臺灣士林地方法院96年度訴字第1007號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 96 年 01 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第1007號原　　　告　萊晟不動產仲介經紀有限公司即21世紀不動產內湖福華加盟店
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　林玠民律師
複 代理 人　黃鴻圖律師
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　呂金貴律師
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國97年1 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰萬元及自民國九十六年七月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬叁仟壹佰柒拾陸元由被告負擔九分之四即新臺幣壹萬零叁佰元，餘由原告負擔。被告應賠償原告所預繳之訴訟費用新臺幣壹萬零叁佰元。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾叁萬叁仟叁佰叁拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。本件原告於民國96年7 月4 日依兩造間委託銷售契約之約定，訴請被告給付違約金。嗣因為求符合公司登記之法人名稱，原告乃於96年10月26日具狀變更原告之名稱，由「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」更正為「萊晟不動產仲介經紀有限公司即21世紀不動產內湖福華加盟店」。被告雖不同意原告所為訴之變更，惟因原告變更請求之基礎事實與原請求之基礎事實相同，又兩造於之前所提出之攻擊、防禦方法，於該變更之訴均可援用，不致增加被告防禦之困難，亦無礙訴訟之終結，揆諸首揭規定，原告上開訴之變更，於法相合，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：兩造於民國96年5 月18日簽訂不動產專任委託銷售契約（下稱「系爭契約」），約定被告將其所有門牌號碼臺北市內湖區○○○路○ 段180 巷17、19號1 樓之建物
及其基地應有部分（下稱「系爭不動產」）委由原告銷售，委託銷售之價格為新臺幣（下同）5,600 萬元，委託銷售期間自96年5 月18日起至同年月20日止，如與買方達成交易後，被告應給付原告服務報酬1 百萬元，被告並同意由原告代為收受及保管買方支付之定金，且兩造亦約定如買方書面承購之價格已達原告之最低委託出售價格，而原告卻拒絕確認或簽署確認後拒不履行簽訂買賣契約書時，應給付委託銷售價格4%之服務報酬。嗣後原告與訴外人即買主何孟修就系爭不動產進行交易協商，並於96年5 月20日由何孟修交付定金1 百萬元支票乙紙（下稱「系爭支票」），並簽訂承購之書面憑證，然經被告通知原告後，原告竟拒不履約，爰依系爭契約之約定及民法委任契約之規定，請求原告給付違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告224 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭契約之相對人並非原告，而係21世紀不動產內湖福華加盟店，原告雖在系爭契約立契約書人欄中之受託人欄位上，蓋有「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」及「乙○○」之印文，惟該2 印文並不明顯又難以辨識，依消費者保護法第11條第2 項及第14條與同法施行細則第12條之規定，應認不構成系爭契約之內容。另縱認系爭契約之相對人為原告，則福華分店是否有行為能力？究為何種法人組織？亦屬有疑。且因伊並不欲出售系爭不動產，於96年5 月20日晚上9 點23分左右，已在電話中向訴外人即原告之員工邱朝偉表明不欲出售系爭不動產，而與原告終止系爭契約。又系爭契約係屬定型化契約，交易成立之報酬僅為100 萬元，違約之處罰卻高達委託銷售價格的4%，顯有不合理，依消費者保護法第12條之規定，該約定應為無效。另依原告所提出之買方定金收款憑證之記載，何孟修與原告間並未成立買賣契約，而係與21世紀不動產內湖福華加盟店成立買賣契約。末就原告主張已收受定金部分，該所謂之100 萬元定金並非由何孟修所提供，而係由第三人何賴彩鳳所簽發，發票日則為93年5 月30日，在系爭契約約定之銷售期間之後，且該支票付款銀行之帳戶於96年5 月20日是否有足夠之100 萬元存款亦不能確定等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實：
㈠系爭契約上載有：
1.受託人：21世紀不動產內湖福華加盟店。
2.第2 條：委託銷售價格為5,600萬元。
3.第3 條：委託銷售期間為96年5月18日至96年5月20日。
4.第5 條：服務報酬原記載為「受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價格之4%」，後經手寫塗改為「新臺幣100 萬元」，並加蓋有邱朝偉之印文。
5.第10條：委託人終止契約之責任：本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之。
6.第11條：違約之處罰：
「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次付清委託銷售價格4%服務報酬予受託人：
4.買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻拒不履行簽訂買賣契約書者。」
7.第14條：疑義之處理：
本契約為定型化條款，如有疑義時應依消費者保護法第11條第2 項規定，為有利於委託人之解釋。
8.立契約書人欄部分，於委託人欄有甲○○之簽名；於受託人欄則依序分別蓋有「21世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」、「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」及「乙○○」之印文。（本院卷第9至10頁）
㈡原告於96年5 月20日晚間告知被告，系爭不動產已與何孟修簽定書面承購契約即買方定金收款憑證（本院卷第12頁），該收款憑證上除就買賣標的約定為系爭不動產外，並載有「甲方（何孟修）簽訂本約給付之定金新臺幣100 萬元整，由乙方（原告）代表賣方收悉無誤，雙方並議定買賣總價款為新臺幣5,600 萬元整。」「甲方應於民國96年5 月27日前至乙方營業處所與賣方簽訂不動產買賣契約書」之文字，以及於立書人欄上有何孟修之簽名與「21世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」之印文，原告並於同日晚間9 點31分傳真上開收款憑證予被告。
㈢原告代為收受何孟修所交付之由何賴彩鳳所簽發，發票日96年5 月30日，面額100 萬元之系爭支票乙紙（本院卷第11頁）。
㈣被告所提出之邱朝偉名片，其上就公司資料載有：21世紀不動產內湖福華加盟店，臺北市內湖區○○○路○ 段180 巷15
號1樓，萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分公司。
㈤原告於96年5 月22日以內湖郵局第2392號存證信函催告被告於96年5 月27日出面與何孟修簽訂系爭不動產買賣契約。並於96年6 月4 日委託黃氏國際法律事務所以基律字第685 號函向被告為簽訂買賣契約之催告（本院卷第13至14頁）。
五、得心證之理由：
原告主張兩造間有系爭契約存在，伊並已依系爭契約之約定與何孟修就系爭不動產簽訂書面承購憑證，惟被告卻拒不履約，被告應依系爭契約之約定給付伊委託銷售價格4%之服務報酬等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點應為：㈠系爭契約究否成立於兩造之間？㈡被告是否曾於96年5 月20日晚間9 點23分左右與原告終止系爭契約？㈢何孟修之書面承購價格是否已達被告之最低委託出售價格？㈣原告得否依系爭契約向被告請求服務報酬224 萬元？茲分述如下：
㈠系爭契約究否成立於兩造之間？
按加盟經營者，係指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督，不動產經紀業管理條例第4 條第1 項第8 款定有明文。原告主張兩造簽訂系爭契約，並提出系爭契約書影本乙紙為證，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
1.依泛太不動產仲介經紀股份有限公司（下稱「泛太公司」）96年12月20日95年度泛總字第09511001號函復稱，所謂之「21世紀不動產」係美商21世紀房地產有限責任公司（Cemtury 21 Real Estate Corporation）（下稱「21世紀房地產公司」）在我國申請註冊之商標（原服務標章），並授權泛太公司專屬使用權及再為授權之權利（本院卷第118 頁），且依上開商標於經紀部智慧財產局註冊登記之商標資料（本院卷第148-1 至148-2 頁）所示，該商標之申請人確係21世紀房地產公司，且申請人之住址亦記載為美國，足認所謂之「21世紀不動產」僅係一不具實體與法人格之商標權利，此一商標既不具有法人格，自無從為契約行為之一方當事人無疑。
2.另揆諸首揭法條文字，該條例所稱之加盟經營契約，實係由各具獨立法人格之二方經紀業者所簽訂之契約，而自原告與泛太公司所提出之臺北縣政府營利事業登記證及桃園縣政府營利事業登記證（本院卷第67、120 頁）觀之，上開二者確皆係具有獨立法人格之公司組織。再依泛太公司所提與原告所簽訂之21世紀不動產加盟特許授權契約（下稱「加盟契約」）中之記載，泛太公司僅係授權原告使用「21世紀不動產內湖福華加盟店」作為服務標章，且加盟契約第3 條中載明原告應以「21世紀不動產內湖福華加盟店」與各自公司名義從事業務之經營（本院卷第122 頁）。足徵所謂「加盟店」之頭銜，係在表明各加盟店乃屬同一服務、營運方式或使用同一商標或服務標章之組織系統，至於權利義務歸屬之主體，則仍為加盟經營者本身。是泛太公司與原告間僅屬加盟主與加盟經營者間之加盟關係，人事、會計、營運亦各自獨立，自負盈虧，並無從屬關係。則原告乃因其與泛太公司間之加盟契約之約定，而獲授權得使用「21世紀不動產」此一商標，故所謂之「21世紀不動產內湖福華加盟店」實係指因加盟經營關係而得使用「21世紀不動產」此一商標之具有獨立法人格之原告無疑。
3.依系爭契約之記載，系爭契約第1 頁受託人欄之記載確為「21世紀不動產內湖福華加盟店」，且其中「內湖福華」4 字尚係以手寫方式加註，而非皆以打字方式事先加以列印，又系爭契約末頁之立契約書人欄中，受託人欄位部分除蓋有「21世紀內湖福華加盟店」之印文外，復有「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」及「乙○○」之印文緊跟其後，一般稍具社會經驗之人亦得清楚知悉簽訂該契約者，實為「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」，且此一蓋印之方式，亦在表明排列在先之「21世紀不動產內湖福華加盟店」指的就是排列在後之「萊晟不動產仲介經紀有限公司福華分店」。況被告所提出之邱朝偉名片，其上亦載明有原告之公司名稱，該名稱所使用之字體粗細雖與位於其上之「21世紀不動產內湖福華加盟店」所使用之字體稍有不同，惟此更足表示其上之加盟店僅係對外代表之組織系統，而位於其下之原告公司名稱則係指該加盟店之名稱，且所列之地址亦為原告公司之營業所所在地，足認原告確已於系爭契約中表明其法律地位，故系爭契約應係存在於兩造間甚明。
4.被告雖辯稱該2 印文並不明顯又難以辨識，依消費者保護法第11條第2 項及第14條與該法施行細則第12條之規定，應不構成系爭契約之內容等語。惟按契約之當事人係屬契約之必要要素，簽訂契約之對造究為何人，本屬契約當事人理應注意之點，上開2 印文雖較「21世紀內湖福華加盟店經紀人蔡炳輝」之印文為小，然亦較一般個人之印文為大，其所蓋之處周遭並無複雜文字足使契約之對造不易察覺該處有印文存在，並無不明顯之情況。且觀諸系爭契約影本上之印文亦極為清晰，一般人皆得輕易辨識該印文之文字並非「21世紀不動產」，益見系爭契約原本上之印文應無難以辨識之情，是被告此部分所辯，顯屬無據，洵不足採。至被告另質疑福華分店之行為能力及有無法人格等語，惟因原告始為依法設立之公司，已如前述，而其下轄之福華分店則屬其公司內部分工之組織，其所為法律行為之權利義務均歸屬於原告，是原告以自己名義提起本件訴訟，於法無違，附此敘明。
㈡被告是否曾於96年5 月20日晚間9 點23分左右與原告終止系爭契約？
被告辯稱因其並不欲出售系爭不動產，已於96年5 月20日晚間9 點23分左右，在電話中向邱朝偉表明不欲出售系爭不動產，與原告終止系爭契約等語，惟為原告所否認。經查，被告雖主張依民法委任契約之規定，契約雙方得隨時終止契約，其已於96年5 月20日晚間9 點23分於電話中向邱朝偉表明不欲出售系爭不動產而終止系爭契約，並提出被告所持用之門號0000000000行動電話與邱朝偉所持用之門號0000000000行動電話之通聯記錄乙份（本院卷第58頁）為證，且其上載明上開兩門號於前述之時點確有通話紀錄。惟查，該通聯記錄僅足推論上開兩門號於該時點確有通話之事實，然尚無從證明被告有於通話中向原告為終止契約之意思表示。又縱認被告於通話中確有為終止契約之意思表示，惟依系爭契約第10 條 關於「委託人終止契約之責任」之約定，系爭契約須經雙方「書面」同意方得變更，亦即被告如欲終止系爭契約須以書面為之始可。且系爭契約原即係以書面方式簽訂，則兩造為求慎重，而約定契約之變更亦須比照契約之簽訂以書面方式為之，亦符合常情，並未對契約當事人課以過重之負擔，是系爭契約既已就契約終止為特別之約定，自應排除民法委任契約規定之適用。故系爭契約並未經被告提前於96年5 月20日晚間終止，被告所辯上情，洵不足採。
㈢何孟修之書面承購價格是否已達被告之最低委託出售價格？原告主張其於96年5 月20日已收受由何孟修所交付之定金支票等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，原告主張被告應給付其違約金，係因系爭契約約定，買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人即應全額一次付清服務報酬予受託人，並提出由原告與何孟修所簽訂之買方定金收款憑證影本乙紙為證。該收款憑證上雖僅蓋有「21世紀內湖福華加盟店」之印文，惟上開印文所指之加盟店即為原告，已如前述，而觀諸該收款憑證上之記載，原告與何孟修既係就系爭不動產簽訂該收款憑證，且就買賣之總價5,600 萬元及何孟修與被告簽訂買賣契約之時點皆有所約定，該收款憑證上所載之價金亦達系爭契約上所約定之委託出售價格，應認該收款憑證已符合「買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格」此一條件。至何孟修是否交付定金？原告是否代收該定金？甚且該支票之付款帳戶內是否有足夠之存款可供兌現？僅屬被告與何孟修間之買賣契約是否成立之問題，而與此一條件之成就與否無關，亦與本件訴訟無涉，附此敘明。
㈣原告得否依系爭契約向被告請求服務報酬224 萬元？
按消費者係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；企業經營者則指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；定型化契約條款係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。消費者保護法第2 條第1 項第1 、2 、7 款、第11條第2 項分別定有明文。原告主張何孟修書面承購價格已達被告委託之最低出售價格，被告卻拒不履約，依系爭契約第11條第1 項第4 款之約定，被告應給付原告委託銷售價格4%之違約金即224 萬元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.查原告為不動產經紀業者，以提供房地仲介之服務為營業之人，屬於消費者保護法第2 條第2 款之企業經營者。而被告與原告訂立系爭契約，為最終消費原告所提供之服務，而非藉由原告所提供之服務而另供執行業務或投入生產使用，顯係以消費為目的而交易，是本件應有消費者保護法適用。
2.原告與何孟修就系爭不動產之買賣，已符合系爭契約第11條第1 項第4 款所定之條件，已如前述，是依照系爭契約之約定，被告既拒不履約，自應負有給付原告違約金（即該條款所稱之服務報酬）之義務無疑。又兩造已於系爭契約第14條約定系爭契約為定型化契約，顯見系爭契約第11條係屬定型化契約條款甚明。
3.依系爭契約第5 條就原告完成委託銷售義務所得收取之報酬，原定型化契約條款係記載為「實際成交價額之百分之四」，惟嗣經由手寫塗改方式，將原告所得向被告收取之服務報酬修改為100 萬元。稽諸上開修改前所記載服務報酬之計算方式，與系爭契約第11條針就違約金所記載之計算方式，均屬一致。再觀諸系爭契約第11條第1 項其餘各款之約定，可知該條約定顯係針就於特定之情形下，被告故意阻礙原告完成仲介或故意阻礙成交，待日後再利用原告之工作成果完成交易等事由，所為之視為原告仲介義務已完成之約定，而約定一旦有該條項各款約定之事由發生，則視為仲介已完成，被告即應給付約定之報酬予原告。此觀諸該條項約定為：「受託人仍應全額一次支付委託銷售價格4%『服務報酬』予受託人」益明。顯見系爭契約第11條第1 項規定之意旨，非在課予被告違約之懲罰，而係保障受託人完成仲介義務後之報酬請求權，此亦為何以原本第5 條之服務報酬額會與第11條之違約金額相同之理由所在。
4.綜觀上開系爭定型化契約條款所使用之文字及兩造訂約之過程，第5 條就原告實際完成仲介義務之服務報酬既已經雙方約定由成交價額4%修改為100 萬元，惟第11條就受託人視為完成仲介義務之服務報酬卻未併予修改，顯係兩造於簽訂契約時漏未注意所致，則依首揭法條之意旨，系爭契約第11條之約定內容既有疑義，自應為有利於消費者即被告之解釋，該條約定應認乃因雙方疏忽致未隨同第5 條一併更改，故第11條所約定之違約金額應認與第5 條之服務報酬額相同，即為100 萬元，
5.至原告主張系爭契約第11條第1 項乃因懲罰違約而刻意保留未予一併修改等語，惟如該條項規定果係在懲罰違約，則原告於擬定該定型化條款時，理應會將該條項之違約金額與第5 條所指涉之服務報酬作一區別，而擬定較高之金額，而非擬定為相同之數額，故原告此部分所稱，並不足採。故原告依系爭契約第11條第1 項第4 款之約定，僅得請求被告給付100 萬元之違約金。
六、綜上所述，原告依系爭契約第11條第1 項第4 款之約定，於訴請被告給付違約金100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即96年7 月20日起至清償日止，按週年利率5%計付法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件訴訟費用額確定為23,176元（即原告預繳之第一審裁判費23,176元），並應由被告負擔4/9 即10,300元（計算式：23,176×4/9 ＝10,300，元以下4 捨5 入），餘由原告負擔
。故被告應賠償原告所預繳之訴訟費用10,300元。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，均於法相符，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項、第3 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　1 　　月　　31　　日民事第二庭 法 官 張國勳
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　2 　　月　　 4　　日書記官 周玉惠