臺灣士林地方法院八十九年度重訴字第二五六號

臺灣士林地方法院民事判決　八十九年度重訴字第二五六號

原告

昰昱建設股份有限公司

法定代理人

丙○○○

原告

甲○○

被告

乙○○

　　　　　　　　丁○○

右當事人間履行契約事件，本院判決如左：

主文

事實

壹、原告方面：

一、聲明：

（一）被告乙○○應給付原告昰昱建設股份有限公司新台幣（以下同）一百五十七萬一千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（二）被告乙○○應給付原告甲○○一百九十六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（三）被告丁○○應給付原告昰昱建設股份有限公司一百六十萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（四）被告丁○○應給付原告甲○○一百九十五萬八千元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（五）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）被告乙○○部分：

１、被告乙○○於民國八十三年十二月三十一日向原告昰昱建設股份有限公司（下稱昰昱公司）購買座落台北縣汐止鎮○○○段九三、九三之一一、九三之一二及一○五三之一等地號土地上「忠孝翠庭」Ｄ棟三樓建物（按即門牌號碼台北縣汐止市○○街五一號三樓之一），價金二百一十四萬元，並向原告甲○○購買上開基地持分，價金二百六十一萬元，合計四百七十五萬元。依房屋買賣契約第三條之約定：「乙方（按即原告昰昱公司）應按工程進度及本約附件（一）付款明細表所列各期金額通知甲方付款，甲方（按即被告乙○○）應於通知單內書明之繳款期限，以現金或即期支票繳付予乙方」，第十四條之約定：「（四）為辦理貸款所需手續，甲方同意由乙方指定銀行統籌辦理：：：如甲方因故拖延至逾期未辦妥貸款手續或另覓他行貸款時，視為放棄貸款，該貸款金額視為甲方之自備款，於本大廈取得使用執照經乙方通知，甲方應於七日內以現金一次繳付予方」；另按土地買賣契約書第二條「甲方（按即被告）應依照本約附件（一）付款明細表，按期付款，其付款期限以乙方（按即原告甲○○）按工程進度通知甲方付款之通知（郵戳為憑）起算七日內為限。」第五條第四項：「為辦理貸款所需手續，甲方同意應乙方之通知：：：隨時配合辦理，如因甲方拖延至逾期未辦妥貸款手續，視為放棄貸款，該貸款金額視為甲方之自備款，於本大廈取得使用執照經乙方通知，甲方應於七日內以現金一次繳付予乙方。」上開房屋業於民國八十五年八月十七日完工並取得使用執照，原告甲○○並已將土地過戶予被告並發函通知被告辦理貸款手續，惟被告乙○○僅給付：

⑴建物款給付至第三十期，尚差原告昰昱公司十萬元（另加銀行貸款一百四十九萬元）。惟被告乙○○於給付第三十期款時，另給付原告一萬九千元，故合計尚積欠原告昰昱公司一百五十七萬一千元。

⑵土地款給付至第三十期，尚差原告甲○○十三萬元（另加銀行貸款一百八十三萬元），故合計尚欠甲○○一百九十六萬元。被告對於餘款始終不願給付，是原告昰昱公司、甲○○自得分別依房屋買賣契約第三條、第十四條，及土地買賣契約第二條、第五條之約定，向被告乙○○請求給付。

（二）被告丁○○部分：

１、被告丁○○於八十三年十二月三十一日向原告昰昱公司購買座落台北縣汐止鎮○○○段九三、九三之一一、九三之一二及一○五三之一等地號土地上「忠孝翠庭」Ｄ棟二樓建物（按即門牌號碼台北縣汐止市○○街五一號二樓之一），價金二百二十萬五千元，並向原告甲○○購買上開基地持分，價金二百六十九萬五千元，合計四百九十萬元。依房屋買賣契約第三條之約定：「乙方（按即原告昰昱公司）應按工程進度及本約附件（一）付款明細表所列各期金額通知甲方付款，甲方（按即被告丁○○）應於通知單內書明之繳款期限，以現金或即期支票繳付予乙方」，第十四條之約定：「（四）為辦理貸款所需手續，甲方同意由乙方指定銀行統籌辦理：：：如甲方因故拖延至逾期未辦妥貸款手續或另覓他行貸款時，視為放棄貸款，該貸款金額視為甲方之自備款，於本大廈取得使用執照經乙方通知，甲方應於七日內以現金一次繳付乙方」。另按土地買賣契約書第二條「甲方（按即被告）應依照本約附件（一）付款明細表，按期付款，其付款期限以乙方（按即原告甲○○）按工程進度通知甲方付款之通知（郵戳為憑）起算七日內為限。」第五條第四項：「為辦理貸款所需手續，甲方同意應乙方之通知：：：隨時配合辦理，如因甲方拖延至逾期未辦妥貸款手續，視為放棄貸款，該貸款金額視為甲方之自備款，於本大廈取得使用執照經乙方通知，甲方應於七日內以現金一次繳付予乙方。」上開房屋業於八十五年八月十七日完工並取得使用執照，原告甲○○並已將土地過戶予被告丁○○並發函通知被告辦理貸款手續，惟被告丁○○僅給付：

⑴建物款給付至第三十二期，尚差原告昰昱公司六萬七千五百元（另加銀行貸款一百五十三萬四千五百元）。故尚積欠原告昰昱公司一百六十萬二千元。

⑵土地款給付至第三十二期，尚差原告甲○○八萬二千五百元（另加銀行貸款一百八十七萬五千五百元），故尚積欠甲○○一百九十五萬八千元。被告丁○○對於餘款始終不願給付，是原告昰昱公司、甲○○自得分別付餘款買賣契約第三條、第十四條，土地買賣契約第二條、第五條之約定向被告丁○○請求給付。

（三）違建是頂樓住戶蓋的，不是丙○○○、甲○○、昰昱公司所蓋的，跟建商沒有關係，被告所同時主張抗辯權不影響給付價金的義務。頂樓違建還沒有拆除，是因為被告還沒有去執行回復原狀。

（四）台灣台北地方法院八十七年度訴字第二七八五號確定判決，認為原告不能解約，沒有說被告不必交錢，被告有先付價金的義務。

三、證據：提出買賣契約二件、使用執照、存證信函各一件。

貳、被告方面：

一、聲明：

（一）原告之訴駁回。

（二）如遭受利判決，願以現金或等額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，免假執行。

二、陳述：

（一）依房屋買賣契約第十六條第二款之規定，昰昱公司負有按台北縣工務局核定之建築執照設計結構興建房屋之義務。本案系爭房屋於昰昱公司依合約履行交屋義務前，即與原告甲○○及系爭建物其他六樓住戶共同加蓋違章建築於系爭建物全體共有人共有之頂樓平台上，則昰昱公司已違反房屋買賣契約第十六條第二款之規定，故昰昱公司對被告負交付無加蓋違建於頂樓平台之房屋之義務。

（二）依被告等與昰昱公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第三條及第十三條之規定所載，昰昱公司應按工程進度通知被告等繳納期款，並於系爭房屋接通水電後通知被告等交屋，被告等於接獲昰昱公司之交屋通知後，方負交付各種款項之義務。被告等亦依之分期繳款通知，繳納期款。惟丁○○依昰昱公司之繳款通知繳款至第三十二期，乙○○依昰昱公司之繳款通知繳款至第三十期，其後昰昱公司即未再另就其餘期款通知被告等繳交。是可知昰昱公司原係欲於辦理交屋手續時，方一併與被告等結清貸款以外之其餘期款。昰昱公司雖主張曾向被告等為繳清尾款及交屋之通知，並主張被告等應自收到交屋通知之日起依約交付尚未結清之分期價金、房屋稅、代辦費等，惟依前所述，昰昱公司所為之通知並不生效力，故被告自不負交付各種款項之義務。

（三）又依民法第一百四十八條之規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。而房買賣契約第十八條之規定，土地買賣契約須與房屋買賣契同時履行。甲○○既係共同加蓋違建，致昰昱公司無法履行交屋義務之人之一，自亦無權請求被告等支付剩餘價款。對方解約之理由，是因為我們沒有交錢，既然解約依台灣台北地方法院八十七年度訴字第二七八五號確定判決無理由，我們可以不必先交付錢。

（四）且依台灣台北地方法院就原告甲○○（原告公司原任負責人鄭佳興之胞弟兼系爭建物六樓住戶兼系爭建物坐落土地所有權人兼原告公司系爭建物之監工）對被告乙○○所提起返還土地之訴所為八十七年度訴字第二七八五號確定判決，可知原告等於系爭建物上加蓋未經主管機關核准之違建，並欲於該狀態下交付被告所應分得之房屋予被告等，係屬不完全給付，被告等自得於原告等去除該違建前，主張同時履行抗辯。原告甲○○亦未就該判決提起上訴，是可知原告等亦是認該判決。故於原告等除去系爭建物頂樓違建之前，被告等尚不負交付各種款項之義務。違建並沒有完全拆除，他們只是打一個洞，把洞補起來後起來後就可以繼續使用違建。

三、證據：提出台灣高等法院刑事判決書為證。

理由

一、本件原告起訴主張：被告乙○○分別向原告昰昱公司、甲○○買受門牌號碼台北縣汐止市○○街五一號三樓之一建物，及所坐落之台北縣汐止鎮○○○段九三、九三之一一、九三之一二、一○五三之一等地號土地應有部分，房屋及土地之價金各為二百一十四萬元、二百六十一萬元，詎被告乙○○於繳納部分款項後即未再給付餘款，連同貸款部分尚積欠原告昰昱公司房屋款項一百五十七萬一千元、積欠原告甲○○土地款項一百九十六萬元。被告丁○○分別向原告昰昱公司、甲○○買受門牌號碼台北縣汐止市○○街五一號二樓之一建物，及所坐落之台北縣汐止鎮○○○段九三、九三之一一、九三之一二、一○五三之一等地號土地應有部分，房屋及土地之價金各為二百二十萬五千元、二百六十九萬元，詎被告丁○○於繳納部分款項後即未再給付餘款，連同貸款部分尚積欠原告昰昱公司房屋款項一百六十二萬二千元、積欠原告甲○○土地款項一百九十五萬八千元。被告等對於餘款始終不願給付，是原告等自得分別依房屋買賣契約第三條、第十四條，及土地買賣契約第二條、第五條之約定，向被告請求給付餘款等語。

二、被告則以：依房屋買賣契約第十六條第二款之規定，昰昱公司負有按台北縣工務局核定之建築執照設計結構興建房屋之義務。本案系爭房屋於昰昱公司依合約履行交屋義務前，即與原告甲○○及系爭建物其他六樓住戶共同加蓋違章建築於系爭建物全體共有人共有之頂樓平台上，則昰昱公司已違反房屋買賣契約第十六條第二款之規定，故昰昱公司對被告負交付無加蓋違建於頂樓平台之房屋之義務；且依被告等與昰昱公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第三條及第十三條之規定所載，昰昱公司應按工程進度通知被告等繳納期款，並於系爭房屋接通水電後通知被告等交屋，被告等於接獲昰昱公司之交屋通知後，方負交付各種款項之義務。被告等亦依之分期繳款通知，分別繳款至第三十期及第三十二期，嗣昰昱公司即未再依工程進度通知繳款，昰昱公司其後雖另通知被告繳清尾款並交屋，並繳清分期價金、房屋稅、代辦費等，惟該通知已不生效力，被告自不負交付各種款項之義務。又依民法第一百四十八條之規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。而房買賣契約第十八條之規定，土地買賣契約須與房屋買賣契約同時履行。甲○○既係共同加蓋違建，致昰昱公司無法履行交屋義務之人之一，自亦無權請求被告等支付剩餘價款。對方解約之理由，是因為我們沒有交錢，既然解約依台灣台北地方法院八十七年度訴字第二七八五號確定判決無理由，被告自可行使同時履行抗辯等語。

三、原告主張兩造間有土地及房屋買賣契約，被告乙○○尚欠原告昰昱公司及甲○○各一百五十七萬一千元、一百九十六萬元，被告丁○○尚欠原告昰昱公司、甲○○各二百二十萬五千元、二百六十九萬元未給付，亦均未依原告之通知辦理交屋手續之事實，業據提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書為證，且為被告所不否認，應堪信為真實。被告另主張系爭不動產於交屋前即經原告昰昱公司之負責人鄭佳興、甲○○等人，於系爭房屋頂樓（即七樓）以興建外形、建材均與原大樓相同之違建房屋五座，現仍未拆除之情，並提出臺灣高等法院八十七年度上易字第五七四三號判決、照片二幀為證。原告雖不爭執交屋前系爭房屋確實有違建存在之事實，惟就違建現仍存在及違建為鄭佳興、甲○○等人所興建之情，予以否認。

四、經查：

（一）依兩造所不爭執之臺灣高等法院八十七年度上易字第五七四三號刑事判決所載，原告甲○○及原告昰昱公司之負責人鄭佳興因於系爭房屋頂樓有加蓋違建之竊佔行為，經分別判處有期徒刑三月、六月，均緩刑三年確定。原告既不否認該判決結果，則其辯稱原告未有竊佔行為，委無足取；另由被告所提出之系爭建築物外觀照片，亦可清楚查知頂樓（即七樓）確仍有與系爭大樓外觀、建材相同之增建物存在，此亦為原告所是認，堪信屋頂違建迄今仍未拆除，原告指稱違建已拆除云云，洵無可採。

（二）次按有關預售屋之買賣，消費者在締約之初，無法見到已興建完成之房屋，有關房屋之結構、格局及樣式，無非得自於建商出具之「廣告」、興建之「樣品屋」或契約等途，自誠信原則之觀點言，兩造既明白於房屋預定買賣契約書第一條內約定為地下一層、地上六層之建築，原告所應交付者，自應為地下一層地上六層之建築物，而非於六樓頂另蓋有一層違建之建築，倘原告交付者，為七層樓（其中一層違建）之建築，致被告原本擁有之公共面積喪失，亦喪失供避難之效用，已與原先兩造締約之約定不符，不能謂原告之給付符合債務本旨。

（三）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第二百六十四條著有明文。原告雖持兩造房屋買賣預定契約第十三條（一）「本約房屋接通水電後，甲方（即被告）應於乙方（即原告昰昱公司）交屋通知日起算十日內將本約約定甲方各項義務全部履行後，會同乙方辦理交屋手續：：：」，主張被告有先為給付之義務，不能主張同時履行抗辯云云，惟兩造確係因房屋買賣之法律關係而互負債務，被告既已預見其若依約完全履行後，原告將交付顯然與債務本旨不符之房屋予被告，此時若依該定型化契約之文義解釋，認因被告有先為給付之義務而無同時履行抗辯之適用，則對被告之保護顯有不足，難符公平；況且，臺灣之房價居高不下，購買房屋，往往是消費者甚為重視之事，有時價金之給付，對消費者之生計與生活，已構成重大之影響，通常消費者在建商興建之期間，已逐期給付部分之買賣價金，倘建商違背原契約之約定，猶要消費者繼續繳交價金，難謂符合誠信，亦非衡平，原告既為不完全給付，被告就此不依債之本旨所為給付，自得行使同時履行抗辯權。

（四）又本件房屋及土地之出賣人雖非同一，契約亦分別訂定，惟土地實係被告所購買區分所有權房屋之應有部分，是土地與房屋之買賣為不可分，被告應得就包括房屋及土地二部分之買受價金，均行使同時履行抗辯權。況土地之出售人即原告甲○○尚為屋頂違建之建造者，因其於屋頂建造違建之竊佔行為，致無法依債之本旨交付房屋及土地，而使已過戶予被告之土地完全喪失利用可能性，自亦屬不完全給付，被告仍得對原告甲○○行使同時履行抗辯權。

五、綜上，原告等之給付不符合債之本旨，被告得行使同時履行抗辯權，從而原告起訴請求被告乙○○應分別給付原告昰昱公司一百五十七萬一千元、原告甲○○一百九十六萬元，被告丁○○應分別給付原告昰昱公司一百六十萬二千元、原告甲○○一百九十五萬八千元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。

臺灣士林地方法院民事第三庭~B法官　王怡雯

~B法院書記官　丁梅芬