臺灣士林地方法院97年度訴字第511號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第511號

原告

丙○○

訴訟代理人

林淑惠律師

被告

甲○○

訴訟代理人

顧定軒律師

參加人

乙○○○

訴訟代理人

張智剛律師

4樓

上列當事人間請求減少價金事件，本院於98年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：伊於95年6 月4 日以新臺幣（下同）2,160萬元，向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段2 小段67、67-2地號土地持分各767/100000，及其上門牌號碼：臺北市○○區○○路4 段294 巷66弄11號房屋（下稱系爭房屋），並於同年7 月19日辦妥所有權移轉登記及交屋完畢。嗣於96年9 月間，系爭房屋之地下一樓車庫、一樓客廳、廚房、浴室及二樓臥室、浴室等頂版竟有數處突然發生大片水泥塊剝落露出鋼筋，且已有銹蝕之情形，原告立即取樣檢測。經測試結果，已超過買賣契約書第14條約定之解約條件，原告即以存證信函通知被告，請其於函到3 日內協商，逾期將逕為解除契約及減少價金。為此，依民法第359 條前段及不當得利之規定，請求被告返還應減少之價金2,646,000 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,646,000 元，及自97年3 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行

二、被告則以：依本院所囑信義不動產估價師聯合事務所為價格之鑑定，可知該鑑定報告係以系爭房屋目前之推估價格為估價基礎，而非以系爭房屋出賣時之價格為估價基礎，故系爭估價鑑定報告所推估之2,388 萬元，自不應予以採用。且我國實務見解仍認氯離子瑕疵仍僅屬建物本身之瑕疵，而不及於土地，故本件縱有減少價金之適用，應僅以建物本身之價值作為計算依據，而建物所坐落之土地自不在計算之列。且原告自被告處買得系爭房屋時，被告已曾重新就系爭房屋為裝潢，被告所支出之裝潢費用為1,449,495 元，則本件減少價金之計算式應為（4,130,000 元-1,704,019元）×12.6%＝305,674 元等語置辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決願以現金或同面額之永豐銀行敦南分行無記名可轉讓定期存單供擔保免為假執行。

三、參加人略以：系爭房屋自伊購得後居住至出售為止，均未發生牆壁剝落、鋼筋突出之情事。且在94年售予被告時，亦未再裝修，而是以現狀交屋，被告亦未發現有任何上述情事，均足証明縱然鑑定結果氯離子含量超過標準，但對於房屋之損害並非嚴重。且依結構技師公會鑑定報告曾亦稱系爭房屋得以補強方式處理，則加強處理後是否仍有所謂12.3% 之價差？自屬有疑。是原告主張依信義估價師公司鑑定請求返還200 餘萬價金，自無理由。再者，系爭房屋雖在社區內，但仍屬獨棟透天式建築，則瑕疵價格之計算，自應僅以建物本身之價值部份計算，而坐落之土地價值自不在計算之列。而系爭建物在95年6 月時價值為413 萬元，若本院認為有價格減損，亦應以該價格為基礎等語。並聲明：原告之訴駁回。

四、本件經兩造協議後簡化爭點如下：

甲、兩造所不爭執之事項：

㈠原告於95年6 月4 日由永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）居間仲介，與被告簽立不動產買賣契約書，以買賣總價2160萬元，向被告購買其所有之系爭房屋，並已付清價款，於95年7 月19日辦妥所有權移轉登記至原告之妻陳芳姿名下，且交屋完畢。

㈡系爭不動產買賣契約書第14條其他約定二，就建築完成日期在70年1 月1 日以後之建物，定有混凝土氯離子含量檢測約定，明定：「（一）簽訂不動產買賣契約後，甲方（即原告）得自費並請求乙方（即被告）配合辦理房屋氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，『即建築完成日期在民國87年6 月25日（含）當日以前者，約定為0.6 ㎏/ ㎡以上，該日以後者，約定為0.3 ㎏/ ㎡以上』，除甲乙方另有約定外，甲方（即原告）得逕行解除買賣契約，乙方（即被告）應退還甲方全部之買賣價款。……（三）本買賣標的建物無論甲方（即原告）於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方（即被告）均應依民法負瑕疵擔保責任。」（詳本院卷第12頁）。

㈢原告於96年11月26日以臺北安和郵局存證號碼05225 號函（詳本院卷第24-25 頁）通知被告，系爭房屋日前發生鋼筋裸露、水泥塊剝落之情形，委由廠商檢測，發現氯離子含量明顯過高，檢測值已達買賣契約解除條件，請於函到3 日內至永慶公司成功康寧店協商，逾期將逕為依約依法主張解除契約及減少價金之權利。

㈣兩造於97年7 月10日偕同臺北市結構工程工業技師公會（下稱技師公會）技師張宗至系爭房屋勘查結果，系爭房屋之客廳、客廳走道、廚房、臥室、衛浴、地下室、樓梯間等處之頂版確有多處剝落及鋼筋外露之情況。經鑑定結果為：「1.……，試驗結果顯示混凝土強度尚無不足。2.由混凝土鑽心試體氯離子含量試驗報告顯示，單顆氯離子含量最大2.904 ㎏/ ㎡，平均氯離子含量2. 276㎏/ ㎡（詳附件六－即混凝土氯離子含量試驗報告），試驗結果顯示氯離子含量遠大於0.6 ㎏/ ㎡。3.由混凝土中性化試驗報告顯示，單顆中性化深度小於2.6 ㎝，平均中性化深度小於2.27㎝，『小於樑保護層』，尚符合規定。4.『標的物結構體頂版剝落之原因，經研判主要是混凝土之氯離子含量過高及版保護層不足所致。」而有瑕疵（詳如技師公會鑑定報告書）。

㈤原告未逾通常檢查之期間，而被告應負擔瑕疵擔保責任。

㈥本件若原告勝訴，則法定遲延利息自97年3 月8 日起算。

㈦本件房屋交易當時之房屋及土地價值合計為2,100 萬元；若土地及房屋分別計算，則土地價值為1,687 萬元，建物為413 萬元。

㈧本件瑕疵得請求減少價金的比例為12.6%。

乙、兩造所爭執之事項：原告得請求減少價金之計算式為：房屋及土地價值合計為2,100 萬元乘以12.6% ？或為土地及房屋分別計算，而以建物為413 萬元乘以12.6%？

五、本院得心證之理由，析述如下：原告主張：系爭房屋乃連棟之透天別墅，屬集合式住宅之建物，而各別墅間之牆壁與相鄰之兩戶為共用壁，實無法單獨割裂。故計算減少價金，自應將房屋及土地價值合併計價，而以2,100 萬元作為計算依據等語。然為被告所否認，並辯稱：縱原告得請求減少價金，然土地既非海砂屋，自無瑕疵可言，則本件瑕疵應僅限於建物而不及於土地，是以土地之價值自不得列為減損價金之計算範圍，而應單以建物之價值413 萬元作為計算依據等語。經查：兩造於簽訂系爭買賣契約時，並未分別約定房屋及土地價金各為若干，是本件減少價金之計算標準，自應探求系爭屋所表彰之價值，究係以房屋與土地結合，而以總價作為考量依據？抑係以系爭房屋之主要價值，不在建物本身，而係以土地價值作為判斷依據？較符誠信公平原則。查，系爭房屋為連棟之透天別墅，有獨立之庭院。是以，系爭房屋之所有者，若欲將建物拆除重建，只需施工時，安全無虞，則其就建物本身，要作何等變更？自與左鄰右舍與關。此顯與一般公寓大廈，因建物無法與左鄰右舍切割，而單獨成為一單一主體建物，則可顯見二者實有不同。故可知，透天別墅所表彰之土地價值，與公寓大廈所表彰之土地價值，二者實有天壤之別。蓋透天別墅，可單獨將建物拆除，而實際獨立空出土地部分；然公寓大廈之所有者，除非將整棟公寓大廈拆除，否則，無法因單獨拆除其中某一戶，而能將該戶所占有之土地持分單獨空出。顯見，其二者所表彰土地之價值，截然不同。易言之，購買系爭房屋，因其為連棟之透天別墅，故買主所著重之點，在於系爭房屋之建物及建物實際坐落之土地面積為何？蓋此時建物所坐落之土地面積，乃具體存在而非抽象存在，則買方除考量房屋結構本身外，更會考量建物所坐落之土地，其實際面積為何？作為價值判斷之參考。而購買公寓大廈者，其所著重點，應在於建物實際得以使用之面積為何？而非建物所坐落土地應有部分之大小。蓋此時土地之應有部分，就公寓所有者而言，乃抽象存在而非具體。此亦可由，房屋市場於公寓大廈論其每坪價值若干元時，均係以總價除以建物面積，作為計價依據，而少涉及判斷土地面積為若干。再者，系爭房屋僅有氯離子含量過高（即俗稱海砂屋）之問題，而就土地部分，並無短少應給付之持分及有減少其價值、或者不具備土地通常效用之情形，自難謂系爭土地亦具有民法第354條所規定之瑕疵。綜上所述，則被告抗辯，本件應依以建物價值413 萬元作為計算減少價金之基準，再乘以兩造已不爭執得減少價金比例12.6% ，應較符合系爭買賣契約所約定之債之本旨及公平誠信原則。則原告主張應以房屋及土地合併計算之價值，即2,100 萬元，作為計算減少價金之基準，尚非可採。是以，原告得請求減少價金之計算式，自應為：土地及房屋分別計算，而以建物為413 萬元乘以12.6% ，則原告可得請求減少價金為520,380 元（即413 萬元×12.6 %），方屬的論。

六、從而，原告依民法第359 條前段及不當得利之規定，請求被告給付520,380 元，及自97年3 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開金額之請求為無理由，應予駁回。

七、本判決主文第一項就被告敗訴部分，兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。

八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第86條第1 項前段，判決如主文。