臺灣士林地方法院96年度簡上字第244號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 97 年 08 月 28 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 96年度簡上字第244號上　訴　人　廖涓羽
被 上訴 人　大盟不動產仲介經紀有限公司

法定代理人　李玉婷
訴訟代理人　顏永森
王祺閎
被　上訴人　潘芊坊

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於本院內湖簡易庭96年度湖簡字第2096號第一審判決提起上訴，並為訴之追加及聲明之擴張，本院於97年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人下列第二、三、四、五項之訴部分（除擴張部分外）暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人大盟不動產仲介經紀有限公司應給付上訴人新臺幣壹拾柒萬伍仟叁佰叁拾叁元，及自民國九十六年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人潘芊坊應給付上訴人新臺幣壹拾柒萬伍仟叁佰叁拾叁元，及自民國九十六年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第二、三項中如任一被上訴人為給付，其他被上訴人於其給付範圍內，同免給付義務。
被上訴人潘芊坊應給付上訴人新臺幣壹萬伍仟元，及自民國九十六年七月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之四十，餘由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人潘芊坊經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。又簡易訴訟第二審程序雖未經他造同意而有上開情形者，仍得為訴之追加、變更，亦民事訴訟法第436 條之1 準用同法第446 條第1 項所明定。上訴人於原審主張依民法第184 條第1 項及第2 項、第188 條、第246 條第1 項、第226 條第1 項、第24 5條之1 第1 項、第247 條第1 項之規定，請求被上訴人連帶賠償上訴人所受損害新臺幣（下同）40萬6,937 元；另主張終止租約後被上訴人潘芊坊應返還押租金4 萬元，及自上訴人寄發存證信函予被上訴人潘芊坊後7 日起，按年息5%計算之利息（原審卷第40頁）。於提起上訴後，另主張依民法第227 條請求被上訴人大盟不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱：大盟公司）賠償，另主張依民法第255 條規定解除與被上訴人大盟公司之仲介契約，依民法第259 條規定請求返還仲介服務費1 萬元；另依上訴人與被上訴人潘芊坊間租賃契約第11條第6 項、第227 條規定請求被上訴人潘芊坊賠償，並請求判命被上訴人大盟公司、潘芊坊應連帶給付上訴人40萬6,937 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被上訴人潘芊坊應給付上訴人4 萬元，及自原審「追加訴訟標的及訴之聲明狀」繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷第51頁），就追加訴訟標的法律關係部分，與原審起訴係本於同一基礎事實；另就訴之聲明變更部分，則屬應受判決事項之擴張，依上開規定，於法均無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：上訴人委任被上訴人大盟公司仲介營業用出租店面以為營業，並經由被上訴人大盟公司仲介，於民國95年12月26日與被上訴人潘芊坊簽訂房屋租賃契約（下稱：系爭租賃契約），向被上訴人潘芊坊承租坐落臺北縣○○市○○○路000 號對面之鐵皮屋部分空間（下稱：系爭房屋），並約定每月租金為1 萬6,000 元。惟被上訴人大盟公司受僱人王祺閎、嚴永森，及被上訴人潘芊坊等於簽訂系爭租賃契約時，因故意或過失未告知上訴人系爭房屋為違章建築之事實，致上訴人裝修系爭房屋完畢並開始營業後，系爭房屋遭舉報為違章建築，並經臺北縣政府於96年4 月間通知屋主應自行拆除系爭房屋，上訴人不得不為搬遷，權利並因此受侵害，故乃通知被上訴人終止系爭租約，且系爭租賃契約亦係屬給付不能而自始無效。被上訴人大盟公司之受僱人王祺閎及嚴永森未告知上訴人系爭房屋為違章建築，違反民法第567 條居間契約據實報告及調查之義務，屬不完全給付行為；被上訴人潘芊坊隱瞞系爭房屋為違章建築之事實與上訴人訂約，致上訴人權益受損，亦屬不完全給付，並均侵害上訴人之權利，上訴人除得解除與被上訴人間仲介契約，請求返還仲介費1 萬元外，並得依不完全給付、侵權行為法律關係，訴請被上訴人大盟公司、潘芊坊連帶賠償上訴人所受損害40萬6,937 元（含裝潢費31萬6,930 元、仲介服務費1 萬元、96年1 月至5 月份之租金共8 萬元）。另上訴人依民法第436 條準用同法第435 條第2 項之規定終止系爭租賃契約後，被上訴人潘芊坊應即返還上訴人其先前收受之押租金4 萬元。
二、被上訴人大盟公司則以：被上訴人於訂約時已就系爭房屋之使用情形、位置、設施詳實告知上訴人，並於簽訂系爭租賃契約時，告知上訴人租賃標的物非合法建築且無門牌地址，此觀系爭租約中租賃標的物之標示方式：「臺北縣○○市○○○路000 號對面之鐵皮屋。」可知。又系爭房屋為鐵皮屋，無門牌號碼，並非依法申請取得建照之建築物，屬違章建築，是以無法申請獨立之水、電，上訴人稱其不知情，實有違常理等語，資為抗辯。
被上訴人潘芊坊未於最後言詞辯論期日到場，據其先前所為陳述則以：伊與上訴人簽約時已告知租賃標的物為違章建築，沒有辦法申請水、電，也無門牌號碼等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服，求為判決；㈠原判決廢棄。㈡被上訴人大盟公司、潘芊坊應連帶給付上訴人40萬6,937 元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人潘芊坊應給付上訴人4 萬元，及自原審「追加訴訟標的及訴之聲明狀」繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷第51頁）。被上訴人則聲明求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠上訴人與被上訴人大盟公司於95年12月18日簽立「不動產租賃意願書」（本院卷第33頁，下稱：系爭租賃意願書），由上訴人委任被上訴人大盟公司居間仲介承租系爭房屋，上訴人並於96年1 月間給付服務費1 萬元予被上訴人大盟公司（本院卷第41頁被上訴人大盟公司開立之統一發票）。
㈡上訴人與被上訴人潘芊坊於95年12月26日，經由被上訴人大盟公司之見證，簽立房屋租賃契約書（下稱：系爭租賃契約書），約定由上訴人向被上訴人潘芊坊承租系爭房屋，約定租期自96年1 月至99年1 月，每月租金2 萬元、押租保證金4 萬元（本院卷第35-37 頁卷附租賃契約書），上訴人已於95 年12 月26日簽約當日給付被上訴人潘芊坊96年元月租金2 萬元、押租金4 萬元（本院卷第38頁房租收付明細表）。嗣上訴人與被上訴人潘芊坊協調，租金自96年2 月份起調降為每月1 萬5,000 元，上訴人已分別給付96年2 、3 、4 月租金每月各1 萬5,000 元（見本院卷第38頁房租收付明細表、第85頁同意書）。
㈢系爭房屋於96年4 月間經台北縣政府張貼「違章建築認定通知書」，該通知書內容載明請系爭房屋所有人於收受處分書送達次日起7 日內，自行拆除該違章建築（內容如原審卷第65頁）。
㈣上訴人與被上訴人潘芊坊於96年9 月11日簽立「租賃合約終止協議書」，約定兩造間系爭房屋之租賃契約自96年6 月15日合意終止。上訴人並已將系爭房屋內開設早餐店之可移動生財器具搬離系爭房屋。
五、茲就兩造爭執要旨分述如下：
㈠被上訴人大盟公司與上訴人訂立系爭租賃意願書，及上訴人與被上訴人潘芊坊系爭租賃契約前，分別有無告知系爭租賃房屋係違章建築？
⒈被上訴人大盟公司於原審陳稱：我們承認並未告知系爭租賃物為違建（原審卷第54頁），雖被上訴人復辯稱：簽立不動產租賃意願書時已有提到系爭房屋是鐵皮加蓋，無法聲請水、電，有口頭告知非合法建物，系爭房屋係無門牌之鐵皮建物，一望即知非合法建物云云。經查：
⑴被上訴人自認未告知上訴人系爭房屋係違章建築，其後復稱有口頭告知上訴人系爭房屋非合法建物，則被上訴人所稱「違章建築」與「非合法建物」，其間之區別何在，實有未明，其先後所為矛盾陳述，實堪存疑，其所辯曾告知上訴人系爭建物非合建物乙節，尚難採信。
⑵系爭租賃意願書第9 條特約條款載明需有「獨立電表」、「獨立水表」，並經上訴人及被上訴人大盟公司承辦人顏永森簽章其後，足見該事項係屬特約之重要事項。果如被上訴人所述，違章建築無法申請水、電，並已就此告知上訴人，則明知無法達成之斡旋條件，何以上訴人於簽立系爭租賃意願書時仍為如此之要求，而被上訴人大盟公司承辦人仍將之載明於系爭租賃意願書？
⑶尤有甚者，被上訴人大盟公司所提供、見證之系爭租賃契約第4 條關於使用房屋限制之第3 項載明：「乙方（即上訴人）....... 並依使用執照所載用途及規約規定使用方式..... 倘因乙方非法、違規使用致甲方（即被上訴人潘芊坊）受處罰時，其罰款由乙方負擔支付，並由乙方自負刑責」等語。上開約定既載明承租人即上訴人有依「使用執照」用途使用系爭租賃物之義務，則依系爭租賃契約內容，顯已明示承租人系爭房屋係業已取得使用執照之合法建物。
⑷又系爭租賃契約第6 條第2 項復約定：「租賃房屋倘因法令修改經政府有關單位命令須做某項設備之增設或移除時（例如消防安全設備），甲方應依法令規定負責完成以利乙方使用，絕不藉口推託。」其意無非強調系爭租賃房屋現時合於法令，並就日後法令修改導致應增設、移除設備時義務之負擔另為約定，否則系爭房屋自始即非合法建物，不待法令修改，建物所有人依系爭租賃契約約定，即有依法令負責完全「移除」系爭房屋之義務，又如何提供承租人使用？
⑸至被上訴人大盟公司所辯：系爭房屋係無門牌之鐵皮建物，一望即知非合法建物云云，與被上訴人大盟公司事實上有無告知無涉，更可能因被上訴人大盟公司以其仲介業者之主觀認知，認上訴人理當知悉系爭房屋係違章建築，而不為告知。
⑹綜上，被上訴人大盟公司主張業已告知上訴人系爭房屋是為「違章建築」、「非合法建物」等情，尚難認為真實。
⒉雖被上訴人潘芊坊亦辯稱：曾告知上訴人系爭房屋非合法建物，惟查，如前⒈⑶⑷所述，依上訴人與被上訴人潘芊坊間所簽立之系爭租賃契約內容，顯難認被上訴人潘芊坊於訂立系爭租賃契約已告知上訴人系爭房屋為違章建築之事實。次查，證人即向被上訴人潘芊坊承租系爭房屋隔壁之張陳素美亦結證稱：伊亦曾向被上訴人潘芊坊承租鐵皮屋賣麵、賣檳榔，租期係95年12月至96年6 月24日，訂租約前不知承租之房屋係違章建築，被上訴人潘芊坊有告知不是違章等語（本院卷第99頁），更足以佐證同一時期承租系爭房屋之上訴人應未獲告知系爭房屋為違章建築。
㈡上訴人是否明知系爭房屋為違章建築而仍承租？
雖被上訴人主張：系爭房屋一望即知為非合法建物，無門牌地址及水，租賃標的標示為鐵皮屋，上訴人主張不知情實有違常理云云。惟查：
⒈上訴人並非從事建築或土地專業事務之人，囿於個人學經歷及背景，就何謂「違章建築」、「非法建築」或戶政機關門牌編定、水電申請與建物是否合法、有無違章情事之關連，未必知悉，而依被上訴人大盟公司所述，系爭房屋存在該處亦已10餘年，參以被上訴人所提現場照片（原審卷第74頁），該地段商家林立，與系爭房屋同時在鐵皮屋內設攤營業者，亦非僅上訴人一人，上訴人主張不知該存在鬧區多年之建物係屬違章建築，應無悖於經驗法則，此觀前述於同一地承租鐵皮屋之證人張陳素美亦表示不知系爭房屋係違章建築自明（本院卷第99頁）。被上訴人大盟公司以專業之仲介業者之知識，遽為揣度無專業背景之上訴人於上開情狀下，理當知悉系爭房屋非屬合法建物云云，應非可採。況如前㈠⒈⑶⑷所述，被上訴人大盟公司所提供之系爭租賃契約內容，亦足令人誤認系爭房屋為合法建物。
⒉又本件爭點在於上訴人訂立系爭租賃意願書、租賃契約及裝潢系爭房屋前，是否確不知系爭房屋係違章建築，因而訂約、支出裝潢費用受有損害，與上訴人於損害發生後，是否可得知悉無涉，是被上訴人謂：上訴人承租系爭房屋至96年4
月27日接到違章建築通知，時間長達5 個月而仍不知情，有違常理云云，自非可採。
㈢被上訴人未告知系爭房屋違章建築之事實，是否應負損害賠償責任？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第2
27條定有明文。次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。民法第567 條、第535 條條亦分別定有明文。被上訴人大盟公司係不動產買賣、租賃居間為業之人，並受有報酬，兩造間系爭租賃意願書即為一居間及有償委任之契約，被上訴人大盟公司自有依善良管理人之注意履行契約之義務。查以營業為目的之租賃標的，承租人往往為業務內容而就租賃標的重為裝潢並支出相當費用，必以繼續營業相當時間始得回收，是租賃標的是否為違章建築，有無被主管機關拆除之虞，於主管機關違建拆除之優先順序如何，均屬租賃契約之重要內容，被上訴人大盟公司作為居間人及有償委任契約之受任人，無相關背景知識之上訴人因信任被上訴人大盟公司仲介之專業而委任，被上訴人自有就租賃標的詳為調查並為完整報告之義務，使上訴人得經由其調查、報告之內容，判斷是否承租，始得謂已盡善良管理人之注意義務，而非就締約之重要事項，自行認定上訴人知悉與否，選擇性告知上訴人。被上訴人大盟公司因過失未履行上開告知義務，自屬不完全給付，應負賠償之責。
⒉次按當事人債之關係存續期間，為促進實現主給付義務，或為維護他方當事人人身或財產上之利益，基於誠實信用原則而有相關之附隨義務。關於契約標的之品質、瑕疵存否內容之告知，即為契約上之附隨義務。被上訴人潘芊坊明知上訴人租賃系爭房屋之目的在經營早餐店營業，兩造間租賃期間並達3 年，為促進主給付即租賃標的之使用收益，使上訴人得以長時間營業而使給付利益獲得最大可能之滿足，並維護承租人財產上利益，出租人即被上訴人潘芊坊自有就租賃標的即系爭房屋是否為違章建築之事實告知承租人，乃被上訴人潘芊坊未為告知，並於兩造簽立之系爭租賃契約如前㈠⒈⑶內容之記載，致上訴人於不知系爭房屋係違章建築之情況下率予租賃、裝潢，被上訴人自亦係違反告知之附隨義務，應負不完全給付之賠償責任。
㈣茲就上訴人主張之損害應否准許分述如下：
⒈裝潢費及生財器具31萬6,930 元、仲介服務費1 萬元、租金8 萬元部分：
⑴上訴人主張因承租系爭租賃標的所支出之裝潢、器材費用包括：
①95年12月28日支出漢堡檯等項合計6萬5,000元；
②96年1月7日支出水槽費用1萬3,000元；
③96年1月15日支出桌椅費用1萬1,100元；
④96年1 月16日支出工作平台櫃、地磚、牆板、輕鋼架、鐵捲門等項14萬6,000元
⑤96年1 月23日支出燈具等項費用6,137 元；
⑥96年3月8日支出設計費4萬元；
⑦96年4月10日支出招牌費用1萬4,700元；
⑧96年4月30日支出設計費2萬1,000元。
上訴人上開支出，業據提出收據、統一發票為證（本院卷第106-108 頁），其中除⑧設計費與⑥項目重複，且支出時間已在96年4 月27日違章建築通知張貼後，難認與被上訴人之未告知有因果關係外，其餘29萬5,937 元（計算式：65000+1 3000+11100+146000+6137+40000+14700=295937） ，皆可認與早餐廳經營有關之裝潢，且確有支出之事實。
⑵上訴人支出仲介費1萬元、租金8萬元部分
上訴人確支付被上訴人仲介費1 萬元已如前述，至租金部分，依卷附兩造不爭執之「房租收付明細」，上訴人實際僅支付96年1 月租金2 萬元，96年2 月至4 月每月1 萬5,000 元，合計6萬5,000元，非如上訴人主張8萬元。
⑶綜上，上訴人主張因簽定系爭租賃契約所受損害40萬6,937
元部分，僅於37萬937 元範圍為可採。
⒉損益相抵之扣除
按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益。民法第216 條之1 定有明文。本件上訴人固因未獲告知系爭房屋係違章而承租，並因而支出上開費用，惟上訴人同時取得上開⒈⑴部分動產之所有權、使用收益，並於租賃期間使用系爭房屋而取得使用收益之利益，自應予以扣除。經查：
⑴上開⒈⑴①②③⑤⑦等項，均非屬租賃標的即系爭房屋之重要成分，無論上訴人有無遷離，上訴人均仍為上開標的之所有權人，上訴人同時受有取得所有權之利益，自應扣除此部分利益10萬9,937 元（計算式：65000+13000+11100+6137+14700= 109937）。
⑵上開④項之支出，已附合於系爭租賃標的之固定設備支出14萬6,000 元，外加設計費4 萬元，上訴人原預定租賃期間為3 年，而上訴人於受拆除通知前已實際使用4 月（3 分之1
年，為全部租賃期間9 分之1） ，此期間使用利益2 萬667
元亦應予以扣除（計算式：（146000+40000）÷9 ＝20667
，元以下四捨五入）。
⑶租金支出6 萬5,000 元部分，因上訴人於96年1 月至4 月完整使用收益系爭租賃標的，受有相當於租金利益6 萬5,000
元，自應全數扣除。
⑷依上所述，上訴人基於損益相抵原則應扣除之利益應為19萬5,604元（計算式：109937+20667+65000=195604）
⒊綜上，上訴人所受損害37萬937 元，扣除同時所受利益19萬5,604元，損益相抵後餘額應為17萬5,333元。
㈤上訴人另請求被上訴人潘芊坊返還押租金4萬元部分
按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，如承租人有欠租情事，可由出租人主張抵付租金，租賃關係如已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，自得請求交付押租金（最高法院65年臺上字第2714號、83年臺上字第2108號判例意旨參照）。本件上訴人與被上訴人業已合意自96年6
月15日終止系爭租賃契約，是上訴人所交付保證金4 萬元，扣除系爭租賃契約終止前，上訴人依約仍有給付義務而未給付之96年4 月27日至同年6 月15日期間，合計1 又3 分之2
月租金2 萬5,000 元後，餘額1 萬5,000 元，自應由被上訴人返還上訴人。
六、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為同法第203 條所明定。是上訴人就上開如五、㈣㈤所示得請求之金額，分別請求自起訴狀繕本、原審「追加訴訟標的及訴之聲明狀」繕本送達翌日起，按法定利率年息5%計算之利息，自屬有據。
七、末按數債務人基於不同之債務發生原因，就同一內容之給付，對於同一債權人各負全部給付義務，因一債務人給付，他債務人即同免其責任者，為不真正連帶債務。本件上訴人係本於與被上訴人大盟公司間居間契約法律關係，訴請賠償不完全給付之損害；另本於與被上訴人潘芊坊間租賃契約法律關係，訴請不完全給付之損害賠償，雖債務發生原因不同，然給付內容則屬同一，為不真正連帶債務，是被上訴人如上開五、㈢㈣所示對上訴人所負給付義務，雖各負全部給付義務，但因被上訴人中一人為給付，他被上訴人即應於給付範圍同免其責任。
八、從而，上訴人依：㈠上訴人與被上訴人大盟公司間居間契約法律關係，訴請被上訴人大盟公司給付17萬5,333 元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年6 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡上訴人與被上訴人潘芊坊間租賃契約法律關係，訴請被上訴人潘芊坊給付17萬5,333 元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年6 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，且上開被上訴人任一人為給付時，他被上訴人於其給付之範圍內，同免給付之責，為有理由，應予准許。其另本於㈢與被上訴人潘芊坊間押租金契約法律關係，訴請被上訴人潘芊坊給付1 萬5,000 元，及自原審「追加訴訟標的及訴之聲明狀」繕本送達翌日即96年7 月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開應准許部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分（除擴張部分外），為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2 至5 項所示。至上訴人請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十、據上論結，上訴人之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條、463 條、第385 條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 28 日民事第二庭 審判長法 官 俞慧君
法 官 陳玉曆
法 官 王本源
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 9 月 2 日書記官 陳淑女