臺灣士林地方法院97年度訴字第1035號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第1035號

原告

甲○○

訴訟代理人

廖戚淵律師

被告

乙○○

訴訟代理人

王耀星律師

號1樓

號1樓

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國97年11月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項前段、第256 條分別定有明文。經查，本件原告起訴時，訴之聲明第1 項原為：「被告應將坐落臺北市○○區○○段4 小段245 地號土地上之地上建築物拆除，騰空返還上述地上建築物所占用之土地（如起訴狀附表建物平面圖所示黃色斜線部分，約10平方公尺，惟實際占用土地面積以測量為準）予原告及其他全體所有權人」，嗣本院於民國97年10月17日赴現場勘驗並囑託嘉土北市中山地政事務所測量製作複丈成果圖（第104 頁至第105 頁），原告乃依據上開複丈成果圖，於97年11月26日當庭具狀更正訴之聲明如主文第1 項所示，揆諸前揭說明，應准原告為前述聲明之更正。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠坐落臺北市○○區○○段4 小段245 地號土地（以下簡稱系爭土地）為原告與其他共有人共有，原告應有部分萬分之111 。被告未經共有人同意，於如附圖所示Ａ、Ｂ部分違法加蓋房舍，占有系爭土地34.31 平方公尺。爰依民法第767 條、第821 條規定，訴請被告將如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共計34.31 平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還原告及其他共有人等語，並聲明：求為判決如主文第1 項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對被告抗辯所為之陳述：

⒈系爭土地上坐落數棟公寓，於70年左右建造，未成立公寓大廈管理委員會。原告於94年4 月26日買受系爭土地應有部分暨其上建物門牌號碼臺北市內湖區○○○路○ 段90巷25 弄28 號1 樓房屋，當時不知有任何分管約定，被告與同棟大樓其他住戶縱有分管約定，其效力亦不及於不同棟之原告，倘欲成立分管契約，應由系爭土地全體共有人成立。原告於前案稱有分管契約係出於猜測，僅係訴訟上攻擊防禦方式，不受禁反言限制。

⒉被告訴訟代理人於本院95年訴字第122 號民事案件（以下簡稱前案）代理訴外人林驪蓮、陳月娥對原告訴請拆除還地，當時主張沒有分管契約存在，應受禁反言之限制。被告茲提出「地下室1 樓空地及屋頂使用同意書」，在前案及前案再審之訴並未提出，以致原告受到敗訴判決。

二、被告則以：

㈠原告於本院95年度訴字第122 號拆屋還地事件、96年度訴字第1194號確認分管事實存在事件、97年度訴第231 號債務人異議之訴事件、臺灣高等法院96年度再字第90 號 、97年度再字第44號拆屋還地再審事件均稱系爭土地有分管契約存在於各分別共有之所有權人間，原告於前案為完全不同於本件訴訟之陳述，違反禁反言原則。

㈡被告非前案當事人，原告始為前案當事人，被告並無禁反言原則之適用。又被告訴訟代理人雖於前案擔任訴外人林驪蓮、陳月娥之訴訟代理人，惟訴訟代理人無禁反言原則之適用。

㈢原告於本件起訴前明確知悉有分管契約存在，非司法院大法官會議解釋釋字第349號所稱應受保護之善意第三人。

㈣兩造所在之公寓為獨棟5 層樓公寓，有獨立之管理範圍及出入口，分管契約應由該棟同意即可成立，被告已提出兩造所在之兩棟公寓共10戶與建商簽立之「地下室1 樓空地及屋頂使用同意書」。退步言之，縱認應由系爭土地全體共有人成立分管契約，各住戶已與建商簽立「地下室1 樓空地及屋頂使用同意書」，依買賣契約書第3 條、第18條、第21條約定，視為契約之一部分，效力及於受讓人，且依實務見解，建商與住戶分別訂立分管契約，視同各共有人間成立分管契約等語置辯。

㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠坐落臺北市○○區○○段4 小段245 地號土地為原告、被告及訴外人陳淑麗等95戶共106 人共有（第43頁至第92頁）。

㈡原告於94年4 月26日買受系爭土地應有部分及其上門號碼臺北市內湖區○○○路○ 段90巷25弄28號1 樓房屋。被告於86年4 月25日買受系爭土地應有部分及其上門號碼臺北市內湖區○○○路○ 段90巷25弄26號1 樓房屋。兩造毗鄰而居。

㈢被告於系爭土地上增建如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，面積共計34.31 平方公尺，前方Ｂ部分增建作為前庭院使用，後方Ａ部分增建作為廚房使用（第105頁）。

㈣訴外人林驪蓮、陳月娥前訴請原告拆屋還地，經本院於95年6 月20日以95年度訴字第122 號民事判決判命原告應拆屋還地（第20頁至第22頁），原告不服提起上訴，經臺灣高等法院於96年3 月27日以95年度上字第647 號民事判決、最高法院於96年5 月25日以96年度臺上字第1173號裁定駁回上訴（第29頁至第33頁）。又原告先後提起2 次再審之訴，分別經臺灣高等法院於96年10月16日以96年度再字第44號民事判決、97年3 月25日以96年度再字第90號民事判決駁回（第34-1頁至第38頁）。

㈤原告前對訴外人林驪蓮、陳月娥訴請確認分管事實存在，經本院以96年度訴字第1194號受理，因原告兩次經合法通知無正當理由未到庭而視為撤回訴訟（第164 頁至第168 頁）。

㈥訴外人林驪蓮、陳月娥以本院95年度訴字第122 號、臺灣高等法院95年度上字第647 號民事判決、最高法院96年度臺上字第1173號民事裁定為執行名義，聲請拆屋還地強制執行，經本院以96年度執字第26471 號強制執行事件受理。原告提起債務人異議之訴，經本院以97年度訴字第231 號受理，嗣經原告撤回訴訟（第121 頁至第133 頁）。原告於系爭土地上之增建部分業經強制執行拆除完畢。

四、基上兩造不爭執之事實，則本件兩造爭執要旨厥為：系爭土地上有無分管契約存在？㈠本件有無禁反言原則之適用？㈡系爭土地之分管契約，應由系爭土地全體共有人成立，抑或僅由兩造所在之兩棟公寓區分所有權人成立即可？茲就上述爭點析述本院得心證之理由如下：

㈠本件無禁反言原則之問題：原告主張系爭土地上無分管契約存在，被告辯稱原告於前案曾主張有分管契約，依禁反言原則，不得於本件為相反之主張云云，原告對於被告上開抗辯，主張其於前案基於猜測而為攻擊防禦方法，不受禁反言之限制，反係被告訴訟代理人為前案訴外人林驪蓮、陳月娥之訴訟代理人，於前案否認有分管契約存在，應受禁反言之限制云云。經查：

⒈所謂禁反言原則源於英美法概念，乃誠信原則之展現，指當事人一方以自己之言詞或行為使他方相信某一事實存在者，對於因相信該事實存在而採變更利害關係措施之他方當事人，不得再主張該事實不存在，最高法院72年度臺上字第2673號判決謂：「權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，固得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅。」，即寓有禁反言之意旨。

⒉本件原告前於訴外人林驪蓮、陳月娥訴請原告拆屋還地事件及再審事件、原告與訴外人林驪蓮、陳月娥間確認分管事實存在事件、原告與訴外人林驪蓮、陳月娥間債務人異議之訴事件，固一再主張系爭土地之各共有人間有分管契約存在云云，惟先後經本院以95年度訴字第122 號民事判決、臺灣高等法院以95年度上字第647 號民事判決、最高法院以96年度臺上字第1173號民事裁定、臺灣高等法院96年度再字第44號民事判決、96年度再字第90號民事判決認定原告未能舉證證明系爭土地上有分管契約存在之事實，有上開裁判（第20頁至第22頁、第29頁至第33頁、第34-1頁至第38頁）、起訴狀（第122 頁至第127 頁、第164 頁至第168 頁）、民事爭點整理狀（第128 頁至第133 頁）等影本附卷可稽，並經本院依職權調取本院96年度訴字第1194號、97年度訴字第231 號民事卷宗核閱無訛。綜上以觀，被告並非前案訴訟之當事人，難認其知悉原告於前案之攻擊防禦方法並信任之，而有禁止原告於本件訴訟為前後翻異陳述之必要。又原告上開攻擊防禦方法屢經法院駁回，更遑論被告有何因信任原告於前案之攻擊防禦方法而變更其利害關係行為之情事。況被告於86年間買受臺北市內湖區○○○路○ 段90巷25弄26號1 樓房屋，早於前案起訴以前即於系爭土地上增建如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，益徵被告並未因信賴原告而為一定行為。同理，被告既非前案訴訟之當事人，原告亦無禁止非前案當事人之被告為不同於訴外人林驪蓮、陳月娥陳述之理由。是以，本件尚無禁反言原則之適用，兩造分別主張應適用禁反言原則，均屬無據。

㈡系爭土地之分管契約應由全體共有人共同協定，被告未舉證證明系爭土地上有分管契約存在：被告辯稱系爭土地各共有人與建商訂有「地下室1 樓空地及屋頂使用同意書」，兩造所在之公寓有獨立之管理範圍及出入口，分管契約應由該棟住戶同意即可成立云云，並提出兩造所在之兩棟公寓共10戶與建商簽立之「地下室1 樓空地及屋頂使用同意書」（第195 頁至第204 頁），惟為原告所否認。經查：

⒈按「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」民法第820 條第1 項定有明文。又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協定訂定之（最高法院89年度臺上字第585 號判決要旨參照）。經查，系爭土地之共有人為原告、被告及及訴外人陳淑麗等如附表所示95戶共106 人之事實，有土地登記謄本在卷可稽（第43頁至第92頁），揆諸前揭法條規定，其分管契約自應由全體共有人共同協定之。

⒉復按，公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用該條例之規定，公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第53條定有明文。次按，公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：⑴依建築法第11條規定之1 宗建築基地。⑵依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。⑶其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例、施行細則之規定，除公寓大廈管理條例第3 條第1 款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。查系爭土地上坐落2 排連棟共19棟之5 層樓公寓，此有配置圖可考（第135 頁），雖兩棟公寓共用一大門及梯間出入，惟19棟之建築基地同一，各棟查無獨立之建築執照，故各棟單獨並不符合前述公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第53條之要件。是以，被告辯稱兩造所在之公寓有獨立之管理範圍，可由該棟公寓10戶就該棟1 樓前後土地成立分管契約云云，洵屬無據。

⒊第按，契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約佔有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院固著有91年度臺上字第2477號判決可資參照。惟查，被告僅提出如附表所示25戶原始買受人與建商簽立之「地下室1 樓空地及屋頂使用同意書」（第134 頁至第148 頁、第154 頁至第162 頁、第195 頁至第204 頁），尚不得逕行推認其餘70戶均曾與建商簽立該同意書。況縱令原告之前前手陳靜怡及部分原始買受人有簽立上開同意書，歷經20餘年所有權多次更異，受讓人是否明知或可得而知分管契約存在，亦未見被告舉證以實其說。

⒋綜上，被告未能舉證證明系爭土地105 名共有人有共同協定成立分管契約，暨受讓人均受前手與建商間簽立之「地下室1 樓空地及屋頂使用同意書」所拘束，則其辯稱基於分管契約有權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共計34.31 平方公尺，即非可採。

五、末按，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767 條、第821 條分別定有明文。查被告占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共計34.31 平方公尺，未舉證證明有正當權源之事實，暨經認定，已如前述，從而，原告依前揭規定，訴請被告將坐落臺北市○○區○○段4 小段245 地號土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共計34.31 平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保請准為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。