臺灣士林地方法院九十一年度訴更一字第八號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十一年度訴更一字第八號

原告

巳○○○

原告

寅○○

原告

壬○○

原告

辛○○

原告

丑○○

原告

子○○

原告

癸○○

右七人共同

訴訟代理人　邱永祥律師

複 代理 人　辰○○

被　　　告　乙○○

丙○○

甲○○

丁○○

戊○○

己○○○

卯○○

右七人共同

訴訟代理人　王永春律師

當事人間租佃爭議事件，本院於九十三年九月二十四日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：本件被告主張原告就確認台北縣八里鄉○○段第二一二地號、第二一三地號、第二一四地號、第二一六地號、第二一七地號等五筆土地兩造間耕地租賃關係不存在部分，因被告之被繼承人杜成承租範圍僅該土地重劃前土地之一部分，故原告就全部土地確認租賃關係不存在，應無確認利益，且依民事訴訟法第二百四十七條第二項規定，原告應以不能提出其他訴訟為前提，但原告就此可提起給付訴訟以資解決，應認原告提起確認之訴為不合法等語。惟查，前揭五筆土地係因市地重劃而由多筆土地重劃合併而來，被告原承租之範圍固係其中台北縣八里鄉○○里○段十三行小段第一九七地號土地之一部份，但在合併重劃並重新登記之後，實難特定其承租範圍與面積，惟被告既爭執兩造於前揭五筆土地均存在耕地租賃關係，並於答辯狀中以五筆土地全部面積主張補償費，自應認為原告具有即受確認判決之利益，又民事訴訟法第二百四十七條第二項，係針對確認「法律關係基礎事實存否之訴」所為之規定，而原告所請求確認者係「租賃關係不存在」，性質為「法律關係」之確認，而非「法律關係基礎事實」之確認，自不受民事訴訟法第二百四十七條第二項之限制，是被告認為原告之訴不合法之主張，尚不可採。

二、原告起訴主張：坐落台北縣八里鄉○○里○段十三行小段第一三一地號（下稱系爭第一三一地號）及第一九七地號（下稱系爭第一九七地號）土地，原為原告之父、祖父紀順吉所有，其後台北縣政府於八十四年間辦理第十一期八里鄉八里坌市地重劃，前揭系爭第一九七地號土地與其他原為紀順吉所有之土地合併重劃，分別登記由原告子○○、癸○○之被繼承人紀家進、原告辛○○、寅○○、丑○○、巳○○○、壬○○單獨取得重劃後坐落台北縣八里鄉○○段第二一二地號、第二一三地號、第二一四地號、第二一五地號、第二一六地號、第二一七地號（以下分別稱為系爭第二一二地號、第二一三地號、第二一四地號、第二一五地號、第二一六地號、第二一七地號）土地。其中原告丑○○因個人債務問題，致其所有系爭第二一五地號土地為債權人查封拍賣，嗣由訴外人杜康綉取得。至於前開未位於重劃範圍內之系爭第一三一地號土地，則仍為原告所繼承而分別共有。又紀順吉於民國四十二年間，將上開土地出租予被告之父杜成耕作，嗣杜成死亡後，由被告繼受該租約。然被告根本未於系爭土地上耕作，亦從未給付任何租金，尤有甚者，於八十九年三月之前更將系爭第一三一地號土地提供他人傾倒廢土、建築房屋、闢建道路，並未自為耕作，應認兩造間之租約早於八十九年三月之前即歸於無效，縱認其租約並非無效，被告於系爭第一三一地號土地上亦已繼續一年以上未為耕作，九十三年間法院履勘現場所見之樹薯，係被告嗣後臨訟所種植，又非耕作具有經濟價值之正產物，且種植面積未達全土地之一半，應認已符合耕地三七五減租條例第十七條第四款之規定，故原告於本件調解時據以終止租賃關係，自得本於所有物返還請求權與租賃物返還請求權請求被告返還系爭第一三一地號土地。另系爭第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地之租約因與前揭土地為同一個租約，故前揭一部無效即致全部租約都無效，再者，前揭土地嗣經變更使用分區為乙種工業區，被告早已未在系爭第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地上耕作，因主管機關於變更上開土地之使用分區時，並未訂有任何期限，則系爭土地仍得繼續為其原來之農業使用，是被告於系爭土地上並無任何因不可抗力而不能耕種之情事。原告亦已於調解時向被告表示終止前開租約之意思，故確認其上兩造之租賃關係不存在。末查，原告並非依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，自無依同條第二項之規定給付被告補償之問題，則被告所為同時履行抗辯，亦屬無據等語。並聲明除擔保金額外如前揭主文欄所載。

三、被告辯稱：系爭土地係被告基於期限尚未屆滿之耕地三七五租約所占有。被告於系爭第一三一地號土地上，種植樹薯及肥料草，種植情形良好，原告主張被告未於前開土地上耕作，實屬無據，原告於調解時所為終止耕地租約之意思表示，亦不發生終止之效力。至於原告主張系爭第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地，係因台北縣政府辦理第十一期八里鄉八里坌市地重劃而有變更，現係屬乙種工業區之土地，已非耕地，依法已不得為耕作使用。因此原告主張被告有耕地三七五減租條例第十七條第四款之情事而終止租約，顯然適用法律不當，亦不發生終止系爭租佃契約之效力。本件系爭土地既屬租佃期限尚未屆滿之土地，則原告請求返還系爭土地，殊無理由。又按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項規定：於耕地依法編定或變更為非耕地使用時，雖得終止租約，但除法律另有規定外，出租人應給予承租人改良土地所支付之費用、尚未收穫農作物之價額及終止租約當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一之補償。是縱認系爭第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地之租約，可由原告以市地重劃為由主張終止契約，則原告仍應依法給付被告補償金，而在原告給付補償金之前，被告得主張同時履行抗辯拒絕交還土地。又系爭第二一

二、二一三、二一四、二一六、二一七地號土地已因土地重劃，變更為工業區，應適用特別法之平均地權條例之規定補償被告，而非適用耕地三七五減租條例之終止規定，原告未補償被告，自不得終止或註銷兩造於系爭第二一二、二一三、

二一四、二一六及二一七地號土地上之三七五租約等語。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執部分：原告主張系爭第一九七地號及第一三一地號土地原由訴外人杜成與訴外人紀順吉於四十二年間訂定三七五耕地租約，承租人杜成嗣於七十年十月三日死亡，由妻即訴外人杜張畏與子女即被告己○○○、乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、戊○○與卯○○繼承，嗣杜張畏於七十七年二月十二日死亡，租賃關係亦由前揭被告己○○○、乙○○、丙○○、甲○○、丁○○、戊○○與卯○○繼承，又出租人紀順成於五十七年十一月六日死亡，由妻即訴外人紀鄭珣與子女即原告巳○○○、寅○○、壬○○、辛○○、丑○○與訴外人紀家進、紀文裕繼承，嗣紀文裕於七十三年九月十四日死亡，紀鄭珣於七十九年八月二十八日死亡，系爭土地及租賃關係亦由前揭原告巳○○○、寅○○、壬○○、辛○○、丑○○與訴外人紀家進繼承，又系爭第一九七地號土地於重劃時與其他土地合併為系爭第二一二、

二一三、二一四、二一五、二一六及二一七地號土地，並於八十四年間分別登記為訴外人紀家進、原告辛○○、寅○○、丑○○、巳○○○、壬○○各人所有，其中系爭第二一五號土地已由訴外人杜康綉於拍賣程序中購得，嗣紀家進於八十八年一月二十四日死亡，其共有系爭第一三一地號土地之應有部分及單獨所有之系爭第二一二地號土地，與其上系爭耕地租賃關係，經協議分割而由原告子○○及癸○○繼承取得並為登記等情，有原告所提出之土地登記謄本、繼承系統表，並經本院函調系爭第一三一地號及系爭第二一二、二一三、二一四、二一五、二

一六、二一七地號土地有關三七五減租條例登記之租約資料，有台北縣八里鄉公所九十三年三月三日北縣八民字第０九三０００三一九七號函可稽，為被告所不爭執，應堪信為真實。

五、本院得心證之理由：

㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。又按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院八十四年度台上字第一八五六號判例意旨參照）。經查：

①原告主張被告所承租系爭第一三一地號土地，被告非因不可抗力，已繼續一年以上不為耕作等語，雖為被告所否認，並辯稱系爭第一三一地號土地上種植有樹薯及肥料草云云。然查：原告主張上情，已據其提出由證人庚○○於八十九年三月十七日、六月二十二日、十月五日、十二月二十九日及九十年四月二十六日手持當日報紙立於該地現場所拍攝之照片數幀在卷為憑，且經證人庚○○到庭結證屬實，依該照片所示，系爭第一三一地號土地確曾遭傾倒廢土，並形成一條泥土路，並有部份面積遭占用建屋，在八十九年三月十七日至九十年四月二十六日繼續一年之期間內並無種植任何主要作物。是被告空言否認其證詞之真實與拍攝照片之時間云云，實非可採。另本院於九十三年四月二十九日至現場勘驗時，系爭第一三一地號土地上，雖部分面積如被告所辯固種植有樹薯，被告乙○○並稱面積約有二分地左右，有勘驗筆錄可稽，然系爭第一三一號土地面積登記為五千五百十四平方公尺，縱使認為樹薯也可算是農作物之一種，但其種植面積不過二分地﹙即一千九百四十平方公尺﹚，根本未達前揭土地面積之二分之一，顯見系爭第一三一地號土地大半仍處於被告不為耕作之狀況中。再依原告所提出前揭八十九年三月十七日至九十年四月二十六日之現場照片，實際上也未見到有種植樹薯之情形，原告指稱該樹薯係終止租約後被告臨訟所種植等語，亦非無據。況所謂耕作係指以定期收穫為目的而施勞力於土地上而言，而系爭第一三一地號土地之租額亦以主要作物正產品稻穀作為計算，有租約登記簿在卷可稽（本院卷第二三三頁），被告種植二分地之樹薯，幾乎不具經濟價值，實難認為被告種植樹薯係合乎耕地三七五減租條例所指之耕作要件。綜上，系爭第一三一地號土地既有被告非因不可抗力不為耕作繼續一年之情形，依前揭判例意旨所示，不問其係全部或一部，原告均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止耕地租約。查原告業於九十年九月二十四日調解時對被告終止系爭租約關係，有八里鄉耕地租佃委員會調解程序筆錄在卷可稽，已足認本部分租約業已終止，被告復未能舉證其占有土地係基於何種合法權源，則原告依據所有物返還請求權請求被告將系爭第一三一地號土地返還原告，於法即無不合。

②原告主張：被告承租標的中系爭第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地，亦已繼續一年以上未為耕作等情，並據原告提出現場照片數十幀為證，復經證人庚○○到庭證述屬實，又本院於九十三年四月二十九日至現場勘驗時，上開土地確長滿雜草，並無種植作物等情，有勘驗筆錄在卷可憑，亦為被告所不爭執，被告乙○○於勘驗當日並稱自從重劃開始就未再耕作，距今至少十年等語，應認原告主張前揭五筆土地於九十年九月二十四日之前至少已有繼續一年以上未為耕作之事實，應屬可採。是原告於九十年九月二十四日調解時據以對被告主張終止系爭租約關係，有八里鄉耕地租佃委員會調解程序筆錄在卷可稽，已足認系爭耕地租約業已終止。至於被告辯稱：上開土地係經八里鄉都市計劃劃定為「乙種工業區」之土地，已非屬耕地，依土地法第八十二條之規定，凡編為某種使用地之土地，應專供其他用途之使用，是被告係因土地使用分區變更，依法已不得就上開土地為耕作使用云云。惟查，上開土地雖經「變更八里都市計畫書」由「農業區」變更為「工業區」，然依土地法第八十三條規定，編為某種使用地之土地，於其所訂之使用期限前，仍得繼續為從來之使用，又都市計畫法台灣省施行細則第三十一條亦規定：都市計畫發布實施後，不合分區使用規定之土地及建築物，除經自行停止使用二年或經目的事業主管機關令其停止使用者外，得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用。是以，系爭第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地縱經變更為工業區用地後，倘未訂使用期限，未經自行停止使用二年、未經目的事業主管機關令其停止使用等，依法自得繼續為原有耕作之使用，被告對於其究係基於何種不可抗力之原因而未予耕作並未加以主張及舉證，應認被告所辯尚非可採。

㈡至於原告另據耕地三七五減租條例第十六條主張系爭租約中被告將系爭第一三一號提供他人傾倒廢土、闢建道路及占用建屋之用，有不自任耕作之情事，已致系爭租約無效等語。惟被告否認其事，辯稱該地係遭地主同意他人入內製作消波塊，其並未同意他人在該地上傾倒廢土、闢建道路及占用建屋使用等語。經查，系爭第一三一地號土地於八十九年三月及六月間固有部分遭到堆放建築廢土，並形成一條泥土路等情，業如前述，又該地東南角有一小部份遭他人越界搭建鐵皮屋，亦據本院於九十三年四月二十九日至現場履勘，並由台北縣淡水地政事務所測量指界，有勘驗筆錄與台北縣淡水地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，應認系爭第一三一地號土地中部分確有遭他人傾倒廢土及占用建屋等事實。惟按耕地三七五減租條例第十六條有關租約無效之規定，係以承租人出於積極行為者為限，若其僅是消極未予耕作或於他人佔用時消極而未排除侵害，則僅生是否終止租約或排除侵害之問題，尚非租約無效（最高法院九十一年度台上字第一四四七號判決意旨參照）。查原告對於前揭土地遭他人傾倒廢土及占用建屋等事實，並未提出證據證明係出於被告之積極行為所致，且被告亦否認係其同意第三人傾倒占用，是依前揭說明，尚非構成耕地三七五減租條例第十六條租約無效之要件。

㈢至於被告另主張原告係以耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，終止兩造間之租約，故原告自應依同條第二項之規定給付補償費予被告云云。惟查，耕地三七五減租條例第十七條第二項有關補償費之規定，係以同條第一項第五款終止租約為前提，然原告係以耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定終止租約，並非依同條第一項第五款終止，自無同條第二項之適用，亦無被告主張同時履行抗辯權之餘地。又被告辯稱平均地權條例應為耕地三七五減租條例之特別法，故應先適用平均地權條例之規定在註銷租約時補償被告，惟查，耕地三七五減租條例第一條規定「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」，足認有關耕地三七五減租事項，應優先適用耕地三七五減租條例之規定，其他法律僅在該條例規定不足時始補充適用，自應認平均地權條例或其他法律均非耕地三七五減租條例之特別規定（最高法院九十一年度台上字第一六四號判決意旨參照），從而，被告所提出之另案台北縣政府九十三年四月二十九日北府地劃字第○九三○三一四六五四號函影本乙份及有關應優先適用平均地權條例之主張，尚不足採。

六、綜上所述，兩造之耕地租約既已終止，就原告請求確認系爭第二一二、二一三、

二一四、二一六及二一七地號土地上兩造租賃關係不存在部分，自屬有據，又被告並未主張其占有系爭第一三一地號土地另有何種合法權源，則原告依據所有物返還請求權請求被告返還系爭第一三一地號土地，亦有理由，應予准許。

七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，核與判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項判決如主文。

臺灣士林地方法院民事第一庭

法院書記官 黃瑞華