鉅額裁判費，以圖強索額外「租金」，並使為經濟上弱者之被告喪失上訴以圖救濟之機會，自非正當。 ⒉按「被告對於原告關於訴訟標的之主張逕行認諾，並能證明其無庸起訴者，訴訟費用由原告負擔」，既為民事訴訟法第八十條有明文規定，是比照上開法條之規定，原告亦無請求被告負擔，關於前述空地部分之裁判費之理由。查原告以其係屬國家金融機構，經濟地位優越之機關，竟不惜浪費公帑，無理擴張訴訟標的至包含不在租賃範圍之空地在內，濫繳鉅額裁判費，作為強索額外金之藉口，並為一旦被告如受不利之判決，如須提起上訴，其第二審裁判費即高達四百萬元，自非為經濟上弱者之被告所能負擔。可見原告亦有意藉此，以圖剝奪被告上訴之機會。二、備位部分：㈠原告請求調整租金顯屬無理：查本件兩造間目前固有不定期之不動產租賃關係存在，倘為租賃物之房屋，其價值有所升降，則依民法第四四二條之規定，當事人聲請法院增減其租金，自為法之所許。第查本件租賃物僅為特定之房屋，並未包含其他任何空地。而該項出租房屋之價值，依照原告所提出歷年房屋稅之繳款單觀之，其「課稅現值」，亦即租賃物之價值，係逐年因折舊而遞減而非上升。則依上開法條之規定，自僅能請求減少租金，殊無請求增加租金之可言。況依前述，原告在本件當庭自認，當初被告承租時，租金是以房間數來計算，而非以土地面積來計算等語。現被告所承租房屋之房間數並無變動，是更不容原告濫指租賃物係包含附近空地在內，而以該項土地價值上升為由，請求狂增租金至不合理程度之餘地。㈡系爭圍牆被告並無事實上管理力：圍牆既非被告所建造，兩造租約又未約定以此為租賃範圍。何能以此推斷被告係有「管領力」，而應給付「租金」？次查兩造所訂租約，既約定租賃物，僅以特定門牌號數之房屋本身為限。既未載明包含一定之空地，自不容任意將被告所未承租之土地，強使被告給付「租金」。至於被告租用房屋之圍牆，微論於訂立租約時尚未建造，其後原告以防止他人竊占及傾倒垃圾為由起造，且隨意變更其範圍，此為原告所自認。如訂立租約時，約定附同一定面積之空地，則豈容原告任意變更？況兩造租約內，既未約定將特定圍牆內之空地一併出租，則原告豈能將其為一己特定目的而建造之圍牆，強指被告係有「管領力」，作為強索「租金」之依據？該項圍牆既非被告所建造，自定其「管領」之範圍，豈能謂係被告所「占有」？況本件原告係請求給付「租金」，兩造既無此約定，被告即無給付之義務。㈢原告片面通知調整按公告地價年息百分之五計算租金自難謂有據：查租賃乃當事人間依民法所成立之契約，其權利義務，自依民事法規之有關規定，與所謂省令無涉。至於土地法第九七條及一○五條之規定，亦不過就都市建築基地租金之最高限額所為之規定，並非所有租金均應依此標準計算，更無論省府之行政命令矣！是原告主張依其片面通知調整按公告地價年息百分之五計算，自亦難謂有據。況本件被告等所承租者乃係特定門牌之房屋，至於房屋附近雖各有空地若干，但均不在租約之範圍內。是縱照前述土地法之規定計租，亦僅房屋地基本身之範圍，其面積均不超過數十坪，即二百餘坪計租，在短短數年內竟主張租金由原來二萬餘元，「調整」為二十餘萬元，何止十倍！是原告請求「調整」及「給付」之租金，無論依事實及法理、人情而論，均屬難謂有據。參、證據：提出原告覆函影本、房租收據影本各二份、存證信函影本、原告公函影本、舊租約影本、中文租賃契約書影本各一份照片六張、提存書影本七份；並聲請調查系爭房屋法定空地存否及其範圍。丙、本院依職權勘驗現場，並囑託台北市士林地政事務所派員會同測量製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷。理由壹、程序方面：一、本件被告ELIZABETH LAMB為美國人，並不具有中華民國國籍，被告PETER WONG則具有中華民國及美國籍，雖屬涉外民事法律事件，惟因本件被告居住於本院之管轄範圍，且原告請求被告返還之房屋及土地亦屬本院管轄，故本院就本件有管轄權，合先敘明。二、按法律行為發生債之關係者，其成立要件及效力，依當事人意思定其應適用之法律；當事人意思不明者，同國藉者依其本國法，國籍不同者依行為地法；依本法應適用當事人本國法，而當事人有多數國籍時，其先後取得者，依其最後取得之國籍定其本國法；同時取得者依其關係最切之國之法；但依中華民國國籍法應認為中華民國國民者，依中華民國法律，涉外民事法律適用法第六條第一項、第二項、第二十六條分別定有明文。本件兩造於訂立租賃契約時，雖未約定應適用之法律，惟其行為地及簽約地既均在中華民國境內，且被告PETER WONG亦具有中華民國國籍，依前揭說明，本件應以中華民國法律為應適用之法律，附此敘明。三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二款、第三款及第七款分別定有明文。經查，依原告於八十五年十一月廿五日所提出之起訴狀所載，其聲明係按八十六年以前之公告地價計算土地價值，嗣於八十七年二月十八日更正暨擴張訴之聲明狀內，就先位聲明部分，聲明自八十六年七月後系爭土地按八十六年度公告地價計算相當於租金之損害金，而備位聲明部分，聲明自八十七年三月一日以後租金，土地部分按八十六年度公告地價計算，被告雖不同意，惟請求之基礎事實既未變動，而僅係擴張應受判決事項之聲明，且兩造之前所提出之攻擊、防禦方法，於原告聲明擴張後仍可援用，不致增加被告防禦之困難，亦無礙訴訟之終結，揆諸前揭規定，原告所為訴之變更並無不合，應予准許，併此敘明。貳、實體方面：一、本件原告先位之訴主張：系爭房地之所有權人為台灣省，原告為管理人，原告與被告PETER WONG曾就系爭Ｆ二００房屋及系爭附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ土地於八十年四月一日簽訂租賃契約，租期自八十年四月一日起至八十一年四月一日止，每月租金二萬三千七百元，押租金為七萬一千一百元；與被告ELIZABETH LAMB就系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋及系爭附圖二Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ土地於八十年四月一日簽訂租賃契約，租期自八十年四月一日起至八十二年三月卅一日止，租金每月二萬六千六百元，押金為七萬九千八百元；與被告泰靖公司就系爭Ｆ一０四房屋及系爭附圖三Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ土地於八十年四月一日簽訂租賃契約，租期自八十年四月一日起至八十一年三月卅一日止，租金每月二萬三千七百元，押金為七萬一千一百元。詎料上開租期屆後，被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB及泰靖貿易有限公司均拒不返還，無權占有系爭房地，享有使用系爭房地之不當得利，致原告受有無法使用之損害，原告自得依民法第四百五十五條租賃物返還請求權、同法第七百六十七條所有物返還請求權、同法第一百七十九條不當得利返還請求權及同法第一百八十四條第一項侵權行為損害賠償請求權等規定請求如先位聲明所示。另被告丙○○○為被告泰靖貿易有限公司之法定代理人，其與被告泰靖貿易有限公司共同無權占有系爭Ｆ一０四房屋及系爭附圖三Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ土地，故請求被告丙○○○負損害賠償責任。倘認兩造間就系爭房地之租賃關係仍存續，則備位主張按租用土地面積公告地價年息百分之五、租用房屋按課稅現值年息百分之十調整租金等語。二、被告則以：被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司僅分別向原告租住特定門牌之系爭房屋，並未包括任何空地或庭院，此觀兩造於租約上之記載甚明；被告租用之房屋四週雖有圍牆，惟此為原告為防止他人竊占空地或傾倒垃圾而為，該房屋四週圍牆內之空地並非被告所租用，被告亦未占有該空地，原告亦曾任意變更該圍牆之範圍，足證該空地非兩造租賃之標的，原告請求被告返還該空地，自無理由；再被告於原訂租約租期屆滿後繼續使用租賃物，原告未為反對之意思表示，自已不定期繼續原約。被告已照原訂租額按月提存租金迄今，並未積欠任何租金，是原告無論以原訂租期屆滿，租賃關係業已消滅為由，或以欠租達二期以上為由主張終止不定期租約，均非法之所許；又原告主張其得片面調整租金，惟該租金之調整應經兩造協議，如協議不成亦可請求法院為調整租金之判決，但在未經法院判決確定前，被告按原來約定租額依法提存，即難謂有欠租情事；是原告就被告未承租之土地任意片面要求加租，並未通知被告給付，被告自無給付之義務等語，資為抗辯。三、原告主張系爭Ｆ二００房屋及系爭附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ土地、系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋及系爭附圖二Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ土地、系爭Ｆ一０四房屋及系爭附圖三Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ土地之所有權人為台灣省，原告為管理人，原告與被告 PETER WONG曾就系爭Ｆ二００房屋及土地於八十年四月一日簽訂租賃契約，租期自八十年四月一日起至八十一年四月一日止，每月租金二萬三千七百元，押租金為七萬一千一百元；與被告ELIZABETH LAMB就系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋及土地於八十年四月一日簽訂租賃契約，租期自八十年四月一日起至八十二年三月三十一日止，租金每月二萬六千六百元，押金為七萬九千八百元；與被告泰靖公司就系爭Ｆ一０四房屋及土地於八十年四月一日簽訂租賃契約，租期自八十年四月一日起至八十一年三月三十一日止，租金每月二萬三千七百元，押金為七萬一千一百元等事實，已據原告提出與所述相符之土地登記謄本四份、房屋稅單四份、英文租賃契約及其譯文各三份為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。四、先位之訴部分：㈠按「租賃契約期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期繼續契約」，民法第四百五十一條定有明文。又「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，上訴人之辦公處所與被上訴人之營業所既係設在同一街道，而上訴人之管理員復在系爭房屋樓上居住，均為兩造所不爭執，則被上訴人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，揆諸一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃竟沉默不言，遲至月餘始表示異議，自難謂非與上開法條規定之事由相當」（最高法院四十二年台上字第一二二號判例參照）。經查： ⒈本件兩造間之租約期限分別於八十一年三月卅一日及四月一日屆滿，原告主張因其不同意按原契約所約定之租金繼續出租予被告，遂於八十一年三月間擬依「台灣省省有基地租金率」調整系爭契約之租金，並向被告PETER WONG、 ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司三人表達調漲租金之意，而被告 ELIZABETH LAMB及其他承租戶於知悉原告擬調高租金後，旋於八十一年三月十六日提出請願書向原告表達不滿調整租金乙事，並組成「山仔后台銀社區守望互助會」以為抗爭，原告遂於同年四月一日回覆該互助會，顯見原告於系爭契約屆滿前即對被告表示欲調漲租金之意，自與不即表示反對之意思表示有別，是本件並無民法第四百五十一條規定視為不定期租賃之適用云云，惟為被告所否認，而稽之原告所提出之上開請願書，請願人為「山仔后台銀社區守望互助會代表人」，並未包括本件之被告，且遍觀該請願書內容，僅有「驚聞貴行又擬大幅調整『陽明山山仔后前美軍眷舍』房屋租金」、「據聞貴行承辦單位已擬據『調整租金草案』送貴行常董會議決」等語，實難看出原告確已將所欲調漲之租金額通知本件被告，而原告復未再舉證證明其確已於租約屆滿前通知本件被告欲調整租金，自難憑採。 ⒉原告另主張因山仔后台銀社區守望互助會於獲悉原告擬調租金後曾表達抗爭之意，故原告於同年四月一日曾回覆該互助會，然因原告發函回覆之對象為該互助會，亦難認原告於系爭契約屆滿時即有對被告表示欲調整租金之意。 ⒊況原告於其與被告PETER WONG所簽訂之系爭租約期限屆滿後，於八十一年六月九日致函予被告被告PETER WONG，函中略謂「本行管有房地租金及使用費如何調整乙節，本行正研議中，嗣奉准定案後，再行通知」等語，有該存證信函影本在卷可稽，顯見原告主張其於與被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司所簽訂之系爭租約期限屆滿之前或之後，曾即時通知被告三人調整租金云云，不足採信。綜上所述，原告並未於系爭租約屆滿時即為表示反對續租之意思，並迄八十一年八月廿一日始發函通知被告三人調整租金及若未另訂新約則不再續租，亦有原告所提八十一年八月廿一日銀總㈡字第一一五○六─二號函影本一份在卷可憑，揆諸前揭規定及判例意旨，被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司辯稱渠等與原告間已成立不定期租賃關係，即可採信。㈡次按租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第四百四十二條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議，最高法院六十四年台上字第一五七九號判例著有明文。原告主張其與被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司三人所簽訂之系爭租約第六條即為調整租金之特約，故原告有權逕行調整云云，惟為被告所否認。經查： ⒈系爭租約之條款，係由原告單方面所訂立，以達其與多數相對人締結契約之目的，而屬於定型化契約條款之性質，是如該條款係為排除任意規定者，應作限制解釋，以維護相對人之權益，且定型化契約條款經由解釋後，如尚有多種解釋可能性存在時，應適用較有利於相對人之解釋，由定型化契約條款使用人承擔條款不明確之危險性（參見王澤鑑著，債編總論㈠，第七八至八０頁，七十七年元月版）。 ⒉上揭判例之情形，係指當事人已就租金如何調整之標準予以明確約定（即「約定租金按政府公告地價百分之十計算，公告地價調整時，依調整標準增減」），是當事人即得直接依該約定方法增減租金，而無待雙方當事人另行協議。本件原告所訂立之系爭租約第六條後段則僅約定「該租金依台灣銀行發給‧‧‧ （即承租人）之書面通知調整之」，並未明確約定調整之具體內容，亦未明確約定租金如何調整之標準，是本件是否有上揭判例之適用，洵非無疑。 ⒊由於系爭租約第六條後段並未明確約定調整租金之標準，是如承認原告得逕依該條款之約定片面決定調整租金，實與原告得隨時毫無限制地調整租金額無異，則勢將使承租人之地位陷於不安定之不利狀態，衡諸民法第一百四十八條第二項所規定之誠實信用原則，顯有濫用契約自由，違反契約之公平正義。況本件原租金額分別僅為每月二萬三千七百元或二萬六千六百元，而原告請求自八十七年三月一日起調整為每月租金十一萬一千八百五十九元、十八萬六千一百八十九元及十三萬一千元，其調整幅度高達五至九倍，顯已逾被告PETER WONG 、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司三人於承租時所得預測之合理範圍。準此，系爭契約第六條後段之目的，既在排除民法第四百四十二條聲請法院增減租金之任意規定，且解釋上亦有不明確之處，則依前揭定型化契約條款之限制解釋原則及有利於相對人解釋原則，應解為原告雖有通知調整租金之權，惟對於調整租金之數額則需經雙方協議，且於雙方協議不成時，仍應聲請法院決定調整之租金數額。是原告主張其得不經被告乙○○○○ ○○○○、甲○○○○○○○○ ○○○○、泰靖貿易有限公司三人之同意，逕依系爭租約第六條後段之約定，通知被告三人依其片面決定之數額調整租金云云，殊難憑採。㈢再按「上訴人催告支付之租金，為其自行調整之租額，既未經法院判決確定，則被上訴人依原定租額提存，尚難謂其非依債務之本旨而為給付，上訴人自不能以欠租為由終止租約」（最高法院六十年台上字第三八五號判例參照）。原告主張被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司三人並未依其先後於八十一年八月廿一日及同年十月廿八日發函通知片面調整之租金計算方式給付租金，而係依原租約所約定之租金數額提存於法院，且該金額與原告調整後之租金相較，被告三人所積欠之租金皆已超過應付租金二期以上，原告遂先後催告及通知被告三人終止租約云云。惟因原告並無片面決定調整租金數額之權，已如前述，而被告三人又不同意原告所提出該項調整之租金數額，是於聲請法院判決調整前，被告三人既已依原租約本旨按月提存原約定之租金，揆諸前揭判例意旨，尚難謂被告三人非依履行債務之意旨而為給付，是原告自不得以被告三人欠租二期以上為由而主張終止租約。綜上所述，原告與被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司三人間所簽訂之系爭租約期限雖已於八十一年三月卅一日及同年四月一日屆滿，惟因被告三人仍就系爭房地為使用收益，且原告亦未即表示反對之意思，雙方自已成立不定期租賃關係，而被告三人於該不定期租賃契約存續期間，復已依原租約本旨按月提存原約定之租金，並無積欠租金達二期以上而得終止租約之情事存在，是原告依民法第四百五十五條、第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條之規定，先位訴請被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司、丙○○○分別遷讓返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利或損害金，尚屬無據，為無理由，應予駁回。五、備位之訴部分：㈠原告主張其與被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司間之租賃契約所約定之承租範圍，除系爭Ｆ二００房屋、系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋及系爭Ｆ一０四房屋外，尚包括系爭附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ土地、系爭附圖二Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ土地及系爭附圖三Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ土地云云，惟為被告三人所否認，並辯稱渠等租用之範圍僅限於系爭房屋，不包括土地，縱有土地，亦僅係系爭房屋所坐落之地基，並無租用圍牆內之空地、庭院等語。是本件備位之訴部分首應審酌者，即為兩造所約定之租賃範圍除系爭房屋外，是否包括系爭附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ部分、附圖二Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分及附圖三Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分所示之土地。經查： ⒈原告與被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司三人所簽訂之系爭租約第二條係約定：「Tenant shall take good care of the『premises』」，而「premises」一詞，雖未明示包括房屋及空地或庭園在內，惟其中文意義確係指「房地」而言，則為兩造所不爭執，是被告三人所辯雙方所約定之租賃範圍僅有系爭房屋，而不包括土地云云，顯與事實不符，不足採信。 ⒉兩造間系爭租約第二條亦屬定型化契約條款，且因其中「premises」一詞所指之「房地」含意不明確，致兩造就其意義有所爭執，自有進一步解釋之必要，是依前述定型化契約條款不明確應為有利於相對人解釋之原則，「premises」一詞應為有利於被告之解釋。況依原告所發之八十一年十月廿八日銀總（二）字第一四七六九號函說明四之㈠略稱：「民國七十六年未充分反應之庭院空地租金採分段調整，即八十一年十月一日至八十一年十二月三十一日五折計收，八十二年一月一日以後全額計收」觀之，足徵原告出租系爭房屋時計算租金之標準並未將庭院空地包含在內。又原告於八十七年九月廿四日本院準備程序中，被詢以：「當初被告承租時，租金如何計算，房屋範圍多大？」時，答稱：「‧‧‧租金是以房間數來計算，而非以土地面積來計算‧‧‧」云云，有該準備程序筆錄及該次開庭錄音帶勘驗筆錄在卷可佐，是原告出租系爭房屋時，既係以系爭房屋房間數作為計算租金之標準，而非以土地面積為準，則與房間數無關之系爭房屋之圍牆內空地、庭院，自不在兩造所約定之租賃範圍內。從而，被告三人主張兩造間所約定之租賃範圍，除系爭房屋外，至多僅包括系爭房屋所坐落之地基即系爭附圖一Ａ、Ｂ部分、附圖二Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分及附圖三Ｃ、Ｄ、Ｅ部分所示之土地，而不包括圍牆內之空地、庭院即系爭附圖一Ｃ部分、附圖二Ｅ、Ｆ部分及附圖三Ａ、Ｂ部分所示之土地，即非無據。 ⒊建築法第十一條第一項前段及第二項固分別規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及所應留之法定空地」、「前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其它建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之」。惟上開規定僅係建築管理主管機關核發建造執照所依據之行政管理措施，尚不足以據以作為認定兩造間租賃範圍等私權爭執之標準；又上開規定所稱之「建築基地」，應係指依建築法申請興建之建築物本身所占地面及其應留設之法定空地而言，而系爭Ｆ二００、Ｈ二九、Ｈ三０及Ｆ一０四房屋均既未依建築法之規定申領建造執照及使用執照，亦未辦理保存登記之建物，此有八十七年十月八日台北市士林地政事務所北市士地二字第八七六一四四九一００號函及八十七年十二月十八日台北市政府工務局建築管理處北市工建照字第八七七一四六七四００號函附卷可參，是原告主張依建築法第十一條之規定，系爭房屋圍牆內之空地、庭院為系爭房屋之建築基地，自屬於兩造所約定之租賃範圍云云，即非可採。 ⒋原告主張兩造於七十六年十一月調整租金時，其租金之計算均已包含系爭房屋及其圍牆內之全部土地二部分云云，固據其提出原美軍眷舍房地租金調整明細表影本二紙為證，惟被告已否認該私文書為真正，且兩造於訂約時既未以之為系爭租約之一部，尚難以該明細表上所載之土地面積即遽認係兩造間租賃之標的。況上揭明細表中關於系爭Ｆ二００房屋部分，其土地面積係以八百五十平方公尺計算，系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋部分，其土地面積係以三百八十平方公尺計算，而系爭Ｆ一０四房屋部分，其土地面積係以八百五十平方公尺計算，而原告所主張被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB及泰靖貿易有限公司三人所承租之土地面積分別為一千一百七十二．九六平方公尺、一千九百三十四．七九平方公尺及一千三百七十七．一三平方公尺等情，顯均較上揭明細表告所載之土地面積高出甚多，益見原告依據上揭明細表而主張兩造所約定之承租範圍包括系爭房屋圍牆內之空地、庭院云云，亦無足取。 ⒌按系爭租約第八條係約定：「Ａ方（即出租人）應負責執行，如結構性瑕疵及因不可抗力所致損害之主要修理。Ｂ方（即承租人）應負責一般性損害，包括粉刷、『修牆（WALLS）』、木造部分、水電之裝修及在任何時間保持房地在可使用之狀態」，而該條所稱之「修牆」，與「粉刷、木造部分、水電之裝修」等就系爭房屋本身之修繕行為並列，是「修牆」一詞解釋上應係指有關系爭房屋本身之牆壁修繕而言。此外，兩造間之系爭租約並未特別提及圍牆（ ENCLOSURE;ENCLOSING WALL）之修繕，是原告主張兩造於系爭租約第八條有「承租人應負責圍牆之通常修繕」之約定云云，容有誤會。又按租賃範圍與承租人實際管領之範圍，係屬二事，自應分別認定，否則豈非導致所有無權占有人與不動產所有人間均有租賃關係存在之結果？是兩造所約定之租賃範圍，應以系爭租約決之，至於被告三人於租得系爭房屋後之實際上所管領之範圍，尚不足以作為認定被告三人承租範圍之標準。故原告主張因被告三人對於系爭房屋主體及其周圍之空地、庭院均有事實上之管領力，故兩造所約定之租賃範圍包括系爭房屋圍牆內之空地、庭院云云，尚難憑採。綜上所述，兩造所約定之租賃範圍，除系爭房屋外，尚包括系爭房屋所坐落之地基即系爭附圖一Ａ、Ｂ所示之土地面積共三百六十七點一九平方公尺、附圖二Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之土地面積共二百二十五點五平方公尺及附圖三Ｃ、Ｄ、Ｅ所示之土地面積共三百四十九點零七平方公尺，且不包括圍牆內之空地、庭院即系爭附圖一Ｃ部分、附圖二Ｅ、Ｆ部分及附圖三Ａ、Ｂ部分所示之土地。是原告就圍牆內之空地、庭院部分亦主張調整租金云云，即非正當。㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。又「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整租金」（最高法院四十八年台上字第五二一號判例參照）。亦即須承租人於起訴前未按原約定租額付清租金，且出租人於起訴前已向承租人為增加租金之意思表示，始得聲請法院溯及調整租金，否則法院即應判決宣示自原告起訴時起增高租金。本件被告PETER WONG、 ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司三人自與原告間成立不定期租賃關係時起至原告提起本件訴訟時止，既均已依原租約約定之租金數額按月提存租金，並無積欠原告租金之情事，是原告縱曾於八十一年八月廿一日發函予被告三人表示自八十一年十月一日起調高租金，惟仍與前開判例所示得訴請溯及調整租金之情形，尚屬有間，故本件原告僅得訴請自其八十五年十一月廿五日起訴之翌月（八十五年十一月份之租金被告三人業已依債務本旨即原約定租金額提存，已生清償之效力）即八十五年十二月起調整租金。從而，原告主張應溯及自八十一年十月一日起調整租金云云，為無理由，應予駁回。㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；而所謂土地價額係指法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額而言，則為土地法施行法第二十五條所明定。又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；惟依平均地權條例施行細則第二十一條規定，公有土地以各該土地之公告地價為申報地價，免予申報。再按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院八十一年度台上字第三０六二號判決參照）。經查，被告PETER WONG 所承租之系爭Ｆ二００房屋係位於住宅區○○○○○街可通文化大學；被告ELIZABETH LAMB所承租之系爭Ｈ二九、Ｈ三０房屋附近亦為住宅區○○○○路二十巷，路寬約六米，屋後有興建大樓；被告泰靖貿易有限公司所承租之系爭Ｆ一０四房屋，則臨愛富一街轉彎處，路寬八米，為住宅區○○○○○街右走五十公尺與格致路相通，交通便利等情，有本院八十六年二月廿一日現場勘驗筆錄在卷可參，爰斟酌系爭房地坐落位置、當地繁榮之程度被告三人使用系爭房地作為住宅及渠等所得之利益等情形，並參酌台灣省政府七十六年十一月十一日七六府財五字第一五九六五五號函及八十一年七月十七日八一府財五字第七三二三三號函所示，台灣省公有房屋租金，以訂約當年房屋課稅現值百分之十計算，而台灣省有基地租金自八十一年七月七日起租金率調整為商業區及市場基地按公告地價年息百分之七點五，其餘一律按公告地價年息百分之五計算，位於商業區及市場用地，作住家使用者，按公告地價年息百分之五租金率計收等情，本院認系爭房屋及其土地之租金應調整為依系爭房屋課稅現值年息百分十及土地公告地價總價額年息百分之五合併計算之租金為當： ⒈被告PETER WONG部分：自原告起訴翌月即八十五年十二月一日起至八十六年六月三十日止，每月租金應調整為二萬四千五百三十七元計付；自八十六年七月一日起，每月租金應調整為三萬六千三百十八元（計算式詳如附表一）。原告訴請調整被告PETER WONG之租金，於上開數額之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。 ⒉被告ELIZABETH LAMB部分：由於自原告起訴翌月即八十五年十二月一日起至八十六年六月三十日止及自八十六年七月一日起，依本院所定之前開調整標準計算所得之租金額分別僅為一萬八千九百六十二元及二萬五千九百二十九元（計算式詳如附表一），均少於原約定之租金額，故被告ELIZABETH LAMB仍應依原約定之租金額二萬六千六百元計付租金，從而，原告主張調高被告ELIZABETH LAMB之租金，為無理由，應予駁回。 ⒊被告泰靖貿易有限公司部分：由於自原告起訴翌月即八十五年十二月一日起至八十六年六月三十日止，依本院所定之前開調整標準計算所得之租金額分別僅為二萬三千四百二十元（計算式詳如附表一），少於原約定之租金額，故被告泰靖貿易有限公司仍應依原約定之租金額二萬三千七百元計付租金，從而，原告就此段期間聲請調高被告泰靖貿易有限公司之租金，為無理由，應予駁回。至於自八十六年七月一日起，每月租金應調整為三萬四千六百十九元（計算式詳如附表一）。原告訴請調整被告泰靖貿易有限公司自八十六年七月一日起之租金，於上開數額之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。㈣原告另請求被告PETER WONG、ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司分別給付所積欠如附表二十三、二十五、二十六所示之租金與按月給付調整後之租金及遲延利息，經查： ⒈因原告拒絕受領被告PETER WONG依原約定租金額給付租金，是被告PETER WONG按月依原約定租金額為原告提存二萬三千七百元，於租金調整前，上開提存已生清償之效力，是原告訴請被告PETER WONG給付自八十一年四月二日起至八十五年十一月卅日止之租金，即屬無據，惟因租金調整後，被告 PETER WONG按月提存之租金，僅生部分清償之效力，是原告於訴請被告給付自八十五年十二月一日起至八十九年八月卅一日止之租金差額四十八萬五千三百四十三元（計算式詳如附表二），及自八十九年九月一日起按月給付原告租金三萬六千三百十八元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。 ⒉次因原告拒絕受領被告ELIZABETH LAMB依原約定租金額給付租金，是被告 ELIZABETH LAMB按月依原約定租金額為原告提存二萬六千六百元，且因原告與被告ELIZABETH LAMB間之租金額無庸調整，是上開提存已生全部清償之效力，從而，原告僅於訴請被告ELIZABETH LAMB自八十九年九月一日起按月給付原告租金二萬六千六百元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，均非正當，應予駁回。 ⒊另因原告拒絕受領被告泰靖貿易有限公司依原約定租金額給付租金，是被告泰靖貿易有限公司按月依原約定租金額為原告提存二萬三千七百元，於租金調整前，上開提存已生清償之效力，是原告訴請被告泰靖貿易有限公司給付自八十一年四月二日起至八十六年六月卅日止之租金，即屬無據，惟因租金調整後，被告泰靖貿易有限公司按月提存之租金，僅生部分清償之效力，是原告於訴請被告給付自八十六年七月一日起至八十九年八月卅一日止之租金差額四十一萬四千九百二十二元（計算式詳如附表二），及自八十九年九月一日起按月給付原告租金三萬四千六百十九元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。 ⒋按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第二百三十條定有明文。本件係因兩造對於租金調整之數額意見不一致，原告始向本院訴請增加租金，是於本院判決調整租金前，被告PETER WONG、 ELIZABETH LAMB、泰靖貿易有限公司三人應給付原告之租金額究以若干為適當，實無從知悉，況被告三人均已依原約定之租金額向法院提存，是被告 PETER WONG、泰靖貿易有限公司就其提存之租金與調整後租金差額，雖未為給付，實屬不可歸責，揆諸前開規定，原告訴請被告三人給付租金差額部分之遲延利息，即屬無據，應併予駁回。六、本件原告陳明就先位聲明㈠至㈢部分及備位聲明㈠至㈢關於附表二十三、二十五、二十七之請求，願供擔保請准宣告假執行，被告亦陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。據上論結，本件原告之訴為一部無理由、一部有理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　九　　　月　　二十　　日臺灣士林地方法院民事第二庭 ~B審判長法官俞慧君 ~B 法官陳麗芬 ~B 法官　張國勳右為正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　八十八　　年　　　十　　　月　　　七　　　日 ~B法院書記官　李汝婷 ~FO 附表一： ┌─────────┬─────────────┬────────────┐ │ │八十五年十二月一日起八十六│八十六年七月一日後調整之│ │ 標　　　　　　的 │年六月三十日止調整後之租金│租金數額（新台幣） │ │　 │數額（新台幣） │ │ │ │ │ │ ├─────────┼─────────────┼────────────┤ │被告PETER WONG部分│土地部分按八十三年七月一日│土地部分按八十六年七月一│ │：系爭Ｆ二００房屋│公告地價每平方公尺一萬四千│日公告地價每平方公尺二萬│ │及附圖一Ａ、Ｂ所示│八百元年息百分之五計算，房│二千五百元年息百分之五計│ │土地面積三六七‧一│屋部分按八十五年度課稅現值│算，房屋部分按八十五年度│ │九平方公尺 │百分之十計算，每月租金調整│課稅現值百分之十計算，每│ │ │為二萬四千五百三十七元。計│月租金調整為三萬六千三百│ │ │算式為： │十八元。計算式為： │ │ │14800×367.19×5%×1/12+ │22500×367.19×5%×1/12 │ │ │227300×10%×1/12=24537 │+227300×10%×1/12=36318│ ├─────────┼─────────────┼────────────┤ │被告ELIZABETH LAMB│土地部分按八十三年七月一日│土地部分按八十六年七月一│ │部分：系爭Ｈ二九、│公告地價每平方公尺一萬四千│日公告地價每平方公尺二萬│ │Ｈ三０房屋及附圖二│八百元年息百分之五計算，房│二千五百零二元年息百分之│ │Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示│屋部分按八十五年度課稅現值│五計算，房屋部分按八十五│ │土地面積二二五‧五│百分之十計算結果，每月租金│年度課稅現值百分之十計算│ │平方公尺 │少於原約定租金，故仍以原租│結果，每月租金少於原約定│ │ │金數額二萬六千六百元為準。│租金，故仍以原租金數額為│ │ │計算式為： │二萬六千六百元為準。計算│ │ │14800×225.5×5%×1/12+　 │式為： │ │ │287200×10%×1/12×2=18692│22502×225.5×5%×1/12 │ │ │ │+287200×10%×1/12×2= │ │ │ │25929 │ ├─────────┼─────────────┼────────────┤ │被告泰靖貿易有限公│土地部分按八十三年七月一日│土地部分按八十六年七月一│ │司部分：系爭Ｆ一０│公告地價每平方公尺一萬四千│日公告地價每平方公尺二萬│ │四房屋及附圖三Ｃ、│八百元年息百分之五計算，房│二千五百元年息百分之五計│ │Ｄ、Ｅ所示土地面積│屋部分按八十五年度課稅現值│算，房屋部分按八十五年度│ │三四九‧０七平方公│百分之十計算結果，每月租金│課稅現值百分之十計算，每│ │尺 │少於原約定租金，故仍以原租│月租金調整為三萬四千六百│ │ │金數額二萬三千七百元為準。│十九元。計算式為： │ │ │計算式為： │22500×349.07×5%×1/12 │ │ │14800×349.07×5%×1/12+ │+227300×10%=34619 │ │ │227300×10%=23420 │ │ └─────────┴─────────────┴────────────┘ 附表二： ┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─┬─────┐ │承租人姓名│ 時間起迄 │調整前租金│調整後租金│月│應給付差額│ │ │年、月、日│新臺幣(元)│新臺幣(元)│數│新臺幣(元)│ ├─────────┼─────┼─────┼─────┼─┼─────┤ │被告PETER WONG │81.04.02　│ 23,700│ 尚未調整│56│ 0 │ │　　　　　│─85.11.30│　　　　　│　　　　　│ │　　　　　│ │ ├─────┼─────┼─────┼─┼─────┤ │ │85.12.01　│ 23,700│ 24,537│ 7│　 5,859 │ │　　　　　　│─86.06.30│　　　　　│　　　　　│ │ 　　　　│ │ ├─────┼─────┼─────┼─┼─────┤ │ │86.07.01　│ 23,700│ 36,318│38│ 479,484 │ │　　　　　　│─89.08.31│　　　　　│　　　　　│ │ 　　　　│ ├─────────┼─────┼─────┼─────┼─┼─────┤ │被告ELIZABETH LAMB│81.04.02　│ 26,600│ 尚未調整│56│ 0 │ │　　　　　│─85.11.30│　　　　　│　　　　　│ │　　　　　│ │ ├─────┼─────┼─────┼─┼─────┤ │ │85.12.01　│ 26,600│ 不予調整│ 7│　 0 │ │　　　　　　│─86.06.30│　　　　　│　　　　　│ │ 　　　　│ │ ├─────┼─────┼─────┼─┼─────┤ │ │86.07.01　│ 26,600│ 不予調整│38│ 0 │ │　　　　　　│─89.08.31│　　　　　│　　　　　│ │ 　　　　│ ├─────────┼─────┼─────┼─────┼─┼─────┤ │被告泰靖貿易有限公│81.04.02　│ 23,700│ 尚未調整│56│ 0 │ │司　　　　│─85.11.30│　　　　　│　　　　　│ │　　　　　│ │ ├─────┼─────┼─────┼─┼─────┤ │ │85.12.01　│ 23,700│ 不予調整│ 7│　 0 │ │　　　　　　│─86.06.30│　　　　　│　　　　　│ │ 　　　　│ │ ├─────┼─────┼─────┼─┼─────┤ │ │86.07.01　│ 23,700│ 34,619│38│ 414,922 │ │　　　　　　│─89.08.31│　　　　　│　　　　　│ │ 　　　　│ └─────────┴─────┴─────┴─────┴─┴─────┘

臺灣士林地方法院八十五年度重訴字第三五八號

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