臺灣士林地方法院八十九年度重訴字第二三五號

臺灣士林地方法院民事判決　八十九年度重訴字第二三五號

原告

帝陽建設有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

蘇誌明律師

被告

乙○○ 住

　　　　　　　　甲○○　　　住台北市○○區○○路一五八巷三十五號

右當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：先位聲明：

（一）被告乙○○應將坐落於台北市○○區○○段二小段三四三地號上，門牌號碼台北市○○區○○路一五八巷三三之一號五樓建物之所有權移轉登記予原告。

（二）被告應連帶給付原告新台幣八百萬元，及自起訴狀繕本送達之日起，按年利率百分之五計算之利息。

（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：

（一）被告乙○○應將坐落於台北市○○區○○段二小段三四三地號上，門牌號碼台北市○○區○○路一五八巷三三之一號五樓建物之所有權移轉登記予原告。

（二）被告乙○○應給付原告新台幣八百萬元，及自起訴狀繕本送達之日起，按年利率百分之五計算之利息。

（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）兩造於民國八十三年十二月一日，原簽訂第一份合建契約書（下稱：合建契約書甲），後因被告遲未依約將地上物拆除，因此原告遂與被告協議合建大樓五樓Ｃ戶（即門牌號碼台北市○○區○○路一五八巷三十三之一號五樓，下稱：系爭房屋）必須移轉登記為原告所有，以彌補原告之損失，兩造於八十四年九、十月間達成協議，約定系爭房屋歸屬於原告所有，因恐被告後悔，遂將新的協議條件，先以剪貼方式貼於合建契約書甲，並由兩造於更改之處用印（下稱：合建契約書乙），嗣將經剪貼過新的協議內容重新繕打，即係簽訂日期為八十三年十二月六日之合建契約書（下稱：合建契約書丙），實則合建契約書丙係在八十四年十月份左右始簽訂，依合建契約書丙第九條約定，被告應將系爭房屋移轉登記給原告，惟系爭房屋於八十七年五月六日完工，並於同年六月十二日登記被告乙○○所有，經原告多次催促被告將系爭房屋移轉登記予原告，被告均置之不理，遲未履約。

（二）依合建契約書丙第十六條約定：「甲方（即被告）依本件合建房屋契約應負之責任，如不履行時，應除加倍退還所收乙方（即原告）之保證金，：：。」、第二十七條約定：「甲方是由貳人組成為一法人，必須共同履行本合約之一切義務條款，不得有任何一人藉故違約，如有一人違約視同甲方違約。」，雖被告二人無法組成一法人，然就本約定之真意，係被告二人應負連帶責任以觀，被告乙○○未依約移轉系爭房屋給原告，則另一被告甲○○亦應負連帶賠償責任。且合建契約書丙約定被告同意提出合建之土地予原告，向銀行辦理建築融資，然為被告拒絕履行，造成原告資金籌措上之困難，此部分亦屬違約。又契約中約定被告至遲應於結構體完成時將原告應分得土地移轉登記至原告名下，然被告亦一再拖延，原告於八十五年十二月二日發函要求被告迅速履行，被告始於八十六年四月二十六日辦理。被告一再違約之情事至明。故依合建契約書丙之約定，被告二人應連帶加倍給付原告先前給付之保證金，如先位聲明第二項。

（三）倘鈞院認為合建契約書丙第二十七條之規定非得令被告連帶負違約責任，則懇請賜判決如備位聲明所示。

（四）對於被告抗辯之陳述：

１、兩造間所簽定之最後一份合建契約為合建契約書丙，此為被告所不爭執，則依該份契約之約定：系爭房屋歸原告所有，以及第十條約定「土地移轉至乙方部分（即原告），增值稅由乙方負擔，但甲方必須辦理自用住宅稅率，非自用住宅部分由甲方自理。」意即土地移轉至原告部分，被告須辦理自用住宅稅率由原告負責繳納，倘無辦理自用住宅稅率之部分，縱移轉至原告亦應由被告負擔，契約約定如此清楚，被告竟空言指稱增值稅部分全由原告負擔，足見其抗辯委不足採。

２、被告應分得房屋早已在八十七年六月十二日登記予被告，並履次發函通知被告點交，然其皆未有回應，原告於八十七年時迫於無奈，業已發函通知被告拋棄占有。

３、至於被告指稱原告未依約第八條開立貳仟萬元本票乙事，更屬荒謬，按第八條規定「甲方應在房屋拆除前，將乙方可分得之土地辦理自用稅率乙方，在「交件辦理之同時」乙方開立六個月到期之本票新台幣二千萬元以作為工程持續不遲誤之擔保，待工程依約進行到五樓完成甲方即歸過乙方。」，現被告非於房屋拆除前移轉原告應分得之土地予原告，乃係遲至結構體完成辦理使用執照時方才移轉原告應分得之土地予原告，而當時「結構體早已完成」，如此難道要原告先開立二千萬元之本票予被告，再由被告「馬上」歸還本票予原告？足見被告之無理甚詳。

４、至於被告抗辯兩造約定之條件未見舉證，並不實在。

５、由被告所提出之協議書以觀，事實上該份協議書係用以向地政機關申報共同使用部分持分之歸屬，並非協議系爭房屋再歸還予被告乙○○。

６、證人證述所有土地不管移轉予何人，土地增值稅皆由原告負擔。此部分並不合常理，且與被告自身之陳述相悖，倘全部不管移轉予何人之土地增值稅皆由原告負擔，則原告豈不是需負擔全部合建土地之增值稅？如此一來豈不是比未重新協議前對於原告更不利？而且如真有此協議，則何以合建契約書丙另有如何負擔增值稅之約定而未予刪除？且被告於八十九年六月十九日開庭時就增值稅部分亦只稱移轉至原告部分土地之非自用部分由原告負擔（契約約定由被告負擔），亦非如證人之證述全部不論移轉予何人之全部增值稅皆由原告負擔。況如證人所證述全部土地增值稅皆由原告負擔，則原告可能必須比契約原約定多負擔約三百二十七萬元增值稅，加上再給被告一輛買約半年之福特二千ＣＣ之汽車約六十萬元，則原告須付出約四百萬元之代價換取系爭房屋（不含土地），試問，以原告之立場焉有可能以四百萬之代價換取價值二百多萬元之建物之可能？足見二位被告配偶之證言實有偏頗，不足採信。

三、證據：提出合建契約書丙、律師函、建物登記簿謄本、簽收單據、存證信函、土地登記簿謄本、合建契約書乙為證。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：

（一）兩造在八十三年十二月一日簽訂合建契約書甲，其內約定系爭房屋歸被告所有，嗣後原告雖又重新擬具合建契約書丙，要求被告同意將系爭房屋贈送給原告，改劃歸原告所有，當時被告要求原告答應下列三條件，才同意將系爭房屋讓給原告，第一、為求施工品質更好，完工後原告必須搬進五樓Ａ、Ｂ戶實際居住，第二、合建契約書丙第十條所指之非自用部分土地增值稅全部由原告負擔，第三、原告必須將其所使用之福特汽車一部贈與被告，結果，原告只有履行最後一個條件，贈與被告一部福特汽車，其餘條件均未成就，因此被告拒絕將系爭房屋移轉登記為原告所有。

（二）參諸被告於八十三年七月二十八日與訴外人吉利安建設股份有限公司（下稱：吉利安公司）簽訂之原始合建契約（下稱：原始合建契約書），以及兩造於八十七年簽訂之協議書，可知系爭房屋應歸屬被告所有。

（三）合建契約書甲第三條約定，由兩造按各自分得之部分，自行決定起造人名義，系爭房屋之起造人名義是被告乙○○，可見系爭房屋是分歸被告乙○○所有。

（四）按兩造約定之合建契約，應由被告提供土地，而由原告提供資金興建無瑕疵之房屋交付被告，但原告所興建之大樓尚有極多瑕疵，有違誠信，為確保被告自身權益，爰依民法第二百六十五條拒絕原告請求之給付。又原告未經被告同意擅自使用私地施工三年，又私接被告自來水供大樓興建施工用，亦未曾有分文補貼。

（五）原告未依合建契約書甲第四條之約定給付一百萬元給被告，可見原告違約。

（六）原告未依合建契約書甲第八條之約定，開立六個月到期日之二千萬元本票，作為對被告工程持續不誤之擔保，亦有違約。

（七）原告未依合建契約書甲第十一條之約定，自原告使用基地起，至土地部分移轉其名下為止，按比例負擔稅賦，實屬違約。

（八）原告未依合建契約書甲第十三條之約定處理，亦屬違約。

（九）原告於合建工程進行中，無故延誤工程期限，被告原可依合建契約書甲第十五條之約定沒收原告之保證金並請求賠償損失，但卻再三隱忍，一切只盼圓滿了結雙方契約關係。

（十）原告未依合建契約書甲第十七條之約定，對於施工期間造成鄰房地層下陷、龜裂，並未善盡責任處理。

（十一）依合建契約書甲第十四條約定，原告應於水電接通（約在八十七年六月間）後四星期內辦理交屋，惟原告遲延履行，因此應自八十七年七月底至八十九年五月底止，每日依工程總造價千分之一賠償被告，工程總造價暫以二千萬估計，則原告最少也須支付一千三百三十八萬元之遲延賠償給被告。

（十二）依被告與訴外人吉利安公司於八十三年十月十六日簽訂之讓渡書約定，如地主有異議，則依原契約條件。

三、證據：提出住戶要求改善事項、讓渡契約書、本院民事庭通知、合建契約書甲、原始合建契約書、存證信函、協議書、施工日期計算表、會議記錄為證。聲請訊問證人吳秋月、黎素美。

理由

一、本件原告主張兩造於八十三年十二月一日，原簽訂合建契約書甲，後因被告（即地主）遲未依約將地上物拆除，因此原告遂與被告商議系爭房屋必須移轉登記為原告所有，以彌補原告之損失，兩造並於八十四年九、十月間達成協議，約定系爭房屋改分配予原告所有，且將新的協議條件，先以剪貼方式貼於合建契約書甲，由原告與被告甲○○於剪貼更改處用印，此即合建契約書乙（即原告於八十九年八月二十一日庭呈之合建契約書），嗣原告將剪貼而成之合建契約書乙重新繕打，由兩造於八十四年十月份左右重新簽字（即簽訂日期為八十三年十二月六日之合建契約書丙，原證一）。依合建契約書丙第九條約定，被告應將系爭房屋移轉登記給原告，惟系爭房屋於八十七年五月六日完工後，已在同年六月十二日登記被告乙○○所有，經原告多次催促被告將系爭房屋移轉登記予原告，被告均置之不理，遲未履約，為此，爰依合建契約書丙第九條之約定，請求被告將系爭房屋所有權移轉登記予原告。又依合建契約書丙第十六條約定：「甲方（即被告）依本件合建房屋契約應負之責任，如不履行時，應除加倍退還所收乙方（即原告）之保證金，：：。」、第二十七條約定：「甲方是由貳人組成為一法人，必須共同履行本合約之一切義務條款，不得有任何一人藉故違約，如有一人違約視同甲方違約。」，被告乙○○未依約移轉系爭房屋給原告，則另一被告甲○○亦應負連帶賠償責任；且合建契約書丙約定被告同意提出合建之土地予原告，向銀行辦理建築融資，然為被告拒絕履行，造成原告資金籌措上之困難，此部分亦屬違約；又契約中約定被告至遲應於結構體完成時將原告應分得土地移轉登記至原告名下，然被告亦一再拖延，原告於八十五年十二月二日發函要求被告迅速履行，被告始於八十六年四月二十六日辦理，被告一再違約之情事至明，故依上開約定，被告應連帶加倍給付原告先前給付之保證金，如先位聲明第二項。倘鈞院認為合建契約書丙第二十七條之規定非得令被告連帶負違約責任，則懇請賜判決如備位聲明第二項所示等語。

二、被告則以兩造在八十三年十二月一日簽訂合建契約書甲，約定系爭房屋應分配予被告所有，嗣後原告雖又重新擬具合建契約書丙，要求被告同意將系爭房屋贈送給原告，改劃歸原告所有，當時被告要求原告答應下列三條件，才同意將系爭房屋讓給原告，第一、為求施工品質更好，完工後原告必須搬進五樓Ａ、Ｂ戶實際居住，第二、合建契約書丙第十條所指之非自用部分土地增值稅全部由原告負擔，第三、原告必須將其所使用之福特汽車一部贈與被告，結果，原告只有履行最後一個條件，贈與被告一部福特汽車，其餘條件均未成就，因此被告拒絕將系爭房屋移轉登記為原告所有。且參諸被告於八十三年七月二十八日與訴外人吉利安公司簽訂之原始合建契約書，以及兩造於八十七年簽訂如附件所示之協議書，可知系爭房屋依兩造約定仍應分配予被告所有。又按合建契約書甲第三條約定，由兩造按各自分得之部分，自行決定起造人名義，系爭房屋之起造人名義既為被告乙○○，可見系爭房屋是分歸被告乙○○所有。再按，兩造約定之合建契約，應由被告提供土地，而由原告提供資金興建無瑕疵之房屋交付被告，但原告所興建之大樓尚有極多瑕疵，有違誠信，為確保被告自身權益，爰依民法第二百六十五條拒絕原告請求之給付。此外，原告亦有諸多違約情節，被告為求圓滿，始再三隱忍等語資為抗辯。

三、查被告於八十三年七月二十八日與訴外人吉利安公司簽訂原始合建契約書，約定由被告提供坐落於北投區○○段○○段三四三地號及三四二之一地號二筆土地全部，由吉利安公司興建地面六層、地下二層鋼筋混凝土住宅大樓，之後因故由原告接替吉利安公司之地位，兩造並在八十三年十二月一日，另行簽訂合建契約書甲，該份契約書約定系爭房屋所有權應分配予被告所有，嗣因被告（即地主）遲未依約將地上物拆除，致原告無法動工，受有損失，因此原告遂與被告商議系爭房屋必須移轉登記為原告所有，以彌補原告之損失，兩造於八十四年九、十月間就此達成協議，約定系爭房屋所有權改分配予原告所有，並將新的協議條件，先以剪貼方式貼於合建契約書甲，由原告與被告甲○○於更改處用印，此即合建契約書乙，嗣原告將剪貼過之合建契約書乙重新繕打，由兩造於八十四年十月份左右重新簽訂，即為合建契約書丙，以及系爭房屋於八十七年六月十二日辦理第一次登記為被告乙○○所有，迄今並未移轉登記予原告等情，為兩造所不爭執，並有原始合建契約書、合建契約書甲、乙、丙以及建物登記簿謄本在卷可稽，應堪認為真實。

四、原告請求被告乙○○將系爭房屋所有權移轉登記予伊，是否有理由？本院首先對於兩造就系爭房屋所有權分配歸屬如何約定，茲審究如後：

（一）被告雖辯稱：原告要求將原約定分配予被告之系爭房屋，改分配為原告所有時，被告要求原告答應下列三條件，才同意將系爭房屋讓給原告，第一、為求施工品質更好，完工後原告必須搬進五樓Ａ、Ｂ戶實際居住，第二、合建契約書丙第十條所指之非自用部分土地增值稅全部由原告負擔，第三、原告必須將其所使用之福特汽車一部贈與被告，因原告並未履行第一及第二個條件，因此被告拒絕將系爭房屋移轉登記為原告所有云云，核與證人吳秋月、黎素美之證言大致相符。惟查：

１、證人吳秋月為被告乙○○之配偶，證人黎素美為被告甲○○之配偶，渠二人與本件訴訟勝敗之利害關係甚為密切，是渠二人所為證言是否堪以採信，仍應參考其他佐證。

２、再查，觀諸原告所提出合建契約書乙第九條關於房屋之分配，其中系爭房屋原分配予「甲」方（即被告）之字樣，業遭刪除，並更改為「乙」方（即原告），且該更改處並經被告甲○○與原告蓋章，已據被告甲○○當庭承認為真正（詳見八十九年八月二十一日言詞辯論筆錄），且合建契約書丙第九條就系爭房屋之分配歸屬，更將上開刪改處重新繕打為「乙方」（即原告），並經兩造簽章，此亦為被告所自認，被告乙○○並當庭自陳：合建契約書丙是最後一份契約書，此後並未再訂新的契約書等語（詳見八十九年六月十九日言詞辯論筆錄）。綜上足認，兩造對於系爭房屋改分配由原告所有之意思表示已然合致；再以兩造對於系爭房屋之分配過程如此謹慎更正之態度，倘兩造間確有上開第一及第二個停止條件之重要約定，豈有可能在合建契約書乙、丙中均隻字未提？反而於合建契約書丙第十條中明文約定：「土地移轉至原告部分，增值稅由原告負擔，但被告必須辦理自用住宅稅率，非自用部分由被告自理」，顯見被告提出之上開第二個條件，非經兩造合意之內容。何況，縱認上開二條件未載明於契約係一時闕漏，被告又豈有自簽約（八十四年）之後迄今，未見有任何催告原告補具上開條件之具體動作？益證兩造間就系爭房屋合意分配給原告，並未附有上開二條件，證人吳秋月、黎素美所為上開證言，非無偏頗，被告所為此部分辯解，尚難採信。

３、兩造就系爭房屋之歸屬，既已合意更新約定如合建契約書丙第九條所示，則被告與訴外人吉利安公司之原始合建契約書以及兩造簽訂之合建契約書甲中，關於系爭房屋之歸屬無論如何約定，均已由新約所取代，不得再拘束原告，附此敘明。

（二）按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十五條定有明文。被告雖以原告所交付之合建房屋有瑕疵為由，援引民法第二百六十五條之規定，拒絕將系爭房屋所有權移轉登記給原告，然其並未舉證證明原告之財產，於訂約後如何有顯形減少，致有難為修補瑕疵對待給付之虞，核與上開條文規定之要件即有不符。其所為此部分抗辯，亦難採取。至合建契約書第三條無非是關於決定起造人名義之約定，尚不得以此作為系爭房屋分配歸屬之認定，是被告以其為系爭房屋之起造人，辯稱兩造約定系爭房屋所有權分配其所有云云，並無依據，併此說明。

（三）被告雖又提出如附件所示之協議書影本一件辯稱：兩造雖於合建契約書乙、丙中，約定系爭房屋分配歸屬原告，但兩造嗣後又以該件協議書約定，系爭房屋仍應歸屬被告所有云云。經查，觀諸如附件所示協議書之內容全文，無非係就兩造合建大樓之各個區分所有建物，分別約定共同使用部分分配方式以及登記之應有部分範圍，並未見兩造就系爭房屋之分配，有更改合建契約書乙、丙第九條內容之更新協議。至於該件協議書之附表內雖載有各區分所有權人之姓名，然此無非是將系爭房屋當時登記之所有權人姓名臚列而已，顯非兩造有重新約定系爭房屋分配予被告所為之意思表示，被告執此而謂系爭房屋經兩造重新協議，仍應分配給被告云云，洵無足採。

（四）被告雖亦指稱原告有多項違約情事，然而原告是否有違約情節？被告對於原告有無損害賠償請求權？核屬另一民事糾葛，而與被告乙○○依約應將系爭房屋所有權移轉登記給原告無涉，被告乙○○不得以此拒絕原告之請求。綜上，原告基於合建契約書丙第九條之約定，請求被告乙○○將系爭房屋所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

五、被告乙○○迄今仍拒絕將系爭房屋所有權移轉登記予原告，為此，原告基於合建契約書丙第十六條、第二十七條之約定，請求被告連帶給付八百萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息，是否有據，茲說明如後：

（一）被告對於收受原告繳納之保證金四百萬元，以及拒絕將系爭房屋所有權移轉登記給原告等情，均自認在卷（參見八十九年六月十九日言詞辯論筆錄），應堪信實。被告乙○○為系爭房屋所有權人，依約負有將系爭房屋所有權移轉登記給原告之義務，已如前述，被告乙○○無端拒絕履行給付義務，確有不履行合建契約書丙約定之義務甚明。

（二）依合建契約書丙第十六條約定：「甲方（即被告）依本件合建房屋契約應負之責任，如不履行時，應除加倍退還所收乙方（即原告）之保證金，且乙方所施行之工程及已支付各項一切費用，甲方應負賠償責任。」，此加倍退還保證金之約定，應屬違約金之性質。又按，民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，此觀民法第二百五十條規定自明。契約當事人所約定之違約金如係懲罰性質，債務人不於適當時期或不依適當方法履行時，債權人除得請求給付違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，準此，約定懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況及如債務人如期依約履行，債權人所得享受一切利益為衡量標準，始符約定懲罰性質之違約金之本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準，最高法院八十一年度台上字第二四八四號判決參照。自上開約定觀之，被告不依約履行時，原告除得請求給付違約金外，並得請求不履行之損害賠償，足見兩造此部分所約定之違約金應為懲罰性質，參照上開判決意旨，原告所主張之違約金是否過高，須依客觀事實、社會經濟狀況及被告倘如期依約履行，原告所得享受一切利益為衡量標準。

（三）查系爭房屋於八十七年六月十二日完成第一次登記（登記為被告乙○○所有），主建物連同附屬建物面積約僅六十平方公尺，當時正值亞洲發生金融風暴期間，房地產業均陷入不景氣，其間雖經政府多次推出低利貸款方案，然迄今一般房地產業景氣並無明顯好轉之現象，此為周知之事實，因此，縱被告乙○○依約履行，以系爭房屋坐落之地段、面積、社會經濟之一般狀況，被告倘欲順利出售系爭房屋，獲利空間仍屬有限，綜合上開所有情形，本院認原告請求之違約金以一百萬元為適當。至原告於被告發生上開違約行為之前，已取得合建房屋之使用執照，得否另依合建契約書丙第五條之約定，請求被告返還保證金四百萬元，乃屬另一問題，核與本件違約金之請求無涉，附此敘明。

（四）按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第二百七十二條定有明文。經查，合建契約書丙第第二十七條約定：「甲方（即被告）是由貳人組成為一法人，必須共同履行本合約之一切義務條款，不得有任何一人藉故違約，如有一人違約視同甲方違約。」，無非是針對同契約書第十六條之違約金給付義務人，以擬制之方式約定：如被告其中一人違約，視為被告二人均違約，顯非就被告二人給付違約金之方式及內容，明示約定對於原告各負全部給付之責任，此外，又無法律規定被告就此應負連帶債務，參諸上開條文規定，原告請求被告就違約金之給付負連帶債務，實乏依據，不能准許，而系爭違約金債務之給付為可分，因此，被告二人就系爭違約金債務，應依民法第二百七十一條平均分擔之。綜上，原告請求被告給付原告新台幣一百萬元，及自起訴狀繕本送達之日即八十九年五月二十四日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，不能准許。

六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核如主文所示第二項部分並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至於如主文所示第一項部分，因係命被告為一定意思表示之判決，依強制執行法第一百三十條之規定，於判決確定時，視為已有該項意思表示，核與民事訴訟法第三百九十條第一項之要件不符，不能准許，應予駁回。又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許。

七、原告先位聲明既經准許（除連帶部分之外），則備位聲明部分本院即無庸審究；又本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，均附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣士林地方法院民事第一庭~B法官　蔡文育

~B法院書記官　黃瑞華