臺灣士林地方法院97年度簡上字第100號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 97年度簡上字第100號

上訴人

德杰建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

李振華律師

訴訟代理人

張迺良律師

上一人複代理人

丁○○律師

被上訴人

巴黎春天管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國97年5 月5日本院內湖簡易庭96年度湖簡字第2352號第一審判決提起上訴，本院於97年10月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：伊係於民國90年2月2日取得公寓大廈管理組織報備證明之巴黎春天社區（下稱「系爭社區」）管理委員會，系爭社區訂有巴黎春天社區規約（下稱「系爭規約」），依系爭規約第9 條約定及伊決議結果，系爭社區區分所有權人就所有建物每月每坪應繳納管理費新臺幣（下同）70 元 ，就所有車位每月每位應繳納清潔費500 元，逾期未繳時，須給付以週年利率10% 計算之遲延利息。上訴人為系爭社區如附表編號1 至8 所示區分所有建物所有權人（下稱「系爭不動產」）及附表編號9 所示停車位（下稱「系爭停車位」）之管理使用人，每月應繳納管理費22萬1,022 元及車位清潔費4 萬7 千元。詎上訴人竟執其與訴外人吳璧珊即巴黎春天社區第2 屆管理委員會主任委員於91年10月31日所簽訂之無效協議書（下稱「系爭協議書」）第3 條約定，主張其無繳納義務而拒不繳納管理費。自91年4 月迄96年12月，上訴人共積欠管理費1,525 萬518 元及車位清潔費324 萬3 千元，迭催未果。爰依公寓大廈管理條例第21條、第22條及系爭規約第9 條規定，訴請上訴人給付積欠之管理費、車位清潔費及遲延利息等語。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人1,849 萬3,518 元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。㈡被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：依系爭協議書第3 條約定，須待伊所有之系爭不動產均租售予他人經營商場後，方由買受人或承租人與被上訴人協商繳納管理費相關事宜，故繳納管理費並非伊之義務。又依系爭規約第9 條第2 項第2 款、第3 項及第4 項之約定，系爭社區之區分所有權人業將管理費收費標準等相關事宜授權由被上訴人訂定處理，被上訴人第2 屆第10次會議復將管理費收費計算方式授權由主委與伊協商，而吳璧珊為被上訴人依公寓大廈管理條例第29條第2 項規定選出之主任委員，則其對外代表被上訴人與伊簽訂系爭協議書，就管理費繳交事宜作成之約定，無庸經區分所有權人大會之授權或追認，即屬有效成立；縱被上訴人對吳璧珊之代理權限有所限制，依民法第107 條規定，被上訴人亦不得以該限制對抗善意之伊，故被上訴人應受系爭協議書內容之拘束等語，資為抗辯。

三、原審對於被上訴人之請求，判決其全部勝訴，並依職權宣告假執行。上訴人全部聲明不服，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。另被上訴人就遲延利息之請求，於97年7月7日本院準備程序期日聲明減縮自97年1月1日起算。

四、兩造不爭執之事實：

㈠上訴人為系爭不動產之所有權人及系爭停車位之管理使用人。

㈡系爭協議書為吳璧珊即巴黎春天社區第2 屆管理委員會主任委員代表被上訴人於91年10月31日與上訴人所簽訂，第3 條並約定：「基於本社區商場之獨立性及目前空置之情形，乙方（指被上訴人）同意由甲方（指上訴人）自行管理，…待商場租售經營時，甲方應保證告知買受人或承租人與乙方就公共設施費用分擔及管理事宜進行協商；而甲方則同意給付新臺幣30萬元予乙方，以供補強本社區各項設備之費用。」

㈢依系爭規約第9 條約定及被上訴人決議結果，系爭社區區分所有權人就所有建物每月每坪應繳納管理費70元，就所有車位每月每位應繳納清潔費500 元，逾期未繳時，須給付以週年利率10% 計算之遲延利息。

㈣如依上開㈢之收費標準計算，自91年4 月迄96年12月，上訴人積欠被上訴人管理費1,525 萬518 元及車位清潔費324 萬3 千元，共計1,849 萬3,518 元。

五、得心證之理由：被上訴人主張上訴人應給付管理費及車位清潔費共1,849 萬3,518 元及遲延利息等語，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於97年7 月7 日準備程序依民事訴訟法第270 條之1 規定，整理並協議兩造簡化本件爭點為：吳璧珊於91年10月31日與上訴人所簽訂之系爭協議書是否有效？茲詳述如下：

㈠按系爭規約第9條第2項第2款、第3項分別規定，管理費收費標準由各區分所有權人授權被上訴人決議分擔之；各項費用之收繳、支付方法，授權被上訴人訂定（原審卷第62頁）。亦即系爭社區區分所有權人將系爭社區管理費收費標準及收繳方法，均授權由被上訴人決議定之。被上訴人並基於上開授權，於91年3 月12日決議收費標準為區分所有建物每月每坪管理費70元，停車位每月每位清潔費500 元（原審卷第121 頁）。

㈡被上訴人嗣於91年3月16日第2屆第10次管理委員會議，針對上訴人所有閒置中之系爭不動產應否全額收取管理費一節，決議「應全額收取，並委由主委偕總幹事擇日赴德杰建設拜會，討論計費方式始繳日及點交諸多事宜」等情（原審卷第29頁）。又於91年4月20日第2屆第15次管理委員會議，針對上訴人所有閒置中之系爭不動產及系爭停車位未出租或出售前應如何補貼社區一節，決議「德杰建設A 區商場部分，未出租或賣出前補貼消毒清潔費用，每季新臺幣壹萬元整。出租或賣出前須知會管理委員會」等情（原審卷第174 頁）。綜合被上訴人上述2 次決議內容，顯見被上訴人固決議上訴人所有之系爭不動產應全額收取管理費，惟於出租或出售前僅需補貼消毒清潔費用，並授權主任委員與上訴人討論管理費計費方式始繳日。

㈢被上訴人第2 屆主任委員吳璧珊於91年10月31日代表被上訴人與上訴人簽訂系爭協議書，就上訴人代管期間為系爭社區所墊付之各項費用，以及上訴人為系爭社區代收管理費與管理基金等事宜，達成協議。其中第3 條針對上訴人所有系爭不動產部分，雙方協議「基於本社區商場之獨立性及目前空置情形，乙方（被上訴人）同意由甲方（上訴人）自行管理，並配合社區管理之需要，由甲方設置數支監視器，待商場租售經營時，甲方應保證告知買受人或承租人與乙方就公共設施費用分擔及管理事宜進行協商；而甲方則同意給付新臺幣叁拾萬元予乙方，以供作補強本社區各項設備之費用」，且於第5 條約定「乙方謹代表本社區與甲方簽定協議，本協議內容具有絕對的效力，不受乙方委員人事更迭所影響」等情（原審卷第53頁）。亦即吳璧珊基於被上訴人之授權，就上訴人所有尚未租售之系爭不動產管理費之始繳日，與上訴人達成俟租售時要求買受人或承租人與被上訴人協商之協議。且系爭協議書亦經被上訴人91年10月31日管理委員會議通過，並於系爭社區91年11月9 日91年度住戶大會書面報告資料中，由被上訴人列入91年4 月至91年10月工作報告第11項中（原審卷第119 至121 頁背面）。足徵吳璧珊代表被上訴人與上訴人簽訂系爭協議書，非但事前受有被上訴人之授權，且事後亦經被上訴人開會通過，並經被上訴人向系爭社區區分所有權人報告。故系爭協議書當屬有效成立，兩造均應受系爭協議書之拘束。而被上訴人復無法舉證證明上訴人所有系爭不動產業已租售予第三人，則系爭不動產管理費之始繳日即尚未屆至，上訴人就系爭不動產自無庸繳交管理費甚明。

㈣況被上訴人於92年7 月12日發函予上訴人催繳92年4 月至7月份之管理費時，無論於函文或附件明細中，均未請求系爭不動產之管理費（本院卷第29至33頁）；復於93年1 月19日發予上訴人之書函中，先則表示「貴司積欠本社區管理委員之『社區管理費』肆個月，共計壹拾萬捌仟捌佰肆拾陸元整」等語（本院卷第35頁說明），顯未將系爭不動產之管理費列入積欠之範圍，繼又明示「依先前貴司與本社區管委會（第二屆）約定貴司所有之地下商場部分（本社區）倘有使用，應立即繳交管理費」等語（本院卷第35頁說明）。益足徵被上訴人非但未否認系爭協議書之效力，反而重申系爭協議書之內容。是被上訴人主張吳璧珊簽訂系爭協議書，未經授權及合法會議程序通過追認，屬逾越權限且違反全體區分所有權人意志，違反公寓大廈管理條例第18條規定而無效等語，容有誤會，洵不足採。

㈤惟因系爭協議書僅就上訴人所有系爭不動產之管理費始繳日達成協議，至於上訴人管理使用之系爭停車位則不在上開約定之範圍內，是上訴人仍應依被上訴人所決議之停車位清潔費收費標準按月繳交每位500元之清潔費至明。

六、綜上所述，被上訴人基於系爭規約之授權，決議收費標準為區分所有建物每月每坪管理費70元，停車位每月每位清潔費500 元，又決議上訴人所有之系爭不動產應全額收取管理費，惟於出租或出售前僅需補貼消毒清潔費用，並授權主任委員與上訴人討論管理費計費方式始繳日，被上訴人第2 屆主任委員吳璧珊則基於上開授權，就上訴人所有尚未租售之系爭不動產管理費之始繳日，代表被上訴人與上訴人達成俟租售時要求買受人或承租人與被上訴人協商之協議，且事後業經被上訴人開會通過，並經被上訴人向系爭社區區分所有權人報告，應認系爭協議書已有效成立，兩造均應受系爭協議書之拘束，而被上訴人復無法證明上訴人所有系爭不動產業已租售予第三人，上訴人就系爭不動產自無庸繳交管理費，惟因系爭協議書之效力不及於上訴人管理使用之系爭停車位，是上訴人仍應依上開收費標準按月繳交清潔費，而系爭停車位自91年4 月起至96年12月止之清潔費共324 萬3 千元，上訴人迄未給付予被上訴人，均如前述。從而，被上訴人依系爭規約第9 條之約定，於訴請上訴人給付自91年4 月起至96年12月止之停車位清潔費共324 萬3 千元及自97年1 月1日起至清償日止，按週年利率10% 計付遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審判決就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第1、2 項所示；至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行及依被告聲請免為假執行，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件第一審、第二審訴訟費用額確定為43萬7,792 元（即被上訴人預繳之第一審裁判費17萬5,592 元及上訴人預繳之第二審裁判費26萬2,200 元），並應由上訴人負擔1/5 即8 萬7,558 元（元以下4 捨5 入），餘由被上訴人負擔。故上訴人應賠償被上訴人訴訟費用差額17萬4,642 元（計算式：262,200-87,558=174,642） 。

八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條、第87條第1 項，判決如主文。