臺灣士林地方法院94年度簡上字第102號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 94年度簡上字第102號

上訴人

太平洋房屋仲介股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

被上訴人

丙○○

上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國94年6 月14日本院內湖簡易庭94年度湖簡字第294號第一審判決提起上訴，本院於94年12月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人起訴時原任法定代理人為鄭明智，嗣於原審判決後之民國94年6 月20日，已經改選變更為乙○○，並據乙○○陳明為上訴人法定代理人而具狀提起上訴並承受訴訟，經核於法尚無不合，應先敘明。

二、上訴人在原審起訴主張：被上訴人委託其子陶棟達為代理人，於93年6 月15日委託原告仲介銷售原門牌號碼於台北市○○路○ 段255 巷52弄2 之1 號改建為A4棟3 樓之房屋及坐落基地（以下稱系爭房地），雙方合意簽訂專任委託契約書（以下稱系爭契約），約定委託期限自93年6 月16日起至同年9 月30日止，委託價格原為新台幣（以下同）750 萬元。嗣後復經雙方合意，再將委託銷售價格變更為670 萬元，委託期限則延展至同年12月31日止。上訴人依約於受委託期間，不斷為其進行房屋銷售，善盡受託人之職務，進行一切委託事務之執行，所為包括刊登廣告、帶看客戶、製作報表、網路網站登錄等，故於委託期限之內即媒介第三人翁志苗出價670 萬元表達購買意願，由於已達被告之委託條件，上訴人隨即通知被上訴人出面與第3 人簽訂書面之買賣契約。詎被上訴人對於上訴人之通知竟置之不理，並拒絕履行，經上訴人多次通知並以信函催告未果。依據系爭合約第11條第3 項第4 款約定，被上訴人於委託期限內，拒絕以系爭契約所定之委託條件與上訴人所仲介之買方訂立不動產買賣契約，仍應支付上訴人依原委託價百分之4 計算之服務報酬。然因兩造已另行約定「屋主實拿648 萬元，服務費為總價扣除實拿之部分」，以為服務報酬計算之基準，則按翁志苗出價670萬元扣除648 萬元計算，被上訴人應給付上訴人之服務報酬為22萬元。被上訴人雖辯稱其不知委託銷售價格變更為670萬元云云，然陶棟達既已代被上訴人簽名同意，至少亦應認已有表見代理等語，並聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。至被上訴人在原審則以：雖有委任其兒子陶棟達代理其以750 萬元之價格委託上訴人出售系爭房地，但是對於後來委託銷售價格調降為670 萬元則不知情，所以才不願意與買方簽約云云資為抗辯，並聲明求為判決：駁回上訴人在第一審之訴。案經原審判決駁回上訴人之全部請求，並諭知第一審訴訟費用由上訴人負擔，上訴人對於全部判決不服而提起本件上訴。

三、上訴人提起上訴，所稱除與原審判決記載相同者，茲予引用外，另補充陳述：被上訴人確有委任陶棟達為其處理系爭房地銷售事宜而授權之事實，已經被上訴人在原審自認，而房地銷售之價格商訂，為交易不可或缺者，即應認已在被上訴人授權之範圍內，且被上訴人與陶棟達為母子關係，其本人在上訴人多次協同客戶前往看屋時，亦均在場，對於降價委託出售之事，應無不知之理。縱認被上訴人對陶棟達之授權有所限制，亦非上訴人所能得知，即不得以之對抗善意之上訴人。又被上訴人委任陶棟達與上訴人簽訂系爭合約，嗣後雙方各簽訂契約內容變更合意書，而於93年6 月15日合意將委託銷售價格變更為678 萬元，於同年10月7 日合意將委託銷售期限延長至同年12月31日，另再於同年11月28日合意變更委託銷售價格為670 萬元，並約明被上訴人實得銷售款應為648 萬元，上訴人之服務費則為銷售總價扣除上開被上訴人實得數額648 萬元之餘額。而參照同年11月28日所為合意，乃上訴人協同翁志苗前往陶棟達上班處所商議所簽訂，陶棟達亦已就實際所得價額及服務費有所計算，故有上開實得金額與服務報酬之約定，凡此益證陶棟達所獲授權範圍包括議價之過程，原審判決駁回上訴人在第一審之訴為有違誤。為此，依據系爭合約第11條第3 項第4 款約定，請求被上訴人加計利息如數給付等語，並聲明求為判決：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。至被上訴人所為抗辯，除與原判決記載相同者外，另補稱：被上訴人確有委託陶棟達銷售系爭房地，但銷售價格為750 萬元，期間自93年6 月16日起至同年9 月30日止，被上訴人亦告知陶棟達未達750 萬元不願出售。上訴人所稱變更銷售價格及延長銷售期間等情，被上訴人並不知情，上訴人亦從未告知或直接與被上訴人簽訂任何書面，而被上訴人既不願以648 萬元價格出售，上訴人未能將系爭房地以被上訴人認知之價格出售，被上訴人自無須給付服務報酬云云，並聲明求為判決：上訴駁回。

四、查被上訴人確曾委由陶棟達為其委託仲介人居間銷售系爭房地，而經陶棟達於93年6 月15日與上訴人簽訂系爭合約，約定委由上訴人仲介銷售系爭房地，雙方並合意簽訂專任委託合約書，委託期限自同年月16日起至同年9 月30日止，委託銷售價格為750 萬元。嗣後陶棟達復3 次與被上訴人簽訂契約內容變更合意書，而於同年6 月15日即簽訂系爭契約同日，旋復合意將委託銷售價格變更為678 萬元，又於同年10月7 日合意將委託銷售期限延長至同年12月31日，另再於同年11月28日合意變更委託銷售價格為670 萬元，並約明被上訴人實得銷售款應為648 萬元，上訴人之服務費則為銷售總價扣除上開被上訴人實得數額之餘數。而於同年11月28日，有經上訴人居間媒介之第三人翁志苗與上訴人簽訂不動產購買意願書，表明願出價670 萬元向被上訴人購買系爭房地。惟經陶棟達通知被上訴人前往簽約時，被上訴人即拒絕以該價格出售，上訴人為此曾各於同年12月8 日、同年月13日發函予被上訴人，請求依據系爭合約約定與翁志苗簽訂買賣契約等情，為兩造所不爭執，且有專任委託契約書（本院卷第19頁）、契約內容變更合意書（本院卷第23頁以下）、不動產購買意願書（本院卷第26頁）、存證信函（本院卷第28頁以下）等附卷可按，均堪認為真實。

五、茲上訴人主張與被上訴人間訂有系爭契約，上訴人已依約居間仲介銷售達委託價格，被上訴人違約拒不與買方簽訂買賣契約，依約得請求被上訴人給付服務報酬等情，被上訴則以前開情詞置辯。是本件爭執要點闕在於：陶棟達有無代理被上訴人與上訴人締約並變更委託銷售條件與期間之權、上訴人得否以對陶棟達代理權之限制對抗上訴人及上訴人得請求之數額為何等項。本院判斷如下：

㈠按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」；「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。」；「代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。」，民法第103 條第1 項、第107 條前段及第167 條分別定有明文。是代理權之授與行為為單獨行為，僅授權人以意思表示為之為已足，無須一定之方式，如本人已對被授權人或法律行為之相對人為授予代理人代理權之意思表示，即應認已為合法有效之代理權授予。至民法第169 條所定之表見代理，與同法第107 條所定之越權代理不同。前者本人未曾授與代理權，因有表見事實，而使本人對善意無過失之第三人負授權人之責任。後者本人原曾授與有限制之代理權，而代理人越權代理，本人不得以代理權之限制對抗善無過失之第三人。

㈡本件被上訴人確曾授權其子陶棟達為其委託第三人居間銷售一節，業據被上訴人在原審及本院言詞辯論時自認屬實（原審卷第11頁、本院卷第65頁），是堪認被上訴人確已授予陶棟達代理權，為其處理委託仲介銷售系爭房地之事宜，則就陶棟達以被上訴人代理人名義所為委任上訴人銷售之行為，其效力應歸於本人，陶棟達表明為被上訴人之代理人，與上訴人所簽立之系爭契約及契約內容變更合意書等相關約定，即生拘束被上訴人之效力。

㈢被上訴人雖抗辯僅授權陶棟達以750 萬元價格委託銷售，委託銷售期間限於93年6 月16日起至同年9 月30日止，嗣後變更委託銷售價格及延長委託銷售期限均為其所不知，亦不同意以648 萬元銷售，故無給付服務報酬義務云云，且陶棟達在原審到庭為證，雖亦稱：被上訴人請我找仲介出售系爭房屋，價格為750 萬元，契約內容變更合意書所定各項，我未告知上訴人云云（原審卷第12頁以下）。然即不論上訴人於93 年10 月至11月間，仍多次偕客戶前往系爭房屋瞭解，並多由被上訴人本人會同一節，要據上訴人提出該公司流通部營業人員日報表為證（本院卷第53頁以下），且為被上訴人所不爭，則被上訴人所稱不知各節，是否屬實已非無疑。即從上述被上訴人確已授予陶棟達為其委任仲介之代理權而論，類此授權為本人委任仲介銷售之行為，代理人務需告知委託之居間仲介人意欲出售之價格及委託銷售之期間為何，且參照被上訴人多次會同上訴人所屬職員協帶客戶看屋，均就此不予聞問，顯係已概括授權由陶棟達處理委託銷售事宜，此由上開被上訴人與陶棟達在庭陳明上開授權內容，均包含銷售價格及委託銷售期間在內，亦堪證就與受託居間仲介人間銷售價格及委託期限之約定，確均有授權陶棟達對上訴人為之。而被上訴人上開授權陶棟達為其處理銷售系爭房地事務，乃逕對陶棟達為意思表示，所稱上開銷售價格之限制與委託期間之限制，縱認屬實，而陶棟達以契約內容變更合意書，與上訴人另為合意變更委託銷售價格及延長期限之行為，即使已逾越授權範圍，但因無證據顯示該等限制亦為上訴人所明知或因過失而不知，即應認上訴人為善意，依據上揭民法第107 條前段規定，被上訴人不得以陶棟達係越權代理對抗被上訴人，是被上訴人以不知委託銷售價格變更及延長委託銷售期限，且未經上訴人與其合意訂約云云置辯，難認有據，應認陶棟達以系爭契約及3 紙契約內容變更合意書與上訴人所為約定，均對被上訴人發生效力，並同受拘束。

㈣系爭契約第11條第1 項約定載明：於買賣契約成立時，被上訴人應按成交價百分之4 計算，給付上訴人服務報酬；同條第3 項第4 款則約明：於委託期限內，被上訴人如拒絕以委託條件與被上訴人所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，仍應按上開同條第1 項約定給付之內容，有該契約書在卷可稽。又依兩造間前述契約內容變更合意書之約定，被上訴人委託銷售期間，已經延長至93年12月31日，且另變更約定委託銷售價格為670 萬元及委任報酬改按銷售價格減去被上訴人實得648 萬元之餘額計付等情，亦有契約內容變更合意書附卷可佐，該等約定既均對被上訴人發生效力，要如前述，則上訴人已於同年11月28日之委託銷售期限內，仲介出價買方翁志苗簽立不動產購買意願書，表明願出價達委託銷售之最低價670 萬元買受系爭房地，而被上訴人復拒絕與翁志苗以前開出價締約買賣，依據上開契約第11條第3 項第4 款及93年11月28日契約內容變更合意書約定，被上訴人即負有給付上訴人22萬元之義務（即0000000-0000000 ＝220000）。

㈤第按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」；「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250 條第1 項、第252 條分別定有明文。本件被上訴人因拒不依約與上訴人居間仲介之買受人翁志苗簽訂買賣契約，依約應對上訴人為如上給付，固如前述。惟核之系爭契約第11條第3 項第4 款乃專對被上訴人違反委託銷售契約時，約定被上訴人之給付義務，即屬違約金約定之性質，依據上揭民法第252 條規定，其約定過高者，法院即得予以酌減至相當之數額。本院審酌被上訴人委託上訴人銷售期間計至93年12月31日止，期間長達6 個月有餘，於受託期間確實依約媒合銷售，並多次介紹顧客前往系爭房屋現場瞭解，亦有同上流通事業部人員日報表在卷可憑，且已經為被上訴人覓得願意按照委託最低價格出價買受之客戶翁志苗而居間等情，認被上訴人應給付之違約金應以15萬元為適當，爰依法予以酌減之，俾符於平允，上訴人於此範圍內所為請求，尚無不合，但其請求超過此一金額部分，則不能遽採。

㈥按「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」；「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力。」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第233 條第1 項、第229 條第2 項、第203 條分別定有明文。被上訴人依約應給付上訴人違約金15萬元，而此項給付並未經兩造合意約明給付期限，即屬未定期限之債，事經上訴人提起本件訴訟，應認與催告有同一效力，被上訴人迄今仍未給付，應自受催告時起負遲延責任，並按法定利率即週年利率百分之5 計付遲延利息，是上訴人於上開得請求範圍內，訴請被上訴人自起訴狀繕本送達（見台灣台北地方法院台北簡易庭94年度北簡字第2354號卷）翌日即94年1 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，於法洵無不合。至逾上述得可許數額部分所為利息之請求，則乏憑據，即無可取。

六、從而，上訴人主張依據兩造間委託契約約定，起訴請求被上訴人給付22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息，應認於請求被上訴人給付15萬元，及自94年1 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，至超逾部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，為有未合，應由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。至上訴人請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，上訴意旨求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第2 項、第450 條、第79條，判決如主文。