八十九年度訴字第九九七號｜民事：排除侵害｜裁判日期：89 年 11 月 18 日

臺灣士林地方法院民事判決　八十九年度訴字第九九七號原　　　　告　乙○○ 丙○○ 被　　　　告　丁○○ 兼訴訟代理人　甲○○ 右當事人間排除侵害事件，本院判決如左：主文確認原告對坐落台北市○○區○○段二小段第一九九一建號即門牌編號為台北市○○ 區○○路三段一八九巷十三號地下層建物內如附圖編號十一所示部分（面積十二．六平方公尺）有使用權存在。確認被告甲○○於防空避難以外時間，對前項如附圖編號十一所示部分之使用收益權不存在。禁止被告甲○○於防空避難以外時間，將車號ＣＵ－七七八八號自用小客車或其他機動車輛停放於本判決第一項附圖編號十一所示部分，或為其他占用該部分之行為。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告甲○○負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第三項於原告以新台幣貳拾萬元為被告甲○○預供擔保後，得為假執行。原告其餘假行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明：㈠確認原告二人對坐落台北市○○區○○段二小段第一九九一建號物即門牌編號為台北市○○區○○路三段一八九巷十三號地下層建物（下稱「系爭建物」）內如附圖編號十一所示部分（面積十二．六平方公尺）（下稱「系爭迴車空間」）有使用權存在。㈡確認被告二人於防空避難以外時間，對前項附圖編號十一所示部分之使用收益權不存在。㈢禁止被告二人於防空避難以外時間，將車號ＣＵ－七七八八號自用小客車或其他機動車輛停放於第一項附圖編號十一所示部分，或為其他占用該部分之行為。㈣第三項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：㈠事實經過： ⒈原告丙○○、乙○○為系爭建物之共有人，亦分別為該建物內如附圖編號一、編號三所示停車位之使用權人。 ⒉系爭建物於興建時，起造人天豪建設股份有限公司（下稱「天豪公司」）即將之規劃為「防空避難室兼停車場」使用，建築完成後所取得使用執照上建物用途亦載明為「防空避難室兼停車場」，該建物向地政機關登記所有權，其建物用途亦係「防空避難室兼停車場」。而當初天豪公司將該建物平時用途規劃為停車場，係規劃十個停車位、車道及供迴車使用之附圖編號十一所示之系爭迴車空間，並將該十個停車位出售，使購買停車位者取得該建物所有權應有部分權利為萬分之六百三十或六百三十一及使用停車位之權利；使未購買停車位僅為系爭建物樓上層區分所有建物購買人，取得該建物萬分七十四、萬分之一四二、萬分之七二、萬分之一二五、萬分之一六三不等之應有部分權利，以分攤供防空避難使用之應有部分。 ⒊由系爭建物登記用途為防空避難室兼停車場，以及系爭建物共有人中有七位登記應有部分權利為萬分之六百三十、有二位登記應有部分權利為萬分之六百三十一，其餘共有人登記應有部分權利為萬分之七二至萬分之一六三不等之情形，足見系爭建物在登記為共有時，共有人已合意系爭建物「平時」供十位購買停車位共有人分管，「防空避難時」始由全體共有人使用，十個停車位為購買停車位者使用，顯然共有人間已有分管約定，系爭迴車空間平時即應為有停車位使用權之共有人管理，原告二人自有使用之權利。況法院實務向認共有物分管約定，不以訂立書面為要件，因明示或默示所為之事前允許或事後承認均足當之，如共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用收益，各自占有未予干涉，已歷有年所，非不得認有默示分管契約之存在，且此分管契約對惡意受讓應有部分之人仍有拘束力。本件建物全體共有人對車位使用權人，自七十七年間起歷來多年使用該建物供作停車之用，及使用系爭迴車空間均無異議，亦應認共有人間確有前開分管約定。 ⒋再由十位有停車位使用權共有人應有部分權利至少占建物所有權萬分之六三０，以建物面積換算至少可使用二九．五三五平方公尺面積，較諸十個停車位最大停車位面積十四平方公尺大出甚多，且十位有停車位使用權共有人應有部分權利範圍總和為萬分之六四六八，如換算可使用建物面積為三０三．二三平方公尺，而一至十停車位加上迴車空間總和面積為一六一．九五平方公尺（車道面積略為三．七公尺乘三一．四二公尺為一一六．二五平方公尺）則十位有停車位使用權人分管使用十個停車位、迴車空間及車道，亦是合理使用範圍。 ⒌被告甲○○雖為系爭建物共有人之一，惟其應有部分權利僅有萬分之七四，且其為原始共有人，自七十七年八月一日即登記為共有人，自應受前揭分管約定拘束，平時並無使用系爭建物之權利，亦無使用系爭迴車空間之權利，其竟將系爭迴車空間出租予被告丁○○，使被告丁○○將其所有車號ＣＵ－七七八八號自用小客車停放於系爭迴車空間，占用該空間多月（現已遷出），被告甲○ ○反出言否認原告有使用該迴車空間權利，並稱該迴車空間係共同使用部分，其有使用權利云云。被告該等行為已嚴重影響原告在私法上權利行使，侵害原告權利，原告自有提起確認對迴車空間有使用權存在訴訟之必要。 ⒍原告既為系爭建物共有人兼停車位使用權人，共有人間亦有建物平時供有停車位使用權之共有人管理使用之分管約定，原告對系爭建物內系爭迴車空間自有使用權存在，不容被告否認，且被告甲○○雖為共有人惟無停車位使用權，被告丁○○則非系爭建物共有人，被告二人均未經全體共有人同意使用系爭迴車空間，且無權源占用系爭迴車空間，被告二人間雖有租賃關係，惟系爭建物全體共有人或有停車位使用權之共有人並不受拘束，被告二人所稱無從否定原告使用權之存在。 ⒎被告有前揭否認原告使用權及無權占有與妨害全體共有人或原告權利行使等行為，足認被告仍有繼續將機動車輛放置於系爭迴車空間或為其他妨害原告使用該迴車空間行為之虞，原告自得對被告甲○○及丁○○二人，分別依民法八百二十一條、第七百六十七條、第九百六十二條之規定、分管約定以及民法第七百六十七條、第八百二十一條、侵權行為、不當得利法則，訴請確認原告對系爭迴車空間有使用權存在，以及被告二人於防空避難以外時間，對系爭迴車空間之使用收益權不存在，並訴請禁止被告二人於防空避難以外時間，為占用系爭迴車空間之妨害行為。㈡對被告陳述之抗辯： ⒈被告抗辯系爭建物為共同使用部分，顯非可採： ⑴鈞院八十九年十月三日現場勘驗時，台北市中山地政事務所測量人員稱系爭建物為共同使用部分，顯然係不明地政法令及系爭建物登記單獨所有權情形，而有所誤會： ①按「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記」，土地登記規則第七十六條（八十四年修正前第七十三條）定有明文。又「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分，如其屬八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或當事人合意非屬共同使用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第七十六條規定辦理建物所有權第一次登記」，亦為內政部頒訂之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一條所明定，另「依法自行增設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，由當事人合意，倘非屬共同使用部分，並編列有門牌、領有戶政機關核發之地下室證明書、或領有地下室所在地址證明書者，得依土地登記規則第七十三條（舊法）規定申辦建物所有權第一次登記」，亦為內政部八十三年五月十三日台內地字第八三七五三一七號函所明示。 ②系爭迴車空間所坐落系爭建物之建號為台北市○○區○○段二小段一九九一建號，係於七十七年五月七日完成建築，其用途為防空避難室兼停車場，並領有門牌編號，其面積四六八．八二平方公尺係扣除全棟區分所有建築物（包含樓上層建物）之公共設施的共同使用部分之面積，而全棟區分所有建築物位於地下室公共設施有蓄水池、樓梯間、受電室之共同使用部分，面積為八三．七五平方公尺，乃係同地段一九九０建號之範圍（一九九０建號尚包括屋頂突出物），且系爭建物共有人均有單獨所有權狀，一九九０建號共同使用部分卻無單獨所有權狀，足見系爭建物乃係依土地登記規則第七十六條（舊法第七十三條）及建物所有權第一次登記法令補充規定第十一條之規定而申辦第一次所有權登記，並非依土地登記規則第七十五條（舊法第七十二條）規定或內政部八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函釋辦理共同使用登記。則系爭建物即為土地登記規則第七十六條所稱「區分所有建物」，並非為共同使用部分，亦即公寓大廈管理條例第三條所稱之「專有部分」，而非共用部分。系爭建物為「主建物」，非共同使用部分。 ⑵法院實務向認專為規劃投資施工闢建之地下室，依一般社會交易觀念，性質上非不得獨立為區分所有之客體，並認依法令地下室應供樓上各住戶作為防空避難室或停車場使用，係屬使用權歸屬問題，與其所有權誰屬無關，且有獨立出入口，自得單獨成為所有權之標的。從而系爭建物既以分別共有形態單獨登記所有權，乃主建物非附屬建物，即與樓上層住戶無關，並非樓上層建物之共同使用部分甚明，否則原告二人均非樓上層建物所有權人（原告乙 ○○配偶係樓上層建物所有人），何以擁有基地土地持分。 ⑶查系爭迴車空間既位於系爭建物內，被告甲○○雖為共有人之一，被告丁○ ○則非共有人，惟被告二人均未購買停車位，十位購買停車位共有人較其他未購買車位之共有人，共有持分多出甚多，顯然該建物除防空避難時間供防空避難使用外，其餘時間，已由十位購買車位之共有人分管使用，並非共同使用部分，則被告豈有使用系爭迴車空間權利可言，被告抗辯系爭建物係共同使用部分，有使用權利，顯非可採。況被告並未經全體共有人同意，亦無任何權源可使用系爭迴車空間。 ⒉原告自得使用系爭迴車空間： ⑴被告雖提出地上層所有人與起造人間房屋買賣契約書，並指該契約書第十二條約定買方同意供水設備、停車位、變壓器、電桿位置依照建築藍圖或主管機構設計指定位置裝設，並稱原告二人停車位非建管機關使用執照核准之停車位云云。然查買賣契約書第十二條約定並非系爭建物之分管約定，且購買車位之共有人與起造人並無類似約定，自無拘束系爭建物全體共有人之效力，亦根本不影響包括原告在內購買車位之共有人，取得系爭建物共有權利及分管權利。 ⑵依最高法院八十三年台上字第一九三五號民事判決指出：「依建築技術規則設計施工編第一百四十二條第六款規定，建築物依法附建之防空避難室得兼作停車空間使用，內政部六十六年十月五月台內營字第七六二八八二號函頒：『建築物附建防空避難設備執行須知』第五項第一款規定，防空地下室之使用，除依都市計畫法有關分區使用規定外，以不妨礙防空避難為原則．．．依上訴人所提出之房屋竣工圖及建物平面圖謄本所載，系爭地下二層為防空避難兼停車場，該地下二層空間平日作為停車場使用，空襲時兼作防空避難室．．．又系爭大樓總樓板面積為一六三七平方公尺，依建築技術規則設計施工編第五十七條規定，至少應設置六個停車位，為法定應設置最低標準。依台北市政府工務局建築管理處八十一年三月三日北市工建造字第一五四二一號函稱：『由於機械停車位之種類、使用方式繁多，在一定空間內並無法規定最高只能設置幾個停車位，而以能達到停車使用目的為原則』。則系爭地下二層尚難認僅得設置六個機械式停車位，而被上訴人將原規劃之六個停車位增加為十二個停車位，因未申請辦理變更，致與原使用執照不符。惟依使用執照之記載，系爭地下二層係作為停車場使用，而實際上亦供停車場使用，並無違法使用之情形，且台北市政府工務局建築管理處八十二年六月十二日北市工建使字第一五００四號函稱：在不妨礙防空避難室之使用及停車之進出使用情形，原則上不予取締等情形觀之，被上訴人由原規劃之六個停車位於使用執照核發後增設為十二個停車位，縱因行政手續欠缺而有違章使用之處，亦屬主管機關之行政管理問題，系爭停車位並不因而不能為通常之使用」等情觀之，系爭建物內十個停車位有部分係於使用執照規劃停車位外增設，惟天豪公司所出賣停車位既為十個停車位，該建物又係供停車場使用，起造人又使購買車位者取得建物共有權，且持分較未購買車位者多出甚多，則原告之停車位自得合法使用，原告並得使用系爭迴車空間。 ⒊本件不適用公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定： ⑴該條例第四十五條第二項規定，係於八十四年六月廿八日施行，系爭地下層建物係於七十五年取得建造執照，七十七年建築完成取得使用執照，基於法律不溯既往原則，自無適用七十七年間之買賣及移轉登記應有部分之行為。 ⑵該條例第四十三條第二項規定，該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受該條例第七條各款不得為約定專用部分之限制。⑶系爭建物使用用途雖為防空避難室兼停車場，惟系爭建物是以主建物方式依土地登記規則第七十六條登記所有權，並非以附屬建物或共同使用部分方式，依土地登記規則第七十五條規定登記產權，自非公寓大廈管理條例第四十五條第二項所定「共用部分」，自不受該規定之限制。⑷內政部八十五年六月二十七日台內地字第八五０五四０六號函，明白指出在內政部八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函頒前已領得建造執照之公寓大廈法定防空避難室或法定停車空間，於公寓大廈管理條例施行後始申辦所有權第一次登記者，得准以主建物方式登記。⑸內政部八十五年十二月四日台內地字第八五一一三五０號函，認為於內政部八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函釋前請領建照執照建築完成，而依土地登記規則第七十六條規定辦理主建物登記之防空避難室兼停車場，其已非屬共同使用部分。 ⑹司法院八十二年四月三十日（八二）廳民二字第０七七一四號函，亦認地下室之車位或攤位，既以應有部分方式登記，可見該地下室是分別共有之客體，為獨立區分所有建築物，只不過是由多數人共有而已。 ⒋原告否認被告甲○○自七十七年起即占用系爭迴車空間。⒌原告乙○○只有買停車位，但其配偶有買樓上區分所有建物，至於另一原告丙 ○○只有買停車位。三、證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、訂單影本、收據影本、不動產買賣契約書影本、停車位配置圖影本、測量成果圖影本各一份、土地及建物所有權狀影本各二份、照片二幀。乙、被告方面：一、聲明：原告之訴駁回。二、陳述（甲○○）：㈠原告丙○○非本棟大廈住戶，惟其有買地下室持分，原告乙○○雖係本棟大廈住戶，惟其亦超過使用部分。㈡被告丁○○非本棟大廈住戶，且現已未將車停於系爭空間，該空間現為被告甲○ ○使用（之前被告甲○○曾借予其停車，現已收回），又被告甲○○所停車位並非迴車道，而是合法車位。㈢被告甲○○自買受區分所有建物後即將車子停於系爭位置。㈣原告所有之應有部分並未分擔公共設施部分。㈤當初系爭建物係由葉林真梅讓與被告甲○○（惟未簽訂書面），由天豪公司完工後直接登記在被告甲○○名下。㈥依公寓大廈管理條例第二十六條之規定，分管契約應屬無效。㈦被告甲○○認為全體住戶對地下室均有使用權，準此，停車位如依原規劃計算應有部分，全體住戶應分得二個車位；如以十二個車位來計算，則應分得四個車位。而目前二十九個住戶中，僅被告甲○○和另一住戶有停車，該住戶之應有部分與被告甲○○的差不多。㈧非本棟住戶將車停於地下室使用本棟住戶共同使用部分，亦應負擔部分費用。且他們停入時，未留迴車空間，致無法清理水塔等設施。三、證據：提出建物登記謄本、不動產買賣契約書影本、建物改良物標示圖影本、建物測量成果圖影本、土地預定買賣契約書影本、授權書影本各一份、催告信函影本二份。丁、本院依職權勘驗系爭建物，並囑託台北市中山地政事務所派員會同測量製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷，另依職權訊問證人即天豪公司會計林麗雪。理由一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文，而所謂「即受確認判決之法律上利益」，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院二十七年上字第三一六號判例參照）。本件原告主張對系爭迴車空間有使用權，被告二人於防空避難以外時間對系爭迴車空間無使用收益權，惟為被告甲○○所否認，是就系爭迴車空間原告及被告甲○○是否有使用權此等法律關係不明確之狀態，非經判決確認，無以除去，是原告對被告甲○○訴請確認就系爭迴車空間有使用權存在及被告甲○○於防空避難以外時間對系爭迴車空間無使用收益權存在，即有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。惟被告丁○○並未介入原告及被告甲○○ 間就系爭迴車空間使用權法律關係之爭議，僅曾因被告甲○○將系爭迴車空間借予其停車一段時間，被告甲○○嗣已收回系爭迴車空間，被告丁○○現已未占有系爭迴車空間，且就系爭迴車空間亦未主張其有使用權存在或爭執原告無使用權存在，為原告所不爭執，並經本院勘驗現場屬實，復有勘驗筆錄附卷可稽，此外，又無事實足認被告丁○○有繼續將機械車輛放置於系爭迴車空間或其妨害原告使用系爭迴車空間之危險，原告自無對被告丁○○提起確認訴訟以除去其受侵害危險之必要，揆諸前揭說明，尚難認原告對被告丁○○有即受確認判決之法律上利益，是原告訴請對被告丁○○訴請確認就系爭迴車空間有使用權存在及被告丁 ○○於防空避難以外時間對系爭迴車空間無使用收益權存在，即於法無據，應予駁回。二、原告起訴主張：原告丙○○、乙○○二人為系爭建物之共有人，亦分別為系爭建物內如附圖編號一及編號三停車位之使用人，系爭建物於興建時，起造人天豪公司即將系爭建物規劃為防空避難室兼停車場使用，建築完成後所取得之使用執照，以及向地政機關為之第一次所有權登記，其建物用途皆載明為防空避難室兼停車場使用，是天豪公司自始即將系爭建物規劃為十個停車位、車道及供迴車用位於附圖編號十車位旁之系爭迴車空間，並將十個停車位出售，使購買停車位者取得系爭建物所有權應有部分萬分之六三０或萬分之六三一及使用所購買停車位之權利，而系爭建物樓上層區分所有建物之購買人，如未購買停車位，則僅取得系爭建物應有部分萬分之七二、萬分之七四、萬分之一二五、萬分之一四二、萬分之一六三不等，以作為防空避難時所分攤之應有部分，足見系爭建物於登記為共有時，共有人間即已約定分管，平時由十位購買停車位之共有人使用，防空避難時始供全體共有人使用。被告甲○○為系爭建物之共有人之一，惟其應有部分僅有萬分之七四，且其為原始共有人，自七十七年八月一日即登記為共有人，自應受前開分管約定之拘束，平時並無使用系爭建物及系爭迴車空間之權利，惟其未經全體共有人同意，擅自將系爭迴車空間出租予被告丁○○，使被告丁○○將其所有車號ＣＵ－七七八八號自用小客車停放於系爭迴車空間，原告曾多次其要求遷出，惟被告甲○○均置之不理，為此，對被告甲○○及丁○○二人，分別依民法八百二十一條、第七百六十七條、第九百六十二條之規定、分管約定以及民法第七百六十七條、第八百二十一條、侵權行為、不當得利法則，訴請確認原告對系爭迴車空間有使用權存在，以及被告二人於防空避難以外時間，對系爭迴車空間之使用收益權不存在，並訴請禁止被告二人於防空避難以外時間，為占用系爭迴車空間之妨害行為等語。三、被告則以：被告甲○○所有之系爭建物應有部分是自葉林真梅所買受之預售屋，並由天豪公司於完工後直接登記於被告甲○○名下，其對系爭建物自有使用權，，且系爭迴車空間並非迴車道而是合法之停車位，自其購買系爭建物樓上層之區分所有建物後，即將車子停放在系爭迴車空間，又其之前曾將系爭迴車空間借予被告丁○○使用，惟嗣已收回，被告丁○○已不再停車，目前該空間由其使用。另原告主張系爭建物全體共有人間之分管約定，違反公寓大廈管理條例第二十六之規定應屬無效，另原告丙○○非本棟住戶之一而有本棟建物之共同使用部分用以停放車輛，亦有違反公寓大廈管理條例之嫌，且系爭建物於建造之初，僅規劃六個法定停車位，現卻有十個停車位，當屬違法等語，資為抗辯。四、原告丙○○、乙○○主張其為系爭建物之共有人，亦分別為系爭建物內如附圖編號一及編號三停車位之使用人，系爭建物於興建時，起造人天豪公司即將系爭建物規劃為防空避難室兼停車場使用，建築完成後所取得之使用執照，以及向地政機關為之第一次所有權登記，其建物用途皆載明為防空避難室兼停車場使用，有購買停車位者取得系爭建物所有權應有部分萬分之六三０或萬分之六三一，而系爭建物樓上層區分所有建物之購買人，如未購買停車位，則僅取得系爭建物應有部分萬分之七二、萬分之七四、萬分之一二五、萬分之一四二、萬分之一六三不等，而被告甲○○為系爭建物地上層區分所有建物之所有權人，惟未另外出資購買設於系爭建物內之停車位，其就系爭建物所有權之應有部分僅有萬分之七四，且目前占有系爭迴車空間作為停車位使用等事實，業據其提出與所述相符之系爭建物登記謄本、停車位置成果圖影本、測量成果圖影本各一份為證，復為被告甲 ○○所不爭執，自堪信為真正。五、按共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前或事後承認（追認），均足當之（最高法院八十三年台上字第一二八二號判決參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院八十三年度台上字第一三七七號判決參照）。另區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束（最高法院八十年度台上字第一一０四號判決參照）。本件原告主張系爭建物共有人間已有分管之約定，即於平時系爭建物如附圖編號一至編號十所示之停車位分別專供十位購買停車位之共有人使用，系爭迴車空間則專供該十位購買停車位之共有人迴車之用，如於戰時系爭建物則供全體共有人作防空避難使用之事實，為被告所否認，並辯稱其為系爭建物之共有人，對系爭建物自有使用權，且原告所主張之分管約定，違反公寓大廈管理條例之規定應屬無效等語。經查：㈠原告乙○○係向天豪公司買受系爭建物如附圖編號三所示之停車位，又系爭建物如附圖編號一所示之停車位，則係訴外人梁桂廣向天豪公司所買受，再將之售予原告丙○○，且天豪公司與另八位購買停車位之系爭建物共有人亦皆有約定使用特定編號之位置，並未與其他未購買停車位之系爭建物共有人約定得使用特定停車位，而原告乙○○、丙○○就系爭建物之應有部分均為萬分之六三０之事實，有原告乙○○向天豪公司購買停車位之訂單影本、停車位登記費用收據影本、原告丙○○與梁桂廣所訂立之不動產買賣契約書影本及證人即天豪公司會計林麗雪所提出之系爭建物內十個停車位之原始出售暨登記資料影本及停車位配置圖影本附卷可憑，並為被告所不爭執，應堪認定。㈡系爭建物共有人登記之應有部分，其中十位有購買停車位之共有人，有七人登記為萬分六三０，有二人登記為萬分之六三一，一人登記為萬分之七九六，其餘共有人則為系爭建物樓上層區分所有建物之所有人，其等就系爭建物之應有部分僅分別為萬分之七二、萬分之七四、萬分之一二五、萬分之一四二、萬分之一六三不等，已如前述，而之所以有此差距，業經證人即天豪公司會計林麗雪於本院八十九年十二月四日言詞辯論期日到場結證稱：「（提出當初地下停車位興建之資料一份以供參考）系爭建物當初是規劃十個停車位，有買停車位的人應有部分比沒有買停車位的人應有部分多，而且只有買停車位的人才能去停，除了這十個停車位外，編號十旁邊的空間（指系爭迴車空間）應不能停車，因會影響到其他車輛的進出」等語。另參酌天豪公司自七十七年間系爭建物興建完成後，即將系爭建物交付購買停車位之共有人按劃定位置占有使用迄今，他共有人並未有何異議，依首揭說明，足徵系爭建物之原始所有人即起造人天豪公司，於出售系爭建物應有部分予各共有人時，即已分別與各買受人訂有分管約定（下稱「系爭分管約定」），系爭建物於平時分別專供十位有購買停車位之共有人使用（系爭迴車空間則專供十位購買停車位之共有人迴車使用），於防空避難時則供全體共有人作防空避難使用。㈢按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何人均發生效力，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。是共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，如受讓人知悉或可得而知有分管契約者，為維持法律秩序之安定性所必要，該分管契約，對於受讓人仍繼續存在（司法院大法官釋字第三四九號解釋參照）。故共有人就共有物所為之分管契約雖為債權契約，惟共有人之一將其應有部分讓與共有人以外之第三人，該分管契約是否拘束第三人，仍應以其是否知悉或可得而知該分管契約之內容而斷，若其知悉或可得而知該分管契約之內容，則受讓共有物應有部分之第三人，當受該分管契約之拘束。本件系爭建物之原始所有人天豪公司，於出售系爭建物應有部分予各共有人時，即已分別與各買受人訂有系爭分管約定，如前所述，而向各第一手買受人受讓系爭建物應有部分之共有人，既已自行決定是否另外出資買受位於系爭建物內之停車位，是於受讓時，自當知悉或可得而知系爭分管契約之內容，揆諸前揭解釋意旨，為維持法律秩序之安定性，均應受系爭分管約定之拘束，亦即系爭分管契約對於受讓人仍繼續存在。㈣原告乙○○係向天豪公司買受系爭建物如附圖編號三所示之停車位，又系爭建物如附圖編號一所示之停車位，則係訴外人梁桂廣向天豪公司所買受，再將之售予原告丙○○等情，業如前述，而被告甲○○所有之系爭建物應有部分，原係訴外人吳宗杰、李秀玲自天豪公司所買受之預售屋共有部分，且該二人並未另外出資購買停車位，嗣該二人將買受該預售屋之債權債務關係讓與訴外人葉林真梅，被告甲○○再自葉林真梅受讓該預售屋之債權債務關係，系爭建物完工後，由天豪公司於七十七年八月一日將該預售屋共有部分即系爭建物之應有部分直接登記於被告甲○○名下等事實，有被告甲○○所提出之不動產預定買賣契約書影本、買賣所有權契約書影本、權利讓與同意書影本、系爭建物登記謄本各一份為證，並為原告所不爭執，則依前開說明，系爭分管契約對於原告及被告甲○○均仍繼續存在，亦即兩造均應受系爭分管約定之拘束。被告甲○○所辯系爭建物共有人間並無分管約定云云，不足採信。㈤次按公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，為專有部分；公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，則為共用部分；惟公寓大廈共用部分得經約定供特定區分所有權人使用，稱為約定專用部分；又公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分，且其為公寓大廈管理條例第七條後段各款之一者，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第三條第三款、第四款、第五款及第七條分別定有明文。本件系爭建物於興建時，起造人天豪公司即將系爭建物規劃為防空避難室兼停車場使用，建築完成後所取得之使用執照，以及向地政機關為之第一次所有權登記，其建物用途皆載明為防空避難室兼停車場使用，業如前述，由於系爭建物欠缺使用上之獨立性，是其性質上應屬於供全體共有人共同使用之共用部分，而非屬於具有使用上之獨立性且為區分所有標的之專有部分，惟因系爭建物共有人間已有前開平時供特定共有人使用之分管約定，而屬於約定專用部分，又前開分管約定並未違反公寓大廈管理條例第七條前段不得獨立使用供作專有部分之規定，且該條例第四十三條第二項復規定，該條例施行前（即八十四年六月卅日前）已取得建造執照之公寓大廈，得不受該條例第七條各款不得為約定專用部分之限制。是被告所辯上開分管約定違反公寓大廈管理條例第七條之規定應屬無效云云，洵不足採。㈥又按「依建築技術規則設計施工編第一百四十二條第六款規定，建築物依法附建之防空避難室得兼作停車空間使用，而內政部以六十六年十月五月台內營字第七六二八八二號函發布之『建築物附建防空避難設備執行須知』第五項規定，防空地下室之使用，除依都市計畫法有關分區使用規定外，以不妨礙防空避難為原則．．．依上訴人所提出之房屋竣工圖及建物平面圖謄本所載，系爭地下二層為防空避難兼停車場，該地下二層空間平日作為停車場使用，空襲時兼作防空避難室．．．又系爭大樓總樓板面積為一六三七平方公尺，依建築技術規則設計施工編第五十七條規定，至少應設置六個停車位，為法定應設置最低標準。依台北市政府工務局建築管理處八十一年三月三日北市工建造字第一五四二一號函稱：『由於機械停車位之種類、使用方式繁多，在一定空間內並無法規定最高只能設置幾個停車位，而以能達到停車使用目的為原則』。則系爭地下二層尚難認僅得設置六個機械式停車位，而被上訴人將原規劃之六個停車位增加為十二個停車位，因未申請辦理變更，致與原使用執照不符惟依使用執照之記載，系爭地下二層係作為停車場使用，而實際上亦供停車場使用，並無違法使用之情形，且台北市政府工務局建築管理處八十二年六月十二日北市工建使字第一五００四號函稱：在不妨礙防空避難室之使用及停車之進出使用情形，原則上不予取締等情形觀之，被上訴人由原規劃之六個停車位於使用執照核發後增設為十二個停車位，縱因行政手續欠缺而有違章使用之處，亦屬主管機關之行政管理問題」（最高法院八十三年台上字第一九三五號判決參照）。本件被告楊崇榮辯稱訴外人李秀玲、吳宗杰與天豪公司所簽訂之買賣契約第十二條有約定天豪公司同意停車位依照建築執照藍圖或主管機構設計指定位置裝設，故其就系爭建物亦有停車位，且系爭建物原申請核發之建造執照及使用執照均僅規劃六個法定停車位，天豪公司竟劃設為十個停車位出售，顯有違法云云。惟查： ⒈訴外人李秀玲、吳宗杰與天豪公司所就系爭建物樓上層區分所有建物所訂立之不動產預定買賣契約書第十二條固約定「甲方（即天豪公司）同意供水設備、停車位、變壓器、電桿位置依照建築執照藍圖或主管機構設計指定位置裝設」等語，惟上開約定僅係天豪公司承諾依建築執照藍圖或主管機構設計指定位置劃設停車位，縱有違反，亦僅有買賣雙方當事人間即天豪公司與李秀玲、吳宗杰間得主張依契約履行或因債務不履行所生之損害賠償責任，非謂買賣雙方有上開約定，買受人即當然取得於系爭建物內停車之權利，況訴外人李秀玲、吳宗杰並未向天豪公司買受停車位，天豪公司縱有違約，對李秀玲、吳宗杰之權利亦無何影響可言。 ⒉天豪公司將系爭建物劃設成十個停車位出售，雖確與使用執照所核准使用六個停車位之內容不符，惟天豪公司既係規劃為十個停車位加以出售，並已與各買受人訂立系爭分管約定，且系爭建物實際上亦供停車場使用，規劃為十個停車位亦不妨礙防空避難室之使用及停車之進出使用，揆諸前開說明，系爭建物縱因行政手續欠缺而有違章使用之處，亦屬主管機關之行政管理問題，對於系爭建物共有人間之分管約定不生影響，是尚不能據此即認原告及其他有購買停車位之共有人就系爭建物於平時欠缺專有使用權。㈦再按公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為，公寓大廈管理條例第四十五條第二項固定有明文。惟該條例係於八十四年六月二十八日始公告施行，基於法律不溯及既往之原則，上開規定自不適用於該條例八十四年六月卅日施行前之行為。況依八十四年修正前土地登記規則第七十三條（即現行法第七十六條）之規定，區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如「依使用執照記載非屬共同使用性質」，並「已編列門牌」者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權登記。而所謂「依使用執照記載非屬共同使用性質」之判斷標準，依內政部七十二年六月十六日及同年九月廿六日台內字第一五九六九○號及第一八三一六三號函釋，應以該部七十一年五月廿八日台內營字第八四三九七號函釋「應由當事人依民法規定合意為之」為其認定標準。又依建物所有權第一次登記法令補充規定第十一條規定：「區分所有建物地下層...... 如其屬於八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建照執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質，並領有門牌號碼地下室證明者，得依土地登記規定辦理建物所有權第一次登記」。本件系爭建物係於七十五年取得建造執照，七十七年五月七日建築完成並取得使用執照，而其用途為防空避難室兼停車場，其面積為四百六十八點八二平方公尺，已扣除全棟區分所有建築物位於地下室之公共設施之共同使用部分之面積八十三點七五平方公尺，此有系爭建物登記謄本、系爭建物測量成果圖附卷足稽。又系爭建物原始所有權人即天豪公司將其規劃為平時供停車場使用、防空避難時供全體共有人使用之性質，並領有門牌號碼地下室證明，且有購買停車位之系爭建物共有人均領有單獨所有權狀，足見系爭建物乃係依當時之土地登記規則七十三條（即現行法第七十六條）規定及建物所有權第一次法令補充規定第十一條規定申辦第一次所有權保存登記，而非依當時之土地登記規則第七十二條（即現行法第七十五條）規定或內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋申辦第一次所有權登記，自不受當時之土地登記規則第七十二條及內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋不得將區分所有建物附建之防空避難空間或停車設備與主建物分離而移轉予非區分所有建物所有權人之限制。是被告甲○○辯稱原告丙○○僅係系爭建物之共有人，而非系爭建物樓上層建物之區分所有權人，顯有違公寓大廈管理條例第四十五條之規定云云，亦非可採。㈧被告甲○○另辯稱其自七十七年間即已將車輛停放於系爭迴車空間，系爭建物之其他共有人並未為反對之意思表示，故應有默示之分管約定等語，惟為原告所否認，被告甲○○雖提出全體住戶之授權書影本為證，惟查該授權書僅記載「本建物位於康寧路三段一八九巷十一弄交置處，本建物地下室之公設部份、長期授車位權利人共同佔用以致有侵佔他人財產之嫌，特別授權委任甲○○先生權代為處理，特立此書為憑」等語，足徵該授權書僅係未買受停車位之系爭建物共有人授權被告甲○○代為處理有關系爭建物是否有遭買受停車位之系爭建物共有人侵占之事宜，並未表示全體共有人已同意被告甲○○停放車輛於系爭迴車空間，另稽之被告甲○○所提出有買受停車位之系爭建物共有人於八十七年八月四日寄送予其之存證信函主旨即表明「台端（指被告甲○○）無權佔用停車場迴車空間請速騰空」，於該函說明第二點及第四點又分別記載：「台端長期佔用停車場迴車空間，造成車輛出入不方便，也容易造成鄰居間不必要的困擾‧‧‧」、「現台端爭取權益的對象似乎不對，為什麼那麼多鄰居他們沒有買車位只有你個人『假公濟私』長期佔用停車場迴車空間‧‧‧」等語觀之，實難認被告甲○○有獲全體共有人之同意而使用系爭迴車空間，此外，被告甲○○復未舉出其他佐證以實其說，則其辯稱系爭建物全體共有人間已有默示同意其將車輛停放於系爭迴車空間之分管約定云云，尚難憑採。六、綜上所述，系爭建物之原始所有人即起造人天豪公司，於出售系爭建物應有部分予各共有人時，即已分別與各買受人訂有系爭分管約定，即系爭建物於平時分別專供十位有購買停車位之共有人使用（系爭迴車空間則專供十位購買停車位之共有人迴車之用），於有防空避難之需要時則供全體共有人作防空避難使用，且系爭分管契約對於嗣後向各第一手買受人受讓系爭建物應有部分之共有人仍繼續存在，是本件原告及被告甲○○均應受系爭分管約定之拘束，惟因被告甲○○現違反系爭分管約定，而將車輛停放於系爭迴車空間。從而，原告基於系爭分管約定，訴請確認其等就系爭迴車空間有使用權存在及被告楊崇榮於防空避難以外時間對系爭迴車空間之使用收益權不存在，並訴請禁止被告楊崇榮於防空避難以外時間以車號ＣＵ－七七八八號自用小客車、其他機動車輛或其他方法占用系爭迴車空間，均屬有據，為有理由，應予准許。至於被告丁○○因已未停放車輛於系爭迴車空間，而無無權占有、侵奪、妨害或妨害原告就系爭建物共有權之虞之行為，業如前述，則原告依民法第七百六十七條及八百二十一條本文之規定及侵權行為與不當得利法則，訴請禁止被告丁○○於防空避難以外時間以車號ＣＵ－七七八八號自用小客車、其他機動車輛或其他方法占用系爭迴車空間，即非正當，為無理由，應予駁回。七、原告對被告甲○○依據系爭分管約定，訴請確認其等就系爭迴車空間有使用權存在及被告楊崇榮於防空避難以外時間對系爭迴車空間之使用收益權不存在，並訴請禁止被告楊崇榮於防空避難以外時間以車號ＣＵ－七七八八號自用小客車、其他機動車輛或其他方法占用系爭迴車空間，既經准許，則其另依民法第八百二十一條、第七百六十七條、民法第九百六十二條等規定為相同之請求，即無庸再予審酌，併予敘明。八、原告就其訴請禁止被告二人於防空避難以外時間以車號ＣＵ－七七八八號自用小客車、其他機動車輛或其他方法占用系爭迴車空間之請求部分，陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十一　　月　　十八　　日臺灣士林地方法院民事第二庭 ~B法　　　官　張國勳右為正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　月　　三十　　日 ~B法院書記官　李汝婷

臺灣士林地方法院八十九年度訴字第九九七號

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