臺灣士林地方法院八十九年度訴字第一八八號

臺灣士林地方法院民事判決　八十九年度訴字第一八八號

原告

崧喬建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

被告

乙○○

被告

丁○○

被告

丙○○

共同

　　訟訴代理人　　　賴重堯律師

右當事人間請求返還介紹費事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求如主文所示。

二、陳述：

（一）緣被告乙○○、丁○○、丙○○於民國（下同）八十三年三月三十日與原告約定，被告等應於八十三年六月十五日以前，介紹訴外人陳茂雄、楊百祿、楊金龍等三人，就彼等所有依序為坐落台北縣汐止市（當時為鎮○○○○段

五二、五二─一九、五二─三七地號土地，與原告訂立房屋合建契約，且被告等負責將其中茄苳腳段五二、五二─一九兩筆土地上登記之李欽銘、李金發；楊朝廷地上權塗銷，而原告為答謝被告三人，則同意給付新台幣（以下同）一百二十萬元之報酬予被告等，並於被告等出具書面保證書時，由原告先給付被告等一半之酬勞即六十萬元（俗稱「前金」），保證書中並特別載明「如因部分未完成時致原告公司無法合建，被告即應全部返還己收之介紹費。」嗣因期限屆至，被告並未依約履行，亦拒不返還所收受之六十萬元介紹費，查系爭契約業因被告等未於八十三年六月十五日以前，完成約定義務而失效，爰依法求為判決被告共同給付原告六十萬及自支付命令狀繕本送達翌日即八十九年一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

（二）又被告未依約於期限內履行上述義務，原告嗣於八十三年十月七日，自行借款一百六十萬元予台北縣汐止市○○○段五二─一九地號地主楊百祿，供楊百祿交付該地號地上權人楊朝廷之繼承人，於八十四年三月一日辦妥該筆土地地上權登記之塗銷，原告再於八十四年五月一日與地主楊百祿就前述台北縣汐止市○○○段五二─一九地號土地訂立合建契約；另於八十六年間就同縣市○○○段五二─三七號土地與地主簽訂合建契約。至同縣市○○○段五二地號土地上之地上權，迄今尚未塗銷。

三、證據：提出保證書、台北縣政府營利事業登記證、借據、本票、土地買賣契約（以上均影本）各一件、合建契約書二件、土地登記簿謄本三件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

（一）請求駁回原告之訴及假執行之聲請。

（二）訴訟費用由原告負擔。

（三）如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。

二、陳述：

（一）被告乙○○、丁○○、丙○○等，固曾仲介原告與訴外人楊百祿等，就坐落台北縣汐止市○○○段五二、五二一九等地號簽訂「合作建築契約」，並收受仲介費之半數即六十萬元；茲因上述五二、五二─一九地號土地，有訴外人李欽銘、李金發；楊朝廷等人另有地上權設定，亟待塗銷，且其中楊朝廷業已亡故，故被告答應代尋其繼承人，從中斡旋塗銷地上權事宜，如果於八十三年六月十五日以前完成，原告即應再付其餘半數之仲介費六十萬元。

（二）嗣後被告等即依約尋獲已故楊朝廷之繼承人：張梁春子及其子、女等，並將塗銷地上權之相關資料，交付楊百祿收受，原告之法定代理人甲○○亦曾給付塗銷地上權之代價一百六十萬元，業經證人張梁春子、甲○○等於台灣士林地方法院檢察署八十八年偵字第九○八三號詐欺案件偵查中到庭陳述屬實，被告等並經檢察官依法不起訴處分確定在案。

（三）被告等業已依約尋獲已故楊朝廷之全部繼承人，並將塗銷地上權之相關資料，交付楊百祿收受在案；至李欽銘、李金發塗銷地上權部分，其條件如何，固應由原地主楊百祿等或建商即原告，逕與之洽商解決，核與被告等殊屬無涉；茲因近年房地產不景氣，原告限於財力，無力興建，已將上述「合作建築契約」案件，轉讓他人承受，並已賡續建造完成，被告等並未再向原告追索其積欠另一半之仲介費六十萬元，已可謂仁至義盡，茲原告竟異想天開，毫無理由，欲索回其已付之半數之仲介費六十萬元，依法不合，應予駁回。

（四）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；民法第五百六十五條定有明文。被告等仲介原告與訴外人楊百祿等就坐落台北縣汐止市○○○段五二、五二─一九等地號簽訂「合作建築契約」，依上述法條之規定，被告等即有權請求仲介費（報酬）一百二十萬元，本件被告等業已居間介紹原告與地主陳茂雄、楊百祿、楊金龍等簽訂「合建契約」，由彼等提供五二、五二─一九、五二─三七地號等三筆土地興建大樓，嗣後原告並將上述「合建契約」之權利，讓與第三人利陽實業股份有限公司承受，興建地上十三層、地下二層大樓，並已興建完成；另因上述地號部分土地，有已故之楊朝廷等人設定有地上權，其繼承人不明，亟待尋找，故被告等約定先收取其中半數之仲介費六十萬元，餘款俟上述地上權塗銷後，再行給付。上述條件，被告等業已全部履行完畢，依法核無任何可歸責之事由。至地上權人李欽銘及李金發塗銷地上權部分，其代價多寡，自應由原地主或建商即原告自行解決，核與被告等無涉。被告等既已介紹原告與原地主楊百祿等簽訂「合作建築契約」，依法即已取得一百二十萬元之居間報酬請求權（雙方約定），其已付之半數報酬，即六十萬元，縱事後地上權人李欽銘等因條件談不攏而未予塗銷，事出有因，原告亦無權索還已付之酬金。

（五）被告等未曾向原告收受任何之「保證金」，前開之六十萬元，係雙方約定之報酬之半數，並非「保證金」；又該「保證書」所載：「但如因部分未完成致貴公司無法合建時，立書人亦應將所收取之介紹費全部退還：：」，係以「無法合建」為退還所收取之介紹費之條件；前揭地號土地，原告已將「合建契約」之權利讓與第三人利陽實業股份有限公司承受，並已興建地上十三層、地下二層之大樓在案，核無「無法合建」之情事，兩造約定之退還介紹費之條件，尚未成就，原告無權請求被告等返還介紹費六十萬元。

三、證據：提出保證書、台灣士林地方法院檢察署檢察官八十八年度偵字第九０八三號不起訴處分書、台北縣政府工務局建造執照（以上均影本）各一件為證。

理由

一、原告主張兩造於八十三年三月三十日約定，原告先給付二分之一之介紹費即六十萬元予被告乙○○、丁○○、丙○○三人，被告等則應於八十三年六月十五日以前，介紹訴外人陳茂雄、楊百祿、楊金龍等三人，就彼等所有依序為坐落台北市汐止市（當時為鎮○○○○段五二、五二─一九、五二─三七地號土地，與原告訂立房屋合建契約，且被告等負責將其中茄苳腳段五二、五二─一九兩筆土地上之地上權登記塗銷，被告等如逾期未依約完成，應退還原告前所給付之六十萬元，茲被告等並未依約於期限前塗銷前述茄苳腳段五二、五二─一九兩筆土地上之地上權登記，契約失其效力，原告自得請求被告返還所收受之六十萬元及自支付命令狀繕本送達翌日即八十九年一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。被告等則以被告等仲介原告與前述坐落台北縣汐止市○○○段五

二、五二一九、五二─三七等地號土地地主簽訂「合建契約」，約定仲介費用為一百二十萬元，因前述茄苳腳段五二、五二─一九兩筆土地上有地上權設定，其中五二─一九地號土地地上權人楊朝廷業已死亡，繼承人不明，被告等乃應允原告先收受六十萬元之報酬，餘款嗣尋獲楊某繼承人，塗銷二筆地上權登記後再給付，嗣原告就前述五二─一九、五二─二七地號土地已與地主簽立合建契約（嗣轉讓與利陽建設股份有限公司），並已興建大樓完成，五二─一九地號土地上之地上權亦已塗銷，被告等並未向原告收取任何保證金，而系爭「保證書」所載：「但如因部分未完成致貴公司無法合建時，立書人亦應將所收取之介紹費全部退還：：」，係以「無法合建」為退還所收取之介紹費之條件，被告等既已依約介紹原告與地主簽立合建契約，依法即得收受居間報酬，原告請求返還，於法無據云云，資為抗辯。

二、本件原告主張兩造於八十三年三月三十日約定，原告先給付二分之一之介紹費六十萬元予被告乙○○、丁○○、丙○○三人，被告等則應於八十三年六月十五日以前，介紹訴外人陳茂雄、楊百祿、楊金龍等三人，就彼等所有依序為坐落台北縣汐止市（當時為鎮○○○○段五二、五二─一九、五二─三七地號土地，與原告訂立房屋合建契約，且其中茄苳腳段五二、五二─一九兩筆土地上之地上權登記應塗銷，嗣期限屆至，原告並未與前開土地地主簽立合建契約，該等土地上之地上權登記亦未塗銷，其中同段五二─一九地號土地地上權係由原告借款地主楊百祿遲於八十四年三月六日塗銷，原告嗣再於八十四年五月一日與楊百祿訂立合建契約，另同段五二─三七地號土地則係於八十六年間由原告自行與地主簽立合建契約，其後原告再將該二合建契約一併轉讓與第三人利陽實業股份有限公司，至同段茄苳腳段五二地號土地上之地上權迄今仍未塗銷之事實，業為被告等所不爭，並有被告等出具之保證書影本一件、原告提出之借據、本票、土地買賣契約（以上均影本）各一件、合建契約書二件、土地登記簿謄本三件附卷可稽，自堪信為真實。

三、原告又主張兩造約定倘被告等未依約於八十三年六月十五日以前，塗銷前述台北縣汐止市（當時為鎮○○○○段五二、五二─一九地號土地上之地上權登記，被告等應將已收取之介紹費六十萬元返還原告乙節，則為被告等所否認，並以前開情詞置辯，經查：

（一）按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第九十八條定有明文；又「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就，居間人不得請求報酬。」同法第五百六十八條亦著有規定。本件依據兩造所不爭由被告等所出具交原告收執之「保證書」內容記載：「立保證書人乙○○、丁○○、丙○○等３人為介紹陳茂雄、楊百祿、楊金龍等３人所有坐落汐止鎮○○○段五二、五二─一九、五二─三七地號等３筆土地與崧喬建設股份有限公司負責人甲○○（以下稱貴公司）合作興建房屋（合建契約書另立）因土地登記簿記載五二、五二─一九地號上被李欽銘、李金發、楊朝廷設定地上權，且其五二─一九中地上權楊朝廷已故，必須辦理地上權繼承及塗銷登記，今為先向貴公司領取貳分之介紹費新台幣陸拾萬元正，立書人保證於民國八十三年六月十五日以前辦竣該地上權繼承及塗銷登記手續，同時貴公司應再付之書貳分之壹之介紹費新台幣陸拾萬元正，否則立書人應馬上退還未完成部分所收取之保證金。但如因部分未完成致貴公司無法合建時，立書人亦應將所收取之介紹費全部退還貴公司。」，已明白表示被告等就原告所擬合建之台北市汐止鎮○○○段五二、五二─九地號土地上之地上權，負有塗銷登記之義務，且被告等倘未於八十三年六月十五日履行此義務時，即有返還所收取「保證金」之義務。又系爭保證書中雖載明被告等未履行前開義務時，應返還者係「保證金」，而通觀保證書全文，並無何被告等「收受」保證金之記載，僅有被告等收受六十萬元之「介紹費」紀錄，查被告等於出具保證書時，原告尚未因被告等之居間行為與前述土地地主們，訂立合建契約，即合建契約尚未因被告等之報告或媒介而成立，揆之前揭法條，被告等本不得請求報酬，核本件原告之所以於契約成立前即先付二分之一之報酬予被告等，依前述保證書所載，係因被告等保證於八十三年六月十五日辦妥塗銷台北市汐止鎮○○○段五二、五二─九地號土地上地上權之義務，故所謂「保證金」者，應係原告先給付被告等之二分之一介紹費六十萬元；參之該保證書在「否則立書人應馬上退還未完成部分所收取之保證金。」一文後，緊接以「但如因部分未完成致貴公司無法合建時，立書人『亦』應將所收取之介紹費全部退還貴公司。」等語，其中以「亦」字表示被告等應將所收受之介紹費退還原告之旨，前後對照之下，所指係同一筆金錢，益可見所謂「保證金」，確係被告等所收受之二分之一介紹費六十萬元，被告空言否認未收受任何保證金，而不負返還之責，尚不足採。

（二）次按「附有解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力」民法第九十九條第二項定有明文。本件兩造居間契約，既以居間人之被告等保證於八十三年六月十五日以前辦妥台北市汐止鎮○○○段五二、五二─九地號土地地上權繼承（五二─一九）及塗銷登記手續，否則被告等應立即退還未完成部分所收取之保證金，已如前述，顯係以到期被告等未辦妥地上權登記之塗銷為其契約之解除條件，揆之上述法條，此項解除條件成就時，該契約失其效力，縱原告於所限定之期限後，與部分地主達成合建協議，並已塗銷其中汐止鎮○○○段五二─九地號土地上之地上權登記，亦無從使已失效之法律行為，恢復其效力。遑論事後原告僅與預定之部分地主達成合建協議，應塗銷之地上權則尚有部分未塗銷，如前所述，是依被告等所出具之保證書末段所載：「但如因部分未完成致貴公司無法合建時，立書人亦應將所收取之介紹費全部退還貴公司。」等語，亦堪認解除條件成就，被告等負有返還已受領給付即六十萬元予原告之義務。

四、末按數人負同一債務，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔之，民法第二百七十一條著有規定。本件兩造間之居間契約既因解除條件成就而失其效力，被告等即負有返還所受領給付之義務，因被告等所受領之金錢給付係屬可分，是依上述說明，應各平均分擔之。從而原告請求被告等共同給付其六十萬及自支付命令狀繕本送達翌日即八十九年一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。另兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核皆與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無庸一一詳予論述之必要，併敘明之。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣士林地方法院民事第一庭~B法官　林玫君

~B法院書記官　夏珍珍