八十九年度簡上字第三十九號（遷讓房屋） - 臺灣士林地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決　八十九年度簡上字第三十九號上　訴　人　乙○○ 被　上訴人　甲○○ 訴訟代理人　林世華律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月三十日本院士林簡易庭八十七年度士簡字第一五四八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落台北市○○○路五巷四弄四號房屋遷讓於上訴人。㈢確認附表所示之冷氣機組為上訴人所有。二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載相同部分予以引用外，並補稱：㈠按「買賣不破租賃者」，依民法及最高法院判例所揭係指買受系爭房屋之被上訴人或其前之出賣人謝光宇均應繼受原房屋所有權人熊天威與原承租人陳耀昌原訂租賃契約內之有關規定而行使應有之權利與義務。而依該契約第五條第一款中所定「租賃標的物得自用或為商場或為分租使用．．．」觀之，則繼為承租人之王鍊煌或范文森，或上訴人等均得依該約定轉租於他人，原判決如何認定必須經謝光宇同意始得有轉租之效力。㈡范文森將房屋全部轉租於喜恩有限公司（下稱喜恩公司）收取房屋租金，何以謝光宇未有反對之表示，此可由上訴人在一審提出之喜恩公司支付租金之支票明細表等可證，謝光宇並無反對之表示。況縱然轉租契約不合法，謝光宇得終止其與王鍊煌之租賃契約，但在未有終止租賃關係之意思表示時，王鍊煌與范文森之租賃契約仍然有效，范文森再將此租賃物返還請求權轉由上訴人行使，上訴人仍得依買賣不破租賃之規定，以承租人地位要求被上訴人交付系爭房屋。且喜恩公司支付范文森之租金係以支票給付，期限至九十年十二月五日，各該期支票仍在范文森手中，倘謝光宇已終止對王鍊煌之租賃契約，自應向范文森追回各該支票，否則如何證明伊有管領系爭房屋之能力及范文森喪失其占有。㈢謝光宇將系爭房屋出售於被上訴人時，此一租賃契約應附於買賣條件內並未解除，被上訴人即應負出租人之義務。㈣上訴人既事實占有系爭房屋，則房屋內之冷氣機組當然仍為上訴人現實占有中，在上訴人未被解除該物之占有時，被上訴人之取得系爭冷氣機組即屬無權占有，其依占有規定而取得所有權依法自不應准許。㈤訴外人熊天威以不法手段將信託占有之房屋惡意轉讓予謝光宇，二人串謀不告知二人轉讓之事實，致王鍊煌將出租權利（對喜恩公司而言）轉由范文森承受之法律關係產生瑕疵，使范文森損失鉅額押租金，倘若成真，則法律上保護善意第三人之權益將陷於不安，原審任作主張以此不公平理由駁回上訴人之訴，有待商榷。㈥租賃契約係一般債權契約，謝光宇雖由熊天威處取得房屋所有權而居於出租人之地位，然仍應踐行債權轉讓之規定，通知房屋承租人，否則依最高法院八年上字第七０二號判例：「租戶不知所有人已將租約上權利讓與買主，而對於原所有權人履行租約上之債務者，得與買主對抗」所揭示之內涵觀之，范文森經熊天威同意而由王鍊煌取得承租權，並再與喜恩公司另立租賃契約而居於間接占有人之地位。謝光宇迄今未以債權轉讓之事實通知王鍊煌及范文森，謝光宇自不得以出租人之身份行使其不同意之意思表示，更遑論有終止租約之權利。今上訴人取得承租權時，謝光宇亦無反對之表示。上訴人依有效之租賃契約，主張依買賣不破租賃之原理，請求被上訴人遷讓房屋，應為合法。㈦范文森與喜恩公司間所訂租賃契約訂立於八十六年十二月十六日，在謝光宇取得房屋所有權之後，如喜恩公司有受謝光宇告知取得房屋所有權之事實，則喜恩公司無另與范文森簽立新約之必要，該約當然合法有效。則謝光宇解除與喜恩公司之租賃契約，其效力當然不及於范文森。㈧檢附熊天威出具之同意書及熊天威與陳耀昌公證事件所使用之印鑑均為同一，可證前述同意書之真正。同意書上更正部分均在日期書寫處，係因同意書係打字方法書具，於簽認時，發現日期有誤植，因無法當場重打，為求方便，於更正後加印更正補充。又上訴人所提出其與范文森所訂立債權轉讓同意書，雖有經過修改，但係經由相關之人同意，是為事後補正行為，並非變造證據。三、證據：援用原審之立證方法。乙、被上訴人方面：一、聲明：如主文第一項所示。二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載相同部分予以引用外，並補稱：㈠被上訴人向謝光宇購屋，謝光宇交付被上訴人之房屋並無任何租賃關係存在。上訴人提出二審上訴主張：王鍊煌、范文森或上訴人均為次承租人，自有權主張買賣不破租賃云云；然據上訴人自陳之上訴理由，其主張之契約第五條第一款約定為「租賃標的物得自用或為商場或為分租使用．．．」，其全部轉租自不在契約容許範圍，且全部轉租亦與民法第四百四十三條第一項不得轉租之規定有違，原審認定王鍊煌將系爭房屋轉租予范文森時，既未得所有權人謝光宇之同意，則該轉租行為對謝光宇並不生效力。原租賃契約禁止全部轉租，如可以合法轉租，應由上訴人舉證。況查，本件被上訴人向謝光宇買受系爭房屋，謝光宇之前手為熊天威，該二人於八十六年九月二日在鈞院和解，其和解書上明載：「被告（即熊天威將坐落台北市○○區○○段三小段二四一地號土地其上建號三一二七九，門牌號碼台北市士林區○○○路五巷四弄四號建物，移轉所有權登記並交付占有予原告（即謝光宇）」，系爭房屋由謝光宇因和解而占有中，並出售予被上訴人，事證明確。㈡上訴人主張租賃物返還請求權，並無依據。按租賃物返還請求權僅為債權關係，對象為承租人喜恩公司；上訴人應向喜恩公司請求；本件被上訴人向訴外人謝光宇買受系爭房屋，並接受點交，當時已無喜恩公司占有租賃物之事實存在。換言之，租賃物返還請求權祇能向承租人請求返還，不得向所有權人請求。復查，承租人喜恩公司於八十七年二月二十七日將系爭房屋返還謝光宇，並交付房屋鑰匙三付，有協議書為證。謝光宇既於八十六年九月二日與熊天威達成法院和解於先，嗣又於八十七年二月二十七日與承租人喜恩公司協議終止租約於後，其係真正之房屋所有權人兼實際占有系爭標的物之人，其將房屋委託仲介公司出售予被上訴人，上訴人無權持數度易手之返還請求權，向所有權人（即被上訴人）主張返還房屋。㈢被上訴人因買賣關係而受讓冷氣系統，上訴人無權請求返還。查動產之受讓人占有動產而受關於占有規定之保護者，縱讓與人無移轉所有權之權利，受讓人仍取得其所有權；以動產所有權之移轉為目的，而善意受讓該動產之占有者，縱其讓與人無讓與之權利，其占有仍受法律上保護，民法第八百零一條，第九百四十八條分別訂有明文，被上訴人自謝光宇處受讓系爭冷氣系統，且冷氣系統附著於建物上，被上訴人自屬法律所保障之所有權人。㈣系爭房屋之承租人為喜恩公司，其承租、解約之過程如下：八十五年十二月十九日王鍊煌租予喜恩公司，租期：八十六年一月五日至九十年十二月三十一日共五年。八十六年十月二十七日王鍊煌與喜恩公司解除前開租約。八十七年二月二十七日喜恩公司與所有權人謝光宇解除租約並交出房屋鑰匙三付。本件房屋自始至終均由喜恩公司以承租人身份占有中，承租人喜恩公司返還房屋予所有權人謝光宇，任何債權契約均無法對抗前述租賃物由喜恩公司占有之物權事實。㈤上訴人提出同一證據，卻變造成多種不同內容，其證據缺乏證據能力，不足採信。八十七年十月上訴人乙○○向鈞院提出債權轉讓同意書，其上記載「倘因無法取得對現房屋所有權人甲○○之承租權時」，但據卷內資料顯示，八十七年十月四日之上開債權轉讓同意書上之上開文句已遭「范文森」及「陳冶星」蓋章刪除，上訴人與第三人顯然以變造證據之方式，企圖獲取不法之利益。上訴人向法院提出之文書證物竟有同一日期不同版本內容之情事，顯見其非但臨訟偽造，甚至訴訟中仍加以變造，其主張均不實在。又喜恩公司與上訴人所訂立之房屋租賃契約，僅有喜恩公司金顯瑜之個人簽名，不能認為其係代表喜恩公司訂約。㈥上訴人另主張所有權轉讓應通知次承租人云云，並無法律依據。依民法第四百四十三條第一項規定，承租人不得將房屋全部轉租他人，上訴人主張之轉租，對所有權人並不生效力，原審就此已有判定，上訴人仍執陳詞，顯無理由。三、證據：援用原審之立證方法。理由一、本件上訴人主張：坐落台北市士林區○○○路五巷四弄四號一樓及地下室房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人熊天威所有，因熊天威積欠訴外人陳耀昌債務，故於八十四年十一月十八日以該房屋出租予陳耀昌使用，嗣該債務因由訴外人王鍊煌代償，故熊天威及陳耀昌於八十五年四月十二日均同意由王鍊煌承受陳耀昌就系爭房屋之承租權。王鍊煌復於八十六年十二月十六日將該房屋出租予范文森，並經熊天威之同意，租期自八十六年一月五日起至九十年十二月三十一日止。范文森承租系爭房屋後，同時於八十六年十二月十六日將該房屋出租於訴外人喜恩公司，後因喜恩公司欠租超過二期未付，范文森乃於八十七年三月九日將系爭房屋出租予上訴人，同時將該房屋之返還請求權讓與上訴人，並委請上訴人發函終止與喜恩公司間之租賃關係，上訴人並於八十七年三月二十九日將一部分之生財器具遷入系爭房屋。嗣該房屋之所有權雖由被上訴人之前手謝光宇取得，並由謝光宇出賣予被上訴人，惟依民法買賣不破租賃之規定，上訴人仍係該房屋之承租人。另系爭房屋內尚有訴外人享暉國際企業股份有限公司（下稱享暉公司）所有如附表所示之冷氣機組，該享暉公司已於八十七年十月四日將該冷氣機組之所有權轉讓予上訴人，爰依租賃之法律關係請求被上訴人將系爭房屋交付上訴人使用，並請求確認如附表所示冷氣機組為上訴人所有等情。二、被上訴人則以：系爭房屋之真正占有使用租賃物之承租人，為喜恩公司，並非上訴人，而喜恩公司已將系爭房屋返還被上訴人之前手謝光宇，上訴人自不得主張民法第四百二十五條之買賣不破租賃。另系爭房屋內之設備及裝潢，均由喜恩公司移轉由謝光宇所有，謝光宇並將該冷氣機組連同系爭房屋一併出售予被上訴人，上訴人請求確認如附表所示之冷氣機組為上訴人所有亦無理由。另上訴人主張之事實有諸多不實，其中王鍊煌於八十五年十二月十九日將系爭房屋出租予喜恩公司，八十六年九月二日原所有權人熊天威將該房屋於臺灣士林地方法院因和解而讓與謝光宇，王鍊煌隨即於八十六年十月二十七日與喜恩公司解除租約，另喜恩公司於八十七年二月二十七日亦與謝光宇解除租約。因此自八十五年十二月十九日起至八十七年二月二十七日止，該房屋之承租人及占有人均為喜恩公司，本件被上訴人既係向謝光宇購買系爭房屋，謝光宇與喜恩公司已合意解除租約，並以空屋交付予被上訴人，上訴人自不得向被告主張任何租賃權利等語資為抗辯。三、就上訴人依租賃之法律關係請求被上訴人將系爭房屋交付上訴人使用部分，經查：系爭房屋原係訴外人熊天威所有，嗣於八十六年十一月十日因訴訟上和解而移轉登記為謝光宇所有，復於八十七年八月十三日因買賣而移轉登記為被上訴人所有，此有上訴人所提建物所有權狀一份、建物登記謄本二份為證，且經證人謝光宇、尚志達於原審到場結證無訛，亦為兩造所不爭執，應堪信為真實。訴外人熊天威因積欠訴外人陳耀昌債務，故於八十四年十一月十八日以該房屋出租予陳耀昌使用，嗣該債務因由訴外人王鍊煌代償，故熊天威及陳耀昌於八十五年四月十二日均同意由王鍊煌承受陳耀昌就系爭房屋之承租權，此有上訴人所提租賃契約公證書、權利移轉認證書、租賃契約書、同意書各一份為證，復經證人王鍊煌於原審到場結證屬實，亦堪信為真實。按出租人於租賃物交付後承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文，是以本件上訴人欲主張買賣不破租賃之法律效果，其所應審究者，即為上訴人是否現為合法之承租人，以及租賃物是否現仍由上訴人占有中，經查：㈠就上訴人是否為合法之承租人部分： ⒈按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」民法第四百四十三條第一項規定甚明，是租賃物為房屋時，承租人需經出租人承諾，始得將租賃之房屋全部轉租於他人。本件訴外人熊天威、陳耀昌與王鍊煌所簽訂之權利移轉契約書第二條、第三條約定：「甲（即陳耀昌）丙（即熊天威）雙方之原有契約消滅。」「乙方（即王鍊煌）取得原甲方對於丙方之所有權利（即原租賃契約內容之規定，‧‧‧）。」又依陳耀昌與熊天威雙方原先訂立之租賃契約書第五條第一款僅約定：「乙方（即承租人）使用租賃標的物應依左列各款規定為之：一、租賃標的物得自用或為商場或分租使用。‧‧‧。」，有租賃契約書可稽，由該約定觀之，王鍊煌所承受之原租賃契約，並未約定承租人得將系爭房屋全部轉租於他人，是以王鍊煌於八十五年十二月十九日將系爭房屋全部出租予喜恩公司，已屬違反租賃契約規定，為無權處分，該違法轉租行為自不得用以對抗出租人即原系爭房屋所有人熊天威，以之對抗其後系爭房屋所有人謝光宇乃至被上訴人，更屬無據，上訴人依原租賃契約第五條第一款約定主張王鍊煌得全部轉租，並不足採。 ⒉又上訴人主張王鍊煌於八十六年十月二十七日與喜恩公司解除租約，再於八十六年十二月十六日將系爭房屋出租予范文森，范文森又於八十七年三月九日將系爭房屋出租予上訴人，同時將該房屋之返還請求權讓與上訴人等情，縱為真實，惟王鍊煌將系爭房屋全部轉租予范文森時，既未得當時之所有權人謝光宇同意，則該轉租行為對謝光宇即不生效力，依民法第四百四十三條第二項之規定，謝光宇並得終止與王鍊煌間之租賃契約。范文森與王鍊煌之轉租行為既非合法，則范文森於八十七年三月九日再將系爭房屋出租予上訴人，對當時之所有權人謝光宇已不生效力，同理亦不對現今之所有人即被上訴人發生效力，而無民法第四百二十五條買賣不破租賃之適用。 ⒊上訴人雖另主張訴外人熊天威以不法手段將信託占有之房屋惡意轉讓予謝光宇，二人串謀不告知二人轉讓之事實，致王鍊煌將出租權利（對喜恩公司而言）轉由范文森承受之法律關係產生瑕疵等情，但並未積極舉證以實其說。又上訴人復主張前手間即王鍊煌與范文森之轉租契約，已經由熊天威同意，因此係屬合法轉租，且提出同意書一紙為證，並以該同意書雖經過修改，但該修改係經由相關之人同意，是為事後補正行為，並非變造證據等語，被上訴人則否認同意書之真正。然查：該同意書原本於本院當庭勘驗時，確實發現該同意書第二行「八十六年」之「六」字，以及最後一行日期「中華民國八十六年十二月二十六日」之八十「六」、十「二」、二十「六」三字，均有以立可白塗改過再蓋章其上之痕跡，是熊天威同意之確切日期，實有可疑。又按「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受託人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，原出租人自不得更行終止租約，請求承租人返還租賃物。」最高法院著有四十一年臺上第一一００號判例可資參考。依上開判例意旨，本件原出租人熊天威於租賃物交付後，將其所有權讓與謝光宇時，謝光宇即當然繼承出租人地位，熊天威不得更行終止租約，亦無權同意承租人之轉租。是縱使同意書為真實，但依更改後之同意書所示八十六年十二月二十六日日期，熊天威出具該同意書時，已非系爭房屋之所有權人，因此熊天威其時同意王鍊煌與范文森之轉租行為，仍屬無權處分，自不得對抗當時之所有人謝光宇，更遑論可用以對抗現今之所有人即被上訴人。至系爭房屋所有權移轉予謝光宇之事實縱未經通知承租人，僅發生承租人依約交付租金予原出租人時得向現所有權人主張清償之效果而已，不得謂原出租人仍得行使出租人之權利，故上訴人主張謝光宇迄今未以債權轉讓之事實通知王鍊煌及范文森，謝光宇自不得以出租人之身份行使其不同意之意思表示云云，亦不足採。㈡就上訴人是否為系爭房屋之占有人部分：按「被上訴人與某甲就訟爭土地訂立租賃契約時，如未由某甲將該土地交付被上訴人耕作，則上訴人受讓該土地既無從知被上訴人與某甲間租賃契約之存在，依民法第四百二十五條及耕地三七五減租條例第二十五條規定之本旨推之，被上訴人與某甲間之租賃契約，即不能對於受讓該土地之上訴人主張繼續有效。」，亦有最高法院四十三年臺上字第二五０號判例意旨可參。本件上訴人既主張基於租賃之法律關係，向被上訴人請求交付系爭房屋，且自承其要遷入系爭房屋時，遭謝光宇阻止，謝光宇並對其提出刑事詐欺告訴等情，顯然上訴人未實際占有系爭房屋，上訴人雖主張其係受讓對喜恩公司之返還請求權而為間接占有人，惟直接占有人喜恩公司既已將系爭房屋交付予訴外人謝光宇，謝光宇再交付被上訴人，有被上訴人提出之和解筆錄、協議書可稽，喜恩公司已不再占有系爭房屋，上訴人自無從主張其係間接占有人。是以上訴人現並非系爭房屋實際占有人，被上訴人受讓系爭房屋所有權並取得系爭房屋之占有，其不知被上訴人與訴外人范文森有轉租契約之存在，依上開最高法院判例意旨，上訴人亦不能對於被上訴人主張該轉租契約對其有效。上訴人主張依民法第四百二十五條第一項規定，以承租人之地位請求被上訴人交付系爭房屋為無理由。四、上訴人另主張如附表所示之冷氣機組原為訴外人享暉公司所有，放置在系爭房屋內，並於八十七年十月四日將該冷氣機組之所有權讓與上訴人。惟被上訴人則辯稱其係自前手謝光宇處連同系爭房屋買得該冷氣機組，已合法取得該冷氣機之所有權。經查：㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」此為民事訴訟法第二百七十七條本文所明定。是上訴人主張其就附表所示之冷氣機組有所有權，自應就此負舉證責任。查上訴人就此部分之主張係以債權轉讓同意書為證，惟該同意書之真正為被上訴人所否認，且上訴人於原審提出之債權轉讓同意書有三種版本，其真實性確有可疑，而上訴人就該文書之真正復未能舉證以實其說，其以此主張就附表所示之冷氣機組有所有權乙節並不足採。㈡又按動產之受讓人占有動產，而受關於占有規定之保護者，縱讓與人無移轉所有權之權利，受讓人仍取得其所有權。以動產所有權，或其他物權之移轉或設定為目的，而善意受讓該動產之占有者，縱其讓與人無讓與之權利，其占有仍受法律之保護，民法第八百零一條、第九百四十八條亦定有明文。故縱如上訴人所主張，系爭冷氣機組為訴外人享暉公司所有，謝光宇將該冷氣讓與被上訴人為無權讓與，惟被上訴人既屬善意受讓該動產之占有，仍取得該動產之所有權，且其期間在上訴人主張受讓系爭冷氣機組之前，上訴人提出之享暉公司所出具債權轉讓同意書縱然屬實，上訴人亦無法因享暉公司之讓與而取得該冷氣機組之所有權。五、從而，上訴人請求被上訴人交付系爭房屋及請求確認如附表所示之冷氣機組為上訴人所有，均無理由。原審因之駁回上訴人之訴，核無不當，上訴人猶執前詞求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十一　　月　　二十九　　日臺灣士林地方法院民事第二庭 ~B審判長法官　俞慧君 ~B法　　　官　黃心賢 ~B法　　　官　陳麗芬右為正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　月　　　四　　日 ~B法院書記官　黃建新

臺灣士林地方法院八十九年度簡上字第三十九號

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