臺灣士林地方法院 - 八十八年度訴字第二八號（返還價金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決　八十八年度訴字第二八號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　李佳翰律師複代理人　張伯時律師林清源律師莊乾城律師被　　　告　亞昕開發科技股份有限公司設台北縣林口鄉○○○路○段二六六號八樓之一法定代理人　姚連地　　　住台北縣林口鄉○○路二一六巷一號一樓之四訴訟代理人　陳木律師複代理人　陳昌羲律師訴訟代理人　楊佳璋律師複代理人　陳志忠律師右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新台幣肆拾柒萬陸仟貳佰伍拾元及自民國八十八年二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣拾伍萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾柒萬陸仟貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明：㈠先位部分： ⒈被告應給付原告新台幣（下同）四百六十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒉原告願供擔保請准宣告假執行。㈡備位部分： ⒈被告應給付原告一百六十九萬六千二百五十元及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒉原告願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：㈠事實經過：原告於民國八十七年三月廿一日向被告購買坐落台北縣林口鄉○○段一０七之二地號土地上興建地上四層之「台北藝術家」大樓Ｂ區編號第Ａ棟第四樓房屋乙戶及其基地應有部分，嗣於同年七月二日被告點交上開房屋予原告，即門牌號碼為林口鄉○○路一八二號四樓（下稱「系爭房屋」），原告立即發現系爭房屋有瑕疵，乃通知被告予以補正，經多次修補後房屋仍繼續不斷有樑柱、外牆、磁磚及公用電梯間等多處裂痕，房屋遇雨即有滲水現象，且建築物之樑柱與外牆之裂隙，乃肇因於建築物朝西北方向不均勻沉陷，亦即系爭房屋因基地土層沉陷或滑動，致結構物造成裂縫或損壞。㈡請求權基礎： ⒈原告得主張瑕疵擔保責任：按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百五十四條定有明文。釋其真意，係規定出賣人負有擔保買賣標的物於交付時無瑕疵之責任。是無論瑕疵於契約成立時業已存在或於契約成立後始行發生，出賣人概應負擔保責任。以此推之，買受人就買賣標的物於契約成立時交付前已成立之瑕疵，倘買賣契約無不負擔保責任之特約，於不可補正之瑕疵時，買受人自得主張瑕疵擔保責任。 ⒉被告負有回復原狀之義務：按債務人應依債之本旨提出給付，如債務人提出之給付不合債之本旨，即屬不完全給付，是房屋及土地出賣人除應將契約約定之面積數量移轉予買受人外，就所交付之物應無瑕疵存在，茍品質不合即與債之本旨有違，此項瑕疵給付即成為不完全給付。不完全給付依七十七年四月十九日第七次民事庭決議，得類推適用給付不能或給付遲延之法則，請求補正或解除契約。原告於八十七年十一月廿一日委託李佳翰律師通知被告，被告於同年月廿三日收受該解約之律師函，兩造間之買賣契約既經解除，被告依民法第二百五十九條第一項第二款規定，即負有回復原狀之義務。㈢對被告陳述之抗辯： ⒈程序部分：原告依法自得為訴之追加：按訴狀送達後，因請求之基礎事實同一者，得為訴之追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。買賣因物有瑕疵，如係因可歸責於出賣人之事由時，除負瑕疵擔保責任外，同時成立不完全給付，其因此而生之損害得請求賠償。系爭房屋有諸多瑕疵，業為被告所不否認，確有難以為通常使用之瑕疵，就原告購買房屋係以供居住為目的，該瑕疵業已影響主建物本身之效用，當可認定。復買受人主張買賣因物有瑕疵，而依法解除契約者，無需先定相當期限催告出賣人履行，並無補正之問題，故縱認系爭房屋瑕疵得補正，並不妨礙原告物之瑕疵擔保請求權。而買賣因物有瑕疵，依民法第三百五十九條規定，買受人得解除契約或減少價金。本件原告除起訴時主張解除契約外，另追加不完全給付之損害賠償及請求減少價金為請求權，依上說明，自為法之所許。 ⒉實體部分： ⑴對鑑定報告之意見︰ ①按被告所引用之台北市土木技師公會之鑑定報告，乃被告在訴訟程序外私自委託鑑定，並非依法於訴訟程序中所為之囑託鑑定，依民事訴訟法規定，該台北市土木技師公會於訴訟外所為之鑑定，顯然欠缺證據力，合先敘明。 ②依台北市建築師公會八十九年三月八日八九鑑字第０二九號鑑定報告書，就損壞發生原因所為之鑑定，認與系爭基地無關聯，純係施工不良所導致，然此與被告所提台北市土木技師公會所為之鑑定及被告自承，係肇因於地層下陷不同。足見系爭房屋之瑕疵肇因於人為因素及地質因素施工不良係可歸責於被告之事由，地層是否不再發生下陷，無人能確定，故瑕疵無從補正，且茍當初未施工不良，即不發生地層下陷之情事。而依被告所自承系爭建物發生裂縫，係肇因於地層下陷，則被告出售予原告之土地，其本身基地為軟弱之飽合黏土層，興建時仍以傳統方式採用補償式基礎，而未完成基地軟弱土層改良或採用樁基礎，將建築物之載重及外力傳至基地下之支撐土層，否則不生瞬時沉陷之情形發生。又一般購屋者所需要者，乃房屋可供正常之使用，如房屋有傾斜且整棟房屋有下陷之情形，縱未發生立即之危險，但勢必減少該房屋之效用及價值，自屬構成物之瑕疵，蓋所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，此有最高法院七十三年台上字第一一七三號判例可資參照，故鑑定報告謂系爭建物尚無立即之安全上顧慮，縱認可採，亦不妨物之瑕疵擔保責任之成立。 ⑵關於解除契約或減少價金方面︰按被告自承系爭房屋有多處裂縫，則依民法第三百五十四條第一項之規定，自負有擔保其物依民法第三百七十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建物於交付前即因地層軟弱造成房屋下陷，不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而原告以房屋有多處裂縫等原因，對被告解除買賣契約而請求返還價金，自為民法第三百五十九條、第二百五十九條規定所許。如鈞院認解除契約顯失公平，原告請求減少價金，經查本件系爭房屋之瑕疵，其修復費用為四十三萬元，屋頂平台每戶應分擔四萬六千二百五十元，地層下陷之瑕疵必須另以樁支撐，估計需費八十萬元，另交屋後因被告未依約交付合於債之本旨之房屋，致有相當租金之損害，自八十七年七月二日交屋起迄至八十九年五月二日止共計四十二萬元，合計一百六十九萬六千二百五十元。 ⑶關於不完全給付方面︰經查本件系爭房屋之瑕疵，其修復費用為四十三萬元。屋頂平台為三十七萬元（即每一戶分擔四萬六千二百五十元），房屋縱使修復後亦生交易價值之減損，估計減少八十萬元，另房屋交付後迄今瑕疵未修復，不能使用該房屋，致造成依通常情形可得使用利益喪失之損害，每月受有相當租金二萬元之損害，自八十七年七月二日交屋迄至八十九年五月二日止，共計四十二萬元。三、證據：提出房屋買賣契約書影本、土地買賣契約書影本、律師函影本、律師函回執影本各一份、照片十張，並聲請本院函請台北市建築公會鑑定系爭房屋之瑕疵原因及責任歸屬。乙、被告方面：一、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：㈠程序部分：被告不同意原告訴之追加：按訴狀送達後，因請求之基礎事實同一者固得為訴之追加；惟查本件原告原起訴係以「物之瑕疵擔保」規定為訴訟標的而主張解除本件買賣契約；其嗣再追加「不完全給付」為其訴訟標的主張請求修復費用、地層下陷支撐費用及相當租金之損害，顯已逸脫原請求之基本事實，且有礙本件訴訟之終結，依法應不准許。㈡實體部分： ⒈本件應屬兩造買賣合約第十四條契約保固問題： ⑴台北市土木技師公會鑑定部分： ①被告於知悉系爭房屋有瑕疵後，即向台北市土木技師公會聲請安全鑑定，經該公會鑑定之結果，認為瑕疵之原因為「地盤土層及基礎先天性的無法達到理想的固定，因此任何建築於完成時均有瞬時沈陷情形，本標的物亦有瞬時沈陷之情形發生，且有朝西北方向不均勻沈陷之情形。經研判為造成牆與樑發生裂縫原因之一」，且「瑕疵情形尚不構成安全上之顧慮」。 ②經查閱詹氏書局出版，石正義、林文祺翻譯之「建築物龜裂防範與對策」一書，該書第一四七頁就有修補必要的裂縫寬度記載「一般而言有修補必要的裂縫寬度在零點三ｍｍ以上，裂縫在零點二ｍｍ以上時若能予以修補的話較不會有問題產生」，該記載與上述鑑定報告相同，均指裂縫在零點三ｍｍ以上才需要修補，裂縫在零點三ｍｍ以下則予粉刷即可，二者意見相符。 ③系爭建物之瑕疵依該公會派員至現場實測並照像，發現有八處裂縫，其中七處在牆或門框上，僅有三處牆面、一處門框裂縫為零點三ｍｍ之裂縫，一處牆面為零點四ｍｍ之裂縫，其餘均在零點二ｍｍ以下。鑑定報告建議依第十項修復方式補強效果，即「裂縫在零點三ｍｍ以下建議以油漆或水泥漆粉飾其表面」，「裂縫在零點三ｍｍ以上建議以低壓注入工法注入環氧樹脂填縫處理，並修飾原裝飾面」。另「建築物龜裂防範與對策」亦與鑑定報告相同之見解。 ④被告並依台北土木技師工會之建議就系爭房屋作「室外牆柱角傾斜值及室內水平測量觀測紀錄」，經其觀測結果，認為其「初期沈陷已達穩定狀況」。綜據上述，原告並無解除權。 ⑵台北市建築師公會鑑定部分： ①按本件系爭建物經依法再聲請鈞院函請建築師公會鑑定，依其鑑定報告書所載（即八十九年三月八日八九鑑定第０二九號）鑑定結果：Ａ損壞發生原因：ａ樑裂紋研判係混凝土骨材配比不妥所致。ｂ牆、牆角、版牆接處、版梁接處之裂紋，研判係水泥粉刷時底面過於乾燥，水泥砂漿之水份為底面材吸收所致。ｃ無開窗之外牆原會滲水，據屋主（原告）稱：建方（被告）於外牆重作防水及磁磚，現已不會滲水。ｄ開窗下方牆及邊牆之滲水研判係窗框之塞水路施工不善所致，據屋主（原告）稱：部分經建方（被告）於下緣窗框填補矽利膠後已不會滲水，部分仍有潮濕或滲水。ｅ窗角牆之裂紋研判因窗角處應力集中所致。ｆ外牆磁磚之裂紋及浴廁壁磚裂紋，空鼓，研判係材質瑕疵貼著施工不良所致。ｇ頂版與牆接處之滲水研判係上層積水而滲透所致。Ｂ損壞有否繼續擴大可能：經於八十八年九月十日初勘及八十八年十一月一日、八十八年十一月二十六日兩次會勘，期間且歷經九二一地震，所見損壞並無明顯擴大趨向。Ｃ損壞有否安全顧慮：標的物於結構部分而言，雖樑裂紋在各樓層普遍均有，但寬度大致在零點三ｍｍ以下，並未有嚴重剪力裂縫及撓曲變形之現象，其他瑕疵損壞則屬非結構性者。按測量成果如鑑定報告書，其最大垂直差率為六百八十分之一小於容許值二百分之一，標的物整體構架並無明顯偏移現象，其柱樑結構穩固良好，如未受特殊外力，在正常使用下，標的物之瑕疵損壞情事尚無安全顧慮‧‧‧。Ｄ損壞可否修復，修復方式及修復費多少：ａ損壞可否修復：各標的物瑕疵損壞情形應可修復。ｂ建議修復方式：（參鑑定報告書第七頁）。ｃ修復費多少：（參鑑定報告書第八頁）。Ｅ修復後會不會再有損壞發生，如會，會有何結果：標的物損壞部分按第Ｄ項第ｂ款「建議修復方式」予以施做完妥，如未受特殊外力，在正常使用下，應不會再有損壞發生。Ｆ房屋價值減損多少：整修完成，則應無瑕疵存在，價值應不會有所折損。 ②從右開鑑定結果得知，系爭建物損壞發生之原因非必然係因地質沉陷所造成，縱然系爭建物基地有些微傾斜，惟其傾斜之數值參照前台北市土木技師公會之鑑定報告及本件前開建築師公會之鑑定報告，亦均在容許範圍值以下，且系爭建物整體結構並無明顯偏移，樑柱結構亦穩固良好，並無安全之顧慮。 ③又系爭建物之內部裂紋寬度大多在零點三ｍｍ以下（按依台北市建築物工程鑑定手冊，混凝土構材裂縫寬度在零點三ｍｍ以上才認定有必要予以修補）並非不可修復，且修復後復無貶損其價值之情事，則核其情形應屬兩造房屋買賣合約第十四條契約保固之問題，然原告竟率爾主張系爭建物已完全喪失使用價值亦喪失交易價值率爾主張解除契約請求返還價金或減少價金，核其所述顯有失公允。況被告就上開瑕疵原即已盡最大之誠意及審慎態度進行鑑測、修補、期以保障承購戶權益以維商譽，然原告竟不思依約請求保固修補而執詞要求解約，於法顯無理由。 ⒉退步而言，本件仍無給付遲延規定之適用：縱認原告所為訴之追加係屬合法而得主張不完全給付，然不完全給付依七十七年四月十九日第七次民事庭會議決議，於瑕疵不能補正及可能補正之情形下分別適用給付不能及給付遲延之有關規定；然本件系爭建物所致生之瑕疵依二次鑑定結果，既非不得補正，且被告自始即未拒絕修補，自無給付遲延規定適用之餘地。 ⒊原告主張未見其舉證以實其說，顯無可採：原告所追加請求地層下陷瑕疵必須另以樁支撐之費用八十萬元及請求相當於租金之損害共計四十二萬元，非但全未見其舉證以實其說，即便其所追加之不完全給付主張交易價值之減損為八十萬元及相當於租金之損害，除與歷次鑑定結論「標的物如按建議修復方式予以整修完成，則應無瑕疵存在，價值應不會有所折損」相悖外，復無舉證證明受有上述之損害，則其主張顯無足採。 ⒋本件僅有瑕疵修補問題：末按被告對於系爭房屋瑕疵之修補自始即主動配合處理從未有拒絕不予修補之情事，然原告及其餘住戶或基於其本身利害關係之不一致，有同意被告修補有拒絕被告修補者，被告在無法整體對系爭建物作一全面性整修之情況下，被告實無法面面俱到毫無遺漏，故而本件僅有瑕疵修補之問題，被告亦同意修補，自無原告所主張解約或減少價金或損害賠償之情事。 ⒌關於原告預備訴之聲明請求交易價值減損之部分：原告主張系爭房屋瑕疵之存在有影響房屋之交易價值，依一般交易習慣應占買賣總價金一成以上云云，並舉最高法院八十八年度台上字第六四二號判決為證。然查，原告所舉上開最高法院判決理由中所載「衡請社會一般交易習慣，該房屋所減少之價值，應占買賣總價金一成以上」，僅為最高法院引述該件被上訴人之主張，並非作為該判決認定之主要理由，況查上開最高法院對於當事人主張於其判決理由並未採納，則原告主張系爭房屋減少之交易價值應占買賣總價金一成云云，顯屬無據。 ⒍原告依台北市建築師公會所為鑑定報告主張被告就系爭房損之發生有可歸責之事由，無足採信： ⑴依證人宋永鑾（即土木技師公會技師）於八十八年三月卅日於鈞院所為之證詞： ①系爭建物傾斜度是在可容許傾斜範圍內。 ②‧‧‧系爭建物是有沉陷不均勻之現象，有不均勻沈陷二點七公分所以才會發生裂縫。 ③‧‧‧系爭裂縫不會影響結構安全性，而且是可以修復的。 ④系爭房屋我們有二個月後再去測，已經穩定下來，不均勻沉陷已經在可容許範圍內‧‧‧。 ⑤‧‧‧裂縫在零點二厘米以下都是可以接受，新建的房屋有很多原因會發生裂縫。可證依土木技師公會之鑑定結論，系爭建物之瑕疵乃肇因於建物完成時瞬時沉陷之不可抗力情事，及因乾燥收縮而產生龜裂所致，惟上開瑕疵經鑑定均非屬不可修復亦均無影響於建物結構之安全。 ⑵又混凝土為何會有裂紋產生，亦業據被告另舉文獻說明（即詹氏書局出版「建築物龜裂防範與對策」乙書），亦即「一般而言有修補必要的裂縫寬度在零點三ｍｍ以上，裂縫在零點二ｍｍ以上時若能予以修補的話較不會有問題產生」，亦與二次鑑定報告之結果相同，均指裂縫在零點三ｍｍ以下則予粉刷即可。故而原告主張樑部分全有裂紋，依一般建築習慣常肇因於樑之材質不佳或施工不當云云，恐均係其臆測之詞，無足採信。⒎關於原告主張係爭房屋損害縱使整修完成仍有折損其經濟及景觀價值部分： ⑴按本件依原告聲請台北市建築師公會鑑定，當日鈞院請求上開公會鑑定之事項即有關於「房屋價值減損多少？」乙項（詳如鑑定報告書）顯見上開鑑定報告即已針對原告主張所謂「經濟及景觀價值」減損之部分綜合全鑑定事項及內容予以客觀衡量及判斷並非未就原告所主張之經濟減損部分予以評斷；然原告於上開公會鑑定報告結論作出不利於原告之「標的物如按建議修復方式予以整修完成，則應無瑕疵存在，價值應不會有所折損」認定後，復爭執上開鑑定報告結論而執意主張有所謂經濟價值損害存在，顯係意圖延滯訴訟。苟如原告所主張對其所聲請鑑定之機關所作出結論不符其意即率爾予以爭執否定，非待另聲請之鑑定機關作出符合其意之結論則顯不符合訴訟經濟及事理之平。 ⑵另關於原告所舉台灣高等法院八十七年度重上更字第三號民事判決以佐證系爭房屋有所謂「經濟價值損害」乙事云云。惟查上開民事判決之基礎載實非但與本件爭訟之基礎事實全然不同，且上開民事判決亦非屬確定之終局判決或最高法院之統一見解，則是否可執為本件認定事實之依據，顯有可議。三、證據：提出台北市土木技師工會鑑定報告影本、詹氏書局出版「建築物龜裂防範與對策」節本影本、千路土木技師事務所「室外牆柱角傾斜值及室內水平測量觀測紀錄」影本各一份。理由甲、程序方面一、被告公司原名亞昕建設股份有限公司，嗣於本件訴訟進行中，變更公司名稱為亞昕開發科技股份有限公司，有被告公司登記資料在卷可參，是原告陳明變更被告公司名稱，核無不合，先予敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。經查，原告於八十七年十二月廿一日以買賣標的物即系爭房屋有瑕疵而向本院提起本訴，且於起訴狀內主張解除契約，並依民法第二百五十九條第一項第二款之規定，請求被告返還價金；嗣於八十九年五月八日言詞辯論期日追加備位聲明請求被告賠償交易價值及相當於租金之損害，並追加不完全給付之損害賠償請求權為備位之訴訟標的，又於同年八月十日言詞辯論期日追加民法第三百五十九條所規定之減少價金請求權為備位之訴訟標的之一，被告雖不同意，惟因原告追加請求之基礎事實與原請求之基礎事實相同，且兩造之前提出之攻擊、防禦方法，於該追加之訴均可援用，不致增加被告防禦之困難，亦無礙訴訟之終結，揆諸前揭規定，原告為訴之追加並無不合，應予准許，併先敘明。乙、實體方面一、本件原告起訴主張：其於八十七年三月廿一日向被告購買系爭房屋及其基地應有部分，總價款四百六十萬元均已繳清，詎同年七月二日交屋時竟發現房屋樑柱、浴室磁磚、建物外牆、公用梯間等均呈現嚴重龜裂現象，欲進住時又發現房屋結構多處裂縫，遇雨滲水、漏水，且系爭房屋有不均勻沈陷及內外牆壁出現異於一般購屋經驗之裂痕，該房屋已喪失房屋應具備之居住功能，爰依民法第三百五十九條之規定解除契約，並以先位之訴請求被告返還所繳價金；如本院認解除契約顯失公平，則請求減少價金即房屋修補費用四十三萬元、屋頂平台修復費每戶平均四萬六千二百五十元、避免地層下陷支撐費八十萬元、相當於租金之損害四十二萬元合計一百六十九萬六千二百五十元，另請求因不完全給付交易價值之損害八十萬元等語。被告則以：原告所稱之裂痕，經請專家鑑定結果，並無安全顧慮，且該裂痕均能修補，原告主張解除契約顯失公平；況依契約第十四條規定亦應由被告保固修補，殊無由原告請求減少價金之餘地；且經修補後房屋價值即無減損，又原告並未因此受有交易價值之減損，不得主張損害賠償等語，資為抗辯。二、原告主張其於八十七年三月廿一日向被告購買系爭房屋及其基地應有部分，總價款四百六十萬元均已繳清，惟八十七年七月二日交屋時發現系爭房屋牆壁、樑柱有多處裂痕及滲水情形，原告乃於八十七年十一月廿一日向被告為解除契約請求退還價款之意思表示等事實，業據原告提出與所述相符之土地及房屋買賣契約書影本各一份、律師函及其回執影本各一份為證，並為被告所不爭執，自堪信為真正。三、原告主張系爭房屋之牆、樑有多處裂痕，遇雨會滲水之事實，業據原告提出照片十張為證，並經本院於八十八年九月十日前往系爭房屋勘驗屬實，製有勘驗筆錄附卷可稽，復經本院依原告聲請函請台北市建築師公會指派鑑定人謝國璋、廖金德、陳文等三位建築師共同鑑定上開瑕疵之成因及責任歸屬，經上開鑑定人出具之報告略以：系爭房屋有牆角裂紋、牆裂紋、樑裂紋、版樑接處裂紋、樑切開拆除粉刷層可見混凝土構材有裂紋、樑牆裂紋、外牆磁磚裂紋、窗下牆滲水、窗角牆裂紋及滲水、頂牆滲水痕、柱裂紋、頂牆接處裂紋、平頂裂紋、壁磚裂紋等瑕疵，另屋頂層公共設施亦有頂牆接處滲水痕、牆裂紋及滲水、不鏽鋼水塔底漏水、牆滲水生苔、窗下牆滲水痕、牆滲水痕、頂牆接處裂紋、平頂裂紋等瑕疵，至於上開瑕疵之成因，則分別係「⑴樑裂紋研判係混凝土骨材配比不妥所致。⑵牆、牆角、版牆接處之裂紋，研判係水泥粉刷時底面過於乾燥，水泥砂漿之水分為底面材吸收所致。⑶無開窗之外牆原會滲水，據屋主（原告）稱：建方（被告）於外牆重作防水及磁磚，現已不會滲水。⑷開窗下方牆及邊牆之滲水研判係窗框之塞水路施工不善所致，據屋主稱：部分經建方於下緣窗框填補矽利膠後已不會滲水，部分仍有潮濕或滲水。⑸窗角牆之裂紋研判因窗角處應力集中所致。⑹外牆磁磚之裂紋及浴廁壁磚裂紋、空鼓，研判係材質瑕疵貼著施工不良所致。⑺頂版與牆接處之滲水研判係上層積水而滲透所致」等情，有台北市建築師公會八十九年三月八日八九鑑字第０二九號鑑定報告書在卷可參，被告對於鑑定報告所稱系爭房屋有上述瑕疵存在及瑕疵之成因，亦均不爭執。足證系爭房屋確有上述瑕疵存在，且上述瑕疵係被告施工不當所導致，應堪認定。四、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」，「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。本件原告先位之訴，主張系爭房屋有上述瑕疵存在，其業已依民法第三百五十四條第一項之規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金，被告則辯稱原告解除契約顯失公平，是原告先位之訴是否有理，端視原告以系爭房屋有前述瑕疵，主張解除契約，是否顯失公平。經查，爰審酌前開台北市建築師公會之鑑定報告書所載：㈠系爭房屋除有上述瑕疵存在外，損壞有無繼續擴大之可能方面：「經於八十八年九月十日初勘及八十八年十一月一日、八十八年十一月廿六日兩次會勘，期間且經九二一地震，所見損壞並無明顯擴大趨向」。㈡有無安全顧慮方面：「標的物於結構部分而言，雖樑裂紋在各樓層普遍均有，但寬度大致在0.3 MM 以下，並未有嚴重剪力裂縫及撓曲變形之現象，其他瑕疵損壞則屬非結構性者，按測量成果其最大垂直差率為1／680，小於容許值1／200，標的物整體構架並無明顯偏移現象，其樑柱結構穩固良好，如未受特殊外力，在正常使用下，標的物之瑕疵損壞情事尚無安全顧慮」。㈢上述瑕疵可否修復方面：「各標的物瑕疵損壞情形應可修復」。㈣修復費用方面：系爭房屋修復費四十三萬元、屋頂層公共設施修復費三十七萬元。㈤修復後會否再發生損害方面：「標的物損壞部分按建議修復方式予以施作完妥，如未受特殊外力，在正常使用下，應不會再有損壞發生」。㈥系爭房屋之價值減損方面：「標的房屋如按建議修復方式予以整修完成，則應無瑕疵存在，價值應不會有所折損」等情，可見系爭房屋之損壞並無繼續擴大之趨向，且系爭房屋上述瑕疵尚無安全上之顧慮，而上述瑕疵亦可修復，其修復費用共四十七萬六千二百五十元（包含屋頂層公共設施平均於各戶之修復費四萬六千二百五十元），與系爭房屋及其基地應有部分之賣賣總價共四百六十萬元（系爭房屋部分為一百八十九萬元）相較僅約十分之一，且修復後應不會再有損害發生，其價值亦不會有所折損，揆諸前揭規定，如許原告以該等瑕疵為由解除契約請求返還全部買賣價金，對被告顯失公平，應認原告祇得請求減少價金，而不得解除契約。是原告主張解除系爭房屋及土地之買賣契約，即非合法，從而，原告先位訴請被告返還系爭房屋及土地之買賣價金共四百六十萬元，為無理由，應予駁回。原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、原告先位之訴既無理由，自應就其備位之訴各項主張是否可採，予以審酌：㈠原告請求減少價金一百六十九萬六千二百五十元部分：查系爭房屋確有上述瑕疵，雖因解除契約顯失公平而不許買受人即原告解除系爭房屋及土地買賣契約，惟原告仍得依民法第三百五十九條之規定，請求減少價金，已如前述。至於被告雖辯稱可以修補之瑕疵不能請求減少價金，應依保固之規定修補云云，惟按依現行民法規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責，買受人得解除其契約或請求減少其價金，如當事人有特別約定或依誠信原則而認為出賣人負有修補義務之特殊情形外，出賣人並無修補瑕疵之義務，至於物之瑕疵事實上可否修補，則非所問（詳參王澤鑑著，「物之瑕疵擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯」，收錄於氏著「民法學說與判例研究」第六冊，第一三七至一三九頁，七十九年十月四版）。是被告所辯系爭房屋之瑕疵均屬可修補之瑕疵，原告不可請求減少價金云云，要非的論。另揆諸兩造所訂系爭房屋買賣契約第十四條保固責任係約定「本房屋自使用執照核准日起一年內，如因施工不良或建材設備缺漏，致令結構或設備有損壞之情事者，乙方（按即被告）應負責修復」等語，稽其文義，乃以特約賦予買受人得請求出賣人修補瑕疵，而非限制買受人不得請求減少價金之特約。從而，原告不待出賣人修補瑕疵即請求減少價金，於法並無違背。又原告得請求減少價金之數額，茲分述如下： ⒈減少價金之數額應為有瑕疵物之實價，與無瑕疵物之買賣差額。有關系爭房屋本體之瑕疵，經台北市建築師公會鑑定結果，其修復費用需四十三萬元，是系爭房屋本體因上述瑕疵而減損之價額即與修復費用四十三萬元相當。另屋頂層公共設施之瑕疵部分，其修復費用共需三十七萬元，因公共設施係由八戶分擔，是因公共設施之瑕疵而使系爭房屋減損之價額應為四萬六千二百五十元（計算式：370,000÷8＝46,250）。綜上，系爭房屋及其分擔公共設施因上述瑕疵而減少之價值共為四十七萬六千二百五十元（計算式：320,000＋46,250＝ 366250）。 ⒉至於原告另主張系爭房屋有地層下陷之瑕疵，須另以樁支撐，估計需費八十萬元，另交屋後因被告未依約交付合於債之本旨之房屋，致其受有自交屋日即八十七年七月二日起至八十九年五月二日止相當於租金之損害四十二萬元，亦應計入請求減少之價金等語。惟查，依台北市建築師公會前述鑑定報告書所述，系爭房屋測量結果其最大垂直差率為六八０分之一，小於容許值二００分之一，標的物整體架構並無明顯偏移現象，其樑柱結構穩固良好等情，顯見原告所稱系爭房屋有地層下陷之瑕疵，洵與事實不符。又查，依上述鑑定報告書所述，系爭房屋之瑕疵並無繼續擴大之趨向，且於結構部分而言，雖樑裂紋在各樓層普遍均有，但寬度大致在0.3 MM以下，並未有嚴重剪力裂縫及撓曲變形之現象，其他瑕疵損壞則屬非結構性者，如未受特殊外力，在正常使用下，標的物之瑕疵損壞情事尚無安全顧慮等情，足徵系爭房屋並無因瑕疵影響結構安全而無法居住之情形，則於被告交屋後，原告如係基於其個人因素而未居住於系爭房屋或在外租屋，均非系爭房屋因瑕疵所減少之價額。從而，原告自不得請求將支撐樁費用八十萬元及自八十七年七月二日起至八十九年五月二日止相當於租金之損害四十二萬元計入請求減少之價金內。 ⒊綜上所述，原告於請求被告給付原告四十七萬六千二百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計付法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。㈡請求賠償不完全給付之損害一百六十九萬六千二百五十元部分：按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害（最高法院七十七年第七次民事庭會議決議㈠參照）。次按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第三百三十一條第一項定有明文。本件兩造於八十七年三月廿一日訂立系爭房屋買賣契約，原告嗣於同年七月二日交屋時發現系爭房屋有上述瑕疵，且上述瑕疵得以修復，業如前述，則原告自得類推適用民法第二百三十一條第一項關於給付遲延之規定，請求被告賠償因其不完全給付而生之損害。至於原告得請求賠償之金額，茲分述如下： ⒈關於修復系爭房屋及其公共設施之上述瑕疵所需費用四十七萬六千二百五十元之損害部分：該損害亦為原告買受系爭有瑕疵房屋所得請求減少之價額，原告前依民法第三百五十九條之規定請求被告給付上開金額既經准許，則其另依類推適用給付遲延之規定，請求給付上開金額，即無庸再予審酌，應予敘明。 ⒉關於系爭房屋上述瑕疵修復後交易價值減損八十萬元之損害部分：依前揭台北市建築師公會鑑定報告之鑑定意旨，系爭房屋如按該鑑定報告所建議之修復方式予以整修完成，則應無瑕疵存在，價值應不會有所折損等情，顯見系爭房屋經修復後，其交易價值不致有所減損，則原告請求被告給付系爭房屋修復後交易價值之減損八十萬元，即屬無據。 ⒊關於被告因未修復瑕疵，致原告受有自交屋日即八十七年七月二日起至八十九年五月二日止相當於租金之消極損害四十二萬元部分：如前所述，系爭房屋並無因瑕疵影響結構安全而無法居住之情形，則於被告交屋後，原告如係基於其個人因素而未利用系爭房屋或在外租屋，縱受有相當於租金之消極損害，亦與被告債務不履行間並無因果關係存在。是原告自不得請求自八十七年七月二日起至八十九年五月二日止相當於租金之損害四十二萬元。⒋綜上所述，原告雖得類推適用民法第二百三十一條第一項關於給付遲延之規定，請求被告賠償因其不完全給付而生之損害，惟因有關修復系爭房屋及其公共設施之上述瑕疵所需費用四十七萬六千二百五十元之損害，業經本院依民法第三百五十九條之規定予以准許，即無庸再予審酌其此部分之請求，至於原告請求被告賠償系爭房屋上述瑕疵修復後交易價值減損之損害八十萬元及相當於租金之損害四十二萬元，即非正當，為無理由，應予駁回。㈢關於原告備位之訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　一　　　月　　二十九　　日臺灣士林地方法院民事第三庭 ~B法　　　官　張國勳右為正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　二　　　月　　　六　　日 ~B法院書記官　李汝婷

臺灣士林地方法院八十八年度訴字第二八號

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