臺灣士林地方法院95年度重訴字第106號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 95年度重訴字第106號

原告

財團法人基督復臨安息日會台灣區會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

陳美玲律師

複代理人

陳宗希律師

被告

葉園休閒農場有限公司

被告

號

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

　　　　　　薛銘鴻律師

　　　　　　林麗芬律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國95年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：被告前向原告承租座落於台北市○○區○○段4 小段156 、157 、142 、221 、220 、219 、218、202 、201 、196 、196-1 、195 、166 、166-1 地號土地（下稱系爭14筆土地），及坐落台北市○○區○○段4 小段40018 、40019 、40020 建號房屋，即門牌號碼為台北市士林區○○路東棟、西棟、中棟22號房屋（下稱系爭房屋），租期已於民國92年1 月31日屆滿，經原告屢次催告被告返還系爭房地，被告均置若罔聞，竟繼續無權占有系爭房地拒不返還。另被告未經原告同意而於系爭土地上搭建其他地上物，又自92年1 月1 日起至92年1 月31日止積欠原告租金（新台幣（下同）195,000 元，自92年2 月1 日起至95年2 月28日止，則受有相當於租金之不當得利7,215,000 元，扣除被告已返還之部分款項3,302,952 元，被告尚欠原告4,107,048 元。爰依民法第767 條規定，訴請被告拆屋還地及遷讓房屋，併依民法第179 條規定，訴請被告給付相當於租金之不當得利等情。並聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段四小段195 、196 、202 、218 、219 地號土地上如附圖所示編號A1、A3、A5、A7、B 、C1、C2之地上物拆除，並將上開土地及坐落於同上區段142 、156 、157 、166、166- 1、196-1 、201 、220 、221 地號土地全部返還予原告；㈡被告應將坐落於台北市○○區○○段四小段220 地號土地上，40018 、40019 、40020 建號，即門牌號碼為台北市○○區○○路東棟、西棟、中棟22號之房屋遷讓返還予原告；㈢被告應給付原告4,107,048 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣被告應自95年3 月1 日起至返還上開房地之日止，按月給付原告195,000 元；㈤願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：其確占用原告所有之系爭土地及系爭房屋，而系爭房地原租賃契約固於92年1 月31日屆期，惟被告並未重新簽立租賃契約而繼續使用收益系爭房地，原告未即時為反對之意思表示，依民法第451 條之規定，兩造原訂立之租賃契約已視為不定期限繼續契約，雖原告遲至10個月後，即92年11 月27 日針對被告已積欠之地價稅、租金達成清償方式及調整租金之協議，然無礙於原租賃契約已轉為不定期限繼續契約之性質。被告於93年5 月30日、93年5 月31日大量清償積欠租金共2,852,952 元，93年6 月30日再清償45,000元，故被告至93年6 月30日起方開始積欠第一個月之租金迄今，被告並非無權使用系爭房地，與積欠租金乃屬二事，原告訴請被告拆屋還地，委無足採。縱鈞院認被告應拆屋還地並返還無權占有所受利益，仍應受土地法第97條第1 項規定之限制，原告請求被告按月給付195,000 元，顯屬過高等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、兩造所不爭執之事項：

㈠原告為系爭土地及系爭房屋之所有權人。

㈡兩造訂立原證四之租賃契約，於92年1 月31日租期屆滿，租金自90年1 月1 日起增為195,000 元。

㈢附表一所列各欄金額無誤。

㈣原證五、六均為真正。

四、本件之爭點：被告是否無權使用系爭土地？亦即兩造間原訂之租約是否已轉為不定期租約？經查：

㈠兩造於87年1 月16日訂立之租賃契約已於92年1 月31日租期屆滿，有租約一份在卷為憑，且為兩造所不爭執，此部分事實自堪認定。

㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。次按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例參照）。經查：兩造於87年1 月16日訂立之租賃契約第2 條第3 項約定：租期屆滿後，欲續租時，承租人應於租期屆滿前3 個月以書面通知出租人，同時議定續租期間之租金，並另訂租約，有該租賃契約一份在卷為憑，然兩造間始終未能就新租約達成合意，亦為兩造所不爭執，而原告曾於租期屆滿前之92年1 月27日致函被告表示租期將屆至，請被告儘速解決系爭土地地價稅問題後，再洽商續租及再訂租約事宜，再於租期屆滿後之92年5 月5 日、92年5月29日二次發函催請被告儘速繳交系爭土地之地價稅，並另訂新約，否則應返還系爭土地、系爭房屋，有宏鑑法律事務所92年1 月27日、92年5 月5 日、92年5 月29日函各一份在卷可稽，再於92年7 月17日催請被告返還系爭土地、房屋及相當於租金之不當得利，亦有宏鑑法律事務所92年7 月17日函一份附卷可參，揆諸上開說明，兩造既已於原訂契約中訂明續租應另訂租約，原告於租期屆滿前後更數度發函催請被告訂立租約，否則應返還系爭房地並給付相當於租金之不當得利，自無民法第451 條之適用，故被告所辯兩造間就系爭房地已轉為不定期租賃契約云云，於法不合，自無足採。又兩造始終未能另訂新約，既為兩造所不爭執，是被告於92年1 月31日租期屆滿後繼續占用系爭房地，自屬無權占有。

五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段分別定有明文。被告無權占有系爭土地及系爭房屋，為兩造所不爭執，已如前述，又被告於坐落台北市○○區○○段四小段195 、196 、202 、218 、219 地號土地上蓋有如附圖所示編號A1、A3、A5、A7、B 、C1、C2之地上物，則有台北市士林地政事務所土地複丈成果圖一份在卷為憑，揆諸前開規定，被告自應將前開部分地上物拆除後，將無權占有之系爭土地及系爭房屋返還予原告。從而，原告本於所有權，訴請被告將坐落台北市○○區○○段四小段195 、196 、202 、218 、219 地號土地上如附圖所示編號A1、A3、A5、A7、B 、C1、C2之地上物拆除，並將上開土地及坐落於同上區段142 、156 、157 、166 、166-1 、196-1 、201 、220 、221 地號土地全部返還予原告；及將系爭房屋遷讓返還予原告，洵屬有理，應予准許。

六、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條規定甚明。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念〈最高法院61年台上字第1695號判例參照〉。再按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民庭會議決議參照）。兩造就系爭房地原訂租約，自90年1 月1 日起租金為195,000 元，為兩造所不爭執之事項已如前述，而被告原承租系爭房地係做商業使用，故揆諸上開說明，其租金不受土地法第97條規定之限制，是本院認被告於租期屆滿後繼續無權占用系爭房地，所受相當於租金之不當得利，以每月195,000 元計算，自屬合理。被告自92年2 月1 日起無權占用系爭土地迄今，期間於93年5 月30日、93年5 月31日、93年6 月30日陸續給付92年1 月份之租金及其後部分相當於租金之不當得利共計3,302,952 元，為兩造所不爭執，共計被告自租期間滿時起至95年2 月28日止，扣除上開已給付之金額，尚受有相當於租金之不當得利4,107,048 元（計算式詳見附表）。從而，原告訴請被告給付相當於租金之不當得利4,107,048 元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年4 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息；暨自95年3 月1 日起，至返還前開占用土地及房屋之日止，按月給付195,000 元，洵屬正當，自應准許。

七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。