臺灣士林地方法院 - 八十九年度訴字第一二八二號（確認社區管理委員會決議無效等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決　八十九年度訴字第一二八二號原　　　告　太岳建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 被　　　告　大成大賞公寓大廈管理委員會法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　甲○○ 右當事人間確認社區管理委員會決議無效等事件，本院判決如左：主文確認被告於民國八十八年三月十二日第七次會議「地下停車位不可對外出租」之決議為無效。確認民國九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項中「除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者」部分為無效。被告不得為妨害原告所有座落於臺北市○○區○○街一五０巷三十二號地下貳樓編號Ｂ３０停車位所有權之行為。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）確認被告民國八十八年三月十二日第七次會議決議「地下停車位不可對外出租、出售」為無效。（二）確認民國九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者，除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」為無效（三）訴訟費用由被告負擔。二、陳述：（一）原告於民國八十六年四月十一日簽約向起造人東林建設股份有限公司購買座落於臺北市○○區○○街一五０巷三十二號「大成大賞」大廈地下二樓依臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點所增設之停車位編號：Ａ３５、３６、Ａ３７、Ｂ２９、Ｂ３０、Ｂ３１、Ｂ３２共七個停車位。（二）按臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點第十三條明定：「依本要點設置之停車空間應提供公眾使用，並於建築物明顯位置設置停車空間標示牌」，準此，原告所購買有獨立產權之增設停車位自得自由出售或出租給公眾使用。（三）原告配合所購該大廈六戶房屋之使用，尚餘Ｂ３０號停車位一個，擬出租予外人，然被告昧於法律規定，徒以治安不佳，車位外租、外售會對該大廈造成危害等理由，擅自於八十八年三月十二日之管委會第七次會議（當時原告尚未完成交屋手續，故未能參加）：「地下室停車位不可對外出租、出售」，損害原告所有權權益。依公寓大廈管理條例第九條第三項之規定，被告所為前揭決議應為無效，亦違反公序良俗。（四）又，被告復於九十年四月十日召開臨時區分所有權人會議，並決議通過修正停車場使用管理辦法第三條第一項，規定：「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者，除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」，此決議亦應為無效，亦違反公序良俗。（五）因目前該大廈之停車位均用車庫門感應卡管制，被告不發給原告，致原告無法使用車位。且原告有意出賣系爭車位，被告也阻止持有車庫門感應卡，但非該大廈住戶之車輛進入使用系爭車位。而依民法第七百六十七條後段之規定，及公寓大廈管理條例第四條第一項之規定，被告等人以違法之決議，要求負責該大廈管理之千翔保全管理公司管理員不得發給非該大廈住戶車輛之車庫門感應卡，已妨害原告所有權之行使，故依前揭規定請求判令被告不得為妨害原告所有權之行為。（六）對被告答辯所為之陳述： ⑴原告為區分所有權人，故有即受確認判決之法律上利益。蓋倘被告所作之違法決議不經確認判決除去，原告在私法上之所有權即處於被侵害狀態（參見最高法院五十二年度臺上字第一二四０號判例）。 ⑵依公寓大廈管理條例第五條之規定，所謂不得違反區分所有權人共同利益之行為，應指法所明定禁止之行為，如停車位改作倉庫使用等，而非由被告依自己主觀意志認定何者為共同利益，今原告擬將系爭車位出租或出售予他人，就如同被告之成員欲將自己房屋出租或出售給他人一樣，完全符合該條例第四條第一項之規定，合法之行為又何來違反共同利益可言？被告如認原告行為違法，應確實舉證原告違反那一條法律而違反被告之共同利益。 ⑶依八十七年十月十七日於康寧國小視聽教室所舉行之「大成大賞」第一屆區分所有權人大會會議記錄中之住戶管理規約第七條第七項停車部分，只簡述停車場停管理辦法並未於後續之區分所有權人大會中討論通過，被告所提之停車場管理辦法乃是由被告律師指導被告於九十年四月十日召開臨時區分所有權人會議所制訂，從其後公佈之會議紀錄可知，出席之百分之六十七點八之成員皆無視於法律的存在及自己在原買賣契約中所簽下之分管同意書。三、證據：提出所有權狀影本，大成大賞社區管理委員會公告、大成大賞管理委員會第七次會議記錄、分管同意書、大成大賞公寓大廈九十年四月十日第三屆臨時區分所有權人大會會議記錄（均影本）為證。乙、被告方面：一、聲明：原告之訴駁回。二、陳述：（一）本件原告所請求確認者為被告之「決議」，但被告即大成大賞公寓大廈管理委員會所為決議乃屬全體管理委員所為共同表示行為，原告並非參與會議者亦非管理委員，故該項「決議」本身對原告而言並無所謂「無效」之問題，充其量僅為原告是否願意遵循之問題，故原告是項請求應不成立。（二）又，原告以管理委員會為被告，請求確認九十年四月十日之第三屆臨時區分所有權人大會決議為無效，顯有當事人不適格之違法。（三）不同意原告於訴狀送達被告後，復於九十年四月二十七日具狀追加之「確認民國九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者，除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」之訴。（四）原告依據民法第七百六十七條規定請求判令被告不得為妨害原告所有系爭停車位所有權之行為，惟查民法第七百六十七條所規定者，應係針對具體妨害事實而為之，至於被告所為之「決議」本身，尚非直接對原告有所有權之妨害事實之行為故原告本項請求不僅不明確，於法亦屬有疑。（五）被告係依據該大樓八十七年十月十七日第一屆區分所有權人會議結果，向臺北市政府依公寓大廈管理條例（下稱本條例）規定報備核准，該次區分所有權人會議亦以合於本條例第三十一條規定之特別決議法定人數通過「住戶管理歸約」在案，而依據該住戶管理規約第七條所另訂之「停車場管理辦法」第三條第一項則規定：「地下二層之停車位，應隨本大樓房屋產權一併移轉，不得單獨讓售予本社區區分所有權人以外之第三者」，則原告依此住戶公約之拘束，自不得任意轉讓或出租其所有之系爭大樓停車位予區分所有權以外之第三人，此係本條例第二十三條規定所賦予住戶規約之法定效力，而依舉重明輕之法理，被告所為前揭決議，於法洵屬有據。（六）次按公寓大廈之地下室停車位之性質係屬於本條例第三條第五款所規定之「約定專用部分」，此部分之管理亦屬全體住戶共同事項，自應受規約或全體住戶決議及所訂停車場管理辦法之拘束，況依同條例第五條之規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用即為反區分所有權人共同利益之行為」，本條例對於區分所有權人之專有部分尚且加諸如上之使用限制，則依舉重明輕之法理，約定專用部分之使用方式更應受到區分所有權人共同意思之拘束，被告管委會依據前開停車場管理辦法所作成之八十八年三月十二日第七次管委會決議內容，對原告應有拘束力。（七）又，原告復主張其所購置之系爭停車位係原大樓建商依「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」所設置之獎勵停車位，而依據該要點第十三條規定：「依本要點設置之停車空間應提供公眾使用」，故被告應同意系爭停車位得對外出租，俾符合法律規定云云。經查：本要點係為鼓勵建商增設法定停車空間而設置，雖本要點第十三條確實規定如上內容，惟遍觀全要點計十四條之規定，尚無禁止規約或區分所有權人會議不得決議禁止該性質之停車位對外出租之強制規定存在，原告據此主張應屬無據。（八）為杜絕停車場使用管理之爭議，被告即於九十年四月十日依法召開第三屆臨時區分所有權人大會，會中區分所有權人亦以合於本條例第三十一條第一項規定之出席及表決人數，決議通過修改原停車場管理辦法第三、四條之規定，明確規範「地下二層之停車場不得出租與本社區住戶區分所有權人以外之第三人」，則原告既為系爭社區大樓成員，依公寓大廈管理條例第二十三條之規定，自應遵守區分所有權人會議之決議內容。（九）行政院內政部為獎勵建商增設停車空間，特於「建築技術規則設計師工編」第五十九之二條明定：「為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其它限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施」，依此規定，則臺灣省及北、高兩市政府分別定有「臺灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」及「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」三個授權命令，此即系爭「獎勵停車位」之法源依據。而前開三授權命令復以明文規範：「依本要點設置之停車位應提供公眾使用」（見臺灣省、高雄市前開授權命令第九條及臺北市前開授權命令第十三條），而內政部亦曾於八十四年十月三日以台內營字第八四八０四五０號函解釋謂：「關於建物鼓勵增設之停車位如何供公眾使用問題，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬公眾使用」。揆諸前開函令說明，系爭停車位如何使用管理，則應依公寓大廈管理條例第三十一條規定以及前開內政部函令解釋之內容，由區分所有權人決議為之，此項決議對原告自有拘束力；且依原告所提之分管同意書之內容以觀，系爭停車位應屬於「約定專用部分」性質，而依本條例第三十一條第一項規定，區分所有權人就「約定專用部分」之使用方式之決議，對原告自有拘束力。三、證據：提出「大成大賞」第一屆區分所有權人大會會議記錄、住戶管理規約暨停車場管理辦法、內政部八十四年十月三日台內營字第八四八０四五０號函、訴外人丙○○之建物所有權狀、內湖區○○段○○段０六０一０之０００建號及０六０一三之０００建號之建物登記謄本（均影本）為證。理由甲、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但訴之追加不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。本件原告於訴狀送達被告後，復於九十年四月二十七日具狀追加「確認民國九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者，除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」之訴，被告因此具狀表示不同意原告訴之追加。惟查：原告追加之訴與原告原提起確認被告所決議之「地下停車位不可對出租、出售」所爭執事項同為「地下室停車位得否出租、出售」，既追加之訴與原訴之爭執事項相同，自可認為原告追加之訴應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，故本件原告追加前揭之訴為合法，合先敘明。二、次按確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即為當事人適格，最高法院八十一年度臺上字第二八二五號著有判決可資參照。再者，公寓大廈管理條例第二十七條一項規定：公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。故公寓大廈管理委員會成立猶如公司之董事會，對內執行公寓大廈管理事務，對外則代表區分所有權人團體。而在訴訟上，依公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定，管理委員會有當事人能力。故公寓大廈之管理委員會就有關該公寓大廈之事項，自得為訴訟之當事人。查本件原告係認被告即大成大賞公寓大廈管理委員會及該公寓大廈之區分所有權人會議之決議有無效，且有妨害原告行使其所有之停車位之所有權之情事，故以被告為當事人提起本訴，依前揭規定及判決見解，被告對原告所提之訴不但具有當事人能力，復為適格之當事人，故被告所稱其非適格之當事人之情，於法尚有未合。三、末按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第二百四十七條第一項、第二項分別定有明文。本件原告起訴主張確認被告及區分所有權人會議之決議為無效，並非以原、被告間之法律關係為確認之標的，而係規範原告與被告間權利義務關係之決議及區分所有權人會議修正通過之停車場管理規則，故本件應為確認法律關係之基礎事實，即決議本身為無效，而依現行法制，原告並無提起他訴訟之可能，故本件原告尚非不得提起本訴。而所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在，最高法院著有二十七年度上字第三一六號判例可資參照。本件原告主張自被告八十八年三月十二日之決議作成後，被告以前揭決議為由，不發給原告車庫門感應卡，也阻止持有車庫門感應卡，但非該大廈住戶之車輛進入使用系爭車位，故可見原告所有權人之地位，因被告及區分所有權人會議修正通過之停車場管理規則，有受侵害之危險，該危險得以對於被告之確認判決，即確認決議為無效之判決除去，且依公寓大廈管理條例二十三條規定，有關公寓大廈、基地或附屬設備之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約約定之，故系爭九十年四月十日區分所有權人會議決議修正規約中七、停車之「停車場管理辦法」第三條第一項之規定，自對身為區分所有權之原告生拘束力，而其中禁止出租或出售停車位之規定，係對於停車位所有權之限制，對於原告身為停車位所有權人之地位自有侵害之危險，故本件原告提起確認之訴確有受確認判決法律上之利益。乙、得心證之理由：一、原告起訴主張略以：伊係座落於臺北市○○區○○街一五０巷三十二號「大成大賞」大廈地下二樓Ｂ３０號停車位之所有權人，該停車位係依照臺北市建築物增設公用停車空間鼓勵要點設置，而被告於八十八年三月十二日，以治安不佳，車位外租、外售會對該大廈造成危害等理由，擅自於管委會第七次會議（當時原告尚未完成交屋手續，故未能參加）：「地下室停車位不可對外出租、出售」之決議，被告復於九十年四月十日召開臨時區分所有權人會議，並決議通過修正規約中第七條所定之停車場使用管理辦法之第三條第一項規定為：「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者，除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」，上述決議均因違反「臺北市建築物增設公用停車空間鼓勵要點」而無效，，亦違反公序良俗，故請求確認前揭決議為無效。而目前該大廈之停車位均用車庫門感應卡管制，被告又依八十八年三月十二日之決議，不發給原告車庫門感應卡，並阻止持有車庫門感應卡，但非該大廈住戶之車輛進入使用系爭車位，且要求負責該大廈管理之千翔保全管理公司管理員不得發給非該大廈住戶車輛之車庫門感應卡等妨害原告所有權之行為，故依民法第七百六十七條後段之規定，請求判令被告不得為妨害原告所有權之行為等語。二、被告則以：被告係依據該大樓八十七年十月十七日第一屆區分所有權人會議結果，向臺北市政府依公寓大廈管理條例之規定報備核准，該次區分所有權人會議亦以合於本條例第三十一條規定之特別決議法定人數通過「住戶管理歸約」在案，而依據該住戶管理規約第七條所另訂之「停車場管理辦法」第三條第一項則規定：「地下二層之停車位，應隨本大樓房屋產權一併移轉，不得單獨讓售予本社區區分所有權人以外之第三者」，則原告依此住戶公約之拘束，自不得任意轉讓或出租其所有之系爭大樓停車位予區分所有權以外之第三人，此係該條例第二十三條規定所賦予住戶規約之法定效力，故被告所為前揭決議，於法洵屬有據。次按公寓大廈之地下室停車位其性質上係屬於該條例第三條第五款所規定之「約定專用部分」，且依同條例第五條之規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用即為反區分所有權人共同利益之行為」，本條例對於區分所有權人之專有部分尚且加諸如上之使用限制，則依舉重明輕之法理，約定專用部分之使用方式更應受到區分所有權人共同意思之拘束。又，「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」雖係為鼓勵建商增設法定停車空間而設置，惟該要點尚無禁止規約或區分所有權人會議不得決議禁止該性質之停車位對外出租之強制規定存在。且為杜絕停車場使用管理之爭議，被告即於九十年四月十日依法召開第三屆臨時區分所有權人大會，決議通過修改原停車場管理辦法第三、四條之規定，明確規範「地下二層之停車場不得出租與本社區住戶區分所有權人以外之第三人」，則原告自應遵守區分所有權人會議之決議內容。且據內政部八十四年十月三日台內營字第八四八０四五０號函所示，「關於建物鼓勵增設之停車位如何供公眾使用問題，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬公眾使用」。揆諸前開函令說明，系爭停車位如何使用管理，則應依公寓大廈管理條例第三十一條規定以及前開內政部函令解釋之內容，由區分所有權人決議為之，此項決議對原告自有拘束力等語置辯。三、本件原告主張伊係座落於臺北市○○區○○街一五０巷三十二號「大成大賞」大廈地下二樓Ｂ３０號停車位之所有權人，該停車位係依照臺北市建築物增設公用停車空間鼓勵要點設置，該大樓區分所有權人間並定有分管契約，而被告於八十八年三月十二日，以治安不佳，車位外租、外售會對該大廈造成危害等理由，於管委會第七次會議作成：「地下停車位不可對外出租」之決議，並於九十年四月十日由被告召開臨時區分所有權人會議，決議通過修正停車場使用管理辦法第三條第一項規定為：「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者，除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」。而該大廈之停車位均用車庫門感應卡管制，被告又依八十八年三月十二日之決議不發給原告車庫門感應卡，並阻止持有車庫門感應卡，但非該大廈住戶之車輛進入使用系爭車位，且要求負責該大廈管理之千翔保全管理公司管理員不得發給非該大廈住戶車輛之車庫門感應卡等情，為被告所不否認，且有原告所提之所有權狀，大成大賞社區管理委員會公告、大成大賞管理委員會第七次會議記錄、分管同意書、大成大賞公寓大廈九十年四月十日第三屆臨時區分所有權人大會會議記錄（均影本）附卷可證，自堪信為真實。四、本件爭執之要點為被告八十八年三月十二日第七次會議決議之「地下室停車位不可對外出租、出售」、九十年四月十日區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項是否有無效之情形，以下分述之：（一）原告主張被告於八十八年三月十二日第七次會議中決議「地下停車位不可對外出租、出售」之情，雖為被告所不爭執，復有原告所提該次會議紀錄可稽，惟依前揭原告所提之該次會議記錄所示，該次決議之內容係：「４、地下停車位不可對外出租；地下停車位有住戶在詢問是否可對外出租？這又關係著本社區爾後之安全管制問題（在場委員表決：全數贊成不對外出租車位）」，故雖可認定被告確曾於該次會議決議「地下停車位不可對外出租」，然因被告決議中並無關於「出售」之部分，自無確認該決議中「地下停車位不可對外出售」部分有效無效之可言，至原告所提之「大成大賞社區管理委員會」公告中雖確有「各車位一律嚴格禁止對外「出售」、出租。不得有任何例外」之文字，然仍無從依此認定被告於八十八年三月十二日第七次會議中確有禁止出售之決議，是原告此部分之請求，顯屬無據，為無理由，應予駁回。（二）被告八十八年三月十二日第一次會議「地下停車位不可對外出租」之決議及九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項中「除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者」部分： ⑴按法律行為，違反強制或禁止規定者，無效，民法第七十一條前段定有明文。管理委員會之決議及區分所有人會議修改規約之決議，其性質屬於法律行為中之「合同行為」，自有民法前揭規定之適用。本件系爭停車位係依「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」所設置之情，已如前述，而該要點第十三條亦規定：「依本要點設置之停車空間應提供公眾使用」，故系爭停車位，依前揭要點之規定，即應提供公眾使用，而提供公眾使用之方式，不外乎出租或出借。如禁止出租或出借依該要點設置之停車位，即不符前揭「鼓勵要點」之規定。縱如被告所稱，該「鼓勵要點」並未明文要求規約不得為禁止依該要點設置之停車位出租之規定，然建築物因依照該「鼓勵要點」設置室內公用停車空間時，即享有該「鼓勵要點」第四條、第五條之免計入容積率核算等優惠，相對地，該建築物所設置之停車空間，自應提供公眾使用，以符該「鼓勵要點」之旨趣，故依該「鼓勵要點」設置停車空間之公寓大廈而言，此為強制規定，任何違反該「鼓勵要點」而排除將停車位提供公眾使用之決議或規約，均應認為違反強制規定而歸於無效。至被告雖援引內政部八十四年十月三日台內營字第八四八０四五０號函釋：「關於建物鼓勵增設之停車位如何供公眾使用問題，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬公眾使用」，而認系爭停車位如何使用管理，應依公寓大廈管理條例第三十一條規定以及前開內政部函令解釋之內容，由區分所有權人決議為之。惟就前揭函示之內容觀之，所謂「增設停車位如何公眾使用，應由所有權人，使用人依使用管理約定為之」，仍以該停車位「提供公眾使用」為前提，至於所謂「由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬公眾使用」，則應指在供公眾使用之餘，仍不能將所有權人排除在「公眾」之外，否則將造成所有權人反而不能使用停車場之結果，而非被告所認所有權人即為「公眾」，而得以排除非區分所有權人使用停車位之情形。且果如被告所稱「區分所有權人」即等同於「公眾」，則「鼓勵要點」第十三條之規定即形同具文，該建築物之所有權人亦得一方面享受依該「鼓勵要點」而取得之利益，一方面又可排除非區分所有權之人使用停車位，「鼓勵要點」之良法美意勢成泡影，故實無從據前揭函示為有利於被告之認定。 ⑵又按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第七十二條定有明文。而依最高法院六十九年度臺上字第二六０三號判例所示，民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第十五條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第二十三條之規定，固得於防止妨礙他人自由，避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第二十三條之規定，司法院大法官會議著有釋字第五一七號及第五一０號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條例第五條、第二十三條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。本件原告主張被告及區分所有權人會議係因顧慮社區安全始為前揭決議及修改規約，為被告所不否認，自堪信為真實。經查：確保社區安全之方法甚多，凡加強保全、增設監視及照明設備等均屬之，非必限制地下室停車位之出租方可達成，且縱出租於他人，亦可由要求承租人以非與社區○○ ○○道（如車道）進出，要求承租人需提供身分證明、在地下室停車場增設監視設備等方式達成，故前揭決議及規約內容實有違比例原則中之必要性原則。再者，依九十年四月十日區分所有權人會議通過之停車場使用管理辦法第三條第一項所示：「除委由管理服務人臨時出租外」之文字，可見停車位仍得以委託管理服務人之方式臨時出租，則何以「由管理服務人臨時出租」即不會對該社區產生安全上之危害，由所有權人出租反而即會對該社區生安全上之顧慮？兩相對照，更足顯被告所為系爭決議及區分所有權人會議所定之規約係對於原告所有權之不合理限制，違背前揭比例原則，為對原告所有權之不合理侵害，應可認為係背於公序良俗而無效。至被告另抗辯按公寓大廈之地下室停車位其性質上係屬於本條例第三條第五款所規定之「約定專用部分」，此部分之管理亦屬全體住戶共同事項，自應受規約或全體住戶決議及所訂停車場管理辦法之拘束，況依同條例第五條之規定，對於區分所有權人之專有部分尚且加諸如上之使用限制，則依舉重明輕之法理，約定專用部分之使用方式更應受到區分所有權人共同意思之拘束，被告管委會依據前開停車場管理辦法所作成之八十八年三月十二日第七次管委會決議內容，對原告應有拘束力等語。惟公寓大廈管理條例第五條對專有部分之限制，仍不得背於公序良俗，已如前述，自不得援引認為得作為系爭決議及修正後停車場管理規則為合法之依據。 ⑶綜上各節以觀，原告請求確認被告八十八年三月十二日第一次會議「地下停車位不可對外出租」之決議及九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項中「除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者」部分，為有理由，應予准許。（三）九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項「地下二層停車位之產權除得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者．．，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」部分： ⑴按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。且按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款（應為修訂後之第八十條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，最高法院著有八十五年度台上字第五六九號判決可資參照。本件系爭停車位係屬於約定共用部分，已如前述，故系爭停車場使用管理辦法第三條第一項「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者」之規定，與前揭法條規定及判例見解，並無抵觸，與前揭公序良俗，亦無違背，且原告復未提出任何證據證明規約之該部分有何違法之處，是原告請求確認九十年四月十日大城大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場管理辦法第三條第一項中之「地下二層停車位之產權不得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者」部分為無效，為無理由，應予駁回。至於本件原告僅有地下室停車位之所有權，而無專有部分之所有權，是否仍受前揭規定及停車場管理規則之限制，則係另一問題。 ⑵再者，原告亦請求確認確認九十年四月十日大城大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場管理辦法第三條第一項中之「管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符，應應本辦法第四條第六款規定處置」部分為無效，惟原告並未提出任何證據證明該部分有何違法而無效之處，且禁止出售之規定仍為有效，則對於違反禁止出售之規定者，區分所有權人會議自得於規約中規範如何處理，且觀其內容，亦無任何違法之處，是原告此部分之請求自亦為無理由，應予駁回。五、原告另主張大成大賞公寓大廈之停車位均用車庫門感應卡管制，被告又依八十八年三月十二日之決議不發給原告車庫門感應卡，並阻止持有車庫門感應卡，但非該大廈住戶之車輛進入使用系爭車位，且要求負責該大廈管理之千翔保全管理公司管理員不得發給非該大廈住戶車輛之車庫門感應卡等情，為被告所不否認，自堪信為真實。依民法第七百七十六條後段之規定，所有人，對於有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。本件原告為系爭停車位之所有權人，則自有權使用、收益、處分其所有之停車位，且亦得將該停車位出租予他人，已如前述，故被告所為前揭行為，自屬妨害原告行使其所有停車位之所有權，依上開規定，原告自得請求防止之。故原告請求判令被告不得為妨害原告所有停車位所有權之行為，為有理由，應予准許。六、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條前段，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　十五　　日臺灣士林地方法院民事第二庭 ~B法　　　官　周政達右為正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　十六　　日 ~B法院書記官　李明章

臺灣士林地方法院八十九年度訴字第一二八二號

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