八十九年度訴字第九九一號（給付價金） - 臺灣士林地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣士林地方法院民事判決　八十九年度訴字第九九一號原　　　告　匯懋建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 被　　　告　甲○○ 右當事人間給付價金等事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新臺幣叁佰陸拾陸萬伍仟元，及自民國八十九年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本訴訴訟費用由被告負擔。本訴於原告以新臺幣壹佰貳拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣為叁佰陸拾陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實甲、本訴部分：壹、原告方面：一、聲明：如主文第一項所示，並聲明願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：㈠被告於民國八十六年五月二十日與原告簽訂「預定房屋土地買賣契約書」，向原告買受坐落於臺北市○○區○○街二八號十二樓之七「高湯屋」預售房屋及基地一戶，約定價金新臺幣（以下同）五百三十八萬元。詎被告僅繳納一百七十一萬五千元，其餘五期工程款即「油漆施工」、「衛浴設備安裝」、「領取使用執照」、「水電接電」、「交屋」共十萬五千元，原告已依約履行，惟被告屢經催告遲未繳納工程款；另兩造約定買賣價金中三百五十六萬元為銀行貸款，然被告未依約辦理貸款對保等相關手續，致原告不能獲得貸款，依兩造簽訂之「代辦貸款委託書」第五條規定，被告應一次以現金付清上開款項。為此爰依買賣契約之法律關係，訴請被告給付價金三百六十六萬五千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡對被告抗辯所為之陳述： ⒈關於系爭建物樓板高度，兩造約定「底板中心至頂板中心為四米零五」，被告逕以地板至經裝潢後之頂板為測量依據，謂系爭樓板高度僅三百八十二公分，容有誤會。 ⒉建築技術規則就機械停車位地面層固有高度一．八公尺之規定，惟此就地面層「人車共乘」機械停車位而為之高度限制，至機械停車位上層適用「不供乘車人進出使用之機械停車位」，則無此限制。被告買受者為機械停車位上層，且依契約第一條第二款約定，兩造就機械停車位之規格，約定「可供停放長四．七公尺、寬一．七五公尺、高一．五公尺之中型車輛」，原告並未違約。 ⒊兩造未就系爭排煙管應為明管或暗管部分為約定，如被告認為明管有礙觀瞻，原告同意修改，惟原告並無違約情事。 ⒋本件依契約約定，被告有先給付價金之義務，並無同時履行抗辯之問題。三、證據：提出預定房屋土地買賣契約書、代辦貸款委託書、催告函、存證信函、交屋結算明細表、新東陽營造股份有限公司保證書、建物所有權狀影本、各型汽車尺寸規格參考表、位置圖與平面圖、系爭大樓地下三層建造執照之結構平面圖暨使用執照之平面圖、第十至十三層結構平面圖、第十二層縱向剖面圖、臺北市政府工務局建字第二五○號建造執照影本各一件為證，並聲請傳訊證人林玉珍。乙、被告方面：一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：㈠依兩造所簽之「房屋土地預定買賣契約書」，系爭房屋高度應為四百零五公分，並有挑高夾層樓中樓之設計，惟經被告實地丈量，房屋高度僅三百八十二公分，夾層高度僅一百四十四公分，不堪居家活動使用，並與建築技術規則及預售海報標示不同。㈡被告預購之機械停車位為地下三樓編號五上之大停車位，然交屋時遭原告擅自更改為編號十三之小停車位，與原車位不具相同之品質。又上開機械停車位屬人車共乘式，依建築技術規則第六十條第二款、機械停車設備規範第三．二條規定，機械停車設備長五．五公尺、寬二．二公尺、高一．八公尺，且依臺北市政府工務局八十九年三月二十九日核發使用執照使字第一○四號所示，本建物機械車位停放汽車空間為寬度二．二公尺、長度五．五公尺，然原告交付停車位前標示車長五．三公尺、車寬一．八公尺、車高一．五五公尺，與上開規定不符，停車後駕駛人難以出入；至臺北市建築師公會鑑定報告丈量結果未扣除現場機械設備之樑柱空間，復誤認系爭停車位為不供乘車人進出使用之機械停車位，而指原告提供之停車位未違反建築法規，其鑑定報告不具公信力。另被告停車位左前方車道旁原僅設計編號二一至二六等六個停車位，原告竟未徵得其他車位買受人之同意，擅自增加左右移動之二個機械停車位，將來勢必妨礙被告車輛出入之時間，影響被告權益。原告提供之停車位與契約附件及廣告圖示不符，其品質顯有瑕疵。㈢預售實品屋爐台上方之排油煙管原設計為隱藏式暗管，施工完成後竟變成穿過夾層臥房外之明管，既妨礙觀瞻，復增加噪音、污染，有廣告不實欺騙之情事。㈣預售實品屋顯示之窗戶型式為上下層半截窗戶設計，然實際交屋時為整片落地窗戶。㈤被告與原告簽訂買賣契約書時，對未來房屋格局之認知，完全依據原告之廣告及實品屋。原告明知其所興建之「高湯屋」夾層係違法，且停車位、室內隔局均與廣告不符，竟為不實之廣告宣傳，復未於廣告上明示建築法規對施作夾層之限制，使被告誤信原告銷售之房地及停車位如同廣告內容所示，而受詐欺與之簽訂契約並交付買賣價金，有違公平交易法第二十一條之規定。㈥原告既有上開債務不履行、物之瑕疵、廣告不實等違約情事，屢經被告通知未見改善，被告自得依民法不完全給付規定、第三百五十九條物之瑕疵擔保、契約第十七條約定，依法解除契約，被告並已當庭為解除契約之意思表示。被告既已合法解除本件契約，原告訴請給付買賣價金，即失所據。㈦縱本件契約尚未合法解除，原告仍應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付債務不履行責任，被告得依民法第三百六十條規定請求不履行損害賠償，或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，或類推適用民法第二百二十六條第二項請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則請求補正或賠償損害，且原告為各該給付之前，被告得依民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯權。㈧若認本件物之瑕疵尚不足解除契約，被告仍得依民法第三百五十九條規定請求減少價金。因實品屋顯示房屋二側可施作夾層，現只能施作一側，約減少三坪使用空間，依每坪三十餘萬元計算，被告請求減少價金一百萬元。㈨另原告有前述違反公平交易法之情事，依公平交易法第三十一條、第三十二條、消費者保護法第二十二條、第五十一條之規定，被告得請求原告賠償損害，並以上開損害抵扣原告之請求。㈩退萬步言，縱原告之主張有理由，然本件係雙務契約，原告應同時履行將系爭不動產移轉登記並交付予被告之義務。三、證據：提出房屋土地預定買賣契約書、建築技術規則條文、十二樓平面圖、地下三層平面參考圖、地下三層平面圖、律師函、回覆律師函函件暨掛號函件執據、認識公平交易法文章、高湯屋大廈管理委員會函、陳情書、汽車新領牌照登記書、高湯屋預約單、影本各一件、存證信函、回覆存證信函函件暨掛號函件執據、統一發票影本各二件、預售屋海報一件、「高湯屋」廣告一冊、照片二十九幀為證。叁、本院依職權勘驗現場，並囑託臺北市建築師公會鑑定樓層高度及停車位規格是否符合契約及建築法令之規定。另職權傳訊鑑定人李訓良、李憲政。乙、反訴部分：壹、反訴原告方面；一、聲明：㈠八十九年十月十三日反訴狀訴之聲明： ⒈請准反訴原告解除反訴原告與反訴被告所簽房屋土地預定買賣契約。 ⒉反訴被告應退還反訴原告所繳工程款新臺幣一百七十五萬七千元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ⒊反訴被告應給付反訴原告違約金新臺幣一百七十五萬七千元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ⒋反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡八十九年十二月七日言詞辯論期日撤回前揭第⒈項訴之聲明。㈢九十一年三月七日書狀減縮前開訴之聲明： ⒈反訴被告應給付反訴原告新臺幣一百七十一萬五千元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：兩造訂定「房屋土地預定買賣契約」，係反訴被告依契約為反訴原告完成預售房屋，而反訴原告於反訴被告完成房屋後給付價金之契約。本件反訴被告有前揭本訴答辯理由所述房屋高度不符契約約定、停車位高度違反建築法令、廣告不實欺騙等違約情事，經反訴原告催告反訴被告改善而未見置理，反訴原告自得依民法不完全給付、物之瑕疵擔保、契約第十七條約定解除契約。爰依民法第二百六十條、契約第十五條第一款後段約定，訴請反訴被告退還已收取之價金一百七十一萬五千元及利息。三、證據：本訴有利於反訴原告之證據均引用之。貳、反訴被告方面：一、聲明：㈠反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：系爭建物樓板高度應以底板中心至頂板中心計算，又建築技術規則就機械停車位尺寸之規定，係就地面層「人車共乘式機械停車位」而為之限制，至反訴原告買受者為機械停車位上層，適用「不供乘車人進出使用之機械停車位」，並無上開限制，反訴被告提供之樓板高度、停車位規格並未違反契約及建築法令之規定，反訴被告所為之給付既無違約或瑕疵，反訴原告不得主張解除契約返還價金。三、證據：本訴有利於反訴被告之證據均引用之。理由甲、本訴部分：一、本件原告起訴主張：被告於八十六年五月二十日與原告簽訂「預定房屋土地買賣契約書」，向原告買受坐落於臺北市○○區○○街二八號十二樓之七「高湯屋」預售房屋及基地一戶，約定價金五百三十八萬元，詎被告僅繳納一百七十一萬五千元，其餘五期工程款共十萬五千元，原告已依約履行，惟被告屢經催告遲未繳納，另兩造約定買賣價金中三百五十六萬元為銀行貸款，然被告未依約辦理貸款對保等相關手續，致原告不能獲得貸款，依兩造簽訂之「代辦貸款委託書」第五條規定，被告應一次以現金付清上開款項，爰依買賣契約之法律關係，訴請被告給付價金三百六十六萬五千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。被告則以：依兩造所簽之「房屋土地預定買賣契約書」，系爭房屋高度應為四百零五公分，惟經實地丈量房屋高度僅三百八十二公分，另被告預購之機械停車位為地下三樓編號五上之停車位，然交屋時遭原告擅自更改為不具相同品質之編號十三之停車位，上開機械停車位屬「人車共乘式」，依建築技術規則第六十條第二款、機械停車設備規範第三．二條規定、臺北市政府工務局八十九年三月二十九日核發使用執照使字第一○四號所示，停車位規格應為寬度二．二公尺、長度五．五公尺、高度一．八公尺，然原告交付停車位前標示車長五．三公尺、車寬一．八公尺、車高一．五五公尺，與上開規定不符，停車後駕駛人難以出入，又被告停車位左前方車道旁原僅設計六個停車位，原告竟未徵得其他車位買受人之同意，擅自增加為八個停車位，將來勢必妨礙被告車輛出入之時間，影響被告權益，此外，預售實品屋之排油煙管及窗戶型式均與實際交屋時不同，原告交付之停車位、室內隔局均與廣告不符，有違公平交易法第二十一條之規定，並有債務不履行、物之瑕疵等違約情事，屢經被告通知未見改善，被告自得依法解除契約，原告訴請給付買賣價金，即失所據；縱本件契約尚未合法解除，原告仍應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付債務不履行責任，被告得依民法第三百六十條規定請求不履行損害賠償，或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，或類推適用民法第二百二十六條第二項請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則請求補正或賠償損害，且原告為各該給付之前，被告得依民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯權；若認本件物之瑕疵尚不足解除契約，被告仍得依民法第三百五十九條規定，依損失之三坪夾層使用空間計算，請求減少價金一百萬元；另原告有前述廣告不實等違反公平交易法之情事，依公平交易法第三十一條、第三十二條、消費者保護法第二十二條、第五十一條之規定，被告得請求原告賠償損害，並以上開損害抵扣原告之請求；退萬步言，縱原告之主張有理由，然本件係雙務契約，原告應同時履行將系爭不動產移轉登記並交付予被告之義務等語以資抗辯。二、本件原告主張被告於八十六年五月二十日向其買受坐落於臺北市○○區○○街二八號十二樓之七「高湯屋」預售房屋及基地一戶，約定價金五百三十八萬元，而被告僅繳納一百七十一萬五千元，其餘十萬五千元工程款迄未繳納，三百五十六萬元銀行貸款經原告催告仍未辦理之事實，業據提出預定房屋土地買賣契約書、代辦貸款委託書、催告函、存證信函、交屋結算明細表、建物所有權狀為證，並為被告所不爭，自堪信為真實。且依兩造所簽訂之「預定房屋土地買賣契約書」第三條規定：「甲方（即被告）應依附件㈢『付款分配明細表』按期如數依下列方式給付乙方（即原告）：：：如甲方不辦貸款或不符貸款條件時，應於乙方通知交付有關過戶資料時，一次以現金繳付貸款金額」。然被告分別以右揭情詞置辯。茲所應審究者厥為：系爭房屋是否具有樓板高度不足、停車位規格不符、室內格局裝潢與廣告不符等瑕疵？原告有無違反公平交易法或消費者保護法？被告得否主張同時履行抗辯？四、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院七十三年臺上字第一一七三號判例意旨參照），但所謂物之瑕疵，如其減少價值或效用之程度無關重要者，依同法第三百五十四條第一項規定，不得視為瑕疵。經查：㈠樓層高度：系爭房屋之契約附件約定及廣告均明定樓層高度為四米零五，此據被告提出十二樓平面圖、「高湯屋」海報、廣告各一件為證，並為原告所是認，又依雙方之約定，樓板高度丈量基準為「底板中心至頂板中心」，此觀諸上開平面圖說明欄第一項自明，且此項約定業經兩造蓋捺印文確認，足見兩造就此點已有合意。而經本院依職權勘驗現場，並囑託臺北市建築師公會鑑定樓層高度是否符合契約及建築法令之規定，據該會九十年三月十九日鑑字第○三三三號鑑定報告書鑑定結果略稱：「樓層高度依建築技術規則建築設計施工編第一條十、『樓層高度：自室內地板面至直上層地板面之高度；』本案第十二層及第十三層地板面均已裝修完成，經量測甲樓梯間（與電梯間相鄰）之樓層高度以其門口處之走廊地板面為準，高度為四○四．五公分，同樣量測另一樓梯間仍以門口處之走廊地板面為準，高度為四○五．四公分，平均為四○四．九五公分。原設計圖設標示第十二樓之樓層高度為四○五公分。樓層高度雙方契約約定為四米零五。現場測量得之第十二樓高度平均值與圖說相差○．○五公分，可視為施工誤差且符合圖說及契約之高度」，有該鑑定報告書一件附卷可稽。系爭房屋樓層高度既與契約約定僅相差○．○五公分，其減少價值或效用之程度即無關重要，依民法第三百五十四條規定，不得視為瑕疵。則被告辯稱系爭房屋樓板高度僅三百八十二公分，而有不符契約約定之瑕疵等語，顯不足採。㈡停車位： ①停車位位置：被告抗辯其預購之機械停車位為地下三樓編號五上之大停車位，嗣遭原告擅自更改為不具相同品質之編號十三之小停車位云云。查雙方簽訂之「預定房屋土地買賣契約書」固約定被告買受地下三層五號停車位，惟比較被告所提之地下三層平面參考圖、地下三層平面圖及原告所提之地下三層使用執照平面圖（附於鑑定報告書內）車位配置，二者實為同一車位，僅因更改編號順序導致編號不同，被告此部分抗辯容有誤會。 ②停車位規格：被告抗辯系爭停車位規格過小，與建築法規及使用執照不符，停車後駕駛人難以出入云云。查兩造簽訂之「預定房屋土地買賣契約書」第一條第二款約定：「機械車位可供停放長四．七公尺，寬一．七五公尺，高一．五公尺之中型車輛，雙方同意以上述尺寸為車位驗收標準」，又現場車位前標示記載：「收容車尺寸全寬一八○○公厘、全長五三○○公厘、全高一五五○公厘、全重二 ○○○公斤」，則探究系爭停車位是否具備契約約定之價值、效用或品質時，自應以上開尺寸之中型車輛衡量；本件被告於本院九十年八月二日赴現場勘驗時，駕駛車牌號碼ＤＲ─四三二一號OLDSMOBILE廠牌廂型車試停系爭停車位，另九十一年一月十日辯論意旨狀所附之相片，被告以車牌號碼Ｌ七─九八六九號朋馳廠牌Ｅ二二○款自用小客車試停系爭停車位，均發現停放後駕駛人出入困難，然上開廂型車長四九三．三公分、寬一八七．七公分、高一六六．九公分，有被告所提之汽車新領牌照登記書可查，另朋馳廠牌Ｅ系列之車輛，屬於大型車，亦有原告所提之各型汽車尺寸規格參考表足考，均超過兩造約定之驗收尺寸，且與現場十三號停車位標示應停泊之車牌號碼ＢＸ─八一七一號自用小客車不符，被告以廂型車或大型車輛停放後駕駛人出入困難為由，抗辯系爭停車位有不具效用或品質之瑕疵，顯不合契約本旨。復查，建築技術規則建築設計施工編第六十條第二款規定：「機械停車設備每輛為寬二．二公尺，長五．五公尺及淨高一．八公尺」，又內政府八十九年四月二十日臺內營字第八九八三○六七號函訂定之建築物附設停車空間機械停車設備規範第三．二條規定：「⑵置車板：置車板寬度為包含兩側邊之樑，其淨寬度不得小於二公尺，其長度不得小於四．○公尺：：： ⑶不供乘車人進出使用之機械停車位，其寬度應為停放汽車之全寬加○．一五公尺、且不得小於二．○公尺；停車位之長度應在五．二公尺以上；停車位淨高應為汽車全高加○．○五公尺，且不得小於一．六公尺。⑷人車共乘式兼供乘車人通道使用之機械停車位，其寬度應為停放汽車之全寬加○．五公尺，且不得小於二．二公尺；停車位之長度應在五．五公尺以上，停車位淨高應為汽車全高加○ ．○五公尺，且不得小於一．八公尺」，另系爭停車位設計圖說標示為二二○公分ｘ五五○公分，而經本院依職權勘驗現場，並囑託臺北市建築師公會鑑定停車位規格，據該會九十年三月十九日鑑字第○三三三號鑑定報告書鑑定結果略稱：「地下三層十三號停車位總寬二二四公分、總長五八一公分符合圖說及契約；置車板之寬二一○公分、長五一九公分、淨高一六○公分符合法規及契約規定」。被告雖辯稱該停車位為「人車共乘式機械停車位」，高度限制應為一．八公尺云云，惟系爭停車位為上層機械停車位，駕駛人出入時係將車輛以機械運作至下層後，始行出入，縱認停車位之長度及寬度應符合「人車共乘式機械停車位」之規定，其停車位之高度仍應適用「不供乘車人進出使用之機械停車位」規定，方符合法規之意旨。本件系爭停車位總寬及總長既符合各項建築法規、設計圖說、契約之規定，而高度亦符合建築規範關於「不供乘車人進出使用之機械停車位」之規定，實難認原告有何瑕疵給付、違反公平交易法及消費者保護法之情事。況兩造簽訂之「預定房屋土地買賣契約書」第一條第五款已明定：「無論車位面積如何，雙方同意互不增減停車位價款」，則被告據此主張解除契約、減少價金或損害賠償，殊無可採。 ③鄰近停車位之配置：被告抗辯其停車位左前方車道旁原僅設計六個停車位，原告竟未徵得其他車位買受人之同意，擅自增加為八個停車位，影響其車輛出入便利性云云。惟查，依被告於九十一年五月八日辯論意旨狀提出經原告蓋印確認之地下三層平面圖所示，被告買受之車位左前方確實設計為八個停車位，核與原告所提之地下三層使用執照平面圖相符，且被告未能舉證證明鄰近停車位之配置造成系爭停車位之瑕疵或有何等詐欺之情事，其此部分之抗辯即無可採。㈢夾層：按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院十九年上字第四五三號判例意旨參照）。又依消費者保護法第二十二條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；消費者保護法施行細則第二十三條亦規定，所稱廣告，指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無何成品可供實際之檢視，以決定其是否購屋，自當信賴廣告上所載，準此，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質時，除非建商另為特別之說明，否則該廣告之說明及樣品屋之示範應成為契約內容之一部（最高法院八十八年臺上字第一八九二號判決意旨參照）。經查，雙方簽訂之「預定房屋土地買賣契約書」第十九條五款固以粗體黑字明文約定：「自行加設樓板，可能被認定為違章行為。甲方（即被告）如有必要施做，應符合相關法令為宜」等語，契約附件十二樓平面圖亦無夾層設計之圖示，惟原告於銷售廣告標榜「挑高四米○五，小坪數大格局，超值立體空間新趨勢」、「一樣的價格卻多了空間的使用價值，比傳統三米三．六米住家高更多，更好利用」等文字，並搭配夾層屋之照片，樣品屋亦有夾層之設計，有兩造不爭執之海報、廣告、照片等為證，堪認被告抗辯原告銷售系爭房屋係以交付「得施作夾層之房屋」為其債之本旨，尚非無據。然查，被告於九十一年六月十九日言詞辯論時已自承：因實品屋顯示房屋二側可施作夾層，現只能施作一側，約減少三坪使用空間等語，足見系爭房屋確實係「得施作夾層之房屋」無訛；又核諸雙方契約、附件、廣告內容等，均無保證得施作夾層之面積或比率；另被告主張原告明知「高湯屋」夾層係違法而未告知買受人，違反公平交易法、消費者保護法云云，然未據其舉證證明系爭房屋之夾層屬違法。綜上，原告提供之系爭房屋合於債之本旨，此部分亦無瑕疵之可言。㈣排油煙管、窗戶：被告另抗辯系爭房屋之排油煙管、窗戶設計與廣告及樣品屋不同，而有物之瑕疵，並違反公平交易法、消費者保護法云云。惟按，廣告是否得構成契約之內容，應視廣告之內容是否詳盡而具體，若縱觀當事人間之談判磋商過程，交易慣例及其他相關具體情事，足以推知企業經營者有立即訂立契約受其拘束之意思時，方可將廣告解為要約，而認其得拘束為廣告之人，若雙方如無特別約定，建商於現場搭設樣品屋之裝潢、陳設等，僅為吸引消費者之示範，具有要約引誘之性質，尚難認為係契約之一部。查雙方簽訂之「預定房屋土地買賣契約書」及附件五「建材設備概要」門窗、廚具設備項下，均未就排油煙管為明管或暗管、窗戶為上下二層式或整片落地窗式乙節為特別約定，平面圖及廣告文字亦未就排油煙管、窗戶部分為具體敘述，廣告圖片中並註記「本圖面為創形設計公司創意實驗作品，請勿模仿」等語，難認雙方就排油煙管、窗戶之式樣已有何等合意。又觀諸被告所提之十二樓平面圖、照片所示，樣品屋排油煙管旁之窗戶外並無陽台，而系爭房屋排油煙管旁之窗戶外設有陽台，二戶方位及室內格局不同，本應有不同之設計，且衡諸常情，為求出入陽台便利，一般人偏好裝設整片落地窗而非半截式窗戶，尚難以系爭房屋之裝潢、陳設與樣品屋不同，遽認系爭房屋不合債之本旨或原告有詐欺之情事。㈤同時履行抗辯：按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。查原告依買賣契約固負有交付其物及移轉所有權之義務，然依兩造簽訂之「預定房屋土地買賣契約書」第七條第一款明定：「乙方（即原告）應於本大廈房屋使用執照核准，水電接通且甲方（即被告）全部履行左列各項義務後通知甲方辦理交屋。⑴繳清本約房屋土地價款，以及其他應繳之各項預收費用。⑵繳清因逾期付款之滯納金。⑶辦妥貸款手續之貸款契約及對保手續」，又第十一條第二款約定：「甲方預購本大廈房屋建物產權保存及移轉登記事項，乙方應於大廈建造完成經臺北市政府工務局發給使用執照，且甲方依約履行其義務時，依政府主管機關公告之房屋評定價格委由代理人統籌辦理保存及移轉登記」，第十二條約定：「本預定買賣房屋土地辦妥產權登記，甲方業已全部履行本契約之內容及完成交屋手續後，乙方應將房屋土地所有權狀交付甲方」，顯見被告依契約約定，負有先履行給付價金之義務，其主張同時履行抗辯，殊無可採。㈥綜上所述，系爭房屋既不具有被告所稱之瑕疵或不合債之本旨等情，則被告當庭為解除契約之意思表示，即於法不合，系爭買賣契約仍有效存在，被告仍負有給付買賣價金之義務；且原告既不負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，則被告主張減少價金，或依民法第三百六十條規定請求不履行損害賠償，或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，或類推適用民法第二百二十六條第二項請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則請求補正或賠償損害，或依公平交易法、消費者保護法請求損害賠償，並以之主張抵銷或同時履行抗辯，即無可採。五、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段亦分別有明文規定。本件被告負有給付價金之義務，已如前述，則原告依買賣契約訴請被告給付三百六十六萬五仟元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保以代釋明，請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。乙、反訴部分：壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法二百五十五條第一項第二款定有明文。經查，本件反訴原告起訴時，其訴之聲明原為：「⒈請准反訴原告解除反訴原告與反訴被告所簽房屋土地預定買賣契約。⒉反訴被告應退還反訴原告所繳工程款新臺幣一百七十五萬七千元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊反訴被告應給付反訴原告違約金新臺幣一百七十五萬七千元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒋反訴原告願供擔保，請准宣告假執行」，嗣於八十九年十二月七日言詞辯論期日撤回前揭第⒈項訴之聲明，再於九十一年三月七日書狀減縮前開訴之聲明為：「⒈反訴被告應給付反訴原告新臺幣一百七十一萬五千元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行」，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款相符，合先敘明。貳、實體方面：一、反訴原告起訴主張：兩造訂定「房屋土地預定買賣契約」，而反訴被告有前揭本訴答辯理由所述房屋高度不符契約約定、停車位高度違反建築法令、廣告不實欺騙等違約情事，經反訴原告催告反訴被告改善而未見置理，反訴原告自得依民法不完全給付、物之瑕疵擔保、契約第十七條約定解除契約，爰依民法第二百六十條、契約第十五條第一款後段約定，訴請反訴被告退還已收取之價金一百七十一萬五千元及利息等語。反訴被告則以：系爭建物樓板高度應以底板中心至頂板中心計算，又建築技術規則就機械停車位尺寸之規定，係就地面層「人車共乘式機械停車位」而為之限制，至反訴原告買受者為機械停車位上層，適用「不供乘車人進出使用之機械停車位」，並無上開限制，反訴被告提供之停車位規格並未違反契約及建築法令之規定，反訴被告所為之給付既無違約或瑕疵，反訴原告不得主張解除契約返還價金等語資為抗辯。二、經查，系爭房屋樓層高度、停車位規格並無反訴原告所稱之瑕疵，亦無廣告不廣欺騙之事實，業於本訴部分論述明確，則反訴原告當庭為解除契約之意思表示，即於法不合，其依民法第二百六十條、契約第十五條第一款後段約定，訴請反訴被告退還已收取之價金及遲延利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回之。丙、本件本訴及反訴判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。丁、據上論結，原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　七　　　月　　　三　　　日臺灣士林地方法院民事第三庭 ~B法　　　官　陳玉曆右為正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　七　　　月　　　五　　　日 ~B法院書記官　謝金宏

臺灣士林地方法院八十九年度訴字第九九一號

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