八十九年度訴字第三四○號（返還價金等） - 臺灣士林地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決　八十九年度訴字第三四○號原　　　告　丙○○ 訴訟代理人　吳貞良律師被　　　告　甲○○○ 被　　　告　乙○○ 右二人共同訴訟代理人　張景豐律師　　　　　　住台北市○○○路○段十八號十一樓被　　　告　統合建設股份有限公司　設台北市○○區○○路四段一四七號七樓法定代理人　丁○○　　　　　　　　住台北市士林區○○○路四四號一樓右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：（一）聲明： 被告甲○○○與乙○○應連帶給付原告新台幣（以下同）貳佰伍拾參萬捌仟壹佰伍拾柒元及其中貳佰肆拾柒萬元自民國八十八年八月二十四日起、其餘叁萬元自民國八十八年九月二十日起、其餘叁萬捌千壹佰伍拾柒元自民國八十九年五月九日起，均至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告統合建設股份有限公司亦應給付原告上開相同金額與利息，但倘上開被告中之一人或數人給付，則其他人於其給付之範圍內免給付責任。 原告願提供現金或同面額之華南商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。（二）陳述： 緣被告甲○○○與乙○○夫婦（下稱：賣方）前為出售座落台北市○○路九十一巷十二號二樓房地及附屬停車位，委託另一被告統合建設股份有限公司（中信房屋天母東路加盟店，下稱：統合公司）代為仲介銷售，嗣統合公司刊登報紙廣告，宣稱右開房地附有“特雙大車位”。原告因現住房屋無停車位，向有購買停車位之想法，遂深受吸引而前往洽詢，經統合公司告知「雙」大車位價格為新台幣（下同）參佰伍拾萬元，原告依社會通念與當地市場行情判斷，雙之意思乃「二」（按統合公司法定代理人丁○○亦自認「雙」就是「二」，見鈞院89.8.3履勘筆錄及該公司89.8.4說明書），二車位參佰伍拾萬元尚稱合理，故信以為真決定買受。隨後原告與賣方於八十八年八月二十四日簽立買賣契約書，簽約當日，賣方又一再宣稱其車位有權狀部分可停二部車等語。上情為被告所不爭，並有買賣契約書；統合公司89.5.1呈送　鈞院之說明書自認「停車位確實是雙車位」、「代銷之初賣方提出停車位新台幣參佰伍拾萬之參考價」；賣方自認其所出售之車位「係屬可停放二輛車子之大型車位」（見其89.5 .23 準備書狀第三頁倒數第二行）；並證人謝靜怡（統合公司處理本件買賣之仲介銷售人員）到庭證實：「賣主是有說有權狀部分可停二部車，另旁邊小塊空間可再停一部小車」（鈞院89.9.5庭訊筆錄）等可佐。又，車位售價乃三百五十萬元，復經證人謝靜怡到庭證實：「我有說車位大，可以停二部車，也有談到車位三百五十萬元，原告認為這價錢可以，所以後來談的重點都是談屋價部分」、「當初看房子時，因對車位三百五十萬元價位沒意見，就車位價錢就沒多討論」等語可憑。 茲因原告係第一次買受停車位所有權，對車位產權之認識不足。詎料統合公司竟未事先查證賣方擁有車位權利之真實狀況，或雖有調查但未詳實告知原告，，僅因賣方聲稱其車位很大、可停二部車、以前均出租供人停二部車等語，便逕行刊登報紙廣告宣稱賣方所出售者係「特雙大車位」（見統合公司撰寫登報文稿之人，陳文河89.9.5庭訊證詞）。而賣方手中雖持有如原證三之車位圖，但卻未在簽約時提出，以讓原告瞭解系爭車位之真實權利狀況。迄距簽約日隔二個多月後，雙方相約繳交第二期款當日，賣方才首次提出片面放大之車位圖，原告始赫然發現賣方欲移轉交付之車位，在車位圖上其實僅劃一格，且合法車位空間尚不到被告所指車位範圍之一半。統合公司因見原告質疑賣方擁有之車位權利，隨後才匆匆陸續調出車位所在地下室之建物謄本、測量成果圖、及車位圖等攸關車位權利之文件。上情有買賣契約書所列繳付第二期款時間（八十八年十月十八日），建物謄本、測量成果圖之列印時間（均為同年十月二十六日）及車位圖傳真時間（同年十一月八日）等可憑，並證人謝靜怡證稱：「一開始賣方確實無提出車位產權證明，因賣方說放在別處，我有就此向買方解釋，後來雙方有爭執，我自己調到平面圖、車位圖」、「繳第二期款時，賣主有提出車位圖和原證三一樣」等語可佐。 查統合公司及賣方雖一再宣稱其出售之車位係「特雙大車位」或「車位有權狀部分可停二部車」，然實際上，賣方欲移轉交付予原告之車位，其所在地下室（台北市○○區○○段二小段第二○四七二號建號）之產權乃二十人共有，每一共有人權利範圍各二十分之一，賣方與其他共有人權利相同，並無較多持分權利，殊無大車位所有權。又該地下室法定使用用途為「防空避難室兼停車場」，經核准作為停車位使用之空間僅有十四格，其餘均屬防空避難室，以每一共有人分配一個車位尚有不足，則賣方僅係其中一共有人而已，殊無二個車位。是被告既無大車位所有權、亦無雙車位權利，其所謂之「特雙大車位」或「可停二部車之大型車位」，原來是將應屬全體共有人共有之防空避難室公共空間，違法當車位空間出售，藉此達成交易謀取超出其權利範圍可得之利益。 按被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項前段訂有明文。又所謂詐欺，不以積極欺罔行為為限，即如隱匿交易重大事項（違反告知義務）亦屬之（最高法院三十三年上字第八八四號判例參照）。而建物登記簿謄本、測量成果圖、車位平面圖等為政府機關所核發，載明系爭地下室權利歸屬、與各車位經核准設置之規劃情形，乃判斷車位權利範圍、個數、及其合法性之重要依據，當屬賣方及身為仲介之統合公司在簽約前應提出並應詳加說明之交易重大事項資料。然統合公司身為專業仲介，向消費者收取高額佣金，在接案時竟未事先查證前開攸關車位產權之重要資料，即刊登賣方實際並未擁有之「特雙大車位」廣告，致原告誤信其專業性而受騙。而賣方明知其未較其他共有人擁有更多持分權利，並其手中執有如原證三之車位圖，當知其車位空間真實權利範圍，迺竟隱匿前開交易重大事項資料不談，反而藉提出相當於二車位售價之三百五十萬元暨統合公司刊登報紙廣告不實宣稱「特雙大車位」造成原告誤以為確可買到雙車位之錯誤（否則，若僅係單一車位豈有售價高達三百五十萬元之理？），又其違法將防空避難室當車位空間而誇稱其出售之車位有權狀部分可停二部大車等陷人於錯誤之積極欺罔。核賣方隱匿交易重大事項，復不實誇大其車位權利範圍，促成交易以獲取超額利益，顯涉民第九十二條第一項前段所指之詐欺。原告因而據此主張撤銷系爭買賣契約，並以本起訴狀繕本送達被告為撤銷買賣契約意思表示之通知，暨請求賣方負返還不當得利（民法第一一四、一七九、一八二條第二項）與共同侵權行為損害賠償（民法第一八四、一八五條等）之連帶責任。 退步言，倘原告前項以遭詐欺為由，撤銷買賣契約之主張無理由時（退步之假設），則賣方仍涉有債務不履行責任，原告得據此解除買賣契約：㈠按物之出賣人，應負交付暨移轉其物所有權於買受人之義務，並應擔保第三人就買賣之標的物對於買受人不得主張任何權利，且應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵或其通常效用或契約預定效用等之瑕疵（民法第三百四十八條第一項、第三百四十九條、第三百五十四條等規定參照）。又車位出賣人應交付符合建築技術規則等建築法令規定之合法停車位，始能被認為係依債務本旨為給付；倘出賣人交付不合法之停車位者，買受人難謂無受減損其交換價值之損害；又，出賣人欲交付之車位，若與政府主管機關核准之停車位設計圖不符，致車位使用人有隨時遭裁罰或強制拆除之虞者，難謂無得解除契約之瑕疵存在（最高法法院八十八年台上字第三三一二號、八十六年台上字第一一九五號、及八十八年台上字第三四八八號判決參照）。另按原告以三百五十萬元代價買受可停放二部車之雙車位，當然是要買能供合法停車使用之合法車位。尤以買賣，若未特別約定者，其標的物當然是要“合法”之物，此為一般交易慣例，係常態事實，應無庸舉證，亦無庸在契約書上特別加註車位應係「合法」二字。㈡經查：賣方既收取三百五十萬元雙車位價款，又與統合公司一再宣稱其出售之車位係「特雙大車位」、「車位十四‧七五坪」、「有權狀部分可停二部車」等語，自應擔保確有其所指之特雙大車位合法權利存在，且無違法瑕疵（應該要能合法停二部車），方屬依債務本旨為給付。迺賣方並無雙車位所有權且所欲移轉交付之車位亦不能合法停二部車（如前述），竟然要將公有之防空避難室當車位移轉交付，顯未依債務本旨為給付，其權利有瑕疵，並給付陷於不能，依前揭最高法院判決意旨，應令賣方負債務不履行責任賠償原告損害，並容由原告解除契約。雖賣方辯稱防空避難室可作停車使用，然其主張因與法令相違（按建築物「非經領得變更使用執照不得變更使用」、「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用」，違者，除有行政罰鍰責任外，並有導致建築物遭停水、停電、甚至停止使用之虞，建築法第七十三條後段、七十七條第一項前段、九十條、及九十一條第一項等規定參照），勢將招致政府主管機關取締禁止與裁罰，而無可採。至賣方雖又辯稱其與他人就系爭地下室立有分管協議，分管位置面積較他人為大云云，然其始終未提出任何證明，所言已嫌無據。尤以被告甲○○○於鈞院履勘現場當日陳稱其目前在系爭車位上停放一輛紅色喜美車，是「因為車位上沒停車，怕被別人停」（見勘驗筆錄），更令人滋生系爭地下室究竟有無分管協議存在？其究竟有無分管專用權利存在？甚有疑問。況其縱有分管權利存在，但私人間之分管協議究不能超越政府法令規定限制，而將防空避難室作非法停車使用，且分管空間與可否當車位使用究屬不同。是被告竟將應屬公共使用空間之防空避難室，違法當車位出售，除違反前開建築法規外，更有導致買受人遭致其他共有人追訴民事責任、刑事責任、及違反公寓大廈管理條例（第十六條第二項、第三十九條第一項第四款規定參照）等責任之問題。此結果，當非支付雙車位價款買受系爭房地之原告、或立足於原告立場之任何人所能接受。故賣方既不能移轉交付雙車位所有權，其欲交付之車位亦不能合法停二輛車，已涉債務不履行責任，至為灼然。為此，原告爰依民法瑕疵擔保、及給付不能等規定，訴請賣方負債務不履行損害賠償責任，並以本訴狀繕本送達被告為解除系爭買賣契約之通知（民法第二二六、第二五六條參照）。此外，賣方應允完稅前，一樓招牌及二樓樓梯間外牆之冷氣主機若未拆除移走者，願任由原告解除契約（見原證二買賣契約書第十五條第一項及第二項約定），然今完稅期早已經過，卻仍未拆除遷移（原證四照片），故原告亦據此主張解除契約並以本訴狀繕本送達被告為解除系爭買賣契約之通知。至於賣方辯稱該約定非契約爭點，原告不得以此解除契約云云，經查：賣方既同意該處理方式，且明定於契約書特別約定事項中，當然有拘束力。關於完稅期，雖契約無明文指定日期，但以原告交付票期為八十八年十月十八日之第二期款支票（分二張開出），其中一張金額四十四萬一千零一十七元係為利賣方繳納土地增值稅之用，故完稅期應係前開支票票期，即八十八年十月十八日，併此指明。另原告交付完稅款支票時並不須特別去查證拆除遷移狀況如何，蓋：原告只要在完稅期後發現招牌與冷氣主機未被拆除遷移者，嗣後仍得依據該條款解除契約，殊不能因原告在交付第二期款支票（完稅款）時未到現場查看有未拆遷，即被認為喪失權利。何況，被告亦從無拋棄該解約權之意。至於被告統合公司片面決定不予拆除，不能影響原告解約權（因非原告指示其可不拆）。㈢綜上，系爭買賣契約解除後，賣方應負回復原狀（返還價款及利息）與債務不履行損害賠償等責（民法第二五九、第二一六、及第二六○條等規定參照）。 至於賣方今以其欲移轉交付之車位與契約就車位權利之標示無不符為由，資為辯解，惟查：書寫該買賣契約書之代書曾茂主因未曾到現場看過停車位（鈞院 89.6.13?x訊筆錄末段，另按該段筆錄漏載「車位」二字），且簽約當日被告亦未提出地下室之建物謄本與車位圖（按代書曾當庭證稱仲介公司在簽約當日忘記申請地下室建物謄本、亦未提出原證三之車位圖），故代書在不清楚車位現場實際狀況下，固然無法在契約書上將雙方約定之車位買賣內容記載清楚，此由證人曾代書明確證稱：「簽約時，經紀人有解釋車位很大，可停二部車，甚至三部車」（鈞院八十九年六月十三日庭訊筆錄），但契約書並未詳加記載，即得證明契約就車位之標示，無法真實反映買賣雙方對車位買賣內涵（包含雙方約定之權利與範圍等）之真實狀況，被告自不能以契約書就車位內涵不完整之標示，脫免其責。雖賣方又以原告曾到車位現場看過、也曾試停過，應該瞭解系爭車位之狀況云云，資為抗辯，然查：被告在簽約前及簽約時，因未提出其車位權利證明暨其真實權利範圍之充足資料，故原告在買受時根本未能察覺賣方所擁有車位權利之真實狀況為何。況統合公司係知名仲介業者中信房屋之加盟店，原告當有合理期待該公司在仲介銷售前會事先查明其出售物件之權利狀況，並原告過去未曾買受停車位，豈會料到被告所賣之車位與其實際車位權利狀況不相符？此等攸關車位產權登記之真實狀況，實非到現場查看或試停可得明瞭。 查：原告因簽立系爭買賣契約，已給付賣方買賣價款計貳佰參拾柒萬元（見原證二買賣契約書末頁），另付出仲介費壹拾萬元及代書費與規費參萬元，又起訴後，因接獲法院財務法庭執行通知要求而補繳契稅款新台幣參萬捌仟壹佰伍拾柒元，亦屬原告之損害（按契稅款之損失部分，原告業於八十九年五月二十三日具狀聲請擴張聲明，並已於同年七月二十五日補繳裁判費）。以上金額合為貳佰伍拾參萬捌仟壹佰伍拾柒元，利息計算方式如附表所載。原告前開損害，當應由賣方負返還與連帶賠償責任，並均附加自原告受損害日起之法定利息，如本書狀訴之聲明第一項前段。另按台北市地窄人稠並車輛激增，停車位難求，乃眾所皆知之事實。且停車位具備常助房地使用之效益，二者具有經濟上不可分性與從屬關係，其產權及如何使用，就買賣房屋者而言係交易重大事項，較諸房屋主建物之產權猶不遜色，並攸關其所在房地之交易得否成交，應屬不爭。另車位須附有土地持分，無法單獨存在，且系爭買賣契約乃單一契約，不能割裂，又原告意在買受附有雙大車位之房地，現因雙車位給付不能，該交易目的已無法達成。故原告當得以賣方無法依約給付原告特雙大車位之所有權，拒絕其他房地部分之給付，而撤銷或解除系爭房屋土地與停車位之全部買賣契約，並請求全部不履行之損害賠償。再退步言，倘原告不能撤銷或解除買賣契約時，則請求賣方應減少買賣價金（因賣方收取雙車位價款，但卻僅能移轉交付單車位權利，其間有一車位價格之差額）。此外，賣方委託統合公司銷售系爭不動產，藉其刊登廣告與仲介等方式擴張活動範圍而達成銷售目的以獲取利益，自應對統合公司活動時（刊登不實廣告詐稱係出售特雙大車位），造成原告之損害負賠償責任（參民法第二百二十四條規定：債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任），附此指明。 至於另一被告統合公司，身為不動產經紀業，本應忠誠執行其專業知能，提供消費者對買賣標的之充分與正確資訊。迺其向消費者收取高額佣金，竟未事先查證買賣標的之性質與其權利範圍，疏於善盡預見危險及調查之義務，致其提供之仲介服務發生財產交易安全上之危險。又該公司未依不動產經紀業管理條例之規定交付不動產說明書，甚至連系爭地下室之建物登記簿謄本都疏未在簽約當日提出，反而還刊登不實廣告將普通單車位誇稱為特雙大車位，並一再以系爭車位可停放二輛、甚至三輛車為誘餌，致原告誤信賣方確有可供二輛、甚至三輛車合法停放之「特雙大車位」而同意買受。核統合公司所為，違反不動產經紀業管理條例第二十一條第二項（其身為不動產經紀業，所刊登廣告及銷售之內容竟與事實不符）、同法第二十四條（簽約時未交付不動產說明書）、公平交易法第二十一條（刊登虛偽不實與引人錯誤之廣告），依不動產經紀業管理條例第二十一條第三項（經紀業刊登之廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任）、公平交易法第三十一條（事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任）、消費者保護法第二十二條（企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容）、及民法第一百八十四條（另請參台北地方法院八十八年訴字第六九五號民事判決及最高法院八十四年台上字第一○六四號判決要旨，原證十四及十五）等規定（按以上為請求權競合），當應負責賠償原告已交付之買賣價款、仲介費、代書費、規費及契稅款等損失，計算依據與金額如前第七項理由及訴之聲明第一項中段所載（金額與賣方應負返還與賠償原告之金額相同）；退一步，請求判令統合公司賠償原告因支付雙車位價款，卻僅獲單車位權利，其間差距一車位價格之損失。另統合公司違背其專業知識與應盡責任，將防空避難室當車位空間出售，不實誇大其所售物件之權利範圍，致原告受損害，就該公司違法不當行為，請求鈞院依公平交易法第三十二條（如為事業之故意行為，法院得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償）、及消費者保護法第五十一條（因企業經營者之故意或過失所致之損害，消費者可請求懲罰性賠償金）等規定，判令統合公司另給付原告懲罰性賠償金（金額以統合公司應賠償原告之損失計算一至三倍）。 末按賣方與統合公司，因係本於不同法律規定，為單一目的（應填補暨賠償原告所受損害及所失利益），就其行為應對原告各負全部給付之責，但倘其中一或數人清償時，就已被清償部分之範圍內，其他人可免給付義務（但統合公司應給付原告之懲罰性賠償金除外），屬不真正連帶債務關係。為求訴訟經濟，爰一併起訴，並列明被告間應負之責，如訴之聲明第一項末段所載。（三）證據：提出⒈報紙廣告影本一件、⒉不動產買賣契約書影本一件、⒊系爭車位之建物登記簿謄本、測量成果圖及車位圖等影本共八件、⒋照片三幀、⒌仲介費、代書費、規費收據等影本二件、⒍財務法庭執行通知書影本一件、⒎台北市稅捐稽徵處士林分處函影本一件、⒏繳納契稅收據影本四件，及聲請勘驗現場為證。乙、被告方面：一、被告甲○○○、乙○○部分：（一）聲明： 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 如受不利之判決願供擔保請准免為假執行（二）陳述： 本件原告主張其因被告等本件不動產買賣之不實廣告內容「特雙大車位」用語，陷於錯誤而簽訂本件不動產買賣契約云云。惟查㈠依卷附兩造所立不動產買賣契約書第一條車位標示欄之記載，兩造買賣標的係編號十二號車位共一座，並非二車位。按不動產買賣，茲事體大，當事人審查買賣契約時，豈有略過買賣標的之標示不看之理，是原告主張係二車位，已不無失據。㈡本件買賣標的係現有成屋，並非預售屋，系爭地下室停車位地上劃有停車格並有編定停車位編號，是對於本件不動產買賣之系爭車位之個數、位置、編號、空間大小、乃至系爭車位是否可停放二輛車子，均屬可以具體檢視之事項，此對原告言，亦屬一般性可以理解之基本常識，且姑不論原告於簽約前，業已至地下室看過系爭車位二次，第二次尚係開車直接至地下室系爭車位停放，此為原告及其夫婿林明村於鈞院所自認（見鈞院八十九年四月廾五日、六月十三日筆錄、八月三日勘驗筆錄）。雖原告主張當時系爭車位現場並未劃線亦未編號，惟經鈞院八十九年八月三日勘驗結果，系爭車位現場確實有橘色油漆書寫編號「１２」及劃線圈出範圍，且該數字及線條已不甚清楚，而地下室其他停車位亦有橘色油漆劃線及編號，顯非被告個人單獨新油漆上去，此有該勘驗筆錄在卷可稽。又苟系爭車位現場未有劃線及編號，則系爭車位位置及面積無法確定，原告豈會同意買受，足見原告上開主張之情虛。㈢兩造於簽約時，被告已提出系爭車位所有權狀說明產權狀況，亦經代書說明契約內容，又當時兩造對買賣一個車位並無爭執，且雙方言談之間，均曾提及系爭車位很大，可停二部車等語，凡上情節，業經證人曾茂主代書到庭證述綦詳（見鈞院八十九年六月十三日筆錄），顯見原告係在經具體檢視並詳細判斷後始行簽約，要無錯誤之情事，原告主張渠因廣告內容而錯誤簽約云云，純屬虛詞。抑有進者，被告所出售之系爭車位雖為一車位，但因所分管之位置面積較大，係屬可停放二輛車子之大型車位，此據產權資料所示，地下停車場所屬二○四七二號建物面積九五七‧四七平方公尺，被告權利範圍二十分之一，面積四七‧八七三五平方公尺，換算成坪數約有十四‧四八坪，即依鈞院勘驗測量系爭車位結果圖示，Ａ部份長一○‧ 九五公尺、寬三‧九五公尺，面積約十二‧九○坪，Ｂ部份長四‧四公尺、寬二‧二五公尺，面積約二‧九九坪，合計超過十五坪，以每部車佔用三‧四坪之空間，又不需迴車空間，系爭車位確屬可停二部車之大型車位，應無庸疑，足見買賣標的已符合買賣廣告內容之最低品質，益見上開廣告內容委無不實。原告既看過系爭車位並曾試停，陪同之仲介公司人員又已當場告知原告夫妻系爭車位面積有十四坪多，此亦經原告之夫林明村於鈞院供承不諱（見上開勘驗筆錄），則原告對系爭車位面積為十四坪許，可停二部車子之空間，自難推諉不知，其主張被告將單一車位妄稱特雙大車位出售，欺罔原告，要不足採。 次查系爭地下室停車位非屬區分所有建物之共同使用部分，其主要用途，依卷附建物測量成果圖之記載係防空避難室兼停車場，並屬有編列門牌（台北市○ ○區○○路九一巷四號房屋地下層）及單獨編列建號（台北市○○區○○段二小段二○四七二號）之建物，得單獨為所有權之客體，核與屬區分所有建物之共同使用部分之法定防空避難室及法定停車空間，不得與區分所有建物分離而為買賣者衍然不同。本件被告乙○○係於八十八年九月廾日，因夫妻贈與而取得系爭地下室停車位應有部分二十分之一，車位編號第十二號，持有獨立權狀 ，此為卷附該建物登記謄本所明載，依民法第八百十九條第一項規定，各共有人原得自由處分其應有部分，是被告乙○○得移轉其系爭地下室停車位應有部分與原告，應屬無庸置疑。復按目前地下室停車位之交易實務，編有門牌及單獨編列建號並有獨立權狀之地下室停車位，視同一般區分所有建物，由購置車位者區分共有，並由共有人依分管契約使用收益，車位所有人因而對地下室特定範圍之停車位有使用權，其他共有人不得對抗；至有關停車位之買賣，因使用權為所有權之積極權能，則應由車位所有人將其應有部分讓與買受人（分管契約於買受人仍繼續存在係為法律規定），依一般社會交易之通念，係由車位所有人移轉其應有部分與買受人，並將車位交付買受人使用即是，此原告亦難推諉不知。本件系爭地下室停車位規劃二十個車位，由車位所有人區分共有，每一車位所有者，應有部分二十分之一，此就卷附建物登記謄本所載共有人之應有部分並合算得全部即足得證，並經鈞院勘驗系爭車位現場結果無誤，則在共有人分管使用下，有購置車位者始為車位所有人，此與實務狀況無異，被告乙○○既為系爭車位之所有人，其出賣系爭車位，將其應有部分移轉與原告，並將車位交付原告使用，自屬合法，被告要無故意隱匿系爭車位產權資料及實際狀況之必要。再者，有關系爭車位之產權資料，業已詳載於不動產買賣契約書第一條買賣標的物標示欄中，核與上開建物登記謄本之記載並無二致，此亦有該不動產買賣契約書在卷可資證明，足見原告簽約時，當已知悉系爭車位之產權資料，益見被告委無隱匿或未告知原告系爭車位產權資料之情事。凡此足證原告主張被告並無系爭車位之所有權，係出賣須違規占用屬於其他住戶共有之公共空間，乃於簽約時，故意不提出系爭車位產權資料，故意隱匿系爭車位產權之真實狀況，致原告陷於錯誤而簽約云云，亦非可採。 復查兩造買賣契約第十五條第一、二款固約定一樓招牌及二樓樓梯間外牆之冷氣主機，應於完稅前拆遷完成，否則解約云云，惟依同條第三款之約定，上開二項拆遷工作，均由中信房屋天母東路加盟店負責處理，顯見本條約定涉及第三人，按契約之效力，祇能於契約當事人間有效力，第三人並非契約當事人，故不能因之而直接負擔義務；又第三人負擔之契約，祇能約定由一方當事人使第三人向另一方當事人為給付，而不能約定逕由第三人負責給付，否則不惟第三人不受其拘束，即契約當事人間之契約亦不能生效。是本條兩造所為逕由中信房屋天母東路加盟店負責於完稅前拆遷招牌及冷氣主機，否則解約之約定，應屬無效；況且以第三人之責任為解除契約之事由，亦顯失公平，原告據此主張解除契約，要難謂有理由。退步言之，縱認本條約定應於完稅前拆遷招牌及冷氣主機，否則解約，並非無效，惟查本件買賣，原告於繳交第二期價款前，並無任何爭執；又有關第二期價款之交付，原告係簽發台灣銀行天母分行為付款人，到期日八十八年十月十八日期，面額分別為一百九十二萬餘元及四十四萬餘元之支票二紙，其中四十四萬餘元支票係完稅之用，然於該支票提示前，曾代書即接獲原告之通知，說有爭執，並要求不要完稅，中信房屋亦因此而未拆遷招牌及冷氣主機，此經曾茂主及統合股份有限公司代表丁○○於鈞院供明在卷（見鈞院八十九年六月十三日筆錄），該支票既因原告要求不可提示而未兌現，並因此無法完稅，則本條停止條件顯未成就，原告主張解約亦不無失據。再者，拆遷招牌及冷氣機，並非困難，是苟原告同意完稅，被告亦可即時完成拆遷工作，併予陳明。末查本件不動產買賣係以房屋及停車位之總價議定買賣價金，又被告原本保留系爭車位之一小部份（即鈞院上開勘驗筆錄附圖Ｂ部份）之使用權，並經雙方於買賣契約第十五條第四款約明，惟被告亦已拋棄此部份之使用權，此經被告及丁○○於鈞院供述明確（見鈞院八十九年六月十三日、七月廾五日筆錄），如今原告已可取得系爭車位完整之所有權與使用權，是原告提起本訴，顯無理由。 綜上所述，原告主張因受被告詐欺陷於錯誤而簽訂本件不動產買賣契約，得依民法第九十二條第一項撤銷該買賣契約意思表示，請求被告返還不當得利暨侵權行為損害賠償；及原告主張被告所出賣之系爭車位權利存有瑕疵，被告無法移轉系爭車位所有權與原告致給付不能，訴請被告負債務不履行損害賠償責任暨解除契約回復原狀；原告並主張被告與同案被告統合建設股份有限公司負有不真正連帶債務云云，均為無理由，應請駁回。另原告主張被告未依約定在完稅前拆除一樓招牌並移走二樓樓梯間外牆之冷氣主機，原告亦得解除契約云云，則不惟本件兩造契約之重點係在房屋及車位之買賣，上開招牌之拆除及冷氣主機之遷移，並非契約之爭點；且兩造現因車位爭執尚未完稅，是停止條件尚未成就，如前所述。原告據此主張解除契約亦不無失據。（三）證據：聲請訊問證人陳文河、謝靜怡。二、被告統合建設股份有公司方面：（一）聲明：原告之訴駁回。（二）陳述： 原告拒絕履約，雖稱因被告廣告不實而遭被告詐欺陷於錯誤，實仍因其個人因素而反悔無意履約。狹小篇幅之廣告不可能詳述，「特雙大車位」所表明者，「特」即特別有別於一般之小空間車位；「雙」即是二；「大」即是大空間，其意旨即謂該房子之車位係有別於一般車位之特性，係可以停二部車之一種特別空間車位，則被告何有原告所稱「刊登不實廣告，將普通單車位誇稱為特雙大車位」之情事。況任何一宗買賣，買方在簽約之前必親至現場實勘，以決定是否願意成交，本件既經原告於簽約前親至現場確認為編號「」之停車位一座無誤，簽約時又詳細核對產權資料，則又何有「不符合債務本旨之給付」發生，原告所指顯係藉故之詞，不足採信。 本件買賣標的主要是房屋，車位是附屬，價金也是總數來算，只是在商談時有考價三百五十萬元。因為不景氣後來殺價很厲害，也因殺價太多，遂以賣方少付仲介費之方式處理，賣方始同意出售。仲介公司在處理本案，本著誠信原則，根據手上資料介紹雙方，並無違法。 原告以被告迄今仍未為拆除招牌及遷移冷氣主機而拒絕履約，顯無理由：原告以支票給付房屋價款，惟後來要求被告延後兌現，今支票尚未兌現，則被告當然等支票兌現後再予拆除，原告以此拒絕履約顯無理由，於法未合。（三）證據：提出台灣中區郵政管理局直轄三十二支局第三○○四號存證信函為證。丙、本院依原告聲請勘驗現場。理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，均不在此限，為民事訴訟法第二百五十五條所明定。本件原告於訴狀送達後，以增加損害金額三萬八千一百五十七元，而擴張起訴聲明，又以同一請求之基礎事實，追加請求在原聲明金額（擴張後）範圍內，就駁回部分，另以公平交易法第三十二條及消費者保護法第五十一條懲罰性賠償金之規定為訴訟標的，判令統合公司給付，核與首揭規定尚無不合，應予准許，合先敘明。二、原告主張：被告甲○○○與乙○○前為出售坐落台北市○○路九十一巷十二號二樓房地及附屬停車位，委託另一被告統合公司代為仲介銷售，嗣統合公司於報紙刊登不實廣告，宣稱右開房地附有「特雙大車位」，致原告陷於錯誤，而與被告甲○○○與乙○○簽訂上開房地及停車位之不動產買賣契約。實者，系爭地下室為防空避難室兼停車位，被告甲○○○與乙○○僅有地下室應有部分二十分之一，所指停車位亦只有一座，並無二座停車位，被告等以雙大車位之高價錢出售，原告受此詐欺，自得依民法第九十二條規定撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示，及請求不當得利暨侵權行為之損害賠償。又被告甲○○○與乙○○不能依約給付雙車位予原告，原告亦得依瑕疵擔保及給付不能之規定解除系爭買賣契約或請求減少價金。另被告甲○○○與乙○○應允完稅前拆除一樓招牌及二樓樓梯間外牆之冷氣主機，否則任由原告解除契約，然今完稅期早已經過，卻仍未拆除遷移，原告亦得據此主張解除契約。再因被告甲○○○與乙○○委託被告統合公司銷售系爭不動產，藉其廣告與仲介等擴張活動而達銷售之目的以獲取利益，自應對統合公司刊登不實廣告詐稱係出售特雙大車位之行為，造成原告之損害負賠償責任。爰請求被告甲○○○與乙○○賠償已付價金二百三十七萬元、仲介費十萬元、代書費與規費三萬元及補繳契稅三萬八千一百五十七元，以上共二百五十三萬八千一百五十七元。至於被告統合公司刊登虛偽不實廣告，依公平交易法第三十二條及消費者保護法第五十一條應課以懲罰性賠償金。被告甲○○○與乙○○及被告統合公司，因係本於不同法律規定，為單一目的，就其行為應對原告各負全部給付之責，但倘其中一或數人清償時，就已被清償部分之範圍內，其他人可免給付義務（但統合公司應給付原告之懲罰性賠償金除外），屬不真正連帶債務關係。三、被告甲○○○與乙○○辯以：兩造所立不動產買賣契約書第一條車位標示欄之記載，兩造買賣標的係編號十二號車位共一座，並非二車位，原告主張係二車位，已不無失據。況本件買賣標的係現有成屋，並非預售屋，系爭地下室停車位地上劃有停車格並有編定停車位編號，是對於本件不動產買賣之系爭車位之個數、位置、編號、空間大小、乃至系爭車位是否可停放二輛車子，均屬可以具體檢視之事項，原告於簽約前，已至地下室看過系爭車位，尚且係開車直接至地下室系爭車位停放，足見原告上開主張並不真實。再者，兩造於簽約時，被告已提出系爭車位所有權狀說明產權狀況，亦經代書說明契約內容，當時兩造對買賣一個車位並無爭執，且雙方言談之間，均曾提及系爭車位很大，可停二部車，顯見原告係在經具體檢視並詳細判斷後始行簽約，要無錯誤之情事，原告主張渠因廣告內容而錯誤簽約云云，純屬虛詞。又系爭地下停車場所屬二○四七二號建物面積九五七‧四七平方公尺，被告權利範圍二十分之一，面積四七‧八七三五平方公尺，換算成坪數約有十四‧四八坪，被告實際分管更合計超過十五坪，確屬可停二部車之大型車位，原告主張被告將單一車位妄稱特雙大車位出售，欺罔原告，要不足採。復查兩造買賣契約第十五條第一、二款固約定一樓招牌及二樓樓梯間外牆之冷氣主機，應於完稅前拆遷完成，否則解約云云，均由中信房屋天母東路加盟店負責處理，顯見本條約定涉及第三人，按第三人負擔之契約，祇能約定由一方當事人使第三人向另一方當事人為給付，而不能約定逕由第三人負責給付，否則不惟第三人不受其拘束，即契約當事人間之契約亦不能生效。是本條兩造所為逕由中信房屋天母東路加盟店負責於完稅前拆遷招牌及冷氣主機，否則解約之約定，應屬無效；況本件買賣原告於繳交第二期價款同時簽發支票供完稅之用，然於該支票提示前，原告又通知代書表示有爭執，要求不要完稅，被告統合公司亦因此而未拆遷招牌及冷氣主機，原告仍據此主張解約亦不無失據。被告統合公司辯稱：廣告上「特雙大車位」所表明者，「特」即特別有別於一般之小空間車位；「雙」即是二；「大」即是大空間，其意旨即謂該房子之車位係有別於一般車位之特性，係可以停二部車之一種特別空間車位，被告並無「刊登不實廣告，將普通單車位誇稱為特雙大車位」之情事。況原告多次親至現場確認無誤，原告所指顯係藉故之詞，不足採信。本件買賣標的主要是房屋，車位是附屬，價金也是總數來算，只是在商談時有參考價。因為不景氣後來殺價很厲害，最後以賣方同意少付仲介費之方式處理，賣方始同意出售。被告在處理本案，係本著誠信原則，根據手上資料介紹雙方，並無違法。又原告以支票給付房屋價款，惟後來要求被告延後兌現，今支票尚未兌現，則被告當然等支票兌現後再予拆除招牌及冷氣主機，原告以此拒絕履約顯無理由，於法未合。四、本件兩造爭執首在買賣標的中之停車位究為一個抑二個，其次則為被告未拆除招牌及冷氣主機，原告得否據以解除契約，茲分論如次： 停車位部分： 按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院著有十七年度上字第一一一八號判例，足資參照。查原告與被告甲○○○ 、乙○○於八十八年八月二十四日就被告所有系爭房地簽訂不動產買賣契約書，其中買賣標的物標示內，有關停車位部分載為「地下第一層（平面式）編號十二號車位共一座」，並有獨立權狀即「建號：二０四七二（按為台北市○○區○○ 段二小段），登記面積：九五七‧四七平方公尺，權利範圍二十分之一」有契約書足稽，並與登記簿謄本記載相符（按該部分登記為被告乙○○所有），為兩造所不爭執。而「當時在統合公司簽約，他們給我的訊息是一個大車位，是十二號，建號為二０四七二，權利範圍為二十分之一。簽約時有拿房屋、土地權狀及車位權狀，我有告訴雙方買賣契約內容。當時兩造對車位十二號一座並無爭執，簽約時經紀人有解釋車位很大，可停二部車，甚至三部車。」等語，據承辦代書曾茂主結證在卷（參見八十九年六月十三日言詞辯論筆錄）。核與被告甲○○○、乙○○委託被告統合公司仲介時，統合公司承辦人員陳文河及謝靜怡八十九年九月五日到庭分別證稱：「賣方是說賣一個車位，只是之前他均出租供人停二部車。」（參見當日言詞辯論筆錄第四頁）及「原告打電話到公司，公司接到案子，給我（按指謝靜怡）承辦，我直接和原告約在房子處，一邊看一邊談，原告有看車位，我有說車位大，可以停二部車，也有談到車位三百五十萬元，原告認為這價錢可以。‧‧‧賣主是有說有權狀部分可停二部車，另旁邊小塊空間可再停一部小車。‧‧‧只說買十二號車位，並無提到其他編號車位。‧‧‧簽約前後均有提到車位十四．七五坪。」（第六、九、十一頁）各等語相符。又本院依原告聲請至現場勘驗，結果系爭停車位地面上橘色油漆書寫之號碼雖部分剝落，但仍可辨識為「」，此外未見有另一車位編號。則依原告及其夫林明村自述簽約之前曾經看過現場二次，其中一次更親自駕車駛入，以迄簽約當時情形（如上證人曾茂主所證）暨契約內容之記載，系爭買賣契約中買賣標的物之停車位應僅「十二號」一座，至堪認定。 次查，被告甲○○○、乙○○委託仲介之被告統合公司，就系爭買賣標的雖於報紙刊登「特雙大車位」之廣告，然據該登報文稿之擬稿人陳文河所證：「屋主之前是以二車位來出租，因是地主保留大車位，車位狹長形較大，可以停二部車。報上登特雙大車位意思，是指編號十二號壹個車位，狹長形可停小一點車二部。如果是賣二個車位，每家公司登報方式不同，我會登權狀雙車位。」（參見八十九年九月五日言詞辯論筆錄第三頁）核諸一般交易習慣，對於二個車位之敘述，稱「雙車位」已足明瞭，實無刻意載為「『特』雙『大』車位」之必要。此項有別於現時流通用語之記載，意在提醒購買者注意甚明。況本件為中古屋之買賣，有實物可供對照，非如預售屋購買者僅能自賣方提供之樣品屋或平面圖說加以了解，原告與其夫確也多次進入實地查看，現場除編號第十二號一座停車位外，未見有另一停車位之編號，衡情當無令原告誤認之虞。殊難謂該廣告有何「刊登虛偽不實與引人錯誤」之情事；更不能據該廣告內容，曲解系爭不動產買賣契約之買賣標的物為「二個有產權的車位」（按據謝靜怡證稱：「該車位大可停二部車不成問題，現買方是爭執要有二個有產權的車位」參見八十九年九月五日言詞辯論筆錄第七頁）。至被告統合公司亦無依公平交易法第三十二條及消費者保護法第五十一條規定，應課以懲罰性賠償金之情事。 再深究之，被告乙○○所有停車位產權僅為該建物地下室（建號：第二０四七二號）權利範圍二十分之一之應有部分，屬一分別共有之權利，本無可得特定之部分存在，今兩造既以特定之「編號第十二號車位一座」為買賣標的，衡諸現時地下室停車位交易習慣，應認被告除出售其所有地下室應有部分產權外，並以與其他共有人就該地下室成立之分管契約，分得「編號第十二號車位一座之使用權」為買賣標的。是以，證人曾茂主、陳文河及謝靜怡有關「當時兩造對車位十二號一座並無爭執，簽約時經紀人有解釋車位很大，可停二部車，甚至三部車」、「賣方是說賣一個車位，只是之前他均出租供人停二部車。」及「簽約前後均有提到車位十四．七五坪」、「原告有看車位，我有說車位大，可以停二部車」、「賣主是有說有權狀部分可停二部車，另旁邊小塊空間可再停一部小車。」之各項描述（參見上引各言詞辯論筆錄），均係就被告分管該編號第十二號停車位可得使用之範圍及面積而言，非謂被告出售者為「二座車位」。此由原告最初起訴狀第三頁自述：「統合公司與賣方‧‧‧一再稱其出賣之車位可停二輛大車（賓士），車位旁堆雜物之空間可另外再停一部車（合計可停三部車）」等情，亦足佐證。則系爭停車位就其使用之範圍言，核對原告提出經建管單位核定之車位圖（按指原證三），在相當於兩造均不爭執為買賣標的之現場「編號第十二號車位」處，確畫有一車位。又本院勘驗現場時，猶見系爭停車位上有一輛被告甲○○○ 與乙○○所有之自用小客車長期停放；再經現場詢問住戶鍾太太及莊太太，復均陳稱未曾聽聞住戶對系爭地下室個人使用範圍有所爭執，足證系爭停車位確由被告甲○○○與乙○○分管使用。次就系爭停車位使用之面積言，經本院實地丈量，系爭停車位不含所謂「車位旁堆雜物之空間」面積即有四十一點零六平方公尺（長一０‧九五公尺，寬三‧七五公尺），有八十九年八月三日勘驗筆錄附圖可據；原告亦不否認該一範圍之空間可供二部小客車停放（參見八十九年六月十三日言詞辯論筆錄）。是系爭停車位，實際使用之範圍及面積，與兩造簽訂系爭買賣契約內容，乃至被告（含被告甲○○○及被告統合公司之人員）於締約過程中之描述，均無不符。原告主張被告應提供二座「合法（按指建管單位核准之二個停車格）」停車位，實無根據。 質是，被告甲○○○與乙○○依系爭買賣契約，出售乙○○所有地下室應有部分產權及分管取得之「編號第十二號車位」使用權，而該車位實際使用之範圍及面積確足供停放二部小客車等，均與事實相符，既未對原告施以詐欺，其給付亦合契約本旨，難謂其給付有何瑕疵或給付不能，被告統合公司也無刊登廣告不實之情形，故原告主張撤銷買賣之意思表示或解除買賣契約或請求減少價金，均無理由。 招牌及冷氣主機部分： 原告另主張依系爭不動產買賣契約第十五條約定，被告應於完稅前，將系爭建物（台北市○○路九十一巷十二號二樓）所在一樓招牌侵占到二樓陽台部分及二樓樓梯間外牆之冷氣主機拆除，否則原告得解除契約。該二項拆除工作，並由被告統合公司負責。據證人謝靜怡證述：「簽完約，我有找工人來估價，移走（招牌及冷氣主機）工錢約二萬元，我有報給公司（按指被告統合公司），款項由公司扣下來，交屋前公司一定會處理好。」（參見八十九年九月五日言詞辯論筆錄第八頁）等語，堪信被告統合公司於系爭不動產買賣契約簽訂後，即就該招牌及冷氣主機之拆除，進行準備。然核諸承辦代書曾茂主證稱：「冷氣主機、招牌在完稅前要拆除，是雙方談好後我寫下去的，在繳第二期款時，買方有開支票給我繳稅。未繳稅前，買方於第二天說有糾紛，叫我不要去繳稅。我未去看現場，所以我不知冷氣主機及招牌是否已拆除。但買方在統合公司交給我支票時，都未提招牌、冷氣主機的事。‧‧‧票開三張，一張付契稅交給我，一張付價款及一1張付增值稅都交給賣方。‧‧‧我收到繳稅的票是當天的票，若領到錢，我當天就可繳稅，可是當天談得較晚，人家下班了。」（參見八十九年六月十三日言詞辯論筆錄）等情，原告既在未爭執上開招牌及冷氣主機是否拆除之前，即主動將當日即可能辦畢完稅手續之稅款支票交付承辦代書，不無同意被告無須於「完稅前」拆除招牌及冷氣主機之意。 再依謝靜怡所證：「原告有開票要繳契稅用，交給代書，由代書代繳。這事是在下午談，但後來原告回去後，又在（當天）下午五、六點來電話說不買了，我有叫代書票不要去兌現。‧‧‧（買方不買的理由？）車位爭執是重點。」（參見八十九年九月五日言詞辯論筆錄第七頁）及被告統合公司法定代理人陳正雄陳述：「仲介公司經紀人通知賣方不要提示（原告簽發之付款及繳稅支票），因出問題，也叫賣方不要拆除招牌及冷氣主機，等雙方談順利再說。」（參見八十九年六月十三日言詞辯論筆錄）各情以觀，既因原告就系爭停車位有爭執，而於代書曾茂主前往繳納相關稅款，及被告甲○○○與乙○○提示原告交付供給付第二期價金及稅款之支票前，片面表明欲解除系爭不動產買賣契約，並要求不得提示相關支票，被告等亦均已照辦。衡情，實無獨課被告再依已生糾紛之契約，繼續履行拆除系爭招牌及冷氣主機之義務，乃原告竟仍主張以其要求被告不得提示之支票發票日即八十八年十月十八日為契約所指「完稅期」，並以被告未於當時拆除招牌及冷氣主機為由，主張解除契約，殊違誠信原則，不能認為有理。五、綜合以上論述，原告主張撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示或解除系爭不動產買賣契約，均屬無據。從而，其依不當得利、侵權行為或瑕疵擔保、給付不能等規定，請求被告甲○○○與乙○○賠償已付價金二百三十七萬元、仲介費十萬元、代書費與規費三萬元及補繳契稅三萬八千一百五十七元，以上共二百五十三萬八千一百五十七元，另應依公平交易法第三十二條及消費者保護法第五十一條課被告統合公司以懲罰性賠償金；又被告甲○○○與乙○○及被告統合公司，應就其行為應對原告各負全部給付之責，就上開金額成立不真正連帶債務關係，請求被告等給付云云，為無理由，不應准許。至其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之主張，與判決結果核無影響，爰不一一論述。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　一　　　月　　　五　　　日臺灣士林地方法院民事第一庭 ~B法　　　官　陳介源右為正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　一　　　月　　　八　　　日 ~B法院書記官　楊樠株

臺灣士林地方法院八十九年度訴字第三四○號

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