臺灣士林地方法院97年度訴字第555號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　 97年度訴字第555號

原告

甲○○

訴訟代理人

顧定軒律師

複代理人

乙○○

被告

丙○○○

訴訟代理人

張智剛律師

上列當事人間減少價金事件，本院於民國99年10月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：伊於民國94年1 月4 日以新臺幣（下同）1,800 萬元，向被告購買其所有門牌號碼臺北市○○區○○路4 段294 巷66弄11號房屋（下稱「系爭房屋」）及其坐落臺北市○○區○○段2 小段67、67-2地號土地應有部分各767/100000（下稱「系爭土地」，與系爭房屋合稱「系爭房地」），並已辦妥所有權移轉登記及交屋完畢。然被告於出賣系爭房屋時，並未告知伊系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵。嗣伊於95年6 月間以2,160 萬元之售價，將系爭房屋轉售予訴外人盧煜煻後，始經盧煜煻告知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵。又盧煜煻乃訴請伊返還減少之價金，被告並輔助伊參加訴訟，經臺灣高等法院囑託臺北市結構工程工業技師公會鑑定，系爭房屋確有混凝土之氯離子含量過高及版保護層不足之瑕疵（下稱「系爭瑕疵」）。且其因系爭瑕疵所得請求減少價金之比例為12.6% ，伊應返還盧煜煻減少價金之數額為264 萬6,000 元，此業經臺灣高等法院98年度上字第726 號判決確定（下稱「前案判決」）。是依上開比例計算，伊自得請求被告返還減少之價金226 萬8,000 元。爰依民法第359 條前段及不當得利之法律關係，訴請被告返還減少之價金226 萬8,000 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告226 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊輔助原告參加臺灣高等法院98年度上字第726號訴訟，同意以前案判決所認定之結果為本件之基礎事實。惟伊僅同意返還原告前案判決金額之1/2 即132 萬元。且前案判決所認定系爭房地因系爭瑕疵所減少價金之比例12.6%，係依據原告與盧煜煻於95年6 月間訂立買賣契約時系爭房地及比較標的之房價計算而得，與本件交易的時間已不相同，自不適用於本件訴訟等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠原告於94年1 月4 日以1,800 萬元，向被告購買系爭房地，並已辦妥所有權移轉登記及交屋完畢。

㈡盧煜煻於95年6 月4 日以2,160 萬元，向原告購買系爭房地，並已辦妥所有權移轉登記及交屋完畢。

㈢系爭房屋有系爭瑕疵。且系爭房地因系爭瑕疵之市場價格經前案判決認定減損比例為12.6% 。

四、得心證之理由原告主張系爭房屋因系爭瑕疵而減損之市場價格比例為12.6% ，依此比例計算，被告應返還伊減少之價金226 萬8,000元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：原告因系爭房地有系爭瑕疵，而得請求少價金之金額為若干？

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項本文、第359 條分別定有明文。系爭房地有減少契約預定之安全居住效用之系爭瑕疵，為兩造所不爭執，是原告依上揭規定請求減少價金，應屬有據。

㈡次按參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當，民事訴訟法第63條第1 項本文定有明文。被告輔助原告參加臺灣高等法院98年度上字第726 號減少價金事件之訴訟，自應受前開判決之拘束，而不得於本件訴訟主張判決不當。依前案判決理由認：「系爭房地因氯離子含量過高之市場價格減損比例為12.6％，為兩造所不爭執。而該減損比例，係依據兩造於原審合意選任之信義不動產估價師聯合事務所之鑑定結果而來。而該事務所之鑑定，則是以比較法及收益法為估價方式，推估氯離子含量過高建物與一般房屋之價格差異率。且蒐集三個氯離子檢測值過高（即超過國家標準0.6kg/m3）建物之實際交易價格，再以該三個實例標的房屋分別與三個同區域比較之標的房屋比較，先以比較法推估三個實例標的房屋為正常房屋（非氯離子含量過高之建物）時之價格，再依此分析出該三個氯離子含量過高房屋與正常房屋之價格差異率（即價格折損率）。又該事務所為上開鑑定時，均是以各比較標的房屋之交易總價（即含土地、房屋之價值）為計算基準，而推估算出上開價格折損率。此參諸該事務所之估價報告書（見上證第17頁及附表3 、5 、7 ）即明。系爭房屋因氯離子含量過高之市場價格減損之比例為12.6％，既係依據信義不動產估價師聯合事務所鑑定之交易價格減損比例而來，其又均是以各比較標的房屋之交易總價（即含土地、房屋之價值）為計算基準，而推估算出上開價格折損率。準此，依上開減損比例計算系爭房屋之交易價格減損數額，自亦應以系爭房地之正常交易總價（即含土地、房屋之交易價值）乘上開價格減損比例，亦即鑑定報告相同之基準，始符邏輯」等情，足徵系爭房地因系爭瑕疵而減損12.6 %之市場價格比例係考量比較標的房屋於無瑕疵之正常狀態下交易價格及有系爭瑕疵時之約定價格而來（即12.6%=1-買賣契約訂立時瑕疵物實際價值/ 買賣契約訂立時無瑕疵物之價值）。

㈢被告雖辯稱12.6% 係依據盧煜煻於95年6 月4 日向原告購買系爭房地時之比較標的價值計算而得，應以原告於94年1 月4 日向被告購買系爭房地時之實際價值計算本件減損之比例云云。不動產之價格於不同時期雖有漲跌，惟衡情同一段時期內、相同地區之不動產價格漲跌幅之變化應大致相同。則本件交易價格減損比例既已參考比較標的房屋於無瑕疵之正常狀態下交易價格及有系爭瑕疵時之約定價格，則雖原告買受及出賣系爭房地之時間略有差異，致比較標的房屋之市價有所變化，然同一地區內之不動產市價漲跌變化既為相同，則其因相同瑕疵因素而影響之市價貶損比例應不致有所變動。故系爭房地於95年6 月間，與相同地區之不動產比較後，既已認定因系爭瑕疵而減損之市價比例為12.6% ，則於94年1 月間因系爭瑕疵而減損之市價比例亦應為12.6 %。

㈢從而，系爭房地因系爭瑕疵而貶損之市價既為12.6% ，則依原告於94年1 月4 日向被告購買系爭房地之價格1,800 萬元計算，原告所得請求減少之價金應為226 萬8000元（計算式：18,000,000 X 12.6% =2,268,000）。

五、再按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203 條所明定。原告於起訴時，請求被告返還減少之價金300 萬元，嗣於99年9 月15日減縮請求金額為226 萬8,000 元，且兩造未就本件減少價金之清償期限及遲延給付時之利率為約定，則揆諸上開說明，原告請求被告給付226 萬8,000 元自起訴狀繕本送達之翌日即97年3 月23日起（本院卷第15頁），按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。

六、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依兩造間買賣契約法律關係主張物之瑕疵擔保責任，請求返還減少之價金226 萬8,000 元，及自97年3 月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

八、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。