臺灣士林地方法院八十八年度訴字第一五○○號

臺灣士林地方法院民事判決　八十八年度訴字第一五○○號

原告

乙○○

訴訟代理人

涂惠民律師

被告

世源建設股份有限公司

被告

設台北縣汐止市○○路一六八號四樓

法定代理人

陳正義 住同右

被告

甲○○ 住台北縣汐止市○○路一五八號

被告

丁○○ 住台北縣汐止市○○○路一八七巷二號

被告

丙○○ 住台北縣汐止市○○路一六四號

共同訴訟代理人

莊志成律師

共同訴訟代理人

林樹旺律師

複代理人

張文寬律師

右當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應連帶給付原告新台幣陸拾萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

（二）前項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）緣被告甲○○、丁○○、丙○○等三人（下稱：被告甲○○等三人）為坐落台北縣汐止市○○段社后頂小段二四七之八、二四八、二四九之六、二四九之九、二四九之十、二四九之四十、二四九之五等七筆地號土地（下稱：前揭七筆土地）所有權人，被告世源建設股份有限公司（下稱︰世源公司）於民國八十二年間向台北縣政府工務局申請建築執照，在前揭七筆土地興建地上十三樓地下三樓之汐止市你我萬世ＯＫ大樓Ａ、Ｂ棟（下稱：Ａ、Ｂ棟建物），為Ａ、Ｂ棟建物之起造人；被告世源公司明知Ａ、Ｂ棟建物地下三樓（即台北縣汐止市○○段社后頂小段一五五四三建號，下稱：一五五四三建號）並非內政部八十年函示以前請領建照規劃之法定停車位，亦非自行增設或奬勵增設之停車位，其建築執照核准規劃設計用途為防空避難室兼停車空間，依法屬區分所有建物之共同使用部分，不能單獨辦理建物所有權第一次登記，且亦明知原告並無向被告購買Ａ、Ｂ棟建物地上層區分所有建物房屋，依內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋及土地登記規則第七十五條規定，顯無從成為Ａ、Ｂ棟建物地下三樓共同使用部分之共有人及地下三樓規劃停車位分管使用人，然被告世源公司竟夥被告甲○○等三人，於八十三年十月七日向原告佯稱該地下三樓規劃停車位係有所有權狀，致原告信以為真，向被告購買Ａ、Ｂ棟建物地下三樓房屋持分權利及基地土地持分權利，暨地下三樓編號八六號車位使用權。

（二）詎原告繳付買賣價金新台幣（下同）五十萬元，且Ａ、Ｂ棟建物於八十七年間完工後，被告甲○○等三人雖令原告登記為該基地所有權應有部分權利人，但被告世源公司並未使原告登記為該地下三樓所有權應有部分權利人，反使原告取得登記為Ａ、Ｂ棟建物上層區分所有房屋即門牌號碼台北縣汐止市○○路一六八號四樓之十二（建號為台北縣汐止市○○段社后頂小段一五一八九建號，下稱：上開建物）所有權應有部分權利人。原告甚感納悶，屢向被告世源公司查詢為何購買地下三樓房屋應有部分權利，卻登記為上開建物應有部分權利，惟被告世源公司卻一再搪塞稱已履行買賣契約，並未違法等語，嗣原告於八十八年十月間經詢問與原告類似情形同樣是購買地下三樓房屋應有部分，卻登記為上開建物共有人，並經提供Ａ、Ｂ棟建物使用執照影本觀看，原告始知受騙，方知該地下三樓根本不能單獨辦理所有權登記。

（三）核被告世源公司與原告所訂車位房屋買賣契約，其買賣標的即Ａ、Ｂ棟建物地下三樓既根本無法登記原告為所有權應有部分權利人，無法使原告取得該地下三樓獨立所有權狀，自屬自始客觀給付不能，依民法第二百四十六條第一項前段規定應屬無效，而被告甲○○等三人與原告所訂土地買賣契約，與Ａ、Ｂ棟建物買賣契約不可分割，依民法第一百十一條前段規定，土地買賣契約亦屬無效。兩造間買賣契約既無效，原告自得依民法第一百十三條規定及同法第一百七十九條規定，請求被告等連帶返還原告前所繳買賣價金五十萬元，原告並得依民法第二百四十七條第一項規定，請求被告等連帶賠償預期買賣標的增值損害十萬元，故原告於本件請求被告連帶給付六十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息。

（四）被告世源公司明知上述情形，並明知原告並未購買Ａ、Ｂ棟建物地上層區分所有建物，而係購買Ｃ棟之區分所有建物，為達順利賣出該地下三樓規劃停車位，竟夥同其餘共同被告，於八十三年十月七日向原告佯稱該地下三樓規劃編號八六號停車位係有所有權狀，致原告信以為真，與被告簽訂買賣契約而交付五十萬元，被告已涉詐騙原告五十萬元，此由下列各點足證：

１、車位房屋預定買賣契約書中契約書買賣名稱載「車位房屋」買賣，該車位買賣即為區分所有建物買賣。

２、車位土地預定買賣契約書買賣標的為車位房屋之基地持分權利，此觀該契約書第一條明載：「買賣標示：座落台北縣汐止鎮○○段社后頂小段二四七之八、二四八：：地號土地之持分為本買賣之標的，本『戶』持分之土地面積以甲方（指原告）預購之本『車位房屋』『主建物』面積佔全幢大樓總主建物面積之比例計算：：」可明。

３、原告並無購買Ａ、Ｂ棟建物地上層區分所有房屋，亦無購買上開建物持分權利，否則為何尚須簽訂車位土地預定買賣契約書，購買車位房屋之基地持分？蓋如買賣車位係屬共同使用部分權利買賣，共同使用部分權利係屬區分所有建物內，購買區分所有建物房屋已連帶購買基地持分權利，則購買屬共同使用部分權利之車位，應無須再購買基地持分權利。

４、原告並無購買上開建物持分權利，被告卻移轉登記上開建物所有權應有部分，使原告取得上開建物持分權利之所有權狀，足見反可證明雙方所訂車位房屋買賣契約所買停車位係有所有權狀。從而，依民法第一八四條第一項後段、第二項及第一八五條等規定，被告應連帶賠原告損害即所繳五十萬元及預期獲利十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息。

（五）對被告抗辯之陳述：

１、姑不論被告究係如何規劃非Ａ、Ｂ棟建物之住戶購買地下三樓停車位，被告與原告所訂車位房屋及車位土地買賣契約書，既已表明雙方當事人所購為車位房屋及車位房屋主建物面積所占基地持分，並無標明原告所購包括上開建物應有部分，雙方亦無另訂立上開建物買賣契約書，足見本件爭訟應以雙方所訂買賣契約書為斷，至被告如何規劃無關買賣契約，反而由被告所稱規劃情事與買賣契約比對，足證被告確有詐騙之侵權行為。

２、原告向被告購買系爭停車位產權，價金支付方式係除自備款外，委託被告辦理貸款支付，且產權登記與貸款手續一起為之，並係與另購Ｃ棟大樓建物貸款一起為之，故在辦理貸款及產權登記時，原告尚不知悉被告產權登記係上開建物，直到辦理交屋取得所有權狀始知被告所登記乃上開建物應有部分，非地下三樓房屋持分，被告對此經過容有誤會。更何況退萬步言，縱如被告所指於辦理產權登記時，原告即已知悉被告欲登記係上開建物持分權利，並非地下三樓房屋持分權利，並未拒絕辦理，惟雙方並未有買賣上開建物持分權利之債權契約，被告即使令原告取得該屋持分權利，此不過係原告不當得利罷了，蓋物權登記取得並無債權原因，故本件論斷被告有無侵權行為，或兩造所訂買賣契約是否自始客觀給付不能，自應以訂約時契約約定為斷，尚不能以事後給付內容為憑。

三、證據：提出車位房屋預定買賣契約書、車位土地預定買賣契約書、使用執照、土地所有權狀、建物所有權狀、內政部第八○七一三三七號函釋資料、建物所有權第一次登記法令補充規定資料、內政部第八二○七二五四號函釋資料。聲請訊問證人邱進財。

乙、被告方面：

一、聲明：

（一）原告之訴駁回，

（二）如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。

二、陳述：

（一）誠如原告所稱，依其訂購系爭車位時之地政法令規定，Ａ、Ｂ棟建物地下層之停車位，於產權登記時，應登記為Ａ、Ｂ棟區分所有建物之共同使用部分，不得與區分所有建物分離，車位既登記為共同使用部分，自無所有權狀，原告主張被告佯稱停車位本身有所有權狀云云，絕非事實，揆之買賣契約書所載內容，亦無記載車位本身擁有所有權狀之約定，原告空言指摘，自無依據。

（二）非Ａ、Ｂ棟建物之區分所有權人，無法擁有其地下停車位，既為兩造所共認，原告購買Ｃ棟區分建物而增購Ａ、Ｂ棟之地下室停車位，勢須擁有Ａ、Ｂ棟之區分所有建物之產權始能擁有停車位，故被告世源公司於銷售規劃時，即規劃Ａ、Ｂ棟內之一戶建物即上開建物，作為非Ａ、Ｂ棟住戶之客戶購買Ａ、Ｂ棟地下室停車位時，其車位所依附之區分所有建物（主建物），購買一車位，即持有該房屋所有權應有部分萬分之三十，車位之產權（即一五五四三建號）則登記在其共同使用部分，故非Ａ、Ｂ棟建物之住戶購買車位時，被告不可能告以車位本身有所有權狀，有獨立所有權狀部分應係該車位所依附之上開建物之應有部分。

（三）原告代理人於鈞院八十九年三月二十二日審理時陳稱原告於辦理系爭車位產權登記時始悉車位本身無所有權狀，有所有權狀者反是車位所依附之上開建物持分產權，按如此登記方式若非兩造原所約定之內容，原告當時自得加以拒絕辦理，茲於瞭解產權登記內容未予異議，甚且於嗣後將系爭建物連同土地持分向台北銀行股份有限公司辦理融資抵押登記。綜上足見，系爭車位於買賣時兩造所約定之產權登記方式，應為目前登記之內容。退萬步言，縱認兩造於簽立買賣契約時，就車位產權登記之約定不明，亦因嗣後辦理產權登記時，原告知悉內容配合辦理而予以同意，茲於事後藉故推異，自難令人容認。

（四）按系爭車位買賣產權早已登記完峻，並於八十八年初即交付完畢，原告於交付多時後始稱產權登記有異，並主張給付不能及侵權行為，於法均無理由，其主張不當得利，亦失所附麗。

（五）原告於八十七年十二月二日辦理所購Ｃ區房屋及系爭停車位之點收手續，並收受相關建物土地之所有權狀正本及相關文件資料，此有原告簽署之交屋證件清單可稽，原告就車位之產權登記內容亦無異議，茲於事隔一年後再遽予指摘登記內容有異，實無理由。

（六）按系爭車位業依地政法令辦理所有權移轉登記予原告，車位亦交付原告，迄無無法使用停車位之情事，何來給付不能之情事。至於原告主張除停車位價款外，另損失利益十萬元云云，更無理由。

三、證據：提出建物測量成果圖、建物登記謄本正本二件、交屋證件清單影本一件。聲請鈞院向內政部函查。

理由

一、原告主張被告甲○○等三人為坐落前揭七筆土地之所有權人，被告世源公司於八十二年間向台北縣政府工務局申請建築執照，在前揭七筆土地上興建Ａ、Ｂ棟建物，為Ａ、Ｂ棟建物之起造人；被告世源公司明知Ａ、Ｂ棟建物地下三樓，建築執照核准規劃設計用途為防空避難室兼停車空間，依法屬區分所有建物之共同使用部分，不能單獨辦理所有權登記，且亦明知原告並無向被告購買該Ａ、Ｂ棟建物地上層區分所有建物房屋，依法無從成為Ａ、Ｂ棟建物地下三樓共同使用部分之共有人及地下三樓規劃停車位分管使用人，然被告世源公司竟夥被告甲○○等三人，於八十三年十月七日向原告佯稱該地下三樓規劃停車位係有所有權狀，致原告信以為真，向被告購買該大樓地下三樓房屋持分權利及基地土地持分權利，暨地下三樓編號八六號車位使用權。詎原告繳付買賣價金五十萬元，且Ａ、Ｂ棟建物於八十七年間完工後，被告甲○○等三人雖令原告登記為該基地所有權應有部分權利人，但被告世源公司並未使原告登記為該地下三樓所有權應有部分權利人，反使原告登記取得為上開建物所有權之應有部分，經原告查詢始知受騙，方知該地下三樓根本不能單獨辦理所有權登記。亦即原告無法取得該地下三樓之獨立所有權狀，自屬自始客觀給付不能，依民法第二百四十六條第一項前段規定應屬無效，而被告甲○○等三人與原告所訂土地買賣契約，與Ａ、Ｂ棟建物買賣契約不可分割，依民法第一百十一條前段規定，土地買賣契約亦屬無效。兩造間買賣契約既無效，原告自得依民法第一百十三條規定及同法第一百七十九條規定，請求被告連帶返還原告前所繳買賣價金五十萬元，原告並得依民法第二百四十七條第一項規定，請求被告連帶賠償預期買賣標的增值損害十萬元。故原告於本件請求被告連帶給付六十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。且被告世源公司明知所賣Ａ、Ｂ棟建物地下三樓根本無法單獨登記所有權，仍向原告佯稱所賣車位係有權狀，致原告與被告簽訂買賣契約而交付五十萬元，被告已涉詐騙原告五十萬元，從而依民法第一八四條第一項後段、第二項及第一八五條等規定，被告應連帶賠償原告損害即所繳五十萬元及預期獲利十萬元等語。

二、被告則以Ａ、Ｂ棟建物地下層之停車位，於產權登記時，即應登記為Ａ、Ｂ棟區分所有建物之共同使用部分，不得與區分所有建物分離，車位既登記為共同使用部分，自無所有權狀，因此，原告係購買Ｃ棟區分建物，而增購Ａ、Ｂ棟之地下室停車位，勢須擁有Ａ、Ｂ棟之區分所有建物之產權始能擁有停車位，故被告世源公司於銷售規劃時，即規劃Ａ、Ｂ棟內之一戶建物即上開建物，作為非Ａ、Ｂ棟住戶之客戶購買Ａ、Ｂ棟地下室停車位時，其車位所依附之區分所有建物（主建物），購買一車位，即持有該房屋所有權應有部分萬分之三十，車位之產權（即一五五四三建號）則登記在其共同使用部分，故非Ａ、Ｂ棟建物之住戶購買車位時，被告不可能告以車位本身有所有權狀，有獨立所有權狀部分應係該車位所依附之上開建物應有部分。何況，原告代理人於鈞院八十九年三月二十二日審理時陳稱原告於辦理系爭車位產權登記時始悉車位本身無所有權狀，有所有權狀者反是車位所依附之上開建物持分產權，倘如此登記方式若非兩造原所約定之內容，原告為何未予異議？甚且於嗣後將上開建物連同土地持分向銀行辦理融資抵押登記，足見，系爭車位於買賣時兩造所約定之產權登記方式，應為目前登記之內容。系爭車位既依地政法令辦理所有權移轉登記予原告，車位亦交付原告，迄無無法使用停車位之情事，何來給付不能、不當得利之情事等語置辯。

三、本件被告甲○○等三人為前揭七筆土地之所有權人，被告世源公司為Ａ、Ｂ棟建物之起造人，Ａ、Ｂ棟建物地下三層（即一五五四三建號）由地政機關依法令登記為Ａ、Ｂ棟建物地上區分所有建物之共同使用部分，因此Ａ、Ｂ棟建物地下三層即一五五四三建號其所有權之移轉，不得與地上區分所有建物分離，原告於八十三年十月七日分別向被告世源公司以及被告甲○○等三人買受Ａ、Ｂ棟建物地下三層房屋持分權利、地下三樓編號八六號車位使用權以及基地土地持分權利，被告已交付原告車庫之鑰匙、上開建物（即一五一八九建號，其中一五五四三建號登記為共同使用部分）及所坐落土地台北縣汐止市○○段社后頂小段二四八地號登記應有部分之所有權狀等事實，為兩造所不爭執，且有兩造簽訂之車位房屋預定買賣契約書、車位土地預定買賣契約書、使用執照、上開建物、土地所有權狀、建物登記簿謄本、一五五四三建號建物測量成果圖均影本在卷可稽，應堪採信。

四、按以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效，民法第二百四十六條第一項前段定有明文。經查，原告於起訴狀中主張兩造簽訂有車位房屋預定買賣契約書以及車位土地預定買賣契約書，原告分別向被告世源公司以及被告甲○○等三人買受Ａ、Ｂ棟建物地下三層房屋持分權利、地下三樓編號八六號車位使用權以及基地土地持分權利之事實，業經上開認定，而被告業已將原告所買受之Ａ、Ｂ棟建物一五五四三建號所有權應有部分（以上開建物共同使用部分之方式登記），及所坐落台北縣汐止市○○段社后頂小段二四八地號土地所有權應有部分，均移轉登記為原告所有，並將地下三層即一五五四三建號所劃編號八六號停車位連同車庫鑰匙交由原告使用，亦如前所述，則兩造約定上開應給付之標的，均由被告依約給付原告，上開約定應給付部分均無給付不能之情形。

五、原告主張依兩造之約定，除前揭給付外，Ａ、Ｂ棟建物地下三層即一五五四三建號有獨立之所有權狀，亦屬系爭買賣契約約定之給付標的，被告所給付者為上開建物（即一五一八九建號）之所有權狀，而一五五四三建號只是登記為上開建物之共同使用部分，被告既然無法依約提出一五五四三建號之獨立所有權狀，即有民法第二百四十六條第一項前段給付不能之情形之事實，為被告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段規定甚明。從而，原告就此部分之主張應負舉證之責。經查：

（一）原告主張被告於締約時佯稱Ａ、Ｂ棟建物地下三層規劃停車位係有獨立所有權狀云云，為被告所否認，且向被告購買同建物地下三層編號第七號停車位之證人邱進財亦結證稱：與被告簽約時並未談到將來所有權如何登記之問題等語（詳見五月十日言詞辯論筆錄），此外，原告就被告於締約時佯稱Ａ、Ｂ棟建物地下三層規劃停車位係有獨立所有權一節，迄未舉證以實其說，空言主張，實難採信。

（二）雖原告提出之買賣契約書名稱中載有「車位房屋」字樣，惟綜觀兩造同時簽訂之「車位房屋預定買賣契約書」以及「車位土地預定買賣契約書」可知，該「車位房屋」預定買賣契約書無非係兩造就車位之地上建物部分所締結之買賣契約，而「車位土地」預定買賣契約書則是就車位之地上建物所坐落之土地所締結之買賣契約，甚難憑「車位房屋」之名稱，逕行推論兩造就Ａ、Ｂ棟建物地下三層（即一五五四三建號）應有獨立所有權狀，屬該買賣契約應給付之標的達成合意。

（三）何況，無論原告向被告買受之Ａ、Ｂ棟建物地下三層房屋所有權應有部分，究係以獨立所有權狀之態樣登記，或係連同上開建物一同買受，而以共同使用部分之態樣登記，原告均需買受Ａ、Ｂ棟建物所作坐落基地所有權利，始能取得占有基地之權源，從而，原告以兩造除簽訂車位房屋預定買賣契約書之外，同時簽訂車位土地與定買賣契約書，而主張其買受之Ａ、Ｂ棟建物地下三層房屋所有權應有部分，被告應給付獨立所有權狀，並無依據。

（四）再查，縱兩造未於買賣契約書中明文約定買受上開建物之所有權應有部分，而被告為符地政登記之相關法令，使非Ａ、Ｂ棟建物所有權人之原告，亦能取得Ａ、Ｂ棟建物共同使用部分即地下三層（即一五五四三建號）之所有權應有部分，而將上開建物所有權應有部分登記為原告所有，顯與兩造締約內容無違。且查，依原告主張其與被告締約購買之標的為Ａ、Ｂ棟建物地下三層房屋持分權利、地下三樓編號八六號車位使用權以及基地土地持分權利，究其實際，原告無非是要買受地下三樓編號八六號車位之永久分管使用權利，而原告得以使用Ａ、Ｂ棟建物地下三層編號第八六號車位之權源，應係基於其為Ａ、Ｂ棟建物地下三層共有人之身分以及繼受其前手即被告世源公司所訂立之分管契約而來，與Ａ、Ｂ棟建物地下三層究以獨立所有權狀之態樣登記，或以地上建物共同使用部分之態樣登記無關，顯見此所有權之登記態樣與兩造締約目的無涉，且無論以上開何種方式登記，依現行不動產移轉登記相關法令，並不影響原告日後再行轉讓他人之權利行使，可見，Ａ、Ｂ棟建物地下三層之所有權究以獨立所有權狀之態樣登記，或以地上建物共同使用部分之態樣登記，應非兩造系爭買賣契約之重要之點，始未明文記載。因此，原告僅憑兩造未於買賣契約書中明文約定買受上開建物之所有權應有部分一節，進而推論兩造約定系爭買賣契約應給付之標的包括地下三層（即一五五四三建號）之獨立所有權狀，仍屬無據。綜上，原告既未能舉證證明兩造於系爭買賣契約約定應給付之標的尚包括Ａ、Ｂ棟建物地下三層（即一五五四三建號）之獨立所有權狀，則原告以被告不能交付Ａ、Ｂ棟建物地下三層（即一五五四三建號）之獨立所有權狀為由，主張系爭買賣契約因給付不能而無效，基於民法第一百十三條、一百七十九條以及第二百四十七條第一項之規定，請求被告返還所繳納之價金及損害賠償共計六十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息，即屬無據，不能准許。

六、再查，原告並未舉證證明被告於締約時曾佯稱Ａ、Ｂ棟建物地下三層規劃停車位係有獨立所有權狀，以致原告與被告簽訂系爭買賣契約，已如上開認定，況且，被告已依約交付原告車庫之鑰匙、上開建物（即一五一八九建號，其中一五五四三建號登記為共同使用部分）及所坐落土地台北縣汐止市○○段社后頂小段二四八地號登記應有部分之所有權狀，倘被告自始以施用詐術之手段，誘使原告締約騙取價金，則被告豈有仍依約將上開所有權應有部分移轉登記給原告，交付所有權狀，並將車位交付給原告使用之理？此外，原告就被告有何以背於善良風俗之方法，加損害於原告，或是違反保護原告之法律，致生損害於原告行為，並未舉證以實其說，從而，原告主張被告施用詐術，誘使原告與其締約，而同時基於民法第一百八十四條第一項後段、第二項、第一百八十五條之規定，請求被告連帶賠償六十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息，亦乏依據，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣士林地方法院民事第一庭~B法官　蔡文育

~B法院書記官　蔡慧娟