臺灣士林地方法院96年度重訴字第253號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第253號

原告

即反訴被告

馥臨飯店股份有限公司

即反訴被告

統一編

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

邱晃泉律師

訴訟代理人

詹芝怡律師

被告

即反訴原告

亞矽科技股份有限公司

即反訴原告

統一編

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

吳志勇律師

複代理人

周昌賢律師

上列當事人間請求損害賠於97年7 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分

一、原告起訴主張：兩造於95年7 月4 日簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭契約），原告向被告承租坐落於臺北市○○區○○街58號1 樓之房屋（下稱系爭房屋）。被告明知系爭房屋係供餐廳營業使用，而與原告約定「現況」租賃，並不得違法經營。惟原告就系爭房屋向臺北市政府申請營利事業登記時，卻遭消防局及商業管理局指其消防安全設備不符規定，並經都市發展局認定系爭房屋構造物違反建築法，依法應予拆除，使原告無法申請營利事業登記而繼續營業。是原告乃向被告解除、撤銷或終止系爭契約，並依民法第179 條、第184 條之規定，請求返還已付租金、租約擔保金及損害賠償；或依民法第347 條準用第354 條、第359 條，及第227條準用第256 之規定，終止系爭契約並請求損害賠償等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）7,233,872 元，及自96年8 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造所簽訂之系爭契約並未載明，被告所提供之系爭房屋，應負有使原告取得申請營利事業登記證以繼續營業之義務，亦未約定系爭房屋係專供原告做為餐廳使用，而純係原告內心之動機。再者，被告亦確有提供使用用途得為餐飲業之系爭房屋予原告，已盡出租人之義務，原告因系爭房屋違建及消防設備不符規定，而無法申請營利事業登記證，實與被告無涉。而被告亦從未對原告掩飾系爭房屋有夾層之事實，且原告亦曾事先觀察過系爭房屋，乃知悉系爭房屋之狀況，是其自無權解除或終止系爭契約，並請求損害賠償等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准免為假執行。

三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：

甲、兩造所不爭執之事項：

㈠兩造曾於95年7 月4 日簽訂系爭契約（詳如本院卷一第9-13頁），出租系爭房屋，雙方於系爭契約第3 條第3項 內約定無償使用現況裝潢退租時須保證依圖復原，並於契約內將現況（詳如本院卷一第11頁正反面、第12頁正反面，合計4 張）及復原（詳如本院卷一第13頁正反面，合計2張）以平面圖共計6 張予以特定。

㈡依臺北市政府商業管理處消防局於95年9 月8 日北市消預字第09533590400 號函指出，有關系爭房屋「馥臨飯店股份有限公司迎囍分公司」申請營利事業設立登記消防安全設備檢查乙案，經本局95年9 月4 日勘查結果，消防安全設備不符規定（無消防圖說）（下稱系爭消防設備，詳如本院卷一第15頁）。

㈢依臺北市政府都市發展局95年9 月18日北市都建字第09561875700 號函，被告所有系爭房屋之構造物已違反建築法第25條及86條規定並不得補辦手續，依法應予拆除。該函函覆被告之說明謂：「經勘察認定範圍為金屬樑造乙層高約3 公尺，面積約135 平方公尺（如附圖）應予拆除。」（下稱系爭違建，詳如本院卷一第16頁）

㈣原告以96年1 月12日臺北仁愛路24支郵局第39號存證信函（詳如本院卷一第17至18頁），撤銷、解除或終止該租賃契約及物品讓售買賣契約（或該訂約之意思表示）。

㈤本件本訴的法定遲延利息自96年8 月4 日起算。

乙、兩造所爭執之事項：

㈠兩造就系爭房屋之用途為何，是否曾約定，而成為租賃契約之內容？易言之，系爭房屋應能供原告合法經營餐廳一事，究係原告個人之動機？或系爭契約之內容？

㈡如屬系爭契約之內容，則被告所提供之系爭房屋是否可供原告為「合法經營餐廳」之用？

㈢如第㈠㈡項屬實，原告因系爭違建及系爭消防設備而無法「取得經營餐廳之證照」，是否應由被告負責？

㈣如第㈠㈡㈢項屬實，則原告是否當然取得系爭契約的解除權？

㈤如第㈠㈡㈢㈣項均屬實，原告實際支出及受損害之金額為何？

四、經查：

（一）兩造就系爭房屋之用途為何，是否曾約定，而成為系爭契約之內容？易言之，系爭房屋應能供原告合法經營餐廳一事，究係原告個人之動機？或租賃契約之內容？

１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153 條第1 項定有明文。而所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院29年上字第762 號判例、80年臺上字第1470號判決意旨參照。亦即默示意思表示仍屬意思表示之一種，自須表意人具備效果意思始能成立，而此等主觀效果意思之存否，仍須依表意人之客觀舉動或其他情事得以間接推知者，始足稱之。且單純之沉默並不等同於默示之意思表示，必單純之沉默因當事人間基於特別之關係，已足判斷當事人主觀上有此效果意思，或依照社會通常觀念，此單純沉默本身即屬某種法律效果之表意，始能將單純之沉默解為同於默示之意思表示，合先敘明。

２、經查，依兩造所簽訂之系爭契約第1 條內容以觀，可得知兩造所約定之房屋使用範圍為系爭房屋全部。復依第3 條第3 項內容，可知雙方約定就系爭房屋內之裝潢，乃約定按現況供原告無償使用，而於將來退租時須負有回復原狀之義務；綜觀契約全文，並未見兩造就系爭房屋有特別約定供經營餐廳使用之文字。雖原告主張，其於承租前，即向被告表示其承租之目的乃為經營餐飲業之用，被告亦出示標明「亞矽大樓壹樓餐廳設計案」4 張設計圖附於系爭契約內，故可認雙方就系爭房屋係約定用以經營餐廳一事已有合致云云。惟查，系爭契約有提及該設計圖者，共有2 處：其一為系爭契約第3 條第3 項，約定承租人即原告於退租時，須依該設計圖回復原狀；另一乃系爭契約第4條第1 項，約定如原告未依約將原租用之不動產恢復成如設計圖之原狀，則出租人即被告得自行僱工恢復，並由原告支付相關費用。是可知，該設計圖隨約檢附之目的，在於提供原告將來回復系爭裝潢原狀之憑據，非即表示有將系爭房屋特定作為餐廳之目的。

３、原告雖復主張，依系爭房屋之現況展示，設計圖附圖及系爭房屋之使用執照，均足使兩造就系爭房屋之效用及使用目的有所認知，進而決定出租或承租。且依證人甲○○於97年2 月19日之言詞辯論庭上之結詞，亦可知兩造均明知其承租系爭房屋係供經營餐廳之用云云。然依證人甲○○於97年2 月19日言詞辯論庭證稱：「... 因為我們要經營餐廳，且我們老闆有跟我說因為摩雅餐廳之前的設備完善，因為可以買這些設備所以我們才要租這個場地」、「最主要是因為我們要經營餐廳，老闆先前也看了不少地點，但就這個地點因為剛好有這些設備，比較划算，所以才租系爭房屋」（詳如本院卷一第248-251 頁）等語以觀，可知原告欲經營餐廳，僅係其向被告承租系爭房屋之動機。故被告就此動機不論知悉與否，均不影響兩造有無約定系爭房屋能否供原告合法經營餐廳一事之判斷。易言之，無論被告是否知悉原告承租系爭房屋係為用以經營餐廳，惟被告均無任何舉動、反應，或其他表示而足以間接推知被告有將爭房屋約定為供原告經營餐廳使用之效果意思，揆諸上開法條及判例意旨說明，要難謂被告此一單純之沉默可視為係默示之同意。則被告自不負有使系爭房屋得供原告合法經營之義務。況衡諸交易常情，倘若兩造確有將系爭房屋專供經營餐廳之用之真意，則豈會不將此涉及契約重大權利義務之要件載明於系爭契約中。從而，原告主張兩造就系爭房屋之用途曾約定供原告合法經營餐廳而為租賃契約之內容，要無足取。

４、是以，兩造就系爭契約既未曾約定系爭房屋須可供原告經營餐廳之用，業如上述。則關於「㈡如屬租賃契約之內容，則被告所提供之租賃物是否可供原告為「合法經營餐廳」之用？㈢如第㈠㈡項屬實，原告因系爭違建及系爭消防設備而無法「取得經營餐廳之證照」，是否應由被告負責？㈣如第㈠㈡㈢項屬實，則原告是否當然取得系爭租賃契約的解除權？㈤如第㈠㈡㈢㈣項均屬實，原告實際支出及受損害之金額為何？之爭點，自毋庸審究，附此敘明。

（二）從而，原告依民法第179 條、第184 條之規定，請求被告返還已付租金、租約擔保金及損害賠償；或依民法第347條準用第354 條、第359 條，及第227 條準用第256 之規定，終止系爭契約並請求損害賠償，請求被告應給付原告7,233,872 元，及自96年8 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

貳、反訴部分

一、反訴原告起訴主張：依系爭契約之約定，反訴被告應按月給付租金402,335 元予反訴原告，並負擔管理費、水電費，惟其自95年11月起至96年2 月止，共積欠租金1,609,340 元、管理費、水電費592,316 元。復依系爭契約約定，反訴被告負有回復原狀之義務，然其於搬遷時未依約回復原狀，使反訴原告自行僱工回復，共花費136,446 元。又反訴被告未依約於2 個月前書面通知反訴原告而搬遷，依約應給付懲罰性違約金1,609,340 元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告3,947,442 元，及自96年12月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：因反訴原告未提出符合建築及消防法規之租賃物及現況，違反系爭契約之目的，反訴被告自得行使同時履行抗辯，拒絕給付系爭房屋之租金及管理費、水電費。且其已於96年1 月向反訴原告解除、撤銷、終止系爭契約，是無須給付96年2 月之租金及管理費、水電費。且伊向反訴原告解除、撤銷、終止系爭契約後，旋即返還系爭房屋，自無須負擔反訴原告另就系爭房屋所為拆除、整修及重新施作之費用。又伊係依民法之規定向反訴原告為撤銷、解除或終止系爭契約之意思表示，故無須給付違約金。況且伊就系爭契約有保證押金1,207,005 元，保留在反訴原告處，就此部分款項自得主張抵銷等語。並聲明：反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。

三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：

甲、兩造所不爭執之事項：

㈠兩造曾於95年7 月4 日簽訂系爭契約（詳如本院卷一第9-13頁），出租系爭房屋，雙方於系爭契約第3 條第3項 內約定無償使用現況裝潢退租時須保證依圖復原，並於契約內將現況（詳如本院卷一第11頁正反面、第12頁正反面，合計4 張）及復原（詳如本院卷一第13頁正反面，合計2張）以平面圖共計6 張予以特定。

㈡依臺北市商業處以97年3 月10日函稱「經本局95年9 月4日勘查結果，消防安全設備不符規定（無消防圖說）。」（詳如本院卷二第11至12頁），通知原告補正，原告未補正，遂未能取得營利事業登記證。

㈢本件系爭租賃物之租金為每月402,335元。

㈣反訴被告於96年1 月22日以存證信函請反訴原告於96 年1月23日會同清點（詳如本院卷二第124 至125 頁），但反訴原告未於該日會同清點。

㈤本件反訴的法定遲延利息自96年12月21日起算。

㈥就本件積欠租金、管理費及公共水、電費同意以整月為計算單位，而不再細分以天為單位，不足一月以一月計算，故系爭租賃物自95年11月起至96年2 月止應繳的管理費及公共水、電費，總計為592,316 元，而96年2 月應繳之管理費及公共水、電費合計為15萬元。

㈦反訴被告以96年1 月12日臺北仁愛路24支郵局第39號存證信函（詳如本院卷一第17至18頁），撤銷、解除或終止該租賃契約及物品讓售買賣契約（或該訂約之意思表示）。

乙、兩造所爭執之事項：

㈠反訴被告自95年11月起至96年2 月止，有無總計積欠租金1,609,340 元？

㈡反訴被告有無積欠其依系爭契約所應付之管理費及公共水、電費共592,316 元？

㈢反訴被告有無依系爭契約應負回復原狀之義務而未履行？是否應給付反訴原告136,446 元？

㈣反訴被告有無違反系爭契約第5 條第2 項之情事，而應負總計1,609,340 元之懲罰性違約金之責？

四、經查：

（一）反訴被告自95年11月起至96年2 月止，有無總計積欠租金1,609,340 元？

１、按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439 條前段定有明文。次按，終止租賃契約，依民法第263 條準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之。本件反訴原告主張，依系爭契約之約定，反訴被告應按月給付反訴原告402, 335元。惟自95年11月起至96年2 月止，反訴被告共積欠1,609,340 元尚未給付等語。反訴被告則以，因反訴原告未提出符合建築及消防法規之租賃物及現況，並違反租賃房屋之使用目的，其自得依民法第264 條行使同時履行抗辯權拒絕給付系爭租金等語置辯。

２、查，有關反訴被告尚欠反訴原告自95年11月起至96年1 月止之租金未為給付一事，反訴被告已於97年1 月22日言詞辯論庭上自承，並記明筆錄（詳如本院卷一第215 頁）。僅抗辯係因反訴原告交付之租賃物未能使其合法經營餐廳，違反債之本旨，故而行使同時履行抗辯權。惟，就兩造並未於系爭契約中，約定系爭房屋須用於經營餐廳一節，業經本院論述如上。是以，反訴原告既已依債之本旨提出給付，則反訴被告自應依系爭契約之約定，如期給付租金，則其抗辯稱可行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，自屬無據。

３、復查，反訴被告於96年1 月12日以臺北仁愛路24支郵局第39號存證信函，向反訴原告撤銷並解除或終止系爭契約，有該存證信函在卷可憑（詳如本院卷一第17至18頁）。雖其所主張之解除及撤銷事由尚乏依據；然至少可認其已無意繼續系爭契約，而應認已有終止系爭契約之意思表示。是以，縱反訴被告終止契約一事乃無理由，惟此乃屬是否構成違反系爭契約，而是否應負賠償責任之範圍，無礙其終止系爭契約之意思表示。故反訴原告雖以被證4 之聲明書，證明雙方約定於96年3 月1 日返還系爭房屋，然此僅能證明雙方就系爭房屋之返還時點有為合意，並不能證明兩造係於當日同時終止系爭契約。

４、綜上所言，反訴被告積欠反訴原告之租金，應自95年11月起至96年1 月止（就本件積欠租金，兩造同意以整月為計算單位，而不再細分以天為單位，不足一月以一月計算，詳如上述不爭執事項㈥），共計1,207,005 元（402335×3） ，超過此金額之請求，即屬無據。

（二）反訴被告有無積欠其依系爭契約所應付之管理費及公共水、電費共592,316 元？

１、反訴原告之主張，依系爭契約第6 條之約定，反訴被告應自行負擔大樓管理費、公共水電費及營業管理相關費用。惟其自95年11月起至96年2 月止，共積欠管理費及公共水、電費592,316 元。然反訴被告則以：因反訴原告未提出符合建築及消防法規之租賃物及現況，違反系爭契約之目的，反訴被告自得行使同時履行抗辯，拒絕給付系爭房屋之管理費及公共水、電費云云。

２、經查：就系爭房屋95年11月起至96年2 月止應繳的管理費及公共水、電費，總計為592,316 元，而96年2 月應繳之管理費及公共水、電費合計為15萬元一事，為兩造所不爭執（詳如上述不爭執事項㈥）。又反訴原告既已依債之本旨提出給付，業如上述，則反訴被告自應依系爭契約之約定，如期給付管理費及公共水、電費，是以，反訴被告抗辯行使同時履行抗辯權而拒絕給付，亦屬無據。

３、綜上所言，就系爭房屋95年11月起至96年1 月止，反訴被告應繳的管理費及公共水、電費，總計為442,316 元（即592,316 元－150,000 元），其逾此金額之請求，即屬無據。

（三）反訴被告有無依系爭契約應負回復原狀之義務而未履行？是否應給付反訴原告136,446 元？

１、反訴原告主張，依系爭契約第4 條之約定，反訴被告負有恢復原狀之義務，然因其怠於履行，致使反訴原告自行回復而花費404,670 元，扣除反訴被告已給付之保證金後，尚應給付反訴原告136,446 元等語。反訴被告則以，其於返還系爭房屋時，已回復至承租時之房屋狀態，並未遺留承租後所加設之裝潢設備等語置辯。

２、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條定有明文。又，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。是請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，亦有最高法院17年上字第917 號、43年台上字第377 號判例意旨。

３、經查，據反訴原告所提示之宏昌室內裝潢工程公司估價單明細所示（本院卷一第138 頁），其施工內容包含夾層拆除、全室隔間拆除等項目，惟反訴被告否認該施工內容係為回復其於承租時所裝潢之設備，則反訴原告自應就反訴被告有未回復原狀之事實，加以舉證。證人丁○○雖於97年2 月19日到院證稱其確實有施作系爭工程，亦有開立被證7 之發票。然其同時亦證稱，其確實未看過系爭房屋出租給反訴被告之現況裝潢，僅是單純依反訴原告在現場指示完成工程。故依證人之陳詞，並無法作為反訴被告有無回復原狀之依據。復未具體舉證何項花費係為回復出租時之原狀所支出。自無法僅由被證7 之估價單及發票與證人之證詞，即認定反訴被告未履行回復原狀之義務，而應給付反訴原告136,446 元，是難為有利於反訴原告之認定。則反訴原告此部分之請求，自屬無據，不應准許。

（四）反訴被告有無違反系爭契約第5 條第2 項之情事，而應負總計1,609,340 元之懲罰性違約金之責？

１、反訴原告主張，反訴被告於期前終止兩造系爭契約，且未於2 個月前以書面通知反訴原告，應依系爭契約第5 條第2 項之約定，賠償相當於4 個月租金之懲罰性違約金共計1,609,340 元予反訴原告。經查，系爭契約第5 條第2 項乃約定：「乙方於租賃期間若擬提前遷離他處時，應於2個月前告知甲方，並賠償甲方2 個月之房屋租金，作為懲罰性違約賠償之用，如乙方未於2 個月前以書面通知甲方，則需賠償相當於4 個月之房屋租金予甲方作為懲罰性違約賠償之用」。第查，系爭契約之租賃期限乃自95年9 月1 日起至96年8 月31日止，此有系爭契約（詳如本院卷一第9 頁）在卷足按。反訴被告既已自承其於96年1 月間，即已向反訴原告為解除、撤銷或終止系爭契約之意思表示，即表示其已有提前遷離系爭房屋之意，則依系爭契約之約定，反訴被告應於2 個月前以書面通知反訴原告。然反訴被告並未依約事先告知反訴原告，因此即有違反系爭契約第5 條第2 項之情事，而應給付4 個月之懲罰性違約金予反訴原告。

２、惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照。查，本件反訴被告違反系爭契約第5 條第2 項之約定，依約定自應賠償4 個月之違約金。然經本院衡酌反訴被告之所以終止系爭契約，乃係因其所承租之系爭房屋，未能合法營業而與承租之動機有落差，且其亦因此花費裝潢費用，亦足認有相當之損失；復審酌反訴原告未受反訴被告提前通知，僅係受有無法及早尋找其他承租人之損害，情節尚非重大等情。從而，認反訴原告所請求反訴被告給付之4 個月懲罰性違約金1,609,340 元尚嫌過高，應予酌減為2 個月即804,670 元為適當；其逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。

（五）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條本文定有明文。查，反訴被告抗辯稱：伊就系爭契約有保證押金1,207,005 元，保留在反訴原告一事，為反訴原告所不爭執（詳如本院卷一第179 頁），復有該保證押金收據在卷可按（詳如本院卷一第55頁）。而反訴被告應給付反訴原告之租金、管理費、公共水、電費及違約金，合計為2,453,991 元（即租金1,207,005 元＋管理費及公共水、電費442,316 元＋違約金804,670 元），業如上述。是以，反訴被告本於租約保證押金請求權，對反訴原告所得請求之金額為1,207,005 元，而反訴原告得請求反訴被告應給付之租金等債權計2,453,991 元；則兩造互負債務，其給付之種類相同，並均屆清償期，依其性質，復無不能抵銷之情形，則反訴被告為抵銷之抗辯，自無不合。是以反訴原告之租金等債權請求權合計為2,453,991 元，其中1,207,005 元，即因原告適法之抵銷而消滅，故反訴被告請求反訴原告應給付1,246,986 元部分為適當；其逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。

四、綜上所述，反訴原告依系爭契約之法律關係，請求反訴被告應給付1,246,986 元，及自96年12月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。

叁、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊、防禦方法暨訴訟資料，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。