臺灣士林地方法院94年度訴字第845號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第845號

原告

丁○○

被告

乙○○

訴訟代理人

鐘耀盛律師

複代理人

陳兆瑛律師

上列當事人間回復原狀事件，本院於民國95年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠先位聲明部分：原告於民國94年1 月10日透過甲○○○○○○○○○○○仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書，以總價新臺幣（下同）390 萬元向被告購買臺北市○○區○○段三小段364 地號土地（面積164 平方公尺，應有部分10000 分之1204），及其上建號31510 （門牌號碼臺北市○○區○○路276 巷2-1 號3 樓）、31511 號（門牌號碼臺北市○○區○○路276 巷2-1 號3 樓之1） 房屋（以下合稱「系爭不動產」），原告依約付清價款並辦妥所有權移轉登記後，經其他住戶告知前曾訂有分管協議書，原告遂請領共同使用部分謄本，始發現同小段31518 建號為原告所購買之系爭31510、31511 建號房屋之共同使用部分，該共同使用部分包括一樓空地、平台、屋頂平台，均因分管協議書之存在致原告無法使用，顯然違背當初購屋之預期目標。而被告並未依雙方所定買賣契約書第2 條約定，將增建或佔用範圍告知原告，且亦違反契約第7 條第1 項、第9 條第2 項約定。原告多次交涉，被告竟相應不理，原告向被告購買之房屋含有公共設施部分，被告無法交付又不告知，依兩造買賣契約第12條第1 項及民法第353 條，原告得依關於債務不履行之規定行使契約解除權、違約金請求權、損害賠償請求權，原告爰再以起訴狀之送達，為解除契約之意思表示。契約解除後，兩造依民法第259 條規定，互負回復原狀之義務，即：被告應將原告所支付之價金390 萬元，及自受領日起之利息償還原告；原告願將系爭不動產返還所有權登記予被告；另原告因本件買賣支出必要費用125,276 元，依民法第259 條第5 款規定，被告亦應返還原告。

㈡備位聲明部份：如認原告解除契約顯失公平者，依民法第359條規定，原告亦得請求減少價金，因原告向被告購買系爭房屋包含共用部分，總價款為390萬元，主建物分別為17.42平方公尺及14.08平方公尺，共用部分面積227.69平方公尺，原告持分各為1萬分之415、及1萬分之364，合計為1萬分之779 ，換算面積應有17.73 平方公尺。故買受之總面積為49.23 平方公尺，平均每平方公尺為79219.987 元（小數點以後四捨五入則為79220元）。被告既然無法將共用部份交付原告使用，原告又需負擔共用部分之稅金，自屬極不公平；為此請求減少共用部分之價金為1,404, 570元，計算如下：

17.42平方公尺 ＋14.08平方公尺 ＝ 31.50平方公尺

227.69平方公尺 × 779/10000 ＝ 17.73 平方公尺

31.50平方公尺 ＋ 17.73 平方公尺 ＝ 49.23平方公尺3,900,000 元 ÷ 49.23 ＝ 79220元（小數點後四捨五入）79220元 × 17.73 ＝ 1,404,570元

㈢並聲明請求判決：先位聲明：

⑴被告應付原告390 萬元，及自94年4 月11日起按銀行活期儲蓄存款利率加計之利息。原告願將坐落臺北市○○區○○段三小段0000-0000 地號土地（應有部分10000分之1204）及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○路276 巷2-1 號三樓（建號：00000-000）及 三樓之1 （建號：00000-000）房屋返還登記予被告。

⑵被告應給付原告125,276 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑶原告願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：

⑴被告應給付原告1,404,570 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則辯稱：

㈠被告於88年5 月間向訴外人駱小鈴買受系爭不動產，迄94年4 月10日透過訴外人甲○○○○○○○○○○○仲介出售予原告時為止，均維持現狀，毫無改變，而駱小鈴亦未告知有分管契約存在之情事，被告既不知分管契約存在，自無從告知原告；且系爭不動產之共同使用部分為227.69平方公尺，已明載於系爭買賣契約書中，被告並無隱匿不告知共同使用部分範圍之情事，且原告於買受前亦曾與仲介人員親赴現場勘查，於了解系爭不動產現況後始買受之，且依最高法院84年台上字第2513號判例，共有人對共有部分之權利並非及於共有物之特定部分，從而原告亦無從請求被告交付共有物之特定部分，被告當無何債務不履行之可言，原告自不得請求解除契約，亦無從請求被告回復原狀並賠償原告所支出之必要費用。

㈡被告並非故意不告知分管協議存在之事實，且原告對於其買受之系爭不動產現況並非不知悉，自不得主張瑕疵之存在；況縱認被告應負減少價金之責，共同使用部分中樓梯、走道、走廊、配電室、屋頂水塔或晒衣場部分之面積亦不在減少價金之計算範圍。

㈢並聲明請求判決：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠原告於94年1 月10日透過甲○○○○○○○○○○○仲介，以總價390 萬元向被告購買系爭不動產，原告已給付全部買賣價金，並經辦理所有權移轉登記完畢。有不動產買賣契約書、價金給付備忘錄、土地及建物所有權狀、房地產標的現況說明書、土地及建物登記謄本在卷可稽（本院卷第11頁至第23頁參照）。

㈡臺北市○○區○○段三小段31518 號建物為系爭建物即同小段31510 、31511 號建物之共同使用部分。有前開不動產買賣契約、建物登記謄本附卷足憑。

㈢系爭不動產之住戶訂有分管協議書，惟被告並非該分管協議書之簽署人（簽署人為被告之前手）；被告出賣系爭不動產予原告時，並未告知原告或仲介人員有分管協議之事實。有分管協議書在卷可稽（本院卷第24頁、第25頁參照）。

㈣甲○○○○○○○○○○○所提出之系爭不動產銷售相關資料之真正（本院卷第64頁至第89頁參照）。

四、本件經兩造整理並簡化之爭點為：被告未告知原告系爭不動產有分管協議存在之事實，是否構成解除系爭買賣契約或減少價金之原因？（本院卷第61頁參照）茲析述如下：

㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，如出賣人不履行該義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349 條、第353 條固分別定有明文。惟依司法院釋字第349 號大法官解釋，於共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，將應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，僅在應有部分之受讓人知悉或可得而知該分管契約存在之情形，受讓人始受該分管契約之拘束。本件原告主張其買受系爭不動產並無知悉或可得知分管契約存在之情，則依前開大法官會議解釋，該分管契約即不拘束原告，從而原告尚不得以分管契約存在為由，主張系爭不動產權利有瑕疵；另被告既非系爭分管協議之簽署人，亦未必得知有分管協議存在之情，從而尚難逕以被告未告知有分管協議為由，遽認被告有何違反兩造買賣契約第7 條、第9 條之情形。從而原告依兩造契約約定，民法第349 條、第353 條規定，依債務不履行之規定主張解除契約，並依解除契約後之回復原狀請求權，先位聲明請求：原告將系爭房屋登記返還予被告之同時，被告應返還原告系爭不動產買賣價金390 萬元，及自94年4 月11日起按銀行活期儲蓄存款利率加計之利息；並請求被告給付原告關於系爭買賣契約必要費用支出之損害共計125, 276元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無理由，應予駁回；該部分假執行之聲請，因訴之駁回失所附麗，應併予駁回。

㈡另按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，亦為民法第354 條第1 項前段、第359 條前段所明定。本件原告雖主張因被告未告知分管協議存在，致系爭不動產有物之瑕疵云云，惟查：兩造簽訂之不動產買賣契約書，明確記載系爭不動產（建物部分）專有部分之面積、共同使用部分之面積及比例（本院卷第12頁參照），且原告向被告買受系爭不動產前，曾至現場查看系爭不動產之現況，且知悉共同使用部分比例達百分之四十，此業經證人丙○○於本院95 年6月6 日言詞辯論期日到庭證述無訛（本院卷第151 頁至第152 頁參照），而系爭不動產（含共同使用部分）原經被告委託甲○○○○○○○○○○○以460 萬元之價金出售，嗣經原告以390 萬元買受等情，亦有甲○○○○○○○○○○○所提出之售屋資料、廣告等件在卷足憑（本院卷第70頁、第71頁參照），從而，原告既知悉系爭不動產之共同使用部分比例達百分之四十，且經實地勘查其買受系爭不動產後之實際使用範圍後，經磋商、議價而買受系爭不動產，堪認原告已綜合考慮個人需求、經濟能力、標的物價值、標的物現況、原告實際得使用之面積及範圍等一切情狀，始與被告成立系爭買賣契約，基於契約自由之原則，兩造均應受該契約之拘束，而不得於事後以其他理由要求增加或減少價金，縱原告不知悉分管協議存在之事實，亦難遽認本件因此發生滅失或減少系爭不動產通常效用或契約預定效用之瑕疵。從而原告以被告未告知分管協議存在，及原告不能使用1 樓、樓之共同使用部分卻須負擔地價稅，顯失公平為由，請求減少價金，並據以提出備位聲明，請求被告給付1,404, 570 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即非可取，亦應駁回；該部分假執行之聲請亦失附麗，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。