臺灣士林地方法院92年度簡上字第25號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　92年度簡上字第25號

上訴人

華城工業股份有限公司

兼法定代理人

甲○○

訴訟代理人

楊國華律師

被上訴人

鼎文企業股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

羅瑞洋律師

當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國91年11月29日

本院士林簡易庭91年度士簡字第509 號第一審判決提起上訴，本

院於93年11月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人華城工業股份有限公司（下稱華城公司）於民國87年9 月9 日向其承租坐落於桃園縣蘆竹鄉○○路39巷42號廠房及生產設備（下稱系爭廠房設備），約定租期自87年12月1 日起至92年11月30日止，租金應於每月五日前繳納，每月租金為：⑴87年12月1 日起至88年6 月30日止：不含稅為38萬元，含稅為39萬9 千元。⑵88年7 月1 日起至89年6 月30日止：不含稅為40萬元，含稅為42萬元。

⑶89年7 月1 日起至90年6 月30日止：不含稅為42萬元，含稅為44萬1 千元。⑷90年7 月1 日起至91年6 月30日止：不含稅為44萬1 千元，含稅為463050元。⑸91年7 月1 日起至92年11月30日止：不含稅為463000元，含稅為486150元。詎上訴人竟自90年7 月起即未依約繳納租金，並先於90年8 月27日，以景氣低迷為由，發函要求自90年7 月起調降租金為每月25萬元云云，嗣於同年11月23日，再發函表示將於同年12月31日遷移還廠，並以100 萬元押租金扣抵同年7 月至10月之租金，至11、12月之租金，另開立票據支付等語，旋即交付面額共計50萬元之二紙支票，作為支付租金之用，然上訴人片面降低租金及終止租約，並不合法。自91年7 月起至91年1 月15日止，計欠租6.5 個月，依每月40萬元計算租金，總計為273 萬元（400000×6.5 ＝0000000）， 於扣除上訴人已交付之100 萬元保證金及被上訴人已兌領之50萬元支票，尚餘123 萬元租金未為給付等語，爰依系爭租賃契約，求為命上訴人華城公司及連帶保證人甲○○連帶給付被上訴人123 萬元及自91年1 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算利息之判決。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。（被上訴人於原審請求上訴人連帶給付0000000 元及其中352200元、463050元、463050元、231525元，分別自90年10 月6日、90年11月6 日、90年12月6 日、91年1 月6 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，於本院減縮聲明如上。）。

二、上訴人則以：㈠系爭廠房及基地之總申報價值為00000000元，以年息百分之10計算，為0000000 元，以此折算每月租金，應不得逾87103 元，如將廠房及設備分開計算租金，關於廠房部分之租金，已超過土地法第97條房屋租金之最高金額限制，況被上訴人亦曾以律師函表示租金之計算乃以廠房為主，是被上訴人就該超過最高限額部分，自無請求權存在。

㈡被上訴人90年9 12日曾委請律師發函致上訴人，主張終止租約，是租約早經終止，被上訴人請求租約終止後之租金，即非有據；再上訴人亦已於90年12月31日遷離系爭廠房，僅按民間習俗神位遷移安位應擇吉日，乃暫將供奉之土地公神像、香爐置於牆上14日，所占僅一小隅，對被上訴人並無損害，被上訴人請求全部租金，有欠公平。㈢被上訴人提供之生產設備，與系爭租約所附之點交清冊不符而有短少144 項之情事，且大部分均已陳舊或損壞，致上訴人受有損害，故主張以該損害與被上訴人請求之租金相抵銷等語，資為抗辯，而聲明廢棄原判決，駁回被上訴人在原審之訴。

三、被上訴人主張上訴人華城公司於87年9 月9 日，以上訴人甲○○為連帶保證人，向其承租系爭廠房設備，租金係分階段調整如前所述，上訴人自90年7 月起至91年1 月15日止，除已給付50萬元租金，並以100 萬元押租金抵扣外，尚有123萬元租金未付之事實，業據提出與所述相符之租賃契約書、存證信函影本四件為證，上訴人就自90年月7月 起未付租金，曾向被上訴人表示以100 萬元押租金抵扣，並支付總額50萬元之支票給付所欠之租金等情，並未爭執，自堪信為真實。

四、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條固定有明文。然上開租金之最高限制，僅適用於單純出租房屋之情形，倘租賃之標的，除房屋外，尚包括其他有相當價值之物（如同時承租廠房及設備機具），或承租人所得享受者，尚包含其他特殊利益（如承租市場攤位，得享受整個市場之特殊利益），因承租人此時所付之租金，非唯使用房屋之對價而已，其租金之金額，自不受上開土地法租金最高限制之拘束（參照最高法院54年度台上字第1528號判例意旨）。經查，系爭租賃契約為「廠房租賃契約」，上訴人所承租者，除「廠房」外尚包括「生產設備」，此觀諸系爭租約之約定甚明，且上訴人亦不否認其承租之範圍包括廠房及生產設備，參諸上開說明，兩造所約定之租金，自不受土地法關於最高租金限制之拘束。又被上訴人雖曾以90年9 月12日至律字第八九五號律師函表示「‧‧租金計算乃以廠房為主，該生產設備僅為原有設備之剩餘價值非附加價值，不足構成減免租金事由，遑論以此拒納租金。‧‧」等語（原審卷71頁），然所謂「僅為剩餘價值非附加價值」，是否即表示「無價值」，尚非無疑，且被上訴人僅稱租金計算以廠房「為主」，似未否認生產設備之價值亦有計入租金計算，自不得僅以被上訴人所發上開律師函，即謂系爭租金僅包括廠房而不包括生產設備。再上訴人與被上訴人所訂立之系爭租約，租賃標的包括廠房及其中之生產設備，租金亦係併與計算，上訴人抗辯租金應分開計算，何者屬於使用廠房之對價，何者屬於使用生產設備之對價云云，不但有違常情且復違背諦約真意，非屬有據。

五、查系爭租賃契約之期間，為自87年12月1 日起至92年11月30日止，屬定期租賃，且該租約第7 條第6 項明定：「本契約租賃期限未滿，不得解約」，此有系爭租約（原審卷14頁），在卷可稽，是除非上訴人華城公司與被上訴人合意終止租約，否則於租期屆滿前，任何一方均不得終止租約。上訴人於租賃期間屆滿前，未經被上訴人同意，而自行遷離系爭廠房，應不生終止租約之效力。況依上訴人華城公司所陳於90年12月31日遷移，惟尚有土地公神位未遷走，擬於91年1 月14 日 遷移安位云云，是上訴人華城公司顯未完全騰空返還系爭廠房設備予被上訴人可明，上訴人辯稱：於90年12月31日遷移，無庸給付91年1 月之租金云云，即非足採。

六、再按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」，民法第229 條、第233 條分別定有明文，至民法第440 條第1 項所定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，僅係規定出租人需先經催告，始得終止租約，並非謂承租人在出租人催告前，得不負遲延責任，換言之，倘租金之給付定有確定期限者，承租人仍應自該期限屆滿時起，負遲延責任，僅出租人非經催告不得據此終止租約而已。經查，本件上訴人自90年7 月份起，僅繳納50萬元之租金，連同其訂約時所繳之押租金一百萬元，可扣抵90年7 、8 、9 月之全部租金，及10月份之部分租金，故截至91年1 月15日為止，尚有123 萬元租金未付{ 計算式：400000×6.5 －（50000 0 ＋0000000）＝0000000} 。本件租賃契約第3 條明定上訴人應於每月五日前繳納該月租金，揆諸前揭說明，被上訴人主張上訴人應自91年1 月16日起按法定利率給付遲延利息，自屬正當。

七、至上訴人主張因被上訴人提供之生產設備老舊、損壞，且有短少144 項之情事，致訴外人維力公司不願繼續合租，而使上訴人受有損害，其自得以對被上訴人之損害賠償債權主張抵銷云云，經查，兩造就被上訴人所交付之生產設備項目，製有點交清冊附於租約以資憑考，且依租約第四條第二項之規定，上訴人應於租賃期滿時按「承租時點交清冊」交還相關生產設備，此均為兩造所不爭，則應堪認被上訴人已依該清冊內容交付上訴人各項生產設備無誤。上訴人雖辯稱該點交清冊係沿用訴外人維力公司承租時之內容，實際上並未依清冊內容點交，且被上訴人經上訴人華城公司於90年8 月27日發函抗議，惟於90年9 月12日致上訴人之函中，對此事並未爭執，足證為實在云云，然上開點交清冊既經兩造同意列為系爭租約之附件，並蓋章加以確認，自不得僅以該清冊係他人所製作，而否定其內容之真正；被上訴人於90年9 月12日至律字第895 號函中，固未就上訴人有關設備之抗議予以駁斥，但亦不得遽以逕認定被上訴人同意上訴人華城公司之指摘。矧上訴人於87年12月即向被上訴人承租，至90年7 月未付租金後，始發函異議，亦有違常情。此外，上訴人復未能提出其他證據證明被上訴人所提供之生產設備確有老舊、損壞、短少之情事，其空言主張得以此部分之損害賠償債權與被上訴人之租金債權抵銷，自不足採。

九、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約，請求上訴人連帶給付123 萬元及自91年1 月16日起按年息百分之5 計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權及依聲請為准免假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決基礎不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 之1 第3 項、449 條第1 項、第85條第2 項，判決如主文。