臺灣士林地方法院95年度簡上字第136號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 96 年 08 月 07 日
• 法官: 鍾任賜、王本源、張國勳
• 法定代理人: 戊○○
• 上訴人: 一直美麗國際有限公司法人
• 被上訴人: 己○○

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 95年度簡上字第136號上　訴　人
即被上訴人　己○○
訴訟代理人　廖忠信律師
被 上訴 人
即 上訴 人　一直美麗國際有限公司
法定代理人　戊○○
訴訟代理人　乙○○
陳玉玲律師
上列當事人間給付違約金等事件，兩造對於中華民國95年7月27
日本院士林簡易庭95年度士簡字第29號第一審判決各自提起上訴，本院於96年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人己○○下列第二項之訴，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人一直美麗國際有限公司應再給付上訴人己○○新臺幣拾玖萬玖仟玖佰零伍元及自民國九十五年一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人己○○其餘之上訴駁回。
上訴人一直美麗國際有限公司之上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審（除減縮部分外）訴訟費用共新臺幣叁萬壹仟叁佰零柒元，由上訴人一直美麗國際有限公司負擔十分之三即新臺幣玖仟叁佰玖拾貳元，餘由上訴人己○○負擔；上訴人一直美麗國際有限公司應賠償上訴人己○○訴訟費用差額新臺幣陸仟肆佰零柒元。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人己○○（下稱「己○○」）起訴主張：伊為坐落臺北市○○區○○段3小段42地號土地上門牌號碼為
臺北市北投區○○○路117巷30號房屋（下稱「系爭房屋」
）之所有權人。上訴人即被上訴人一直美麗國際有限公司（下稱「一直美麗公司」）於民國93年6月17日與伊就系爭房
屋訂立租賃契約（下稱「系爭租約」），租賃期間自93年7
月25日起至98年7月24日止，每月租金新臺幣（下同）17萬
元，並於系爭租約第7條第1項約定由一直美麗公司自行繳納管理費。惟一直美麗公司自94年5月起即未依約繳交管理費
，經伊於同年9月30日催告一直美麗公司繳交積欠之管理費
，竟未獲置理。伊遂於94年10月24日以一直美麗公司違反系爭租約第7條第1項約定為由，而依系爭租約第9條第6項之約定，向一直美麗公司為終止系爭租約之意思表示，並限一直美麗公司於函到10日內遷出及返還系爭房屋。詎一直美麗公司於94年10月25日收悉上開存證信函後，遲至同年11月30日始遷出及返還系爭房屋，依系爭租約第9條第5項之約定，一直美麗公司應自94年11月5日起至同月30日遷出交還系爭房
屋之日止，給付伊按每日租金5倍計算之違約金共73萬6,667元。又系爭房屋有輕微漏水現象，伊雖僱工修繕，惟尚未修繕完畢，一直美麗公司屢次未予配合，致修繕工程不斷延宕，嗣一直美麗公司告知伊將自行僱工修繕，伊始未繼續修繕。詎一直美麗公司遷出後，伊發現其並未即時修繕，致系爭房屋漏水現象擴大，天花板、書櫃均因滲水損壞，系爭房屋之實木地板亦遭刮花，並有三窗窗簾及一直美麗公司自行增釘之木櫃未回復原狀，一直美麗公司除拒絕伊修繕系爭房屋外，亦未盡善良管理人之注意保管租賃物，故一直美麗公司應賠償伊修繕系爭房屋費用29萬1,210元。另一直美麗公司
自94年5月起所未繳交之管理費10萬2,480元及遷出系爭房屋前尚未繳交之水電費、有線電視收視費、瓦斯費共4萬1,260元，均已由伊代為繳納，一直美麗公司無法律上原因而受有上開利益，應返還上開款項予伊。末因一直美麗公司未於期限內遷出及返還系爭房屋，致伊受有94年10月25日起至同年11月4日止相當於租金之損害共5萬6,667元，爰依系爭租約
、民法不當得利及租賃之規定，訴請一直美麗公司應給付伊違約金、修繕費用並返還不當得利等語。並聲明：㈠一直美麗公司應給付己○○122萬8,284元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡己○○願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人即上訴人一直美麗公司則以：管理費應屬租金之一部分，有系爭租約第3 條「租金」項下約定：「乙方同意每1 個月為1 期，並應於每個月的第25日前預付房租於甲方。租賃物之租金每個月定為170,000 元整。管理費應由乙方按管委會規定繳納」文字可稽。而系爭房屋因天花板嚴重漏水、違章玻璃屋被拆除致租賃物面積不足等瑕疵，伊無法為圓滿之使用收益，經屢次請求修繕並回復原狀，均未獲置理。伊自94年5 月起拒絕繳交屬於租金一部之管理費，係依法行使同時履行抗辯權，應非屬違約。是己○○催告伊繳交管理費並終止系爭租約之意思表示，均不生效力，伊仍有居住系爭房屋之權利。故己○○主張受有94年10月25日至同年11月4 日相當於租金之損害，請求伊返還不當得利並給付違約金，均於法無據。又系爭房屋自94年1 月間開始漏水，經伊屢次通知，均未獲置理，方自行僱工修繕，支出費用9 千元。己○○指稱伊自始未修繕天花板及拒絕工人進屋修繕，並非事實。況依民法規定，租賃物如有修繕必要，承租人僅有通知義務，而無修繕義務，縱因伊僱工修繕無法恢復，亦難認應負損害賠償責任。且因漏水情形嚴重，伊不得已於94年11月30日為終止租約之意思表示，並於同日遷出系爭房屋。依系爭租約第7 條第2 項及第9 條第7 項約定，伊遷出時，如遺有家具則歸己○○所有或由其自行除去，故己○○以伊未盡修繕及保管租賃物之義務，請求修繕費用29萬1,210 元，洵屬無據。再者，伊於93年7 月承租系爭房屋後，即進行室內裝潢，嗣因系爭房屋漏水，己○○遲不修繕，使裝潢家具不堪使用，且無法維持居住之使用目的，致伊損失裝潢費用81萬8,938 元，伊得依民法第196 條、第337 條規定，請求己○○賠償所受之損害，並以此向己○○為抵銷之意思表示等語，資為抗辯。並聲明：㈠己○○之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，一直美麗公司願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審對於己○○之請求，判決一直美麗公司應給付己○○18萬7,569元及自95年1月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回己○○其餘之訴及假執行之聲請，並就己○○勝訴部分，依聲請宣告假執行。己○○及一直美麗公司各就其敗訴部分聲明不服。己○○聲明：㈠原判決不利於己○○之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，一直美麗公司應再給付己○○104 萬715 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢一直美麗公司之上訴駁回。嗣於95年11月27日準備程序時，就上開上訴聲明㈡減縮為：一直美麗公司應再給付己○○98萬4,048 元及其利息。是原審判決己○○敗訴其中56,667元部分，業因其減縮上訴聲明而確定。一直美麗公司則聲明：㈠原判決不利於一直美麗公司之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，己○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢己○○之上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠一直美麗公司於93年6 月17日與己○○訂立租賃契約，承租系爭房屋，並約定租賃期間自93年7月25日起至98年7月24日止，每月租金17萬元。
㈡一直美麗公司於93年6月17日1次預付己○○1年之租金支票
12張，每張面額17萬元，由己○○按月提示兌領。惟一直美麗公司自94年7月25日起，即未再給付租金予己○○。
㈢一直美麗公司於簽訂系爭租約同時，給付己○○保證金51萬元。
㈣系爭房屋之管理費為每月1萬4,640元，一直美麗公司自94年5月份開始未繳交管理費。
㈤系爭房屋之玻璃屋（面積22平方公尺），經臺北市政府工務局於94年1月14日以00000000000號函通知己○○係屬違建，嗣由己○○於94年10月14日自行僱工拆除。
㈥己○○於94年9 月30日以瑞信律字第0909號函催告一直美麗公司繳交積欠之管理費，一直美麗公司並未繳交。
㈦己○○嗣於94年10月24日以一直美麗公司違反系爭租約第7
條第1項約定為由，而依系爭租約第9條第6項之約定，以臺
北信維郵局第6086號存證信函向一直美麗公司為終止系爭租約之意思表示，並限一直美麗公司於函到10日內遷出並返還系爭房屋，一直美麗公司於同年月26日接獲上開存證信函。㈧一直美麗公司於94年11月30日遷出及返還系爭房屋。
㈨自94年5月份起至同年11月份止之系爭房屋社區管理費共10
萬2,480元，係由己○○所繳納。
㈩自94年8 月12日至一直美麗公司搬遷日止之電費3 萬5,030
元、94年11月份之水費1,842 元、94年11月份之有線電視收視費550 元，均係由己○○所繳納。
五、得心證之理由：
己○○主張一直美麗公司未依約繳交管理費，經其催告後終止系爭租約，惟一直美麗公司於系爭租約終止後未如期遷出系爭房屋，且於租賃期間未盡善良管理人之保管義務，應負給付違約金、賠償修繕費用及返還不當得利之責，惟為一直美麗國際有限公司所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於95年12月18日準備程序依民事訴訟法第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點為：㈠管理費是否已包含於租金內？如不含，則己○○得否請求一直美麗公司給付代繳管理費10萬
2,480元之不當得利？一直美麗公司得否以己○○未提供圓
滿使用之租賃物為由，而主張同時履行抗辯？㈡己○○得否請求一直美麗公司給付代繳瓦斯費3,838元之不當得利？㈢
系爭租約於何時終止？㈣系爭房屋之租金約定是否過高？如有，己○○就過高之部分有無請求權？㈤一直美麗公司得否以裝潢系爭房屋之費用81萬8,939元及玻璃屋遭拆除減少使
用面積所減少之租金，與其所積欠己○○之債務相抵銷？㈥一直美麗公司得否以修繕系爭房屋漏水之費用9千元與其所
積欠己○○之債務相抵銷？㈦己○○得否請求一直美麗公司給付自租約終止翌日起之10日搬遷寬限期間相當於租金之損害5萬6,667元？㈧己○○得否請求一直美麗公司給付自搬遷寬限期滿翌日起至94年11月30日止相當於租金5倍之違約金
68萬元？㈨己○○得否請求一直美麗公司賠償修繕系爭房屋之損害29萬1,210元？茲分述如下：
㈠管理費並未包含於租金內，故己○○得請求一直美麗公司給付代繳管理費10萬2,480 元之不當得利。且一直美麗公司不得以己○○未提供圓滿使用之租賃物為由，而主張同時履行抗辯：
1.兩造固於系爭租約第3條，將管理費與每月租金之給付約
定於同一條項。惟證人即當時受己○○委託與一直美麗公司接洽系爭房屋出租事宜之翊來軒仲介公司經紀人甲○○，於96年3 月19日本院準備程序時到場結證稱：系爭租約係由伊公司代為草擬，伊從中協助兩造磋商訂約條件，兩造並未要求將管理費寫在租金項下，而是伊公司草擬租約時之制式寫法，兩造約定承租人每月要給付出租人17萬元租金，管理費則由承租人另行繳納，依系爭租約內容，管理費並未包括在每月17萬元之租金內等語（本院卷第125
至126 頁）。另觀諸系爭租約第7 條特約事項第1 項及第5 項分別約定：「管理費由乙方（一直美麗公司）按月自行繳付」、「本約所定租金係出租人每月實收金額」等語（原審卷第16頁），明定租金給付予己○○，管理費則由一直美麗公司自行向管委會繳納，二者性質顯不相同，管理費並非一直美麗公司使用系爭房屋而支付之對價甚明。否則豈非繳納社區管理費之所有區分所有權人均為「承租人」？再參酌一直美麗公司除於93年6 月17日簽訂系爭租時，即1 次預付己○○1 年之租金支票12張，每張面額17萬元，由己○○按月提示兌領之外，又另向管委會按月繳納管理費1 萬4,640 元至94年4 月份等情。顯見一直美麗公司於簽約時，亦認同己○○所主張管理費並未包含於租金內之事實。否則豈有簽發租金支票時，非但未先行扣除管理費數額，反而另行按月繳納管理費之理？是一直美麗公司辯稱管理費為租金之一部分等語，顯與事實不符，不足採信。至於一直美麗公司所舉最高法院95年度臺上字第2582號判決，其原因事實係承租人每月給付租金3 萬元及土地廠房管理費6 萬元予出租人，與本件承租人每月分別給付租金17萬元及管理費1 萬4,640 元予出租人及管委會之情形，迥不相侔，自不得據以比附援引，附此敘明。
2.兩造既約定系爭房屋之社區管理費應由一直美麗公司負責繳納，且非屬系爭房屋租金之一部分。而一直美麗公司自94年5月份起即未再繳納管理費，且截至一直美麗公司遷
出並返還系爭房屋予己○○之94年11月30日止，94年5月
份至11月份之社區管理費共10萬2,480元，係由己○○所
繳納等情（原審卷第43至48、78頁），均如前述。顯見一直美麗公司無法律上原因，而受有免繳10萬2,480元管理
費之利益，並致己○○受有代繳上開管理費之損害，則己○○自得依民法第179條前段之規定，請求一直美麗公司
返還不當得利10萬2,480元。
3.按出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院95年度臺上字第569
號判決參照）。惟按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年臺上字第1550號判例參照）。又因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院88年度臺簡上字第59號判決參照）。
4.再查，己○○將系爭房屋出租予一直美麗公司，雖負有提供可供圓滿使用之系爭房屋予一直美麗公司之義務。惟因系爭房屋於交屋後發生漏水之情形（原審卷第32至35、41頁、本院卷第124 至125 頁），且一樓玻璃屋部分亦經臺北市工務局建管處查報為違建並命令拆除，嗣由己○○於94 年10 月14日自行僱工拆除（本院卷第85至94頁），系爭房屋顯有無法圓滿使用及使用坪數不足之瑕疵存在。亦即己○○未盡保持租賃物合於約定之使用收益狀態之義務，致一直美麗公司不能完全達其租賃之目的，一直美麗公司自得行使其同時履行抗辯權。然而，一直美麗公司繳納管理費之義務，係為區分所有人或住戶依社區規約或公寓大廈管理條例第21條所應繳納或負擔之費用，並非民法第421 條承租人支付予出租人關於使用租賃物之對價。是己○○對系爭房屋之用益狀態維持義務，與一直美麗公司依系爭租約應負擔之社區管理費繳納義務，並非立於互為對待給付之關係，自不生同時履行之抗辯（最高法院59年臺上字第850 號判例參照）。縱認於租賃關係存續中，己○○對於系爭房屋合於約定用益狀態之義務，與一直美麗公司管理費之支付，係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟遍查卷附資料，一直美麗公司迄未能舉證證明其於系爭租約存續期間，曾向己○○為行使同時履行抗辯權之意思通知，自仍應依約負有給付管理費之義務。又因己○○於系爭租約終止後（詳下述爭點㈢），已無保持系爭房屋合於約定用益狀態之對待給付義務，則揆諸上揭說明，一直美麗公司即不得於本件訴訟中，以己○○未提供圓滿使用之租賃物為由，主張同時履行抗辯，而拒絕給付上開管理費或不當得利。
㈡己○○得請求一直美麗公司給付代繳瓦斯費3,146 元、電費3 萬5,030 元、水費1,842 元及有線電視收視費550 元之不當得利：
1.己○○主張一直美麗公司積欠返還系爭房屋前之瓦斯費
3,838元乙節，為一直美麗公司所否認，辯稱該筆費用為
95年1、2月之瓦斯費，不應由伊負擔等語。經查，依己○○所提出之陽明山瓦斯股份有限公司瓦斯費通知單兼用戶收執聯影本（原審卷第125頁），其上載明上期抄錶日為
94年12月7日，本期抄錶日為95年2月7日，下期抄錶日為
95年4月7日，本期從量費為2,744元，前欠1期3,554元、
違約金284元，繳費期限為95年2月22日。顯見瓦斯公司係每2個月之當月7日抄錶，並於抄錶後寄發限期於當月22日繳費之通知單。而上開繳費通知單，除通知己○○繳納94年12月7日抄錶後至95年2月7日抄錶前之瓦斯費2,744元外，尚包括94年10月7日抄錶後至94年12月7日抄錶前之瓦斯費3,554元及逾限繳納之違約金284元。惟因一直美麗公司已於94年11月30日將系爭房屋返還予己○○，自不可能於94年11月30日搬遷後至94年12月7日抄錶前使用系爭房屋
內之瓦斯，亦不可能於94年12月7日以後接獲限期繳費通
知，而於同年月22日前繳費。故94年11月30日搬遷後至94年12月7日抄錶前之瓦斯費及因逾期繳費之違約金，均不
應由一直美麗公司負擔。惟因無法區分於94年11月30日一直美麗公司搬遷前與搬遷後之瓦斯使用度數，爰依比例計算一直美麗公司所應負擔之瓦斯費為3,146元（計算式：
3,554×54/61=3,146，元以下4捨5入）。
2.依系爭租約第7 條特約事項第1 項之約定：系爭房屋之水電費、電話費、瓦斯費、有線電視收視費由一直美麗公司按月自行繳付等節。惟因一直美麗公司並未繳付94年10月7 日抄錶後至94年11月30日搬遷前之瓦斯費3,146 元、自94年8 月12日至一直美麗公司搬遷日止之電費3 萬5,030
元、94年11月份之水費1,842 元及94年11月份之有線電視收視費550 元，且己○○已代為繳納上開費用，前已認定。足徵一直美麗公司無法律上原因，而受有免繳3,146 元瓦斯費、3 萬5,030 元電費、1,842 元水費及550 元有線電視收視費之利益，並致己○○受有代繳上開費用之損害，則己○○自得依民法第179 條前段之規定，請求一直美麗公司返還不當得利40,568元（計算式：3,146+35,030+
1,842+550=40,568）。
㈢系爭租約係於94年10月26日終止：
1.按兩造於系爭租約第9條終止合約條款第6項約定：「承租人違反契約之任何一條或不當使用，致出租權益收損時，出租人得隨時終止契約並請求損壞賠償」。次按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，已如上㈠之3.所述。是因契約互負債務者，於他方未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，然於他方請求而未依約履行之一方，倘未為同時履行抗辯權之行使，則自拒絕他方履行之請求時起，依首開說明，自應負遲延責任（最高法院95年度臺上字第1454號判決參照）。一直美麗公司依約負有按月繳付管理費之義務，惟其自94年5 月份起即未再繳付，致己○○迭遭首席天廈管理委員會致函催討（原審卷第19至20頁）。己○○乃於94年9 月30日以瑞信律字第0909號函催告一直美麗公司於7 日內繳交所有積欠之管理費。一直美麗公司於94年10月4 日收受後（原審卷第21至25頁），並未依限繳交，亦未就該管理費之繳付義務，與己○○保持系爭房屋合於約定用益狀態之義務，行使同時履行抗辯權，已認定如上㈠之4.所載，則揆諸上揭說明，自仍應負遲延給付管理費之違約責任。是己○○嗣於94年10月24日以一直美麗公司違反系爭租約第7 條第1 項約定未繳付社區管理費為由，而依系爭租約第9 條第6 項之約定，以臺北信維郵局第6086號存證信函向一直美麗公司為終止系爭租約之意思表示，並限一直美麗公司於函到10日內遷出並返還系爭房屋（原審卷第26至30頁），即屬有據。而一直美麗公司係於同月26日接獲上開存證信函，有掛號回執影本在卷可稽（原審卷第31頁），是系爭租約應於94年10月26日始生終止之效力。故己○○主張系爭租約於94年10 月
24日（在原審之主張）或25日（於本院之主張）即已終止，以及一直美麗公司辯稱伊得行使同時履行抗辯權，而拒絕管理費之給付，己○○以伊未繳管理費為由終止系爭租約，不生終止效力等情，均不足採。
2.又按民法第440條第1項、第2項固規定：「承租人租金支
付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」惟查上開規定，係針對承租人遲延給付租金效果之特別規定，其適用自應以承租人遲延給付租金為前提。而依兩造之約定，管理費並非屬於租金之一部分，已認定如上㈠之1.所示，且兩造亦已於系爭租約第9 條終止租約條款第4 項，針對承租人遲延給付租金之效果，另為特別約定。顯見系爭租約第9 條第6 項之終止合約條款，已排除承租人遲延給付租金之情形。要之，己○○以一直美麗公司遲未依約繳付管理費為由終止系爭租約，不受民法第440 條第2 項規定之限制。至於一直美麗公司於簽訂系爭租約時所付之51萬元保證金，經己○○扣除依約應於94年7 月25日、8 月25日及9 月25日給付之租金共51萬元後，已無剩餘。是一直美麗公司辯稱伊實際欠繳之租金未達2 個月之租額，己○○不得以伊欠租為由終止系爭租約，而應以伊遷讓房屋之94年11月30日，為合意終止系爭租約之日等語，容有誤會，亦不足採。
㈣系爭房屋之租金約定並未過高，己○○就約定之租金有請求權：
1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項固定有明文。惟按土地法第3編第3章「房屋及基地租用」章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第3章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決
。第97條限制出租房屋之租金額，即係在保障經濟上之弱者即承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。惟如承租人為營利法人，有能力承租房屋以獲取利潤，已非經濟上之弱者。且如承租之房屋亦非單純供居住安身之用，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決
議參照）。是土地法第97條關於約定最高租額之限制，應僅限於承租城市地方單純供住宅使用之房屋有其適用。至營利法人承租供業務用（非具營利性）或營業之用，則均不受限制。
2.一直美麗公司為一營利法人，其非經濟上之弱者甚明。又一直美麗公司自承伊承租系爭房屋係供員工宿舍及休閒之用（本院卷第126、155頁），顯見一直美麗公司承租系爭房屋非僅單純供一般居住安身之用。是揆諸上揭說明，兩造間關於承租系爭房屋租金之約定，應不受土地法第97條關於約定最高租額之限制。是基於私法自治及契約自由原則，兩造間關於租金之約定，本院應予尊重。故一直美麗公司辯稱兩造約定每月租金17萬元，超過土地法第97 條
之限制，己○○就超過部分無請求權，且就超收部分受有不當得利應予返還等情，均不足採。
㈤一直美麗公司不得以裝潢系爭房屋之費用81萬8,939元，與
其所積欠己○○之債務相抵銷；惟得以玻璃屋遭拆除減少使用面積所減少之租金2,960元，與其所積欠己○○之債務相
抵銷：
1.裝潢系爭房屋之費用81萬8,939元部分：
一直美麗公司辯稱伊於93年7月承租系爭房屋後，於系爭
房屋內裝潢，共支出裝潢費用81萬8,939元，嗣因系爭房
屋漏水，己○○遲不修繕，致裝潢家具毀損不堪使用、無法維持居住之使用目的，伊被迫於94年11月30日搬遷，而損失裝潢費用81萬8,938 元，己○○應賠償伊所受之損害或償還系爭房屋之增價額等情，固據其提出估價單及請款單（原審卷第168 至179 頁）為證，並經證人即受託裝潢之梨誠空間設計室內裝修有限公司負責人丁○○於96年2
月12 日 本院準備程序時到場結證在卷（本院卷第101 頁）。惟查，一直美麗公司於系爭房屋內裝潢，本係供其所屬員工住宿及休閒之用，並不當然會增加系爭房屋之價額。而系爭房屋固有漏水，惟是否因漏水致其裝潢毀損不堪使用，以及損壞情形暨折舊後之殘值，均未據一直美麗公司舉證以實其說，則其所辯即難憑採。況系爭租約係因一直美麗公司未依約繳付社區管理費，經己○○限期催告，未獲置理後，始遭己○○依約終止，並於94年11月26日發生終止之效力，已認定如上㈢所述。而依系爭租約第9 條第2 項、第7 項約定：系爭租約終止後，一直美麗公司應即將系爭房屋返還予己○○，如有留置不搬者，逕由己○○處理，一直美麗公司不得異議等節（原審卷第16至17頁）。是一直美麗公司於系爭租約終止後，本即負有返還系爭房屋之義務。則已附合於系爭房屋內之裝潢，除可拆除帶走者外，餘均已無法再供己○○使用。顯見一直美麗公司縱受有裝潢費用之損害，亦係因可歸責於己之事由所致，自不得請求己○○賠償其所受之損害。故一直美麗公司主張以其得向己○○請求賠償裝潢費用之損害或償還系爭房屋之增價額，與其所積欠己○○之債務相抵銷，洵屬無據。
2.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金，民法第423條、第435條第1項分別定有明文。經查
：
⑴依系爭租約第1條約定，租賃標的物為「臺北市○○○
路117巷30號（含地下室2個車位）」。而於一直美麗公司承租前，己○○已於系爭房屋後方增建玻璃屋，且於出租時，並未告知一直美麗公司該玻璃屋為違建，一直美麗公司亦未詢問此事等情，業據證人甲○○於上開期日到場結證屬實（本院卷第124頁）。足徵己○○出租
予一直美麗公司之租賃物，除地下室2個停車位外，係
包括玻璃屋在內之臺北市○○○路117巷30號房屋。是
依民法第423條規定，己○○即負有於租賃關係存續中
，保持系爭房屋合於上開約定用益狀態之義務，且與一直美麗公司於訂約時得否預見該玻璃屋會遭拆除無涉。⑵上開增建之玻璃屋面積22平方公尺，經臺北市政府工務局於94年1月14日查報為違建並命令拆除，嗣於94年10
月14日經己○○自行僱工拆除等情，有臺北市建築管理處96年2月13日北市都建查字第09665238900號函檢附之臺北市建築管理處違建查報案件明細表及相關卷證資料影本在卷可稽（本院卷第85至94頁），並經證人楊智強於上開準備程序結證屬實（本院卷第58頁）。一直美麗公司指稱該玻璃屋係94年7月14日遭己○○僱工拆除，
容有誤會。又證人甲○○證稱：上開建管處覆函所附之玻璃屋照片，即為出租時之現場狀況等語（本院卷第
124 頁）。況依上開建管處覆函所附玻璃屋拆除前及拆除後之照片顯示，一直美麗公司自行施作之遮雨棚並未遭拆除。顯見上開增建之玻璃屋，係因不可歸責於一直美麗公司之事由，致遭拆除而滅失。己○○辯稱係因一直美麗公司另行增建遮雨棚，致玻璃屋遭拆除等語，不足採信。
⑶己○○於租賃關係存續中，應保持系爭房屋合於約定之用益狀態，亦即使一直美麗公司得使用地下室2個停車
位，以及包括玻璃屋在內之臺北市○○○路117巷30號
房屋，惟因不可歸責於一直美麗公司之事由，致上開玻璃屋遭己○○於94年10月14日拆除而滅失，均如前述。是一直美麗公司即得依民法第435條第1項之規定，就該玻璃屋滅失之部分，請求自94年10月14日起減少租金。而依系爭房屋之建物登記謄本記載，依法登記之系爭房屋面積為441.33平方公尺（含共同使用部分即地下室停車位），加計玻璃屋面積22平方公尺，共463.33平方公尺，即為一直美麗公司每月支付租金17萬元所承租之範圍。該玻璃屋遭拆除而滅失後，一直美麗公司使用租賃物之面積即減少22平方公尺，自得請求每月租金按比例減少8,072元〔計算式：170,000×（1-441.33/463.33
）≒8,072，元以下4捨5入〕。惟因一直美麗公司未依
約給付94年7月25日起至94年10月24日止之租金共51萬
元，而經己○○以其所繳交之51萬元保證金扣抵，前已認定。是一直美麗公司得請求己○○返還自94年10月14日起至94年10月24日止應減少但已付之租金2,960元（
計算式：8,072×11/30≒2,960，元以下4捨5入），並
以之與其所積欠己○○之債務相抵銷。
㈥一直美麗公司得以修繕系爭房屋漏水之費用9千元，與其所
積欠己○○之債務相抵銷：
按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得自行修繕而請求出租人償還其費用，民法第429條第1項、第430條分別規定甚明。
經查：
1.證人甲○○結稱：伊曾接獲承租人電話表示系爭房屋漏水，並要求伊轉告出租人修復；伊去現場發現確實有漏水，第1 次伊有帶己○○請的工人進去，另外承租人也有僱工修繕，但都沒有修復，所以雙方有透過伊溝通；有一段時間有改善，但過一陣子又漏水，且兩造各自有找人去修；因為漏水時間拖得很長，伊陸續去過幾次現場等語（本院卷第124 至125 頁）。
2.證人即己○○僱請修繕系爭房屋漏水之工人楊智強於95年11月27日本院準備程序到場結證稱：伊找到漏水原因是書房頂板上之給水管接頭處漏水，伊將接頭重新黏合，並觀察測試中等語（本院卷第56頁）。另證人即一直美麗公司僱請修繕系爭房屋漏水之工人丙○○於96年2 月12日本院準備程序到場結證稱，伊受託到系爭房屋修繕漏水，陸續修了3 次，漏水源頭在廚房天花板裏的熱水管，第1 次在書櫃上方漏水較大的地方，第2 次是將正在稍微滲漏的地方修好，第3 次是在同一個書房另一區的天花板，兩處各換1 個彎頭及銅製的零件，3 次共收費9 千元，被證三的發票確為伊所開等語（本院卷第100 頁）。
3.綜合上開證人所述，並參酌一直美麗公司所提出修繕漏水費用之統一發票（原審卷第96頁），足徵一直美麗公司確有於發現系爭房屋漏水後，通知仲介經紀人甲○○轉告己○○修繕，惟因己○○僱請之工人並未修復，一直美麗公司始自行僱工修繕，前後3 次共花費9 千元。是己○○辯稱伊如有接獲系爭房屋漏水之通知，定會僱工修繕，一直美麗公司並無自行修繕而支出9 千元之必要等語，尚難憑採。又因系爭租約並未特別約定系爭房屋漏水之修繕，應由一直美麗公司負擔，是一直美麗公司於通知己○○修繕而無法修復後，就其自行僱工修繕所支出之費用9 千元，自得依民法第430 條之規定，請求己○○償還，並以之與其所積欠己○○之債務相抵銷。
㈦己○○得請求一直美麗公司給付自租約終止翌日起之10日搬遷寬限期間相當於租金之損害5 萬3,976 元：
1.己○○主張伊於94年10月24日以存證信函終止系爭租約，並限一直美麗公司於函到10日內遷讓還系爭房屋，惟一直美麗公司遲至94年11月30日始遷讓系爭房屋，除應賠償己○○自94年10月25日起至94年11月4日止相當於租金之損
害5萬6,667元外，尚應給付自94年11月5日起至94年11月
30日止相當於租金5 倍之違約金68萬元等語。揆其真意，係請求一直美麗公司給付自租約終止翌日起之10日搬遷寬限期間相當於租金之損害5 萬6,667 元，及自搬遷寬限期滿翌日起至94年11月30日止相當於租金5 倍之違約金68
萬元，合先敘明。
2.又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。至其得請求返還之
範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例著有明文。系爭租約既已於94年10月26日終止，依系爭租約第9條第2項約定，一直美麗公司應將系爭房屋返還予己○○。惟因一直美麗公司迄94年11月30日始遷讓並返還系爭房屋予己○○，則自系爭租約終止翌日即94年10月27日起至94年11月5 日止之10日搬遷寬限期間，一直美麗公司無租賃權而占用系爭房屋，即屬無法律上原因而受利益，並致己○○受損害。則揆諸前揭規定及判例意旨，一直美麗公司應返還該段期間其所獲得相當於租金之利益。至於相當於租金利益之計算標準，應以一直美麗公司承租已拆除玻璃屋後之系爭房屋租金為基準，較為客觀公允。是己○○依民法不當得利之規定，於請求一直美麗公司給付自租約終止翌日起之10日搬遷寬限期間相當於租金之損害5 萬3,976 元〔計算式：（170,000-8,072） ×10/30=53,976
〕之範圍內，係屬有據，逾此範圍之請求，即非正當。
3.又因己○○於系爭租約終止後，已無保持系爭房屋合於約定用益狀態之對待給付義務，是一直美麗公司即不得於本件訴訟中，以己○○未提供圓滿使用之租賃物為由，主張同時履行抗辯，而拒絕給付不當得利，前已敘及。是一直美麗公司以系爭房屋有漏水及使用坪數不足之瑕疵為由，而主張得就己○○請求上開相當於租金之損害部分，行使同時履行抗辯權等情，亦不足採。
㈧己○○僅得請求一直美麗公司給付自搬遷寬限期滿翌日起至94年11月30日止相當於租金1.5 倍之違約金20萬2,410 元，逾此部分，則屬無據：
1.兩造於系爭租約第9條終止合約條款第5項約定，系爭租約期滿或解約（終止），一直美麗公司應即時遷移交還房屋，如有拖延，己○○得請求至遷移交還日止，按每日租金5倍之違約金。系爭租約既已於94年10月26日終止，則依
上開約定，一直美麗公司應即時將系爭房屋返還予己○○。惟因己○○給予一直美麗公司10日搬遷寬限期，是己○○得依上開約定，請求一直美麗公司給付自搬遷寬限期滿翌日即94年11月6日起至遷讓系爭房屋之94年11月30日止
，按每日租金5倍計算之違約金。
2.按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，庶符實情而得法理之平（最高法院79年臺上字第1612號、51年臺上字第19號49年臺上字第807號判例參照
）。經審酌兩造間約定之租金額已屬非低，系爭房屋又陸續發生漏水之瑕疵，近1、2年房屋出租及出售行情有逐漸攀升之趨勢，一直美麗公司若能依約遷讓系爭房屋，己○○得儘早再行出租或出售以獲取租金或價金，己○○因一直美麗公司違約而受有無法收取租金之損害或及早獲取價金之利息損失等一切情狀，認為兩造上開違約金額之約定實屬過高，爰依職權將違約金核減至按每日租金1.5倍計
算，始屬相當。是己○○所得請求一直美麗公司給付之違約金應為20萬2,410元〔計算式：（170,000-8,072）×25
/30×1.5=202,410〕。
㈨己○○不得請求一直美麗公司賠償修繕系爭房屋之損害29萬1,210元：
己○○主張系爭房屋頂板有輕微漏水現象，伊雖僱工修繕，惟尚未修繕完畢，一直美麗公司以時間無法配合，要求工人先行離開，致修繕工程不斷延宕，嗣因一直美麗公司告知將自僱工人修繕漏水，伊始未繼續修繕。詎一直美麗公司遷出後，伊發現一直美麗公司自始未修繕天花板，致系爭房屋原僅小部分漏水，因一直美麗公司未即時修繕，致擴大至整個天花板，進而需全部拆除重作。且一直美麗公司未以容器接漏水，致天花板、書櫃均因滲水而損壞；又一直美麗公司刮花系爭房屋之實木地板，並有三窗窗簾及一直美麗公司自行增釘之木櫃未回復原狀，依民法第437 條第2 項、第429 條、第432 條之規定，一直美麗公司應賠償伊因修繕系爭房屋而支出29萬1,210 元之損害等情，惟為一直美麗公司所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.一直美麗公司每月支付高達17萬元之租金承租系爭房屋，於發現系爭房屋漏水，致無法達到良好之用益狀態，豈有不即時通知己○○修繕之理？況依證人甲○○、楊智強及丙○○上開證言可知，甲○○確有代一直美麗公司轉告己○○修繕系爭房屋漏水，惟因己○○僱請之楊智強並未完全修復，一直美麗公司才自行僱請丙○○修繕，且因先後有不同位置漏水，才多次修繕等情。足徵一直美麗公司並無怠於通知己○○修繕、拒絕修繕或實未自行修繕之情形。是如因修繕未臻於完善，致漏水有擴大之現象，使系爭房屋需要重大修繕，仍應由己○○自行負責。
2.又參酌兩造所提出之照片顯示（原審卷第33至41、97至
100頁），系爭房屋因滲漏水而導致部分天花板、牆壁及
與牆壁相連之櫥櫃壁板受潮、變色及留下水痕，該部分除因處於非開放狀態，必已顯現上開滲漏水現象，否則難以發現外，更無從以水桶盛接；至於少數已打開天花板而有滴漏水之位置，一直美麗公司亦有以水桶盛接（原審卷第97頁）。是己○○主張一直美麗公司未以容器接漏水，致天花板、書櫃因滲水而損壞等情，亦不足採。
3.另證人楊智強另證稱，伊前往修繕漏水時，所見系爭房屋之漏水情形，與己○○所提出一直美麗公司搬遷後之94年12 月3日所攝照片中情形差不多等語（本院卷第57頁）。益見己○○主張於伊僱工修漏尚未完工前，一直美麗公司要求工人先行離開，致修繕工程延宕，並使系爭房屋由小部分漏水，擴大至整個天花板，進而需全部拆除重作等情，亦與事實不符，而不足採信。
4.而系爭房屋之實木地板，本即屬於極易受損之材質，縱經通常使用，亦難免因稍有不慎而有刮花之情形，且實木地板如有局部表面受損，通常可以局部拋光再上漆打蠟方式修復，而無須全部拆除重作。而依己○○所提出書房地板局部刮花受損之照片（原審卷第37頁）顯示，實難以認定究為出租前或出租後所發生？究為通常使用或不當使用所致？以及何以必須全部拆除重作之原因（如係因漏水所致，則本即應由己○○自行負責，已如前述）？是己○○主張一直美麗公司刮花系爭房屋之實木地板，致須全部拆除重作等情，洵不足採。
5.至於己○○主張有三窗窗簾未回復原狀部分，由於己○○始終未提出其究係於何時購置上開窗簾之佐證，則參酌己○○係於81年3月18日取得系爭房屋所有權，據以推論己
○○於該時點購置上開窗簾，則迄93年6月17日兩造簽訂
系爭租約時止，已歷經12年有餘，早已超過窗簾之折舊或使用年限。加上兩造於系爭租約後附之附屬家具明細表內，並未將窗簾列入，應認己○○無欲於系爭租約期滿或終止後須連同窗簾一併收回之意思。此由一直美麗公司於94年7月28日傳真予己○○之系爭房屋瑕疵明細表第3點敘及：「廚房至倉庫的玻璃門，住進來時，窗簾上面有狗尿味很重，故一開始即拆除至今，還未裝上新的，其餘的男孩房、女孩房、主臥室的窗簾，是我自己要求更換，所以我自己花錢換掉」等語（原審卷第95頁），益足為證。又一直美麗公司自行增釘之木櫃，縱有未回復原狀之情形，惟因兩造已於系爭租約第9 條第7 項約定，系爭租約終止後，一直美麗公司應即將系爭房屋返還予己○○，如有留置不搬者，逕由己○○處理，一直美麗公司不得異議。是一直美麗公司縱有自行增釘之木櫃未搬離之情形，己○○得逕行處理，亦不致會使己○○受有何損害。故己○○應不得向一直美麗公司請求上開三窗窗簾及一直美麗公司增釘之木櫃未回復原狀之損害。
6.綜上，己○○主張一直美麗公司未盡善良管理人之注意義務保管系爭房屋，致系爭房屋裝潢受損，並有三窗窗簾及一直美麗公司自行增釘之木櫃未回復原狀，而請求一直美麗公司賠償己○○因修繕系爭房屋而支出29萬1,210元之
損害，顯屬無據。
六、綜上所論，己○○得依系爭租約、民法不當得利及租賃之規定，請求一直美麗公司給付代繳之社區管理費10萬2,480元
、瓦斯費3,146元、電費3萬5,030元、水費1,842元、有線電視收視費550元之不當得利、自租約終止翌日起之10日搬遷
寬限期間相當於租金之損害5萬3,976元、自搬遷寬限期滿翌日起至94年11月30日止相當於租金1.5倍之違約金20萬2,410元；而一直美麗公司則得依民法第435條第1項、第430條之
規定，請求己○○給付因系爭房屋之玻璃屋遭拆除致減少使用面積而減少之租金2,960元及其自行修繕系爭房屋漏水所
支出之費用9千元，一直美麗公司並以之與其所積欠己○○
之上開債務相抵銷。從而，己○○於訴請一直美麗公司給付38萬7,474元（計算式：102,480+3,146+35,030+1,842+550+53,976+202,410-2,960-9,000=387,474）及自起訴狀繕本送達翌日即95年1月14日起至清償日止，按週年利率5%計付法
定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。上開應准許部分，原審僅命一直美麗公司給付己○○18萬7,569元及其遲延利息，而駁回己
○○其餘之訴（19萬9,905 元及其遲延利息部分），自有未洽。是己○○就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第1 、2 項所示；至於上開應駁回部分（59萬6,574 元及其遲延利息部分），原審為己○○敗訴之判決，核無違誤，己○○就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審判命一直美麗公司給付部分，核無不當，一直美麗公司上訴仍執前詞，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，為無理由，應併予駁回其上訴。
七、本件第一審、第二審所預繳之訴訟費用為3 萬3,807 元（包括己○○預繳之第一審裁判費1 萬3,200 元、第二審裁判費1 萬7,092 元、第二審證人旅費530 元，以及一直美麗公司預繳之第二審裁判費2,985 元），扣除己○○減縮聲明後，應由其自行負擔之第一審及第二審訴訟費用各1 千元及1 千5 百元，爰確定第一審、第二審訴訟費用為3 萬1,307 元（計算式：33,807-1,000-1,500=31,307） ，並應由一直美麗公司負擔3/10即9,392 元（元以下4 捨5 入），其餘2 萬1,915 元由己○○負擔。是一直美麗公司應賠償己○○訴訟費用之差額6,407元（計算式：9,392-2,985=6,407）。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件己○○之上訴為一部有理由、一部無理由，一直美麗公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第
449條第1項、第450條、第78條、第79條、第87條第1項、第2項
前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　7 　　日民事第二庭 審判長法 官 鍾任賜
法 官 王本源
法 官 張國勳
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　7 　　日書記官 周玉惠