臺灣士林地方法院95年度訴字第158號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第158號

原告

己○○

原告

丁○○

共同訴訟代理人

簡長輝律師

被告

丙○○

訴訟代理人

陳柏廷律師

複代理人

蔡岳泰律師

複代理人

甲○○

被告

裕城不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

戊○○原名：陳靜

上列當事人間損害賠償等事件，本院於中華民國97年7 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

壹、程序部分

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀諸民事訴訟法第255條第1項但書第3 款規定自明。查原告己○○、丁○○（下與己○○合稱原告，分稱姓名）起訴原請求㈠被告丙○○、曹正凱、庚○○應連帶給付己○○全部請求之最低金額新臺幣（下同）1,903,000 ，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被告裕城不動產仲介經紀有限公司（下稱裕城公司，與丙○○合稱被告，分則逕稱姓名、名稱）、曹正凱、庚○○應連帶給付己○○全部請求之最低金額1,903,000 ，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢前二項請求，於其中一被告清償時，其他被告於該清償範圍內免除給付義務。嗣於民國95年10月17日原告具狀變更訴之聲明，將請求金額變更為4,691,519 元及其法定遲延利息。核原告所為，係擴張應受判決事項之聲明，揆之首開規定，自應准許。

二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。經查，原告原起訴請求被告、曹正凱、庚○○賠償損害，嗣於95年12月7 日原告具狀撤回對曹正凱、庚○○之請求，查曹正凱、庚○○均尚未為本案之言詞辯論，原告自得將此部分訴訟撤回，合先敘明。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：丁○○於93年12月31日，向丙○○買受其委託裕城公司出售之門牌號碼臺北市○○區○○路1 段238 號6 樓房屋及基地（下合稱系爭房地，分則稱系爭房屋、系爭土地），系爭房屋總面積42.18 坪，雙方約定買賣價金為新臺幣14,416,800元，約定移轉系爭房地所有權予己○○，而成立第三人利益契約，並簽訂買賣契約乙紙（下稱系爭契約）。詎伊等於系爭房地所有權移轉並點交後，於整修浴室時，竟發現屋頂水泥剝落、鋼筋銹蝕嚴重、部分樓板竟以鐵板替代、多處嚴重漏水，且系爭房屋之室內使用面積中竟另有約15坪為使用執照核發後所興建或改建之違章建築，致使伊等因而支出上開修繕費用，以及系爭房屋買賣價差損害等共計4,491,519 元，並因被告對上開事實均故意隱匿，不予告知，顯係以詐術誘使伊等訂立系爭契約，致使伊等無端成為違法占用公設之惡鄰居，身心承受無法彌補之傷害，請求被告給付20萬元之非財產上損害賠償。對丙○○，就漏水修復費用193,000 元，依民法第354 、36 0、213 、227 、269條第1 項規定，請求不完全給付及物之瑕疵損害賠償；就房屋價差4,298,519 元部分，依民法第350 、354 、360 、213 、227 、269 條第1 項規定，請求減少價金及損害賠償及不完全給付之損害賠償；慰撫金20萬元部分，依民法第227條之1 請求。對裕城公司，依民法第535 、544 、224 條請求損害賠償（見本院卷第355 、356 頁筆錄）。丙○○並與裕城公司負不真正連帶責任，應賠償己○○上開之損失等情，並聲明：㈠丙○○應給付己○○4,691,519 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡裕城公司應給付己○○4,691,51 9元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項請求，於其中之一被告清償時，另一被告於該清償範圍內免除給付義務。㈣願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告丙○○抗辯略以：原告於系爭契約成立前，即已知悉系爭房屋有漏水之情形，且漏水為房屋長期使用所生之必然耗損，伊等就該部分並無保證品質，交易過程中原告亦知悉系爭房屋有防水修繕，故並無出賣人故意不告知瑕疵之情形。且原告先於94年3 月30日委託律師以94世函0307號律師函主張違建漏水等瑕疵，且此前尚以原告自己之名義，以存證信函通知表示解除契約，而該存證信函已主張解除契約，故形成權一旦行使而契約解消，則訴請伊等給付部分，即屬無據，復原告再起訴主張減少價金，即有違誤。退步言之，縱認原告解約不合法而契約存在，嗣原告主張減少價金，則依據民法第365 條規定，以該律師函通知後6 個月不行使，即已逾除斥期間，不得行使減少價金之權利。再者，系爭契約所約定之買賣房屋面積，與伊等實際移轉登記之權狀面積相符，並無原告所稱移轉產權不足之情形，故原告所為之主張，實無理由等語，資為答辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告裕城公司抗辯略以：不動產買賣契約是雙方合意簽訂，原告主張仲介刻意隱瞞漏水瑕疵或不告知等均非事實。買賣雙方是因為漏水發生爭執，以此請求價差並無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張丁○○經由裕城公司之仲介，於93年12月31日向丙○○購買門牌號碼臺北市○○區○○路1 段238 號6 樓房屋及基地，買賣價金14,416,800元，約定己○○為登記權利名義人，價金俱已付清，丙○○亦業已將系爭房地移轉登記與原告己○○，並於94年2 月5 日交屋等情，業據其提出系爭契約書、產權調查資料、不動產標的現況說明書等附卷可稽，且為被告所不爭，原告此部分之主張，應堪信為真實。

五、得心證之理由：

㈠原告於起訴前已解除系爭契約，得否再起訴請求減少價金或賠償損害？按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第359 條定有明文。本件原告丁○○固曾於94年3 月30日委託律師以94世函0307號律師函主張違建漏水等瑕疵，且此前尚以原告自己之名義，以存證信函通知表示解除契約，有被告提出之律師函及存信函可稽（見本院卷第71~78 頁），惟被告丙○○既否認有上開瑕庛，且本院亦認系爭房屋僅有漏水之瑕疵（詳後述），且依其主張修復費用為243,000 元，與系爭房地之總價金相比，瑕疵尚非重大，且被告於起訴前亦不同意解除契約，則原告丁○○解除契約顯失公平，其解除契約為不合法，系爭契約仍存在，則應審酌其減少價金或損害賠償之請求是否有理由。

㈡系爭房屋是否有漏水之瑕疵？

⒈原告主張其於系爭房屋成立後始知漏水瑕疵等語，惟為被告所否認。經查，被告丙○○固曾於93年間委由永峰防水工程有限公司（下稱永峰公司）施作防水工程，並交付永峰公司出具之防水、防熱、壁癌工程服務保證書予原告，然該工程保證書之施工範圍僅載明：廚房外牆、儲藏室外牆、7 樓小房間靠電梯間的牆壁（見本院一卷第90頁）。並據證人即本件之仲介人員庚○○於97年1 月18日言詞辯論期日到庭證稱: 「（問：簽約前，買方有無就漏水部分檢查過系爭房屋？其他地方是否看得出來？）簽約前有看過房子，但只有看到前半部有漏水，其他地方沒有看到。」、「（問：交屋時你有無在場? 當時房屋有無漏水？）有在場，那陣子常下大雨，交屋時確實有再發現主臥室對面的臥房、廚房的牆壁有漏水，大門進來的牆壁也有。」等語，可知原告係於簽約後，交屋時始知悉上開非保固範圍內之漏水情形。

⒉按所謂物之瑕疵，即係凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，應不待言。系爭房屋既有上開漏水現象，當屬系爭契約之買賣標的物之瑕疵，殊屬明確。依兩造簽訂之不動產標的現況說明書第8 項載明：「建築改良物無滲漏水之情形」（見本院一卷第19頁），可證無滲漏水之情形，自屬被告應保證品質之範圍，而應負瑕疵擔保責任。

⒊又依系爭契約書第7條第4款約定: 「乙方（即丙○○）保證依照本契約之房屋現況確認內容，將房地點交與甲方（即本件原告）驗收，交屋時若有與『房屋現況確認』內容不符，乙方應負責修復或換新。」，依一般不動產交易習慣，通常係指屋內裝潢、增建等部分，出賣人依房屋現況交屋，至於不動產如有結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問題，因非肉眼立即可得察知，自無所謂「依現況交屋」可言。況上開條文並未約定得免除出賣人基於買賣之物之瑕疪擔保責任，被告丙○○辯稱依此約定免負瑕疵擔保責任乙節，即無足取。系爭房屋確有漏水之瑕疵。

㈢系爭房屋違建部分是否屬瑕疵？本件原告主張違建部分因未能辦理所有權登記受有損害，而向被告請求買賣房屋之價差損害4,298,519 元，為被告所否認。經查，據證人庚○○到庭證述，增建部分計有陽台採光罩外推、露台及頂樓增建部分，陽台採光罩外推本為原告所知，頂樓增建部分則經簽約當時由訴外人即仲介店長乙○○審核發現告知雙方，並經兩造同意請代書於系爭契約書上註記「頂樓增建部分房屋點交時隨同移轉」，由此可知，原告對頂樓增建亦屬違建應有認識。再者，後露台部分依被告所提供之臺北市士林地政事務所建物測量成果圖，亦有詳細記載建物登記狀況，此亦與系爭契約書所約定之買賣房屋面積即建物第6 層66 .86 平 方公尺、附屬建物陽台14.8平方公尺、露台48.57 平方公尺及花台2.27平方公尺等相符，且與丙○○實際移轉登記之權狀面積相符合，則被告已履行系爭契約應給付之房屋坪數。本件為現物買賣及特定物買賣，出賣人即丙○○已依簽約時之房屋現況將增建部分交付予原告使用，尚難認系爭房屋因露台部分未能辦理所有權登記，而有面積不足之瑕疵。故原告此部分之主張均無理由。

㈣原告請求被告向原告己○○賠償損害有無理由？

⒈按「以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權。」民法第269 條第1 項固有明定。又「利他契約之給付，係約定向第三人為之，第三人有向債務人直接請求給付之權利，固有不履行給付之損害賠償請求權，惟債權人亦有請求債務人向第三人為給付之權利，苟債權人因債務人不履行向第三人為給付之義務，致其受有損害時 (如債權人與第三人約定，債務人不履行給付時，應對第三人支付違約金是)， 自亦得請求債務人賠償。」、「第三人利益契約係約定債務人向第三人為給付之契約，第三人有向債務人直接請求給付之權利，於債務人不履行債務時，對於債務人有債務不履行之損害賠償請求權。而債權人亦有請求債務人向第三人為給付之權利，於債務人不履行向第三人為給付之義務時，對於債務人自亦有債務不履行之損害賠償請求權。惟此二者，具有不同之內容，即第三人係請求賠償未向自己給付所生之損害；而債權人則祗得請求賠償未向第三人為給付致其所受之損害。」，最高法院分別著有66年臺上字第1204號、83年臺上字第836 號判例可稽，故訂有第三人利益契約時，債權人及第三人固均得請求債務人第三人給付，惟債務人債務不履行時，債權人與第三人所得請求之損害賠償內容並不相同。

⒉又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227 條第1 項固有明文規定。然出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。最高法院77年4 月19日77年度第7 次民事庭會議要旨可以參照。亦即，買賣標的物如係特定物，瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。

⒊系爭房屋固有漏水之瑕疵，惟本件己○○僅為登記權利名義人，並非丁○○與丙○○間買賣契約之當事人，丙○○既已依利益第三人契約之約定，移轉系爭房地所有權予己○○，即已盡其給付義務。系爭房屋縱有漏水，而應由丙○○負瑕疵擔保責任，亦與己○○無渉，故原告依物之瑕疵擔保之相關規定，請求丙○○向己○○賠償，於法不合，不能准許。又依原告之主張，漏水情形既存在於買賣契約成立前，依上開最高法院77年4 月19日77年度第7 次民事庭會議決議，亦不構成不完全給付，故原告依民法第227 條規定，請求丙○○向己○○賠償，亦無理由。

⒋就慰撫金部分：按「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任。」民法第227 條之1 定有明文。本件原告主張因原直通7 樓頂之樓梯為公共梯，與房屋現況完全不同，且看屋前及買賣前後，被告均未告知原告，致使原告無端成為違法占用公設之惡鄰居，身心承受許多傷害云云。惟查，據證人庚○○到庭證述，於系爭契約成立前，頂樓房間室內之樓梯即已是公共梯，原告於看屋時，亦向其查證等語（見本院二卷第278 頁），故此部分亦存在於契約成立前，自亦不成立債務不履行。且原告迄未舉證證明其究有何人格權受侵害，其請求賠償20萬元，亦無理由。

⒌原告依民法第535 、544 、224 條等規定，請求裕城公司向己○○賠償損害部分：按民法第535 、544 、224 條係分別規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。」即原告係依委任關係請求被告裕城公司向己○○賠償，惟查本件房屋仲介之委任及居間關係，係存在原告丁○○與裕城公司，有不動產買賣斡旋／承諾契約書影本在卷可稽（見本院卷第70頁），且此部分並無何利益第三人契約之情形，故原告依委任關係請求被告裕城公司向己○○賠償，亦屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，原告對丙○○依民法第354 、360 、213 、227、269 條第1 項請求賠償漏水修復費用、依民法第350 、354 、360 、21 3、227 、269 條第1 項規定，請求減少價金、損害賠償及不完全給付之損害賠償、依民法第227 條之1請求撫慰金20萬元；對裕城公司，依民法第535 、544 、224 條請求損害賠償，並聲明㈠丙○○應給付己○○4,691,519 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡裕城公司應給付己○○4,691,519 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項請求，於其中之一被告清償時，另一被告於該清償範圍內免除給付義務。均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項，判決如主文。