臺灣士林地方法院九十一年度訴字第一一一七號

臺灣士林地方法院民事判決　九十一年度訴字第一一一七號

原告

甲○○

訴訟代理人

李弘仁律師

被告

源洲建設有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

余鐘柳律師

被告

乙○○ 住台北縣汐止市○○路二二六號

右當事人間返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：

（一）原告甲○○夫婦於民國八十七年間受被告源洲建設有限公司（以下稱源洲公司）所推出「新名人廣場」預售屋廣告所吸引，由原告配偶林秋貴於八十七年八月二十日與被告源洲公司及地主即被告乙○○分別簽立新名人廣場房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，購買位於台北縣汐止市○○段社后頂小段二二一之四五等地號土地及其上Ｂ棟三樓之預售屋（嗣門牌號碼編定為汐止市○○路二三二號三樓）（下稱系爭房屋）暨停車位乙位；原告依約已繳納價金一百二十六萬元，契稅、代書費計十一萬五千元，合計一百三十七萬五千元；其中建商受領四十九萬三千元，地主乙○○受領八十八萬二千元。被告於九十年四月以政府優惠房貸業將用訖為由，強將房屋及土地移轉過戶予原告，同時要求訂約人林秋貴將契約之權利義務一併轉讓給原告，惟事後經原告檢視後發現被告源洲公司所提出之給付有嚴重瑕疵，不合雙方契約約定債之本旨，其瑕疵有：１、依雙方約定合約書所附平面圖所示，雙方約定原告所購買之三樓應有二個陽台，至今卻僅有一個陽台，另一陽台業已變更不存在，使原告房間無陽台可用。２、原主臥室浴廁內馬桶位於洗臉檯斜對左側，方便使用，但現今被告源洲公司因減少廁所面積，致無故將洗臉檯與馬桶同列一側，導致空間狡小，使用不便，被告源洲公司擅自變更設計，與原約定不合。３、衛浴設備依原合約附件之建材設備所載應使用和成牌阿爾卑斯級面盆、馬桶、浴缸，但被告源洲公司卻偷工減料，擅自更改為和成牌之最低品級之香格里拉系列，規格及價值完全不同。４、依消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，被告源洲公司所作新名人廣場之廣告，明確載明有花園親子廣場、室內棋藝區、健身房、交誼區、多功能會議室及戶外藝術廣場等公共設施，承諾周休二日不再單調乏味及其他美麗動人之宣傳，該等廣告依法成為系爭買賣契約之一部分，被告源洲公司負有按圖施工之義務，惟查該等公共設施，除設置一簡易幼童玩樂器材外，其餘均付之闕如。兩造買賣標的物存在重大瑕疵，同時被告源洲公司未依契約及廣告圖施作公共設施及擅自變更室內隔間、建材，也屬可歸責於被告之事由而未依債之本旨所為之給付，屬給付不完全債務不履行，原告業已函要求補正，惟被告源洲公司均置之不理，原告已依民法第三百五十九條之規定，於九十一年三月解除雙方房屋預定買賣契約，另依房屋預定買賣合約第二十四條及土地預定買賣合約第十七條之約定，房屋及土地之買賣契約均應併同履行，若有各該契約因不履行導致解約時，視同全部解約，故土地預定買賣合約也一併解約。退萬步言，被告若認原告依民法第三百五十九條解約尚未合法，原告亦依民法第二百二十七條不完全給付債務不履行規定及準用民法第二百五十四條之規定，解除雙方之買賣契約，並已以起訴狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示通知。契約解除後，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，因此被告二人應將所受領之價金合計一百三十七萬五千元，返還給原告。

（二）對被告抗辯之陳述

１、系爭房屋確實缺少契約所約定之一個陽台：

⑴查依勘驗結果，進門右手邊第一間房間有隔一個落地窗，如九十一年十二月十八日提出之照片②③，故依照片及實際狀況顯示，被告源洲公司僅係在『房間內』加設一落地窗將一完整之房間中隔，並非另設陽台，蓋依建築技術規則第一章用語定義第一條第十七款就露台及陽台之定義為：「直上方無任何頂遮蓋之平台稱為露台，直上方有遮蓋物者稱為陽台。」，足見陽台與露台相似，除上方有遮蓋外，應對外露出，且台北縣政府回函亦稱經調使照原卷竣工圖核對，該戶臥室『外牆』為落地窗，但現實狀況卻為房間之『內牆』為落地窗，落地窗僅為掩飾，同社區其他房屋均無此設計，故該臥室以落地窗所中隔出之部分非屬陽台甚明。

⑵被告源洲公司於答辯參狀第一頁及言詞辯論意旨狀第三頁自承：「‧‧‧考慮到左右二個陽台太浪費空間，故‧‧‧設計一落地窗做為隔間‧‧‧」，並認只要將係為隔間之落地窗卸下，即可成為一間大臥室云云，無異承認將本應依設計作為外牆之「落地窗」，改為臨時室內內部隔間牆，而臥室早已外推之事實，更足證其違反契約中該臥室應設陽台之及設計，更甚者如此加重建物結構之承重影響結構安全，並妨礙原告使用臥室陽台消防逃生等各項利用，均不利於原告而情節重大，不應輕忽。

⑶另被告源洲公司所提台北縣違章建築拆除隊之函文：「‧‧‧該戶臥室與陽台間落地窗查無拆除情事，室內隔間與原核准圖說尚符。」云云，然該次會勘，並未准許原告參與，其公平客觀性已令人懷疑，且就其內容觀之，僅稱落地窗並無拆除隔間尚符，應係形式觀察落地窗存在與否，而非實質判斷是否有另一合法陽台存在，故該函件內容避重就輕，尚有疏略，亦不足為有利被告源洲公司之認定。

⑷被告源洲公司另辯稱上述臥室外推致陽台消失，於銷售時已告知云云，原告予以否認，若已告知，何以契約及附件平面圖仍註明二個陽台設計？若被告源洲公司於銷售時已告知，何不明載於契約書中，事後卸責掩飾更足證被告源洲公司所言不實。

２、主臥室中馬桶及洗臉盆同列一側與圖說及契約不符：依兩造買賣契約後附之平面圖及原證六竣工圖所示，主臥室廁所內之馬桶及洗臉盆，本應設計於斜角方向，以方便通行及使用，被告源洲公司事後擅自變更平面圖及竣工圖之設計，而將馬桶及洗臉盆同列一側，已如勘驗筆錄所載，此係被告源洲公司設計不當，致使面積減少，所作之變更，不符合正當性，自屬明顯之瑕疵。被告固坦承上述瑕疵存在，惟抗辯洗臉盆變更差價僅千餘元，不得解除契約云云，但所謂價差之多寡為被告片面陳述，原告予以否認，且既有瑕疵存在，被告也無法補正，原告即無受領瑕疵物之義務，被告源洲公司之主張自無理由。

３、依被告廣告圖文字及圖片內容，載明有「ＥＱ雙廣場」，內有花園親子廣場，外有藝術休閒廣場，提供藝術、休閒、散步、觀賞的寬闊園地，惟事實上僅社區設有一狹長的中庭，稍作植栽，並於角落設置簡易遊戲器材，場所簡陋，如原呈照片７、８、９，與證四廣告圖文中所稱：在花叢樹影間（根本沒有樹），涼亭坐椅（實際上根本沒有）、親子樂園相去甚遠，更遑論外面更無所謂之『藝術休閒廣場』，因此亦無所謂『ＥＱ雙廣場』，廣告顯有不實。被告源洲公司雖抗辯公共設施與廣告圖中之平面參考圖內容相符云云，惟查此置廣告圖集中其餘之文字敘述及圖片內容於不顧，避重就輕，原證四廣告圖集中，既已有明確文字及圖片內容如上述所敘述，依消費者保護法第二十二條之規定，被告源洲公司自應確保其內容實現，自不容被告恣意以其另行制作之平面參考圖排除之，否則有違保護消費者之意旨，自不適法。

４、地下一樓多功能交誼中心部分，已經　鈞院勘驗現場，並有勘驗筆錄所載之物品，惟此多功能交誼中心，違反建築法第七十三條：「建築物‧‧‧非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」規定及依同法九十條應受罰鍰、停止供水供電及強制拆除等處罰，故將停車空間違法作為交誼中心使用，已不合法屬違章，隨時可能被拆除停止使用，自難謂符合被告源洲公司應提供合法標的物之義務。而被告源洲公司於答辯參狀及言詞辯論意旨狀第五頁中抗辯，該休閒交誼廳係建商「超挖部分」所設置，而屬合法，並有建管單位審核通過云云，惟查超挖部分僅是否得充任停車位出售而已，與得否變更使用用途為其他公共設施使用無涉，而所謂被證十係被告所提出之廣告參考圖，與建管單位無涉，顯不具證明力，故被告源洲公司以上情置辯，難認有理。況原始設計圖、竣工圖明載該處為停車空間及機械室，而非休閒廳或交誼中心，也無被告源洲公司所謂原始設計圖說就此部分已經建管單位審核通過之情形，故被告源洲公司所主張與事實狀況尚屬有間，不足採信。

５、經勘驗後，被告源洲公司所出售之房屋具有瑕疵，與契約不符已臻明確，另債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二百三十五條所明定；且物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任。最高法院三十一年上字第二四八一號判例著有明文；被告所出售之預售屋既有以上不合於契約約定內容之處，原告自無受領瑕疵物之義務，歷經催告，被告又無法補正瑕疵，原告依民法第三百五十九條及第二百二十七條規定，主張解除契約，自屬合法。

（三）綜上所陳，被告二人出售之房屋有嚴重瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，並已構成不完全給付債務不履行，爰依民法三百五十九條、第二百二十七條及第二百五十九條等規定，請求被告返還價金，並聲明：

１、被告源洲公司應給付原告四十九萬三千元，及自九十一年十一月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

２、被告乙○○應給付原告八十八萬二千元及自九十一年十一月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

３、願供擔保請准宣告假執行。

三、被告源洲建設有限公司辯稱：

（一）訴外人林秋貴即原告之配偶於八十七年八月二十日向被告購買系爭房屋，於九十年三月間，林秋貴夫婦告知被告，渠因發生車禍，盼能將買賣契約之權利義務人變更為原告名下，以免遭被害人追償，被告配合原告夫婦之要求，始將系爭房屋所有權移轉登記予原告，原告狀稱被告等於九十年四月以政府優惠房貸業將用罄為由，強將房屋及土地移轉，顯與事實不符。

（二）系爭房屋並無原告所指之瑕疵

１、有關兩個陽台部份：

⑴查系爭房屋，被告係依建築法規及建築設計圖興建，具有二個陽台，並無原告所指另一陽台已變更不存在之情事。

⑵另由九十一年十月九日答辯狀被證一上，已明顯標示出二個陽台，何來沒有二個陽台之說？上開二個陽台係並排，而由中間磚牆加以分隔。

⑶系爭房屋靠近左邊後陽台旁之房間，原本係規劃兒童臥房，但考慮到左右二個陽台太浪費空間，故建築師在規劃時，便在左邊陽台與兒童臥房之間，設計落地窗做為隔間，並在陽台外緣加上鋁門窗，如此一來，如果住戶要將兒童房加大，可將作為隔間之落地窗卸下，即可成為一間大臥房，有關此種設計，在申請建造之設計圖說已標明，並經建管單位審核通過，且於銷售時即告知原告，為原告所明知，有關此點，如有必要，　鈞院可傳訊當時房屋銷售之證人黃長明到庭結證自明，現原告於汐止房價下跌反悔不買時，執此主張被告源洲公司將隔間落地窗外推係屬違建，曾去函台北縣違章建築拆除隊要求取締，經該隊派員前來勘查時亦證實，隔間落地窗及鋁門窗，均未外推。

２、有關主臥室馬桶移位以及臉盆形式不同之部份：

⑴系爭房屋，於建築師規劃時，係以配置八人座之電梯加以規劃，嗣被告源洲公司為求盡善盡美，將八人座電梯改為十人座電梯，因而在建造執照申請時，便將主臥室內馬桶位置移至洗臉盆同列一側，此種變更更，對原告使用並無任何不便，且於廣告中圖說上已加以明載，此觀銷售廣告單上即為「馬桶與洗臉盆同列一側」可資佐證，此又何來被告源洲公司擅自變更設計，與原約定不合之有？

⑵有關衛浴設置，依合約附件之建材設備所載，應使用和成牌阿爾卑斯級面盆、馬桶、浴缸，現被告所興建之房屋，除洗臉盆因和成牌「阿爾卑斯」級體積稍大，不適合而改為價格相差無幾之「香格里拉」系列外，其餘設備均採用「阿爾卑斯」級，有關臉盆變更問題，被告已多次提出說明，並願補貼差價，但因原告意在解除契約而未果，試問系爭買賣價金高達三百餘萬元，而被告僅因區區數百元之洗臉盆價差之瑕疵，渠不依法主張減少價金，卻執此欲解除契約，顯無理由，實至為彰顯。

⑶另查洗臉盆原規劃採用和成牌「阿爾卑斯」系列之ＬＦ三二ＯＳ－三一八八型，而該型洗臉盆為610*490*220CM之尺寸，售價為八千五百元，現因電梯間加大，預備裝置洗臉盆之位置僅剩四十公分，短少九公分，被告才不得不改採和成牌「香格里拉」系列之ＬＦ三六七Ｓ－三一八八豪華洗臉盆（該系列產品為560*460*203CM尺寸，售價為七千四百元正 ），兩者訂價相差僅一千元，被告自無需為區區一千元而偷工滅料，實無庸贅言；況馬桶及洗臉盒擺設後，浴室內空間甚為寬廣（僅較變更前縮小九公分而已），則又何來面積過小，設計不當之瑕疵之有？

３、有關公共設施部份：

⑴有關公共設施部份，被告源洲公司規劃有花園親子廣場、室內棋藝區、健身房、交誼區、多功能會議室及戶外藝術廣場等；被告源洲公司完全依合約內容施作，且點交予管委會，現原告主張被告源洲公司未施作公共設施，顯屬無據。

⑵另有關花園親子廣場、兒童遊樂設施以及地下二樓交誼廳等公共設施，被告已依約設置且移交大樓管理委員會，而由原告所附照片，更可以看出地下二樓交誼廳有獨立之隔間，與停車場完全區隔，有獨立出入之門戶，平常均由管委會上鎖管理，住戶欲使用需向管委會登記，而該休閒交誼廳，係建商「超挖部份」所設置（依建築法規定，地下室只需開挖三分之一左右即可，而系爭預售屋建案，被告全部開挖，超挖之空間，即設計成公共設施用途之交誼廳），並非以停車場空間來違規使用，原始設計圖說亦經建管單位審核通過，又何來隨時可能遭到拆除而需回復原狀及違反消防安全之有？

⑶系爭房屋公共設施，於銷售時之廣告單上，即已明白標示係在Ｂ２，且有關地面一樓應有之親子遊嬉區、管理中心、四季花園等公共設施部份，在廣告圖說中均已載明，銷售時亦為銷售人員所告知，被告完全依契約內容而加以施作，此亦為全體住戶所認同，並經管委會點交完畢，並非原告所指僅有撞球桌、沙發、乒乓球桌面而已。

４、有關外推陽台無水龍頭、洗衣機插座、專用排水管及吸頂陽台燈部份：靠近兒童房之陽台，在銷售時即告知日後客戶若有需要可外推增加臥房面積，因而自無需裝設「水龍頭」、「洗衣機插座」、「專用排水管」、「吸頂陽台燈」之必要（以上設備在右側陽台均有），況依原告所提出之合約書所附平面圖中，亦無上開項目之設備，由此可見，原告已極盡無理挑剔，實無庸贅言。

（三）綜上所述，系爭房屋除洗臉盆因電梯間增大，才加以變更之外，其餘被告完全依據兩造所簽契約內容興建，現原告因房價下跌，縱其所繳自備款遭被告沒收重新簽約購屋仍有利得，遂反悔不買，率爾提起本件訴訟，顯無理由，並聲明：如主文所示。

三、被告乙○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、原告主張其配偶林秋貴與被告源洲公司及被告乙○○簽立系爭房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，購買系爭房屋暨停車位，原告已繳納價金一百二十六萬元，契稅、代書費計十一萬五千元，合計一百三十七萬五千元，被告於九十年四月已將系爭房屋及土地移轉過戶予原告，訂約人林秋貴並已將契約之權利義務移轉予原告等事實，業據其提出房屋預定買賣合約契約書、土地預定買賣合約契約書、建物登記謄本、轉讓書等影本各一份為證，核屬相符，並為被告所不爭執，應堪信原告主張為真實。

五、本件兩造主要爭點在於：１、系爭房屋有無瑕疵及未依債之主旨給付？２、原告之解除契約是否合法？茲分述如下：

（一）原告主張之瑕疵有四，爰審酌如下：

１、原告主張雙方約定原告所購買之系爭房屋應有二個陽台，卻僅有一個陽台，另一陽台已變更不存在乙節，為被告所否認。經查：自屋外面對系爭房屋之右邊有一個陽台，為兩造所不爭執，兩造所爭執者為自屋外面對系爭房屋之左邊（即進門後右手邊第一間）房間前方究竟有無陽台？經查本院於九十二年一月二十七日履勘現場，進門後右手邊第一間房間前方確有一落地窗，落地窗外有一長約二百二十公分，寬約一百三十公分面積大之陽台，如原告九十一年十二月十八日所提照片１、２所示，有本院九十二年一月二十七日履勘筆錄可參。雖原告主張依建築技術規則第一章用語定義第一條第十七款就露台及陽台之定義為：「直上方無任何頂遮蓋之平台稱為露台，直上方有遮蓋物者稱為陽台。」，足見陽台與露台相似，除上方有遮蓋外，應對外露出，落地窗外之空地，並非陽台云云。惟依建築技術規則僅規定直上方有遮蓋物者稱為陽台，並未限制陽台之四週不能有遮掩物。系爭陽台除直上方有遮蓋物外，另加設有窗戶、墻壁，惟其性質仍得作為陽台之用，且兩造之買賣契約亦未約定陽台之形式，況陽台加設窗戶、墻壁，對被告源洲公司而言，反增加建築成本，對原告而言，其取得系爭建物之總面積並未因而減少，亦無何不利益可言，自難認係該房屋之瑕疵。原告空言主張該陽台為被告源洲公司臨訟加設及如此會加重建物結構之承重影響結構安全，並妨礙原告使用臥室陽台消防逃生等各項利用云云，並未舉證以實其說，尚難採信。

２、原告復主張系爭房屋之公共設施未依照被告源洲公司廣告所載有花園親子廣場、室內棋藝區、健身房、交誼區、多功能會議室及戶外藝術廣場等公共設施，承諾周休二日不再單調乏味及其他美麗動人之宣傳內容。該等公共設施，除設置一簡易幼童玩樂器材外，其餘均付之闕如等事實，亦為被告所否認。經查本院於九十二年一月二十七日履勘現場，系爭房屋除一樓前面面對之廣場（如被證六照片５所示）外，房屋後方並有中庭廣場內設有花圃、種樹植草、石頭桌椅，另有一區闢為兒童遊樂區、而地下二樓亦有多功能交誼活動中心，活動中心內有會議桌椅一組、棋藝桌椅二組、乓乒球桌一檯、撞球桌一檯，三人座及二人座沙發各一、茶几二個、儲物櫃一個、健身器材三台、會議桌前有白板一面等設施，有本院九十二年一月二十七日勘驗筆錄及原告九十一年十二月十八日陳報編號七至十二之照片、九十二年二月二十一日陳報之四張照片可證，並無如原告主張除設置一簡易幼童玩樂器材外，其餘均付之闕如之事實，且依原告所提證物四之廣告，該廣告上平面置參考圖之藝術大廣場之圖文與完工後之設施差異不大，而多功能會議區、天才棋藝區、以球會友休閒區、有氧健身區、閱覽交誼區，依廣告上平面置參考圖所示本即併為一區且在地下二樓機械室及停車位中間，完工後並無何與廣告不符之處，是原告主張公共設施有瑕疵云云，亦不足採。

３、原告另主張：Ⅰ、原主臥室浴廁內馬桶位於洗臉檯斜對左側，方便使用，但現今被告源洲公司因減少廁所面積，致無故將洗臉檯與馬桶同列一側，導致空間狡小，使用不便，被告源洲公司擅自變更設計，與原約定不合。Ⅱ、衛浴設備依原合約附件之建材設備所載應使用和成牌阿爾卑斯級面盆、馬桶、浴缸，但被告源洲公司卻偷工減料，擅自更改為和成牌之最低品級之香格里拉系列，規格及價值完全不同，是有瑕疵等語。經查依兩造房屋預定買賣契約書附圖一所示原主臥室浴廁內馬桶確位於洗臉檯斜對左側，被告源洲公司完工後將洗臉檯與馬桶同列一側，確與原約定不合，且衛浴設備依原合約附件之建材設備所載應使用和成牌阿爾卑斯級面盆、馬桶、浴缸，但被告源洲公司卻更改為和成牌之香格里拉系列，為被告所不爭執，並有本院前開勘驗筆錄可證，是原告主張為真實。惟被告源洲公司雖將洗臉檯與馬桶同列一側，與原約定不合，但於使用上只是因廁所面積稍減而稍有不便，尚未達難於使用或妨害通常效用之情形。

（二）縱本件有如原告主張之前述Ⅰ、Ⅱ項之瑕疵，但民法第三百五十九條但書規定：「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」本件買賣標的物為房屋及土地，其總價金高達五百七十七萬元，縱有如原告所指前述廁所之瑕疵，但並未影響整體房屋之使用，衡酌情形解除契約，顯失公平。雖原告又主張被告亦因而有不完全給付之情形，且未能補正，故原告亦得依不完全給付之規定逕行解除買賣契約云云，惟按「不完全給付之得解除契約者，應適用民法第二百五十六條、第二百二十六條第二項規定，以不完全給付於債權人無利益時，債權人始得解除全部契約。如果給付之瑕疵並非重要，依誠實及信用原則，尚難逕行主張解除權。」（孫森焱新版民法債編總論下冊第七百五十七頁可參），本件買賣標的物價金高達五百七十七萬元，已如前述，縱有如前述之瑕疵，其衛浴設備價差最多亦不過數千元至萬元之譜，系爭房地之給付對原告並非無利益，此等瑕疵亦非重要，原告以數千元至萬元衛浴之價差主張解除五百七十七萬元房地之買賣，依誠實及信用原則，顯不相當，是本院認無論依買賣之瑕疵擔保責任或不完全給付債務不履行，原告之解除契約，均不予准許。至於原告得否另行請求減少價金，則屬另一法律關係，非本件所應審酌。

六、綜上各述，原告主張依買賣瑕疵擔保責任及不完全給付債務不履行法律關係，解除契約，訴請被告源洲公司應給付四十九萬三千元；被告乙○○應給付八十八萬二千元及均自九十一年十一月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，均有未合，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。

臺灣士林地方法院民事第一庭~B法官　陳靜芬

~B法院書記官　陳秀蘭