臺灣士林地方法院96年度簡上字第196號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 96年度簡上字第196號

上訴人

丙○○

訴訟代理人

陳信亮律師

被上訴人

新雅不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

乙○○

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國96年5月7 日本院內湖簡易庭95年度湖簡字第1975號第一審判決提起上訴，本院於民國97年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國95年11月18日與被上訴人新雅不動產仲介經紀有限公司（下稱「新雅公司」）簽訂購屋要約委託書（下稱「系爭購屋委託書」），同意以新臺幣（下同）670 萬元委託新雅公司向被上訴人甲○○（下稱甲○○，與新雅公司則合稱被上訴人）議價，購買甲○○所有門牌號碼為臺北市○○區○○路60號10樓之1 之建物暨其所坐落基地（下稱「系爭房地」），並於同年11月19日簽發面額20萬元，受款人為甲○○之本票1 紙為定金，交由新雅公司收執；復於同年11月20日與新雅公司簽訂買賣議價委託書及確認書（下合稱「系爭議價委託書」），同意提高承購總價為675 萬元。嗣新雅公司於同日與甲○○以675 萬元議價成功，惟上訴人未於約定期日與甲○○簽訂書面不動產買賣契約，並於同年12月1 日發存證信函，藉詞系爭建物無消防灑水設備及銀行貸款成數等問題為由拒絕簽約，爰依系爭議價委託書，訴請上訴人給付新雅公司13萬5 千元（按預定買賣價格675 萬百分之二計算）、給付甲○○20萬元等語。並聲明：㈠上訴人應給付新雅公司13萬5,000 元。㈡上訴人應給付甲○○違約金20萬元。㈢被上訴人願供擔保請准宣告假執行。

二、上訴人則以：伊於95年11月18日至新雅公司表示欲購買系爭房地，經新雅公司員工李旭昇現場帶看後，其即提出空白的購屋委託書影本1 份要求伊簽名並註明「已閱，95.11.14」；李旭昇並於隔日至伊家中，說服伊簽立系爭議價委託書，其上日期「95年11月20日」為李旭昇所寫，伊遂簽立面額20萬元之本票1 紙為斡旋金，李旭昇並於95年11月20日告知買賣已成交。惟依系爭議價委託書之記載及消費者保護法第11條之規定，伊有3 天以上的審閱契約之權利，新雅公司顯違上開規定，故系爭購屋委託書、議價委託書應屬無效。又伊於看屋時要求須有消防灑水及逃生設備並曾詢問銀行貸款成數問題，李旭昇皆承諾沒問題，惟簽約後遽改稱依消防法規規定10樓以下不須裝設消防設施，就貸款成數部分亦否認承諾可貸至八成以上，復經上訴人詢問銀行後，方知貸款亦無法貸至八成，上訴人因新雅公司詐欺而權益受損，爰撤銷系爭購屋委託書、議價委託書之意思表示等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴。上訴人全部不服，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。

四、兩造不爭執之事實：

㈠上訴人於95年11月18日與新雅公司簽訂系爭購屋委託書，約定就甲○○所有系爭房地之承購總價款為670 萬元。復於同年11月20日與新雅公司簽訂系爭議價委託書，委託新雅公司就系爭房地以675 萬元為議價，賣方甲○○並於同日在系爭議價委託書之末為同意出售之確認簽名，新雅公司隨即告知上訴人議價成功，買賣成交。有系爭購屋委託書、系爭議價委託書附卷可稽（原審卷第15頁至第16頁，第11頁、第14頁）。

㈡上訴人於95年11月19日簽立受款人為甲○○，票號：CH455008，面額20萬元之本票1 紙，作為系爭房地之斡旋金，此有本票影本在卷可稽（原審卷第68頁）。

㈢上訴人於格式與系爭購屋委託書相同，但買賣標的物、價金均空白，惟註明：「買方貸款不足部分現金補足尾款」的購屋委託要約書上，簽署：「丙○○已閱。95.11.14」字樣。（原審卷第63頁）

五、本件之爭點為：

㈠上訴人得否以新雅公司未給予合理審閱期間為由，而依消費者保護法第11條之1 之規定，主張上訴人所簽署之系爭購屋委託書、議價委託書為無效？

㈡上訴人得否主張其受新雅公司之詐欺，而得以撤銷系爭購屋委託書、議價委託書之意思表示？

㈢新雅公司請求上訴人給付13萬5, 000元，有無理由？

㈣甲○○請求上訴人給付20萬元，有無理由？

六、茲析述如下：

㈠上訴人不得以新雅公司未給予合理審閱期間為由，而依消費者保護法第11條之1 之規定，主張系爭購屋委託書、議價委託書為無效：

⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審酌全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。消費者保護法施行細則第11條第1 項、第2 項定有明文。惟上開規定之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。

⒉經查，上訴人於95年11月18日與新雅公司簽訂系爭購屋委託書前，業於95年11月14日將系爭購屋委託書條文影本帶回審閱無訛，此有新雅公司員工李旭昇於原審到庭證稱：「95年11月14日那天上訴人有到櫥窗看廣告，我印象中是晚上，我負責接待，我向上訴人介紹晴之初大樓10樓（按即系爭房地），只有看廣告目錄但並未到現場，上訴人問我買賣要做哪些程序，我有說明通常現場要寫購屋要約書，因為那天已經很晚，所以我只有遞一張名片，並給他看合約書內容，我影印兩份購屋要約書影本，一份交給上訴人，並叫上訴人在另一份影本上簽名並親自寫日期」等語（原審卷第73頁），堪信上訴人與新雅公司於95年11月18日簽訂系爭購屋委託書時，確實已有合理審閱期間，足以充分瞭解契約之內容；而上訴人與新雅公司嗣後於95年11月20日簽訂之系爭議價委託書，條文內容與系爭購屋委託書之內容大致相同，上訴人於95年11月14日閱覽系爭購屋委託書合約內容後，於95年11月18日簽署系爭購屋委託書委託新雅公司仲介購買系爭房地（委託承購總價為670 萬元），嗣再於95年11月20日，將委託新雅公司承購系爭房地之總價金提高為675 萬元，並給付面額20萬元之本票作為保證金，顯見上訴人係經過數日，詳予考慮買賣標的物及契約內容後，始為簽署系爭議價委託書之決定，尚難認其對合約內容無相當之瞭解。且系爭購屋委託書及議價委託書均將審閱權（期間）之相關約定載明於合約前言明顯可見之處，並經上訴人簽名蓋章確認無訛；兼以上訴人於95 年12 月1 日所發，表示不願簽訂正式買賣契約之存證信函中，就其不願訂約之原因，僅指摘消防灑水系統、貸款成數之問題（詳下述）云云，而未提及審閱期間不足之問題，益足認本件並無何因上訴人未充分瞭解契約內容，以致造成不公平之情事，自堪信新雅公司主張已給予相當時間供上訴人審閱之事實為可採。

⒊上訴人雖以其父親蔡源益之證詞，主張並未於95年11月14日攜回系爭購屋委託書審閱條文內容，上訴人所簽「丙○○已閱。95.11.14」字樣係應李旭昇之要求倒填日期者云云。惟查，蔡源益就上開「丙○○已閱。95.11.14」字樣究係於95年11月18日所書，抑或於95年11月19日填載，其證詞前後矛盾，且與上訴人之主張不合；再者，證人自陳其於95年11月18日時係單獨在房間，並未在簽約現場，則其對上訴人簽署之文件內容及方式當非明瞭。從而蔡源益之證詞尚不足作為有利上訴人之證據，上訴人以其簽約前未審閱系爭購屋委託書、議價委託書3 日以上，主張契約關於給付違約金及仲介費用之約定應屬無效云云，殊無足取。

㈡上訴人不得以受新雅公司之詐欺為由，撤銷系爭購屋委託書、議價委託書之意思表示：

⒈按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1 項前段定有明文。又依民法第92條第1 項主張被詐欺而為表示之當事人，應就此事實負舉證責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。上訴人主張伊由新雅公司之員工李旭昇陪同看屋後，即提出須有消防灑水及逃生手臂之設施，及貸款可貸至八成之條件始願意承購，李旭昇佯為允諾，上訴人則因信賴其承諾，始遭詐欺簽立系爭購屋委託書及議價委託書云云，被上訴人則否認有何以詐欺上訴人締約之情事。依上開法條及判例，上訴人自應就其遭詐欺之事實負舉證之責任。

⒉經查，李旭昇於原審96年3 月22日言詞辯論期日到庭結稱：「簽完系爭購屋委託書後，上訴人有問我說該樓層是否有消防灑水系統，叫我去現場看查證後向上訴人報告，經查證並無消防灑水系統，後來我查證是10樓以下（包含10樓）不需要有灑水系統，而該大樓雖為12層樓的大樓，但系爭房屋坐落於10樓，所以沒有消防灑水系統。接著我直接到上訴人家告知系爭房屋不需要灑水系統，上訴人說她知道」等語（原審卷第73頁至第74頁）。堪認上訴人於締約時雖曾詢及有無消防灑水系統情事，但並未強烈要求或表示必須有消防灑水系統始願承購系爭房地；且李旭昇既已將系爭房地並無消防灑水系統一事據實告知上訴人，當亦無何以詐欺之方式隱瞞系爭房地之條件，詐使上訴人簽立系爭購屋委託書及議價委託書之情。

⒊上訴人主張李旭昇曾承諾上訴人之貸款成數可達八成，惟嗣後實際向聯邦銀行辦理貸款時無法貸到八成，上訴人始知被上訴人以錯誤之貸款成數詐欺上訴人云云，被上訴人亦否認其情。按銀行業者從事房屋貸款之成數標準，須斟酌房屋地段、新舊、貸款人個人信用等條件綜合判斷，上訴人申請貸款的對象既非從事不動產居間仲介業務之新雅公司，則新雅公司當無可能就其無從涉入知悉之貸款成數逕為承諾或保證。上訴人主張新雅公司逕予承諾貸款成數云云，顯與社會常情有違，復未舉證以實其說，其據以主張新雅公司有詐欺情事云云，當亦無足取。

⒋準此，上訴人以新雅公司詐欺為由，主張撤銷系爭購屋委託書、議價委託書之意思表示，即無理由。

㈢新雅公司得依系爭議價委託書，請求上訴人給付居間報酬13萬5,000 元：系爭議價委託書第7 條第1 項約定：「議價成功買方應支付以購屋總價額百分之二計算之服務費用予受託人，並於簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付。因可歸責於買方之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽訂買賣書面契約，買方仍應支付前開服務費。」（原審卷第11頁）。而新雅公司就系爭房地買賣契約之簽訂，業已付出推廣銷售、帶客戶看屋之成本及勞務，於接受上訴人代向出賣人議價之委託後，更付出居間磋商議價等勞務，上訴人委託新雅公司議價之書面承購價格，既經出賣人甲○○同意，乃上訴人竟於買賣雙方意思表示一致後藉故不買，新雅公司就其付出之勞務及服務，依系爭議價委託書第7 條第1 項約定請求上訴人支付仲介費，自非無據。

㈣甲○○請求上訴人給付違約金20萬元，核屬過高，應減為10萬元：

⒈上訴人於簽訂系爭議價委託書時，約定保證金為20萬元，並於系爭議價委託書第4 條約定：「若議價成功，買方違約不買或不依約履行，則保證金由賣方沒收，買賣契約解除」等語，則甲○○依約得沒收之保證金20萬元，性質上應屬違約金。

⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度臺上字第1095號判決要旨參照）。茲審酌上訴人違約之程度，與甲○○因上訴人違約致無法依預期取得出售系爭房地之款項，所可能遭受資金運用不便、利息損失之損害，及因延後出售系爭房地所遭致之跌價損失等一切情狀，認甲○○請求上訴人支付20萬元違約金，核屬過高，應予酌減至10萬元，較屬適當，逾此金額部分，即不應准許。

七、綜上，新雅公司、甲○○本於系爭議價委託書，分別請求上訴人給付服務費13萬5 千元、違約金10萬元，為有理由，應予准許。原審於此部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，則有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

八、本件第一、二審訴訟費用共計9,100 元（含第一審裁判費3,640 元第二審裁判費5,460 元），應由甲○○負擔十分之三即2,730 元，其餘十分之七即6,370 元由上訴人負擔。

九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，不再一一論述，併予敘明。

十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條、第87條第1項，判決如主文。