臺灣士林地方法院93年度訴字第1304號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第1304號

原告

甲○○

訴訟代理人

王永春律師

被告

卯○○

被告

酉○○

被告

Ｅ○○○

被告

Ｂ○○○

被告

戌○○

上一人訴訟代理人

戊○○

被告

乙○○

被告

丙○○

被告

Ｆ○○○

被告

午○○

上一人訴訟代理人

游孟輝律師

複代理人

Ｊ○○

被告

庚○○

被告

辛○○

被告

巳○○兼天○○之

兼上三人

訴訟代理人

未○○

訴訟代理人

樓

被告

Ｇ○○天○○之繼

被告

Ｈ○○天○○之繼

被告

子○○兼天○○之

被告

丑○○兼天○○之

被告

己○○

被告

癸○○

被告

申○○

被告

亥○○

被告

壬○○

被告

丁○○○

被告

弄1之1

上七人共同訴訟代理人

寅○○

被告

辰○○

之2號

　　　　　　Ｃ○○Ｄ○○之繼

　　　　　　地○○Ｄ○○之繼

　　　　　　宙○○Ｄ○○之繼

　　　　　　Ａ○○○Ｄ○○之

　　　　　　宇○○Ｄ○○之繼

　　　　　　玄○○Ｄ○○之繼

　　　　　　黃○○Ｄ○○之繼

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國95年10月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、本件被告卯○○、酉○○、Ｅ○○○、Ｂ○○○、乙○○、丙○○、Ｆ○○○、午○○、Ｇ○○、Ｈ○○、子○○、丑○○、己○○、癸○○、申○○、亥○○、壬○○、丁○○○、辰○○、地○○、宙○○、宇○○、玄○○、黃○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第5 款定有明文。原告於民國94年8 月24日追加土地所有權人地○○、宙○○、宇○○、Ｃ○○、黃○○、玄○○、Ａ○○○（均為原所有權人Ｄ○○之繼承人）為被告，經核與前揭法條規定相符，應予准許。

三、被告天○○於訴訟繫屬後之93年12月9 日死亡，原告聲請由其繼承人Ｇ○○、Ｈ○○、子○○、丑○○、巳○○承受訴訟，經核相符，應予准許。

四、本件於起訴前已先經調解、調處程序，並由臺北縣政府將全案移送本院審理，有臺北市政府民國93年11月29日北府租佃字第0930791083號函及所附調解、調處資料（本院卷一，第6 頁至第64頁參照）存卷可稽，與耕地三七五減租條例第26條規定之起訴要件相符，先予敘明。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：依耕地三七五減租條例第20條規定之文義，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依同條例之規定收回自耕外，即「應」與承租人續訂租約。本件原告所承租之耕地即臺北縣八里鄉○○里○段蛇子形小段345-2 地號土地（下稱「系爭土地」），租期雖已屆滿，惟並未經被告即出租人依耕地三七五減租條例收回自耕，原告既願意繼續承租系爭土地，被告自應依原告之要求續訂租約。惟被告非但不依前開條文辦理續訂租約，且於臺北縣政府耕地租佃爭議委員會調處決議「應辦理租約變更續訂」後，被告仍拒不辦理；因原告始終有自任耕作種植竹筍之事實，雖曾有於系爭土地上設置檳榔攤、鐵皮屋及流動廁所之情，但該工作物僅占耕地的一小部分，不影響原告之承租權利。兩造自民國47年後就無書面租賃契約，故兩造應為不定期租賃關係，依耕地三七五減租條例第6 條規定，原告仍得請求與被告續訂租約，且依臺灣省耕地租約登記辦法第2 條規定，原告不得單獨申請租約登記，故有提起本件訴訟之必要。爰依耕地三七五減租條例第20條規定，聲明請求判決：被告應就臺北縣八里鄉○○里○段蛇子形小段345-2 地號土地，與原告辦理續訂租約手續。

二、被告之答辯：

㈠被告庚○○、辛○○、巳○○、未○○辯稱：原告違規使用系爭土地，並未農地農用，已違反三七五減租條例之規定，被告自得收回系爭土地；原告並未繳納租金，被告之權利已嚴重受侵害等語。並聲明請求判決：原告之訴駁回。

㈡被告子○○、己○○、癸○○、申○○、亥○○、壬○○、丁○○○未於最後言詞辯論到場，其之前到庭所為陳述及聲明為：原告於調處時自承其姪子於系爭土地上設置檳榔攤。並聲明請求判決：原告之訴駁回。

㈢被告黃○○未於最後言詞辯論到場，其之前到庭所為陳述及聲明為：租期屆滿已經二、三十年了，原告均未請求續訂租約。並聲明請求判決：原告之訴駁回。

㈣被告午○○未於最後言詞辯論到場，其之前到庭所為陳述及聲明為：耕地三七五減租條例第6 條規定租約應一律以書面為之，則書面自為耕地租約之生效要件，惟系爭土地之租約於47年12月31日即終止，其後兩造即無書面租約，從而兩造自無合法訂立之租約存在，原告無由申請為租約訂立之登記，且因耕地三七五減租條例為民法租賃章節之特別規定，故無不定期租賃之適用；又原告自承同意由其姪子在系爭土地上設置檳榔攤、鐵皮屋及流動廁所之情事，且其設置檳榔攤並未經被告午○○同意。又臺北縣政府及國稅局均認定系爭土地非作農地使用，原告顯有未自任耕作之事實，依耕地三七五減租條例第16條規定，兩造原訂租約自屬無效，原告不得請求續訂租約。並聲明請求判決：原告之訴駁回。

㈤被告戌○○辯稱：原告閒置系爭農地未加耕作，且在未告知被告等所有權人且未經所有權人同意之情形下，竟擅自在系爭土地上設置興建鐵皮屋、流動廁所等非農作應有之建築物，並從事商業行為，不只違反耕地三七五減租條例第16條規定，且謀取不當利益，臺北縣政府亦判定系爭土地未作農業使用，且被告戌○○繼承系爭土地後，原告從未繳納租金。系爭租約已歸於無效，原告請求續訂租約為無理由。並聲明請求判決：原告之訴駁回。

㈥被告Ｃ○○、Ａ○○○辯稱：引用其餘被告之答辯，並聲明請求判決：原告之訴駁回。

㈦被告地○○、宇○○、Ｆ○○○未於最後言詞辯論到場，其之前到庭所為陳述及聲明為：引用其餘被告之答辯，並聲明請求判決：原告之訴駁回。

㈧其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

三、兩造不爭執之事實：

㈠原告曾與高俊等三人訂立租期自42年1 月1 日起至47年12月31日止之書面租約，此有臺北縣八里鄉公所94年3 月9 日北縣八民字第0940003440號函所附臺灣省臺北縣私有耕地租約、臺北縣八里鄉三七五耕地租約登記簿在卷足憑（本院卷一，第150 頁至第152 頁參照）。

㈡被告為系爭土地之所有權人。（本院卷一，第51頁至第59頁參照）。

㈢臺北縣政府92年8 月1 日北府農務字第0920475225號函、財政部臺北市國稅局92年度遺產稅繳款書、財政部國稅局遺產繳清證明書之真正（本院卷二，第18頁至第27頁參照）。

㈣臺灣省租約登記辦法之真正（本院卷二，第71頁至第74頁參照）。

㈤本院卷三，第16頁至第19頁證物之真正。

四、本件經兩造整理並簡化後之爭點為（本院卷二，第120 頁參照）：

㈠兩造於47年12月31日後，是否就系爭土地成立不定期租賃關係？

㈡原告是否因未自任耕作或將耕地一部或全部轉租他人而使兩造間之租約無效？

㈢原告請求被告就系爭土地辦理續訂租約手績，有無理由？

五、本院得心證的理由：

㈠關於兩造於47年12月31日後，是否就系爭土地成立不定期租賃關係之爭點：

⒈按耕地三七五減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，前項登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定之。耕地三七五減租條例第6 條定有明文。被告雖援引該法條規定，辯稱「書面」為耕地租約之生效要件，因兩造於47年12月31日後即未簽訂書面租約，故兩造間已無租賃關係存在云云。惟按前開法條規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例參照）。從而被告辯稱因未訂立書面，故兩造間無租賃關係存在云云，即非可採。

⒉另按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願意繼續承租者，應續訂租約，此為耕地三七五減租條例第20條所明定；依該法條規定，租賃關係非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例參照）。又按耕地之租佃，如耕地三七五減租條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1 條定有明文；而依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約，土地法第109 條則有明文。經查，原告曾與被告之被繼承人高俊等三人訂立租期自42年1 月1 日起至47年12月31日止之書面租約，該書面契約屆期後，雖未另訂立書面租約，惟原告於47 年12月31日以後仍繼續於系爭土地上種植綠竹筍，此有兩造不爭執事實㈤所示之系爭土地輪作、休耕明細表等件在卷足憑，被告等人亦未爭執原告於47年12月31日後仍有繼續耕作系爭土地之事實，且未能舉證其等有何依耕地三七五減租條例之規定收回自耕之情，則依前開法條規定，兩造於47年12月31日後就系爭耕地即有不定期租賃契約存在。至被告辯稱原告未繳納租金云云，縱其情為真，亦係原告違反租賃契約承租人義務，及被告等人得否據以終止與原告間之不定期租賃之問題，尚不影響兩造於47年12月31 日後就系爭土地有不定期租賃契約存在之事實，從而被告以兩造未另行簽訂書面租約為由，主張兩造於47年12月31日後就系爭土地已無租賃契約存在，故原告不得以承租人身分請求續訂租約云云，尚非可採。

㈡關於原告是否因未自任耕作或將耕地一部或全部轉租他人而使兩造間之租約無效之爭點：按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部出租或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2 項分別定有明文。又所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借予他人使用；另所謂原定租約無效，係指原租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在（最高法院56年台上字第1520號、80年臺再字第15號判例分別參照）。經查：原告於93年5 月31日八里鄉公所租佃爭議委員會就本件租佃爭議事件調解時，自承確有在系爭耕地設置檳榔攤，以供其姪子販賣檳榔之用，而從事商業行為等情（本院卷一，第19頁參照），堪信原告確有將耕地一部轉租（出借）予他人，且就該部分未自任耕作之事實，依前開法條規定及判例意旨，於原告將系爭耕地之一部分轉租（出借）他人設置檳榔攤時，兩造間就系爭耕地之租賃關係已然消滅。原告雖主張其於系爭耕地上設置檳榔攤係得被告午○○同意云云，並經證人Ｉ○○於本院94年11月2 日言詞辯論期日到庭為與原告相同之陳述，惟依原告之陳述及證人之證詞，尚不能證明原告業已得全體出租人之同意，則原告逕以出租人同意為由，設置檳榔攤營業謀利，已非可認為有理由；況縱出租人確實同意原告設置檳榔攤從事商業行為，亦不能解免原告確已違反前開耕地三七五減租條例第16條規定之事實，原告即不得主張兩造間存在有應受耕地三七五減租條例規範之耕地租佃契約；又原告雖主張其業已將檳榔攤等工作物拆除，現已無違反耕地三七五減租條例規定之情形云云，惟兩造間就系爭耕地之租賃契約既於原告設置檳榔攤時即應全部向後歸於無效，無待於被告另行為終止租約之意思表示，則縱被告嗣後已無一部轉租（出借）及不自任耕作之事實，亦無由使已歸於無效之租賃關係再行復活。

㈢按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願意繼續承租者，應續訂租約，固為耕地三七五減租條例第20條所明定。惟兩造間於原告申請八里鄉公所調解時，就系爭耕地已無租賃關係存在，既如前述，則原告自不得以耕地承租人之身分，請求被告依耕地三七五減租條例第20條之規定續訂租約。況兩造間租賃契約因原告違反耕地三七五減租條例規定而歸於無效之前，兩造原存有不定期租賃契約，亦無耕地三七五減租條例第20條所指「租期屆滿請求續訂租約」之適用前提。綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。