臺灣士林地方法院八十八年度重訴字第三八三號

臺灣士林地方法院民事判決　八十八年度重訴字第三八三號

原告

東雲股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

謝家健律師

複代理人

劉紀翔律師

複代理人

何韻晨律師

被告

聚財有限公司 設台北縣汐止鎮○○○路○段八巷八號

法定代理人

乙○○ 住台北縣新店市○○路○段四二一巷五

被告

萬香寶速食股份有限公司 設台北縣汐止鎮○○○路○段九二號Ｃ

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

右當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：㈠被告應將門牌號碼台北縣汐止市○○○路○段九十號四樓、台北縣汐止市○○○路○段九二號四樓房屋遷讓返還原告。

㈡被告聚財有限公司應給付原告新台幣（下同）一百一十六萬元，及自民國八十八年七月九日起至返還門牌號碼台北縣汐止市○○○路○段九十號四樓房屋之日止，按日給付原告一萬元，暨自八十八年七月九日起至返還門牌號碼台北縣汐止市○○○路○段九二號四樓房屋之日止，按月給付原告一十二萬元。

㈢原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：㈠被告聚財有限公司（下略被告稱聚財公司）於八十七年二月一日向原告租用門牌號碼台北縣汐止市○○○路○段九二號四樓房屋（下略稱系爭九二號四樓房屋），同時向原告借用台北縣汐止市○○○路○段九十號四樓房屋（下略稱系爭九十號四樓房屋）。詎料被告聚財公司自八十七年五月起遲未依約給付租金，復違約將系爭九十號四樓房屋及系爭九二號四樓房屋一併轉租予被告萬香寶速食股份有限公司（下略稱被告萬香寶公司）。經原告催告被告聚財公司收回系爭九十號四樓房屋、系爭九二號四樓房屋房屋自用並給付原告租金，另催告被告萬香寶公司將該等房屋返還原告，被告均置之不理，為此原告依約終止與被告聚財公司間就系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋所訂立之租賃、借貸契約，並以本件之起訴狀繕本送達被告聚財公司作為終止租賃、借貸契約之意思表示。

㈡查「承租人非經出租人之承諾，不得將租賃物轉租於他人：：承租人違反前項規定將租賃物轉租他人者，出租人得終止租約」；「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」；「出租人非因左列情事之一者，不得收回房屋：：三、承租人積欠租金額除以擔保金抵償外，達二個月以上時。五、承租人違反租賃契約」，為民法第四百四十三條、第四百四十條及土地法第一百條第一項第三款、第五款所明定。被告聚財公司向原告承租系爭九二號四樓房屋後，自八十七年五月起積欠租金，其間僅給付原告八十七年九月租金，據此核算，被告聚財公司至八十八年六月止，共積欠原告租金一百一十六萬元（已扣抵押租保證金四十萬元），顯已違反原告與被告聚財公司間租賃契約第四條約定；又被告聚財公司將系爭九二號四樓房屋轉租予被告萬香寶公司，亦違反原告與被告聚財公司間租賃契約第九條第三項約定，故依原告與被告聚財公司間租賃契約第四條第五項、第十二條等約定，同時揆諸前開規定意旨，原告自得終止與被告聚財公司間就系爭九二號四樓房屋所訂立之租賃契約。

㈢又查「借用人應依約定方法使用借用物：：借用人非經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物」；「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：二、借用人違反約定：：或未經貸與人同意，允許第三人使用者」，為民法第四百六十七條及第四百七十二條第一項第二款所明定。被告聚財公司向原告無償借用系爭九十號四樓房屋後，竟將之轉租予被告萬香寶公司，違反原告與被告聚財公司間借貸契約第七條第三項約定，依同契約第一條第二項約定應視為借用期限到期，從而該借貸契約已當然終止。退而言之，被告聚財公司將系爭九十號四樓房屋轉租予被告萬香寶公司，亦屬原告與被告聚財公司間借貸契約第九條第二項所定「違反本約各條款」，故被告聚財公司受原告催告後仍不收回系爭九十號四樓房屋自用，原告自得依約終止與被告聚財公司間借貸契約，此且與前開規定意旨相符。

㈣查「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」；「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應依借貸之目的使用完畢時，返還之」，民法四百五十五條前段、第四百七十條第一項前段分別定有明文。又借貸契約依民法第四百七十二條終止者，借用人應類推適用第四百七十條第一項前段規定，負返還借用物之義務。況且依原告與被告聚財公司間借貸契約第六條約定，被告聚財公司應於期滿或終止日前將借用標的物交還原告。原告與被告聚財公司間就系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋所訂立之租賃、借貸契約既經終止，原告自得本於租賃物返還請求權、借用物返還請求權，訴請被告聚財公司將系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋遷讓返還原告。

㈤「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第七百六十七條前段定有明文。審酌：①「租約終止後出租人除得本於租賃物返還請求權請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係請求返還租賃物」，業經最高法院著有七十五年台上字第八○一號判例，此於借貸關係經終止者亦同，故借用人為借用物之所有人者，得依無權占有之法律關係請求返還借用物；②民法第七百六十七條規定所稱「占有」，除直接占有外，應包括間接占有人，被告聚財公司將系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋出租予被告萬香寶公司，被告萬香寶公司固為該等房屋直接占有人，但被告聚財公司仍不失為間接占有人，可知原告與被告聚財公司間就系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋所訂立之租賃、借貸契約經終止後，被告即屬無權占有該等房屋，原告自得本於物上請求權，訴請被告將系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋返還原告。

㈥被告聚財公司係以每月租金一十二萬元向原告承租系爭九二號四樓房屋，其自八十七年五月起未依約給付原告租金，經扣除被告聚財公司給付原告之八十七年九月租金及押租保證金四十萬元後，被告聚財公司至八十八年六月止，共應給付原告租金一百一十六萬元。

㈦查「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文。被告聚財公司自租賃契約終止時起，至其將系爭九二號四樓房屋返還原告時止，每月無法律上之原因受有相當於租金一十二萬元之利益，並致原告受有損害。被告聚財公司未於其與原告間借貸契約終止時，依約將系爭九十號四樓房屋返還原告，原告自得依約請求被告聚財公司自借貸契約終止時起，至其將系爭九十號四樓房屋返還原告時止，按日給付原告違約金一萬元。

㈧原告未同意被告聚財有限公司將系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋轉租予被告萬香寶公司，亦未收受被告萬香寶公司所交付之租金，至於被告萬香寶公司庭呈之八十八年一至八月租金收據，僅經被告聚財公司蓋章簽收，或得以此推定被告萬香寶公司有支付被告聚財公司租金，但與原告無關。另被告萬香寶公司固提出廣告看板照片及用以支付廣告材料費之支票影本為證，然按被告萬香寶公司所指廣告看板並非由原告製作，原告既不知悉亦未同意製作該廣告看板，更未收受上開支票，故縱有該廣告看板亦不足以證明被告萬香寶公司有權使用系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋。再者，原告已依約將系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋交付予被告聚財公司使用，被告聚財公司藉詞營運不佳，違約將該等房屋轉租予被告萬香寶公司，且拒不給付原告租金，實無理由。

三、證據：提出建物登記謄本，及房屋稅繳款書、公證書、房屋租賃契約書、房屋借用契約書、存證信函、掛號郵件收件回執、標準層平面圖、肆層平面圖等影本為證。

乙、被告聚財公司方面：被告聚財公司於最後言詞辯論期日未到場，據其前所為聲明、陳述如左：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：原告本承諾被告聚財公司於承租系爭九二號四樓房屋並借用系爭九十號四樓房屋後，得獨家經營員工餐廳，然事後原告違約容許其他十餘家餐廳、酒樓在一、二樓營業，致被告聚財有限公司無法繼續經營員工餐廳，遭受重大損失，被告聚財有限公司遂將系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋一併轉租被告萬香寶公司。

丙、被告萬香寶公司方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：被告萬香寶公司承租系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋前，確有經由被告聚財公司徵得原告同意，因此被告萬香寶公司才能設置招牌，況且原告亦有收受第三人丙○○所簽發，作為支付製作招牌費用之支票；另被告萬香寶公司也按期繳交租金、管理費，其中租金係由被告聚財公司收受。

三、證據：提出招牌照片，及支票、收據等影本為證。

丁、本院依聲請勘驗系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋。

理由

一、被告聚財公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張被告聚財公司於八十七年二月一日，以每月租金一十二萬元向原告承租系爭九二號四樓房屋，同時向原告借用系爭九十號四樓房屋；詎料被告聚財有限公司自八十七年五月起遲未依約給付租金，復違約將系爭九十號四樓房屋及系爭九二號四樓房屋一併轉租予被告萬香寶公司，經原告催告被告聚財公司收回系爭九十號四樓房屋、系爭九二號四樓房屋房屋自用並給付原告租金，另催告被告萬香寶公司將該等房屋返還原告，被告均置之不理，為此原告依約終止與被告聚財公司間就系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋所訂立之租賃、借貸契約，並依約及民法四百五十五條前段、第四百七十條第一項前段、第七百六十七條前段、第一百七十九條所定，訴請本院判決如原告聲明㈠、㈡所示。被告聚財公司以原告本承諾被告聚財公司於承租系爭九二號四樓房屋並借用系爭九十號四樓房屋後，得獨家經營員工餐廳，然事後原告違約致被告聚財有限公司無法繼續經營員工餐廳，被告聚財有限公司遂將系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋一併轉租予被告萬香寶公司置辯。被告萬香寶公司則辯稱：被告萬香寶公司承租系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋前，確有經由被告聚財公司徵得原告同意，且有按期繳交租金、管理費云云。

三、經查：㈠原告主張被告聚財公司於八十七年二月一日，以每月租金一十二萬元向原告承租系爭九二號四樓房屋，同時向原告借用系爭九十號四樓房屋，事後被告聚財有限公司自八十七年五月起遲未依約給付租金，復將系爭九十號四樓房屋及系爭九二號四樓房屋一併轉租予被告萬香寶公司等情，業據原告提出公證書、房屋租賃契約書、房屋借用契約書等影本為證，且經本院勘驗結果，系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋目前確供被告萬香寶公司作為經營萬香寶自助餐廳之用（參見本院八十八年九月十四日勘驗筆錄所載），而被告對此皆未爭執，是此部分原告主張之事實堪認為真正。㈡按被告聚財公司未獲原告同意，不得將系爭九二號四樓房屋以任何方式頂讓、出租、分租予第三人；被告聚財公司未獲原告同意，不得將系爭九十號四樓房屋以任何方式頂讓、出租、分租、出借予第三人，此為原告與被告聚財公司定明於上開房屋租賃契約書第九條第三款、房屋借用契約書第七條第三款。據此被告聚財有限公司將系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋一併轉租予被告萬香寶公司，顯有違反原告與被告聚財公司間就系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋所訂立之租賃、借貸契約。被告萬香寶公司雖辯稱：伊公司承租系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋前，確有經由被告聚財公司徵得原告同意云云，並提出招牌照片及支票影本為證，然原告並不知悉亦未同意被告萬香寶公司設置招牌，更未曾收受第三人丙○○所簽發，作為支付製作招牌費用之支票一節，已經原告陳明在卷，且該第三人丙○○所簽發之支票，實係由第三人亞太國際開發企業股份有限公司為付款提示（參見被告萬香寶公司所提出之支票背面影本所載），而被告萬香寶公司又未另舉證證明原告確同意被告聚財公司將系爭九二號四樓房屋、系爭九二號四樓房屋轉租予被告萬香寶公司，是此部分被告萬香寶公司所辯尚難採信。㈢按被告聚財公司如積欠租金累計達二個月未為給付，原告得終止其與被告聚財公司間租賃契約，亦為原告與被告聚財公司定明於上開房屋租賃契約書第四條第五款。被告聚財有限公司既自八十七年五月起遲未依約給付租金，則原告主張依約終止其與被告聚財公司間就系爭九二號四樓房屋所訂立之租賃契約，固屬足採；然原告係以本件之起訴狀繕本送達被告聚財公司作為終止租賃契約之意思表示，被告聚財公司則遲至八十八年七月八日始收受該起訴狀繕本（參見卷附送達證書所載），而原告與被告聚財公司間就系爭九二號四樓房屋所訂立之租賃契約，係以「一個月」定支付租金之期限，因此依民法第四百五十三條所定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知」，及同法第四百五十條第二項但書所定「終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」，可知原告與被告聚財公司間就系爭九二號四樓房屋所訂立之租賃契約，實至八十八年八月七日始告終止。㈣按系爭九十號四樓房屋係以由被告聚財公司提供作為大樓用戶員工餐廳為目的，其目的及用途若有違反，視為借用期限到期，原告與被告聚財公司間借貸契約當然終止，並為原告與被告聚財公司定明於上開房屋借用契約書第一條第二款。被告聚財有限公司擅自將系爭九十號四樓房屋轉租予被告萬香寶公司，顯違反原告與被告聚財公司間借貸契約之目的，因此原告主張其與被告聚財公司間就系爭九十號四樓房屋所訂立之借貸契約，早於被告聚財公司將系爭九十號四樓房屋轉租予被告萬香寶公司時當然終止，應為可採。㈤被告萬香寶公司雖向被告聚財公司承租系爭九十號四樓房屋、系爭九二號四樓房屋使用，但被告萬香寶公司與原告間自始不生任何法律關係，故原告主張被告萬香寶公司無權占有該等房屋等情可採。再者，被告聚財公司將系爭九十號四樓房屋、系爭九二號四樓房屋轉租予被告萬香寶公司後，被告聚財公司仍基於其與原告間租賃、借貸契約關係，成為該等房屋之間接占有人（參見民法第九百四十一條），而原告與被告聚財公司間租賃、借貸契約關係既因終止而消滅，則原告主張被告聚財公司各自上揭租賃、借貸契約關係終止時起，無權占有系爭九十號四樓房屋、系爭九二號四樓房屋等情亦可採。㈥依常情，被告聚財公司自八十八年八月八日起無權占有系爭九二號四樓房屋，確得受有相當於租金之使用利益，並使原告因無法占有使用該房屋而受有相當於租金之損害，是原告主張被告聚財公司自八十八年八月八日起，至其將系爭九二號四樓房屋返還原告之日止，受有相當於租金之不當得利等情可採。惟被告聚財公司自八十八年七月八日起至八十八年八月七日止，仍係基於原告與被告聚財公司間租賃契約占有系爭九二號四樓房屋，從而被告聚財公司因此所受相當於租金之使用利益，顯非「無法律上之原因」，故原告主張被告聚財公司自八十八年七月八日起至八十八年八月七日止，受有相當於租金之不當得利云云，不足採信。㈦按原告與被告聚財公司間借貸契約因任何原因終止時，被告聚財公司應於終止日前將系爭九十號四樓房屋交還原告，此為原告與被告聚財公司定明於上開房屋借用契約書第六條。原告與被告聚財公司間就系爭九十號四樓房屋所訂立之借貸契約，早於被告聚財公司將系爭九十號四樓房屋轉租予被告萬香寶公司時當然終止，而被告聚財公司迄未將系爭九十號四樓房屋交還原告，據此原告主張被告聚財公司有違反上開約定情事足採。

四、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第七百六十七條定有明文。被告無權占有原告所有之系爭九十號四樓房屋、系爭九二號四樓房屋（參見參見原告提出之建物登記謄本所載），原告依據上開規定訴請本院判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許。

五、「租金自八十七年二月一日起算，租賃標的物租金計每月新台幣壹拾萬元整」；「乙方（即被告聚財公司）應於簽約時一次開立第一年十一期支票予甲方（即原告），並於每租賃年度開始之五日內一次開立當年度十二個月租金，以各月份之始日為到期之支票交付甲方」；「乙方開立給付租金之票據有到期未獲兌現者，視為租金未為給付」，業經原告與被告聚財公司定明於上開房屋租賃契約書第四條第一項、第三項、第四項。被告聚財公司自八十七年五月起至八十八年六月止未依約給付租金，經扣除被告聚財公司給付原告之八十七年九月租金及押租保證金四十萬元後，原告訴請被告聚財公司依約給付租金一百一十六萬元，為有理由，應予准許。

六、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文；被告聚財公司自八十八年八月八日起，至其將系爭九二號四樓房屋返還原告之日止，無法律上之原因受有相當於租金之利益，並致原告受損害，據此原告訴請被告聚財公司返還不當得利，顯於法有據。再者，「如：：本契約因任何原因終止時，乙方（即被告聚財公司）應於：：終止日前將借用標的物交還甲方（即原告），：：乙方如未能按時交還房屋，甲方得請求每日壹萬元之懲罰性違約金至交還房屋日止」，亦經原告與被告聚財公司定明於上開房屋借用契約書第六條，據此原告訴請被告聚財公司給付違約金，亦非無據。惟本院審酌：①被告聚財公司占有系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋，係提供被告萬香寶公司經營自助餐廳之用，②系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋「坐落東方科學園區內，前方為新台五路，交通頻繁，同棟底層為家樂福大賣場，左前方為遠東世界中心，附近有亞太設計中心辦公大樓」（參見同上本院勘驗筆錄），③系爭九二號四樓房屋、系爭九十號四樓房屋之總面積各為六百一十九點二一平方公尺、七百六十三點九一平方公尺（參見原告提出之建物登記謄本所載），市價共約二千七百萬元（參見原告於八十八年八月十九日提出之陳報狀、房屋土地買賣契約書影本所載），被告聚財公司本以每月租金一十二萬元向原告承租系爭九二號四樓房屋，同時向原告借用系爭九十號四樓房屋等情，認被告聚財公司自八十八年八月八日起，至其將系爭九二號四樓房屋返還原告之日止，因占有系爭九二號四樓房屋每月受有相當於租金八萬元之利益，且致原告每月受有相當於租金八萬元之損害；另原告與被告聚財公司所約定之每日一萬元懲罰性違約金金額過高，爰依民法第二百五十二條規定，酌減為被告聚財公司應自八十八年七月九日起，至其將系爭九十號四樓房屋返還原告之日止，按日給付原告違約金一千五百元。綜上所述，原告訴請被告聚財公司自八十八年七月九日起至返還系爭九十號四樓房屋之日止，按日給付原告一千五百元，暨自八十八年八月八日起至返還系爭九二號四樓房屋之日止，按月給付原告八萬元部分，為有理由，應予准許。至於原告逾此範圍訴請被告聚財公司給付違約金及返還不當得部分，為無理由，應予駁回。

七、本判決命被告聚財公司給付原告一百一十六萬元，及被告聚財公司依主文第五項所命應負擔訴訟費用之百分之八部分，係就民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款訴訟所為被告聚財公司敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核如主文第一項、第三項所示原告勝訴部分，與被告聚財有限公司依本判決第五項所命負擔之訴訟費用之百分之九十二，以及被告萬香寶速食股份有限公司依本判決第五項所命負擔之訴訟費用部分，均合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。

九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項後段、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣士林地方法院民事第一庭~B法　官　傅文民

~B書記官　李明章