臺灣士林地方法院93年度簡上字第102號

• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 94 年 10 月 20 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 93年度簡上字第102號上　訴　人　旺詮股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　吳榮達律師
被 上訴 人　甲○○
訴訟代理人　吳仲立律師
當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國94年10月6
日本院士林簡易庭92年度士簡字第1295號第一審判決提起上訴，本院於94年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣肆拾伍萬零捌佰貳拾捌元，及自民國九十二年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人曾於民國90年3 月2 日向被上訴人承租坐落台北縣汐止市○○○路○ 段79號15樓之13房屋（下
稱系爭房屋），租期自90年3 月2 日至92年3 月20日，租金為每月新台幣（下同）180,276 元，押租金為540,828 元，訂有租賃契約書（下稱系爭租約）。上訴人於租賃期間從未欠租，租期屆滿後，亦已依約遷離，但被上訴人迄未將押租金返還，爰依系爭租約第5 條之約定或不當得利之法律關係，訴請被上訴人返還押租金540,828 元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息等語。經原審判決上訴人全部敗訴，上訴人提起本件上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡前廢棄部分，被上訴人應給付上訴人540,828元及
自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人辯稱：系爭租約內明白約定，上訴人僅能將系爭房屋作為辦公室使用，不得作為其他用途，詎上訴人於承租後，擅自將系爭房屋原來辦公室內部隔間裝潢破壞拆除，轉作倉庫使用，於租期屆滿遷離時，亦未依照契約之約定回復原狀，且未交還停車證，因上訴人已有前述違約情事，依約定上訴人應給付租金5 倍之違約金，被上訴人僅請求上訴人給付相當於1 個月租金3 倍之違約金即540,828 元，又上訴人破壞隔間，致被上訴人為修復辦公室會議室，需支出修繕費132,000 元、大門牆壁回復原狀修繕費2,000 元、電源開關回復原狀修繕費10,500元，並有原裝潢費之損失1,300,000
元、92年3 月20日至92年12月31日房屋無法出租他人之損失1,680,638 元、停車證未返還停車位無法出租他人之損失36,000 元 、因上訴人破壞裝潢致使後續租金跌價之損失1,206,624 元，被上訴人主張以前開上訴人所負損害賠償債務，與被上訴人返還押租金之債務相抵銷，抵銷後被上訴人已毋庸給付上訴人任何金額等語。並聲明：駁回上訴。
三、本件上訴人主張曾於民國90年3 月2 日向被上訴人承租系爭房屋（含地下4 樓車位編號40、41、42 、43 、44），租期自90年3 月2 日至92年3 月20日，租金為每月180,276 元，押租金為540,828 元，上訴人於租賃期間從未欠租，租期屆滿後，已遷離系爭房屋，但被上訴人迄未將押租金返還等情，業據上訴人提出租賃契約書為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、本院得心證之理由：
㈠上訴人業於92年3 月20日將系爭房屋交還被上訴人，並向管理委員會辦理遷出，其遷出後之管理費由被上訴人支付等情，業據證人即管理委員會員工高明秋於原審證述在卷可稽（原審卷49頁），又上訴人主張除扣留鑰匙1 支及停車證1 張外，其他鑰匙及停車證並已返還被上訴人等情，亦為被上訴人所不否認，又被上訴人曾於92年11月12日找訴外人王春源至系爭房屋就修繕櫃子隔間及電燈開關費用為估價，有被上訴人於原審提出之王春源估價單乙份為據（原審卷21頁），足認系爭房屋已由上訴人於系爭租約租期屆滿時交還予被上訴人，並由被上訴人實際占有。至於被上訴人主張上訴人未交還鑰匙1 支及停車證1 張，至原審93年1 月12日言詞辯論期日始當庭交還被上訴人，被上訴人仍可進入該屋，並未返還清楚，該屋無法出租云云，惟查，上訴人未交還部分鑰匙，只需被上訴人更換新鎖，舊鑰匙即歸於無效，又停車位係在系爭房屋之外，未還停車證只是影響停車位使用收益之問題，並不影響上訴人已將系爭房屋返還被上訴人之效力。況被上訴人已於93年1 月1 日將系爭房屋出租，有被上訴人提出之租約在卷可稽（本院卷84頁），當時上訴人仍未將所餘鑰匙1 支交予被上訴人，足見上訴人有無交出最後1 支鑰匙，並不影響被上訴人出租該屋。至於系爭租約第6 條固約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方決無異議」等語，及第9 條亦有回復原狀之約定，惟上訴人是否回復原狀應屬損害賠償及自押租金中扣抵之問題，尚難認為上訴人未回復原狀即非騰空交還系爭房屋，且事實上上訴人業將系爭房屋騰空交還被上訴人，被上訴人亦已實際占有系爭房屋，自無從適用系爭租約第6 條後段有關屆期未遷讓交還房屋之違約金規定，應認被上訴人主張上訴人應給付相當於1 個月租金3 倍即540,828 元之違約金云云，並非可採。
㈡又被上訴人主張系爭租約第19條、第20條特別以手寫約定「本房屋只作辦公室用，不得作其他用途」、「違反上述約定，即為違約」等語，故上訴人嗣將該屋作為倉庫使用，業已違約，其得依系爭租約第6 條之約定主張上訴人應給付違約金等語，上訴人則主張辦公室兼作倉庫使用並不違約，縱有違約亦無違約金之約定等語。查系爭租約固有被上訴人所主張第19條、第20條之約定，惟違反該約定之結果，依系爭租約第12條、第13條、第14條分別定有損害賠償及被上訴人得隨時解約（即終止）等效果，並無適用前揭系爭租約第6 條有關違約金之約定，故被上訴人以上訴人充作倉庫為由，而依系爭租約第6 條請求違約金540,828 元之主張，自不可採。況被上訴人與上訴人之前手承租人艾康科技股份有限公司（下稱艾康公司）間，依被上訴人提出之租約（本院卷78頁以下），亦如系爭租約特別以手寫訂有第19條「本房屋只作辦公室用，不得作其他用途」及第20條「違反上述約定，視為違約」等語，然依被上訴人舉出之證人即艾康公司職員丙○○於94年8 月29日到庭證稱「我們是作教學網路板，需要用電腦測試，還有作為倉庫，有零件倉、成品倉、半成品倉，總共占租的面積約1 半」、「（搬離時有無付違約金？）沒有」等語，顯見被上訴人並不認為承租人將該屋充作倉庫使用係違反前揭第19條有關辦公室用途之約定，推及本件情形，亦難認為被上訴人此部分違約金之主張為可採。
㈢被上訴人主張上訴人應賠償92年3 月20日至92年12月31日房屋無法出租他人之損失1,680,638元及因上訴人破壞裝潢致
屋況不佳使後續租金跌價之損失1,206,624 元，並以該金額與上訴人之押租金債權相抵銷等語，惟查，系爭房屋既已於92年3 月20日交還被上訴人，被上訴人自得將之出租，縱使上訴人未為回復原狀，被上訴人仍可於催告上訴人回復原狀未果後自行雇工修繕，其費用再從押租金中扣抵，並無不能出租或屋況不佳影響租金之問題，且系爭房屋能否租出去，及租金金額高低，多受經濟環境之影響，被上訴人並未舉證證明其損失與上訴人有何因果關係，尚難認為被上訴人此部分抵銷之主張為可採。
㈣被上訴人主張上訴人破壞隔間，致其為修復辦公室會議室，需支出修繕費132,000 元、大門牆壁回復原狀修繕費2,000
元、電源開關回復原狀修繕費10,500元，及損失原裝潢費1,300,000 元，均與上訴人之押租金債權相抵銷等語。上訴人雖就拆除部分隔間裝潢之事實並不爭執，惟主張其拆除隔間裝潢作倉庫用，業經被上訴人所欣然同意，並舉出證人高明秋、乙○○為證，然證人高明秋於原審具結證稱系爭房屋租賃內容，係由出租人與承租人自行商談，兩造有無約定系爭房屋作何用途，其並無印象等語（原審卷48頁），證人乙○○則於本院證稱：「我們在簽約前向管委會協調時有說要拆部分室內的裝潢設施，有沒有向被上訴人甲○○講我現在已經忘了」等語（本院卷45頁），均無法證明被上訴人曾同意上訴人拆除隔間裝潢。又該裝潢雖為上訴人之前手承租人所遺留，然已附合於不動產為被上訴人所有，並為交付上訴人承租時之原狀，是依系爭租約第9 條之約定，上訴人自應將拆除部分負責回復原狀。又上訴人對其所拆除部份，至交還系爭房屋時，尚未回復原狀等情，並不爭執，被上訴人亦曾傳真定期催告上訴人應恢復原狀，有上訴人提出所收到之傳真文件乙張可據（原審卷57頁），而上訴人至今並未進行修繕，是以，被上訴人轉而請求上訴人負擔回復原狀之修繕費用，自屬可採。按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，89年2 月9日 新修正民事訴訟法第222 條第2 項定有明文。就該修繕費用之金額，被上訴人於原審曾提出王春源之估價單（原審卷21頁），主張修復辦公室會議室（櫃子加隔間）需支出修繕費132,000 元、電源開關回復原狀修繕費10,500元，及大門牆壁回復原狀修繕費2,000 元、電源開關回復原狀修繕費10,500元，合計144,500 元，又於本院審理中主張其係損失相當於最初全部之裝潢費1,300,000 元，然均為上訴人所否認。經查，上訴人於90年承租系爭房屋，係沿用前手承租人艾康公司之裝潢，而艾康公司使用之裝潢，則為艾康公司之前身宏偉公司於84年所作，整個裝潢費用包括家具在內，在1,000,000 元以上等情，業據證人丙○○於94年8 月29日到庭證述在卷可稽，該裝潢費既包括家具在內，且其自84年開始使用，尚應扣除自然折舊部分，縱使上訴人將全部裝潢拆除，其價值亦不可能到達被上訴人於本院所主張之1,300,000 元，足見被上訴人該部分之主張，並不可採。又系爭房屋業由被上訴人於93年1 月1 日再次出租他人，使用狀況已有變更，被上訴人欲證明其修繕項目及費用金額，顯有重大困難，爰參酌被上訴人於原審主張之修繕項目及費用144,500 元（並未區分材料費與工資），並考慮該裝潢自84年使用至92年之自然折舊（依固定資產耐用年數表第1 類「房屋建築及設備」第2 項「房屋附屬設備」號碼10 24 「商店用簡單裝備及簡單隔間」之規定，其耐用年數為3 年，依平均法折舊後之餘額為原價4 分之1）， 依前揭民事訴訟法之規定，本院認該回復原狀之修繕費用金額以
90,000元計算為適當，被上訴人於該金額主張與上訴人之押租金債權相抵銷，應屬可採，超出部分則無理由。
㈤被上訴人主張因上訴人未返還停車證1 張，致其停車位無法出租他人之損失36,000元，應與上訴人之押租金債權相抵銷等語。上訴人於92年3 月20日系爭租約租期屆滿時並未將1
張停車證交還被上訴人等情，為上訴人所自承，至93年1 月1 日被上訴人將系爭房屋連同5 個車位出租他人，有被上訴人提出之前揭租約可稽，而上訴人於93年1 月12日始於原審當庭返還所欠之停車證，被上訴人既能於同年1 月1 日上訴人未返還停車證之前即將該停車位一併出租，足證停車證之有無，非屬影響出租之原因。況上訴人既與管理委員會辦理遷出手續，停車位之管理者即管委會即知此情，被上訴人自得向管委會申請註銷上訴人所欠之原停車證，而另請核發新證使用，矧被上訴人又未能舉證上訴人有繼續使用該停車位之情事。是被上訴人主張抵銷36,000元，並無理由。
五、綜上，上訴人依系爭租約之法律關係主張被上訴人應返還押租金，於450,828元及自92年10月31日起（即起訴狀繕本送
達翌日起）至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利
息範圍內，為有理由，應予准許（計算式：540,828-90,000=450,828），逾此範圍之請求，則非正當，應予駁回。原審判決就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；至於上開應駁回之部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、至於上訴人另以不當得利之法律關係併為請求，則為請求權之競合，因前揭押租金返還部分，其所主張契約關係上之請求權，業已達到相同之訴訟目的，自無再予審究此請求權基礎之必要，附此敘明。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、450 條、第79條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　10　　月　　20　　日民事第一庭 審判長法 官 黃小瑩
法 官 陳靜芬
法 官 高愈杰
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　10　　月　　26　　日書記官 高楚安