臺灣士林地方法院93年度訴字第795號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 93年度訴字第795號

原告

乙○○

訴訟代理人

邱碩松律師

被告

甲○○

被告

號

被告

群益量子生技股份有限公司

法定代理人

丁○○

法定代理人

前列二人共同

訴訟代理人

戊○○

　　　　　　　　　　　　5號

當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國94年8 月3 日言詞辯

論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告甲○○於民國92年4 月4 日及92年8 月20日，分別與訴外人王淑禎及原告，就坐落台北市○○區○○段1 小段第194 、196 、197 地號土地及其上門牌號碼台北市○○○路316 號3 樓（後棟）及同號3 樓之1 （前棟）房地，簽訂買賣契約，訴外人王淑禎及原告亦先後將前開房屋交付被告甲○○。詎被告甲○○之價金支票屆期提示未獲付款，且亦未能依約辦理貸款清償買賣價金及墊付原房屋貸款利息，經原告以存證信函定期催告被告甲○○依約履行，被告甲○○仍未履約，故原告已依法解除契約，而前開房地中之台北市大同區○○○路316 號3 樓之1 房屋（以下簡稱系爭房屋），由被告甲○○出租予被告群益量子生技股份有限公司（以下簡稱群益公司）占有使用，而兩造間房地買賣契約既已解除而不存在，則被告占有系爭房屋應屬無權占有，故原告自得依民法第767 條之規定請求被告遷讓房屋。

（二）原告依兩造房地產買賣契約書約定，於原告將系爭房屋交付被告甲○○起，被告甲○○應墊負原告就系爭房屋原應給付銀行之貸款利息，詎被告甲○○自92年9 月1 日起即未依約墊付原告之貸款利息，故原告依契約約定，自得請求被告給付該貸款利息314,005 元。

（三）又被告群益量生技公司無法律上原因占用系爭房地，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告群益公司自93年5 月1 日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告39,096元。

（四）原告並聲明：

１、被告應將坐落台北市○○區○○段1 小段194 、196 、197 地號土地上、門牌號碼台北市○○○路316 號3 樓之1建物，遷讓返還原告。

２、被告甲○○應給付原告314,005 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

３、被告群益公司應自93年5 月1 日起至返還系爭房屋之日，按月給付原告39,096元。

４、第1、2項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）原告於92年4 月4 日，代表訴外人王淑楨出賣台北市○○○路316 號3 樓房地予被告甲○○，另又於92年8 月20日，由原告出賣同號3 樓之1 房地予被告甲○○，其價金分別為9,500,000 元及12,500,000元，並約定由被告甲○○承受原告於陽信商業股份有限公司（以下簡稱陽信銀行）所有之貸款與利息，且被告甲○○於地政機關產權登記3日內應1 次付清尾款9,500,000 元。而被告甲○○雖承諾於2 個月辦妥銀行，詎原告迄今拒不協同被告甲○○辦理所有權移轉登記手續，且未提供前開房屋之貸款資料，致使被告甲○○無法於承諾期限內向銀行貸款，顯非可歸責，是以被告甲○○不負遲延責任，況被告甲○○92年7 月15日已代原告向台北一信合作社繳納4 個月計124,000 元之利息，係因被告甲○○發現向訴外人王淑禎所購買之系爭3 樓房屋，位置非屬前棟，因發生買賣爭議，始暫停繳付利息，故此當不得歸責被告甲○○，是以原告解除契約應非合法。

（二）被告甲○○於92年5 月1 日將系爭3 樓之1 房屋出租予被告群益公司占有使用，兩造買賣契約既屬有效，原告請求被告返還房屋，自無理由。

（三）又原告已於93年8 月23日將台北市○○○路316 號3 樓之1 房地，出賣訴外人李奇璋，故原告自不得再以所有權人身分主張任何權利。

（四）被告並聲明：

１、駁回原告之訴

２、被告願供擔保，請准宣告免假執行。

三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第7 款定有明文。本件原告原起訴聲明第一項請求被告遷讓返還台北市○○○路316 號3 樓房屋，嗣於94年1月13日追加請求遷讓同號316 號3 樓之1 房屋，又於94年3月30日變更為僅請求遷讓同號3 樓之1 房屋，被告雖不同意原告前開訴之變更追加，惟本院審酌原告起訴時係因就被告現實占用之房屋範圍，有所誤認，而其所為訴之變更追加，亦不甚妨礙被告防禦及訴訟終結，爰依前開法條，准許原告訴之變更追加，核先敘明。

四、原告主張被告甲○○於92年4 月4 日及92年8 月20日，分別與訴外人王淑禎及原告，就坐落台北市○○區○○段1 小段第194 、196 、197 地號土地及其上門牌號碼台北市○○○路316 號3 樓及同號3 樓之1 房地，簽訂買賣契約，訴外人王淑禎及原告亦先後將前開建物交付被告甲○○，被告甲○○嗣於92年5 月1 日，將前開316 號3 樓之1 房屋，出租被告群益公司等情，業據原告提出不動產買賣合約書為證，且為被告所不爭，故原告此部分之主張，應堪信為真實。

五、原告主張被告未依約給付買賣價金及墊付銀行，經催告後仍未履行，業經原告解除契約等情，則為被告甲○○所否認，並以前開情詞置辯，經查：

（一）原告主張被告甲○○未依約給付買賣價金等情，為被告甲○○所否認，辯稱原告未依約提供被告甲○○辦理所有權移轉登記之文件，以致被告無法於期限內向銀行辦理貸款，非可歸責被告甲○○，且被告甲○○未依約繼續墊付利息，係因原告交付之房屋與建物測量成果圖不符云云，惟查，依兩造買賣契約第2 條、第3 條約定，本件買賣價款總金額為12,500,000元，第一次款由被告甲○○於簽約時給付200,000 元，並約定由原告於92年8 月20日將買賣標的之土地及建物所有權狀正本，交由世成代書事務所保管，並在過戶文件書表上加蓋印鑑章交予承辦代書者專責辦理。尾款12,300,000元由金融機構貸款核撥時支付，同時現況交屋，被告甲○○貸款金額若有不足部分應以現金一次補足。交屋日期訂於92年12月13日，同時付清尾款。此有前開不動產買賣契約書可憑，且該契約書後頁其他約定事項並有：「．．．二、甲方（即被告甲○○）開立支票兩紙，新台幣貳拾萬元到期日為92年8 月25日、另一紙新台幣捌拾萬元，到期日為92年12月13日。三、自92年8 月21日起銀行利息由甲方開始負擔。四、房屋依現狀交屋，不另作任何裝璜，管理費、水電等有關費用由甲方負擔。」等語。而證人即承辦代書丙○○證稱，系爭不動產買賣契約為其所書寫，約定均係要以買受之不動產貸款來清償賣方之原貸款，原告在簽約當日就將移轉所需文件權狀及印鑑證明交給伊，過戶所需文件都沒有缺，原告並在公契上用印，嗣後至800,000 元支票到期時，被告貸款還貸不下來，伊才在93年4 、5 月間，將過戶文件還給原告等語，故依證人丙○○所證，本件未能辦理所有權移轉之原因，係被告甲○○未能於期限內申請貸款以給付價金，原告並無不配合被告甲○○申貸或過戶情事，堪可認定，而被告甲○○亦未舉證其確已取得貸款可資清償塗銷原告設定之抵押貸款之事實，故被告甲○○所辯原告未配合其貸款以致遲延云云，尚不足採。

（二）至於被告甲○○另辯稱原告交其裝潢之房屋有誤，以致被告暫停繳付利息部分，經查被告甲○○買受之前開台北市大同區○○○路316 號3 樓之1 及同路316 號3 樓，係坐落同棟大樓之同一層，因原告前手曾將該層重新整理，故隔間與原建物測量成果圖位置不同等情，為原告所不爭，故被告甲○○所稱房屋實際狀況與測量成果圖不符，應有可能，惟查被告甲○○分別於92年4 月4 日、92年8 月20日買下前二戶房屋，而原告亦均將房屋交付被告甲○○占有以利裝潢等情，亦為被告甲○○所是認，是至92年8 月20日原告交付整層建物予被告後，應已無交付占有之房屋與契約標的不同之情形，是以被告甲○○自92年9 月1 日後，仍未依約負擔原告原貸款之利息，應屬無據，故被告甲○○所辯其未付息係因房屋地段、地號、門牌發生爭議，可歸責原告云云，應屬無由，不足採信。

（三）綜上，被告既未於約定之92年12月13日期限，給付原告買賣價金，且又未按月依約墊付原告之貸款利息，經原告催告後解約，亦有93年4 月17日台北大同郵局第140 號存證信函可憑，被告甲○○亦不否認收受該解約之通知，是兩造就系爭房屋之買賣契約業經合法解除，堪可認定。

六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。本件原告主張被告甲○○與其所訂之買賣契約既經解除，則被告占有其所有之系爭房地，即屬無權占有一節，經查，原告於94年1 月13日追加起訴被告遷讓返還系爭房屋時，已非系爭房屋之所有權人等情，有土地、建物謄本在卷可稽，是原告既非系爭房屋之所有權人，則其主張依民法第767 條之規定請求返還所有物，則屬無據，不能准許。

七、另原告主張被告甲○○應依不動產買賣合約書第19條第3款之約定，給付其應墊付之貸款利息314,005 元部分，經查，兩造所訂之房地產買賣契約，業經原告合法解除，已如前述，則該買賣契約既因解除而消滅，則原告自無從再據以請求被告履行，是原告主張被告依契約應給付其314,005 元，為無理由。

八、又原告依之不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告群益公司自93年5 月1 日起，按月給付原告39,096元部分，經查，原告於93年8 月23日，已將系爭房地之所有權移轉訴外人李奇璋等情，有土地、建物謄本可憑，故原告自93年8 月23日起既非所有權人，則其主張被告群益公司侵害其所有權及不當得利部分，即非有據。另92年5 月1 日至93年6 月28日部分，經查，被告群益公司係於92年5 月1 日向被告甲○○承租系爭房屋，且按月給付被告甲○○租金31,000元等情，有房屋租賃契約書在卷可憑，而被告甲○○原占有系爭房屋之合法權源，係因與原告間有效之買賣契約，被告甲○○基於買賣契約占有系爭房屋並出租被告群益公司，被告群益公司基於租賃契約而占有使用系爭房屋，並無不法侵害他人權利或不當得利可言，雖被告甲○○與原告間之買賣契約，於93年4 月17日為原告所解除而溯及失效，惟被告群益公司非原告與被告甲○○間買賣契約之當事人，且原告亦未能舉證被告群益公司非善意占有人，縱認前開契約解除，使被告甲○○無權出租系爭房屋，惟亦難認承租人即被告群益公司應負不當得利及侵權行為之損害賠償責任，是原告請求被告群益公司自93年5 月1 日起，按月給付原告39,096元之不當得利及侵權行為損害賠償，尚難憑採。

九、綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於判決結果無影響，爰不詳予論述，附此敘明。

十一、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。