臺灣士林地方法院96年度簡上字第54號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 96 年 08 月 23 日
• 法官: 黃小瑩、洪舜帆、藍雅清
• 法定代理人: 乙○○
• 上訴人: 甲○○
• 被上訴人: 亞矽科技股份有限公司法人

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　96年度簡上字第54號上　訴　人　甲○○
被　上訴人　亞矽科技股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　吳志勇律師
吳佩真律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國96年1 月5 日本院士林簡易庭95年度士簡字第1481號第一審判決提起上訴，本院於96年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣陸仟柒佰捌拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審所為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款規定甚明。本件被上訴人於本院調查時，就95年3 月份租金請求部分，追加依據租賃契約第5 條第4 項約定之懲罰性賠償金請求權為請求權基礎，核其均係依據其與訴外人吳漢霖間之租賃契約為其請求之基礎事實，是其請求之基礎事實既屬同一，揆諸前開規定，自應准許。
二、本件被上訴人主張：訴外人吳漢霖邀同上訴人甲○○為連帶保證人，自民國94年9 月1 日起，向被上訴人承租門牌號碼台北市○○區○○街58號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租期至99年8 月31日為止，約定管理費、公共水電費均由訴外人吳漢霖負擔，租金自承租日起至96年8 月31日止，每月為新台幣（下同）350,420 元（含稅），嗣後則另視該區行情調整，訴外人吳漢霖應於每月1 日前繳納，訂約同時交付押租金700,840 元。惟訴外人吳漢霖自95年1 月1 日起未付租金，屢經被上訴人催討，仍未獲償，經被上訴人於95年2 月16日發函表明催告訴外人吳漢霖及上訴人出面返還積欠租金及出面協調終止租賃契約之相關事宜，但渠等二人並未置理，被上訴人迫於無奈始於95年2 月23日再發存證信函表示將於95年3 月1 日終止租約並請求返還所積欠之租金及水電費，並對出租標的現場有價值之物品行使留置權。是系爭租約於95年3 月1 日即已終止，惟被上訴人於95年3 月31日始收回租賃物。依系爭租賃契約第5 條第4 項之約定「乙方（指訴外人吳漢霖）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應每月按月支付相當於租金兩倍之金額予甲方（指被上訴人）作為懲罰性違約金賠償之用…」，系爭租約既已於95年3 月1 日終止，則被上訴人自得請求自95年3 月1 日起承租人未自租賃物遷出之懲罰性賠償金。若鈞院認系爭租約於95年3 月31日始終止，因被上訴人並未變更前門磁卡之密碼，而後門鎖部分係由承租人自行更換，被上訴人係於收回系爭房屋後之95年4 月1 日始換鎖，故依系爭租約之約定，被上訴人亦得請求承租人給付3 月份之租金。上訴人係於95年3 月初始出面與被上訴人協調，並於95年3 月15日簽訂承諾同意書，同意於95年3 月31日之前，將積欠被上訴人累計至95年3 月8 日止之房屋租金及相關費用共計1,356,505 元一次現金繳清，如果於期限內仍逾期無法償還，同意終止系爭租約。惟上訴人並未依約清償，被上訴人遂依系爭租約第6 條第5 項及民法之規定，對於訴外人吳漢霖所有之餐廳生財器具行使留置權，在委託全省銓球食品機械有限公司估價後，於95年7 月4 日以30萬元讓售予訴外人馥臨飯店股份有限公司（下稱馥臨公司），經以押租金700,840 元及讓售上開留置物300,000 元抵償後，迄95年3 月30日為止，訴外人吳漢霖尚積欠被上訴人419,731 元。爰依上訴人所簽訂之承諾同意書，請求上訴人給付其中419,731 元，及自給付期限屆滿後之95年4 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。
三、上訴人則以：㈠出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，被上訴人於95年3 月1 日即更換系爭房屋大門鎖，並將大門磁卡密碼變更，使承租人吳漢霖及上訴人於95年3 月1 日起至95年3 月31日止無法使用收益系爭房屋，承租人吳漢霖及上訴人自得行使同時履行抗辯，拒絕給付該期間之租金與被上訴人。㈡上訴人於95年3 月15日簽訂承諾同意書時，兩造有約定以「上訴人於95年3 月31日之前，另覓得第三人成功頂讓系爭租賃物收取頂讓金」，作為上訴人清償承租人所積欠之租金及相關費用之條件，然被上訴人卻於上訴人陸續介紹第三人與被上訴人商談頂讓條件時，以提高押金、租金或拒絕出租予餐廳業使用為由，故意刁難，使上訴人無法順利覓得第三人頂讓系爭租賃物，是上訴人自無庸履行原承諾。㈢承租人吳漢霖於95年2 月初即失去聯絡，而被上訴人於95 年2月以後未經同意，擅自進出系爭房屋，因未將其內之冷凍櫃關好，致裡面之高級食材如魚翅、鮑魚等物品均腐壞，造成承租人吳漢霖損失20萬元。且當初餐廳內之生財器具，原由承租人吳漢霖以350 萬元出資購買，屬於承租人吳漢霖餐廳經營所必要之物品，依法應屬禁止扣押之物，且被上訴人亦未定6 個月以上之相當期限通知債務人，其行使留置權顯未依法律流程，並任意以30萬元之低價讓售與他人，造成承租人吳漢霖損失320 萬元，是被上訴人對於承租人吳漢霖自應負擔侵權行為損害賠償責任，上訴人依民法第742 條之1 規定，自得以前開主債務人即承租人吳漢霖對於被上訴人之侵權行為損害賠償請求權主張抵銷，並以上訴狀繕本之送達作為抵銷之意思表示，經抵銷後，被上訴人主張之租金債權等應已消滅而不存在云云資為抗辯，而聲明廢棄原判決，駁回被上訴人在原審之訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠訴外人吳漢霖邀同上訴人甲○○為連帶保證人，自94年9 月1 日起，向被上訴人承租系爭房屋，租期至99年8 月31日為止，約定管理費、公共水電費均由訴外人吳漢霖負擔，租金自承租日起至96年8 月31日止，每月為350,420 元（含稅），嗣後則另視該區行情調整，訴外人吳漢霖應於每月1 日前繳納，訂約同時交付押租金700,840 元。惟訴外人吳漢霖自95年1 月1 日起未付租金，屢經被上訴人催討，仍未獲償，迄95年3 月8 日為止，連同租金、管理費等相關費用，共計積欠1,356,505 元，經兩造協調，上訴人於95年3 月15日簽訂如原審卷第16頁之承諾同意書，上載「立書人甲○○同意於95年3 月31日前，將積欠亞矽科技股份有限公司累計至95年3 月8 日止之房屋租金及相關費用共計1,356,505 元一次現金繳清，如果於期限內仍逾期無法償還，同意終止與亞矽科技股份有限公司簽訂於台北市○○區○○街58號1 樓之房屋租賃契約」，惟上訴人並未依約清償。
㈡被上訴人於95年7 月4 日以30萬元讓售前開房屋內之留置物與訴外人馥臨公司。
㈢訴外人吳漢霖於95年2月初即失去聯絡不知所蹤。
㈣扣除押租保證金700,840 元及留置物讓售價金300,000 元後，訴外人吳漢霖尚積欠被上訴人自95年1 月1 日起至95 年3月30日止如原審卷第24頁所載之租金、水電費、管理費共419,731 元。
㈤系爭租賃契約於95年3月1日終止。
五、得心證之理由：本件被上訴人主張經以押租金700,840 元及讓售留置物300,000 元抵償後，迄95年3 月30日為止，訴外人吳漢霖尚積欠被上訴人419,731 元未清償之事實，為上訴人所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，即在於㈠上訴人就95年3 月份之租金部分（被上訴人於本院調查時主張係違約金）得否主張同時履行抗辯？被上訴人有無於95年3 月1 日更換系爭房屋大門鎖，並將大門磁卡密碼變更，使承租人及上訴人無法使用收益系爭房屋？㈡兩造有無於上訴人簽立前開承諾同意書時，約定以「上訴人於95年3 月31日之前，另覓得第三人成功頂讓系爭租賃物收取頂讓金」，作為上訴人清償承租人所積欠之租金及相關費用之條件？如有，被上訴人有無於上訴人陸續介紹第三人與被上訴人商談頂讓條件，而以提高押金、租金或拒絕出租予餐廳業使用為由，故意刁難，致上訴人無法順利覓得第三人頂讓系爭租賃物？㈢上訴人行使抵銷權有無理由？⒈被上訴人對於訴外人吳漢霖是否構成侵權行為而應負侵權行為損害賠償責任？⑴被上訴人有無於95年2 月以後未經同意，擅自進出系爭房屋，因未將其內之冷凍櫃關好，致裡面之高級食材毀壞，造成訴外人吳漢霖損失20萬元？⑵上訴人有無未按法律流程行使留置權，任意以300,000 元讓售系爭房屋內之生財器具與他人，造成訴外人吳漢霖損失3,200,000 元？⒉如前開爭點⒈為肯定，上訴人得否以訴外人吳漢霖對於被上訴人之侵權行為損害賠償請求權主張抵銷？茲分述如下：
㈠上訴人就95年3 月份之租金部分（被上訴人於本院調查時主張係違約金）得否主張同時履行抗辯？被上訴人有無於95年3 月1 日更換系爭房屋大門鎖，並將大門磁卡密碼變更，使承租人及上訴人無法使用收益系爭房屋？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。依系爭租約第3 條第1 項約定，乙方（即承租人）應於每個月1 日以前以匯款方式繳納，是系爭租約就租金之約定係於每期開始時支付，故依前開規定，被上訴人於訴外人吳漢霖給付遲延「逾」2
個月時，始得終止租約。被上訴人雖於95年2 月16日即以內湖江南郵局（台北156 支局）第164 號存證信函催告訴外人吳漢霖及上訴人返還積欠租金（原審卷第70至71頁），並於95 年2月23日再以內湖江南郵局第213 號存證信函發函予訴外人吳漢霖及上訴人表示將於95年3 月1 日終止租約（原審卷第72至74頁），然其前後二次表示催告及終止租約之發函時，訴外人吳漢霖給付遲延均尚未「逾」2 個月，是其所為之催告及終止租約即不合法。再按民法第440 條第1 項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定。又非對話為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生效力，於同法第95條第1
項前段定有明文。而所謂達到，於表意人係以書面等物件為意思表示時，固以其意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可瞭解其內容之客觀狀態為已足，而不問相對人之閱讀與否，即發生為意思表示之效力（最高法院86年度台上字第3746號判例參照），惟被上訴人已自認訴外人吳漢霖於95年2 月初已失去聯絡不失所蹤，則其雖向「台北市大安區○○○路○ 段166 號7 之1 樓」為送達，而為該大樓管理
委員會所代收，然因訴外人吳漢霖早已不知所蹤，自難認前開存證信函已置於訴外人吳漢霖所得支配之範圍，而已合法送達予訴外人吳漢霖。至上訴人雖不爭執系爭租約於95年3
月1 日即已終止，然因上訴人僅係系爭租約之連帶保證人，並非承租人，而就租約之終止與否應以承租人之意思定之，故難認系爭租約確於95年3 月1 日終止，兩造雖就此點不爭執，但仍無礙本院對事實真正之認定，即系爭租約應仍存續，被上訴人自無租賃關係終止後之租賃物返還請求權可言。惟被上訴人已自承其於95年3 月31日已收回系爭房屋，則其收回系爭房屋於法自有未合。因系爭租約並未於95年3 月1
日終止，故依系爭租約訴外人吳漢霖仍有給付95年3 月份租金之義務，應先敘明。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件上訴人主張被上訴人於95年3 月1 日即更換系爭房屋大門鎖，並將大門磁卡密碼變更，使承租人及上訴人無法使用收益系爭房屋之事實，既為被上訴人所否認，即應由上訴人就此有利於己之事實負擔舉證責任。經查：證人劉新香雖於原審時證稱：「95年3
月開始，原告將餐廳換鎖，不讓我與被告及其他人進入餐廳，95年3 月15日我與被告要去找原告拿新磁卡進入餐廳…」等語（原審卷第83頁），然由上訴人所簽立之承諾同意書觀之，上訴人係同意給付訴外人吳漢霖累計至「95年3 月8 日止」之房屋租金及相關費用，如自95年3 月1 日起其即無法進入系爭房屋，其何以於95年3 月15日同意給付「至95年3
月8 日止」之房屋租金？況上訴人自承期間其有多次找人前來商談頂讓之事，如其無法進入系爭房屋，其如何讓欲頂讓之人察看系爭餐廳現況？是難僅以證人劉新香所言即認被上訴人確於95年3 月1 日已更換系爭房屋大門鎖，並將大門磁卡密碼變更。此外，上訴人並無法提出其他證據以實其說，自難認其主張之前開事實為真正。故上訴人主張同時履行抗辯，拒絕給付95年3 月份之租金，即難憑採。
㈡兩造有無於上訴人簽立前開承諾同意書時，約定以「上訴人於95年3 月31 日 之前，另覓得第三人成功頂讓系爭租賃物收取頂讓金」，作為上訴人清償承租人所積欠之租金及相關費用之條件？如有，被上訴人有無於上訴人陸續介紹第三人與被上訴人商談頂讓條件，而以提高押金、租金或拒絕出租予餐廳業使用為由，故意刁難，致上訴人無法順利覓得第三人頂讓系爭租賃物？
上訴人主張兩造有於上訴人簽立前開承諾同意書時，約定以「上訴人於95年3 月31日之前，另覓得第三人成功頂讓系爭租賃物收取頂讓金」，作為上訴人清償承租人所積欠之租金及相關費用之條件等情，既為被上訴人所否認，即應由上訴人就此有利於己之事實，負擔舉證責任。然據證人劉新香於原審時到庭證稱：「我與被告一再表示，這些錢無力清償，我們必須找到後手承接，才有能力處理，但原告表示他不接受，他就是要我們清償這些錢，且態度強硬，不管我們是否找到後手。」等語（原審卷第83頁），足見被上訴人並未同意俟上訴人覓得第三人成功頂讓系爭租賃物之後，才清償約定之款項。此外，上訴人並未舉證證明所簽訂之承諾同意書另約定有上開清償條件，是其此部分之主張即難憑採。
㈢上訴人行使抵銷權有無理由？
⒈被上訴人對於訴外人吳漢霖是否構成侵權行為而應負侵權行為損害賠償責任？
⑴被上訴人有無於95年2 月以後未經同意，擅自進出系爭房屋，因未將其內之冷凍櫃關好，致裡面之高級食材毀壞，造成訴外人吳漢霖損失20萬元？
上訴人主張被上訴人於95年2 月以後未經同意，擅自進出系爭房屋，因未將其內之冷凍櫃關好，致裡面之高級食材毀壞，造成訴外人吳漢霖損失20萬元之事實，既為被上訴人所否認，自應由上訴人就此有利於己之事實負擔舉證責任，然上訴人並未能舉證以實其說，自難認其前開主張為可採。
⑵上訴人有無未按法律流程行使留置權，任意以300,000 元讓售系爭房屋內之生財器具與他人，造成訴外人吳漢霖損失3,200,000 元？
①按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償，民法第445 條定有明文。由前開承諾同意書觀之，訴外人吳漢霖積欠被上訴人之金額累計至95年3 月8 日止之房屋租金及相關費用共計1,356,505 元，是被上訴人就前開債權自得對於承租人即訴外人吳漢霖置於系爭房屋內之物行使留置權。
②至上訴人雖抗辯訴外人吳漢霖置於系爭房屋內之生財器具係訴外人吳漢霖職業上所必需之物品，故不得扣押云云，惟按債務人職業上所必需之器具、物品，不得查封，固為強制執行法第53條第1 項第2 款所明定。惟該條所謂之職業上所必需之器具、物品，係指缺少此等物品即無從為業者而言，非謂有關職業之一切之器具、物品，一概不得查封。故是否為職業上所必需之器具、物品，應依該物品之用途及債務人之職業對其需要之程度，以及有無代替性等具體情形定之。本件被上訴人行使留置權之物為餐廳之生財器具，而訴外人吳漢霖雖為餐廳之經營者，但其於95年2 月初已不知所蹤，顯已無繼續經營前開餐廳之意，是其是否尚須前開生財器具即屬有疑，又該生財器具亦非不可代替，是尚難認本件被上訴人所行使留置權之餐廳生財器具係訴外人吳漢霖職業上所必需之器具、物品，故上訴人前開所辯自難憑採。
③次按債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定6 個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償。債務人不於前項期限內為清償者，債權人得依關於實行質權之規定，拍賣留置物，或取得其所有權。不能為第1 項之通知者，於債權清償期屆滿後，經過二年仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利，民法第936 條規定甚明。經查：本件被上訴人雖於95年2 月23日以內湖江南郵局第231 號存證信函向訴外人吳漢霖及上訴人表明累至95年2 月21止訴外人吳漢霖共計積欠869,114 元扣除押租金701,840 元整，尚積欠167,274 元（部分公共水電尚未結算），催告渠等2 人應於95年3 月1 日前給付積欠款，逾期將對目前出租標的現場有價值之物品行使留置權，然前開存證信函為上訴人所拒收，業據被上訴人自承在卷（本院卷第76頁），且因訴外人吳漢霖早於95年2 月初已失去聯絡不知所蹤，是難認前開存證信函已合法送達與訴外人吳漢霖及被上訴人，況被上訴人所為聲明並未定6 個月以上之相當期限，且其於發函後未滿6 個月，即於95年7 月4 日將租賃物內之餐廳生財器具讓售予訴外人馥臨公司，是被上訴人行使留置權之程序顯於法未合。惟訴外人吳漢霖是否因被上訴人未依法行使留置權而受有損害，仍應由主張受有損害之人即上訴人負擔舉證責任。經查：上訴人雖提出摩雅股份有限公司與吳漢霖間之餐廳買賣合約書為證，主張系爭餐廳生財器具價值應為3,500,000 元云云，然由該合約書觀之，其所讓渡之部分不僅為餐廳之設備等有形資產，尚包括商標圖騰、宣傳單所有圖樣等智慧財產權，是前開餐廳之設備是否確實價值3,500,000 元即屬有疑。而該合約書係94年8 月2
日所簽訂，被上訴人讓售系爭房屋內生財器具與訴外人馥臨公司之時點則為95年7 月4 日，期間業已相隔約1 年，以訴外人吳漢霖失去聯絡時點而論，亦已相隔半年之久，期間亦有折舊之情形。再由上訴人所提出之入股契約書觀之（本院卷第25頁），訴外人吳漢霖另有經營其他餐廳，則摩雅股份有限公司與吳漢霖間餐廳買賣合約書所讓售之餐廳設備是否與被上訴人所讓售與訴外人馥臨公司之生財器具完全相同，尚無從認定。而被上訴人於讓售系爭房屋內生財器具與訴外人馥臨公司之前，已先委託全省銓球食品機械有限公司估價，業據其提出估價單為證（本院卷第32至37頁）。衡諸常情，扣除押租保證金700,840 元後，訴外人吳漢霖所積欠被上訴人自95年1 月1 日起至95年3 月30日止之租金、水電費、管理費尚有719,731 元。如前開留置物得以更高價額售出，其即有全額受償之可能，而無須另向訴外人吳漢霖或連帶保證人為請求，徒增時間之拖延及程序之浪費。是被上訴人應無故意低價售出之理。綜上，尚乏證據足認訴外人吳漢霖確因被上訴人未依法行使留置權而受有上訴人所指之損害。既難證明損害之發生，則上訴人主張被上訴人應對訴外人吳漢霖負擔侵權行為責任，即屬無據。
六、按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第233條第1項前段、第203 條、第229 條第1 項分別定有明文。從而，被上訴人基於承諾同意書之約定，訴請上訴人給付419,731 元，及自給付期限屆滿後之95年4 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，核屬有據，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經本院審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　23　　日民事第一庭 審判長法　官 黃小瑩
法 官 洪舜帆
法 官 藍雅清
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　29　　日書記官 黃王雅寬