臺灣士林地方法院97年度重訴字第405號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第405號

原告

丁○○

訴訟代理人

楊金順律師

複代理人

董家均律師

複代理人

陳秀美律師

被告

丙○○

訴訟代理人

廖振洲律師

複代理人

乙○○

被告

易穎不動產經紀有限公司

法定代理人

甲○○

3樓

上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國98年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國97年6 月25日與被告易穎不動產經紀有限公司（下稱易穎公司）簽訂買賣議價委託書及其確認書，並於97年6 月27日由被告易穎公司居間介紹，與被告丙○○簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）885 萬元向被告丙○○購買如附表所示之建物（下稱：系爭建物）及其基地應有部分，並經兩造履行價金給付及交付房屋義務完畢。嗣系爭建物於裝潢時出現天花板水泥塊掉落、鋼筋外露且嚴重腐蝕等現象，經被告易穎公司委託臺灣省土木技師工會鑑定結果，發現系爭建物之採樣，其水溶性氯離子含量，遠超過標準值3.4 倍，為習稱之海砂屋。因系爭建物既為海砂屋，未達不動產交易上之一般標準，存有通常效用之瑕疵，且原告買受系爭建物居住之目的即不達，原告遂於97年10月30日以存證信函向被告丙○○主張應負重大瑕疵擔保之責，並請求解除系爭買賣契約，惟均未獲置理，為此依民法第359 條規定，解除兩造間系爭買賣契約，並依同法第259 條第1 款、第2 款規定，請求返還買賣價金885 萬元及利息。另被告丙○○因可歸責於己之事由致不完全給付，依民法第260 條、第227 條、第226 條第2 項規定，請求被告丙○○賠償原告因系爭房地之買賣及移轉事宜支出之仲介服務費用17萬7,000 元、裝潢費用1 萬8,000 元、代書費用1 萬1,760 元及契稅7,950 元，共計21萬4,710 元。又因系爭買賣契約既已解除，依原告與被告易穎公司所簽訂之買賣議價委託書及其確認書其他約定第1 條之反面解釋，被告易穎公司應返還原告已給付之服務費用17萬7,000 元等語。並聲明：㈠被告丙○○應給付原告906 萬4,710 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告易穎公司應給付原告17萬7,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告丙○○以：縱使系爭建物之混凝土氯離子含量偏高，惟仍應參酌系爭建物是否有鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等現象及其危害之程度，整體評估方能斷定是否已達高氯離子含量混凝土結構物，且系爭建物未就「混凝土抗壓強度」、「耐震能力」等項目為檢測，未能確定系爭建物之結構安全是否堪慮。而系爭建物之瑕疵能否以「裂縫表面密封法」或「樹脂注入填塞法」修補裂縫，或提出混凝土保護層剝落及抗壓強度不足之修復方式暨能徹底解決混凝土氯離子含量偏高之防蝕處理法，以恢復系爭建物之原有結構強度，即系爭建物之瑕疵是否不能補正，即非無疑。另原告支出之仲介服務費用、裝潢費用、代書費用及契稅部分，係原告因買賣房屋所支出之費用，與被告丙○○是否給付有瑕疵之房屋無涉，尚難認係債務不履行損害賠償之範圍。且其中仲介服務費用部分，原告應依與被告易穎公司簽訂之買賣議價委託書及其確認書、及民法第277 條第1 項、第226 條第2 項之規定，逕向被告易穎公司請求返還即可；代書費部分，因辦理過戶登記非必為代書始得辦理，故原告委請代書與辦理過戶間並無相當因果關係；契稅部分，若原告解除系爭買賣契約係屬合法，即可逕向該管稅捐稽徵處申請辦理契稅退稅事宜，故此部份並未造成原告損害。另原告已拆除系爭建物之天花板及後方廚房窗戶等物，則原告於解除系爭買賣契約後，亦應對被告丙○○負回復原狀之義務，是按其情形已拆除部份已顯難回復，而以金錢換算補償其價額應為3 萬元，並就此主張抵銷等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告易穎公司則以：若系爭建物瑕疵已達可為解除契約不完全給付之情形，願返還仲介服務費用。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事實：

㈠原告經由被告易穎不動產公司仲介，於97年6 月27日與被告丙○○簽訂不動產買賣契約書，以885 萬元之價格購買如附表所示之不動產，原告給付價金完畢，被告丙○○將上開不動產所有權移轉登記給原告。

㈡系爭房屋經臺北市土木技師公會鑑定為混凝土氯離子含量超過0.3KGF/ ㎡，平均抗壓強度約為規範值57% ，標的物結構安全及居家安全是足堪慮。

㈢原告於97年10月30日以臺北古亭郵局第2677號存證信函解除契約，被告等確實有收受該存證信函。

㈣原告支付裝潢費用1 萬8,000 元，代書費用1 萬1,760 元、契稅7,950 元、仲介服務費用17萬7,000 元。

㈤上開不爭執事項，原告提出不動產買賣契約書影本、土地建物謄本影本、專戶資金交易明細表影本、房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單影本、照片、存證信函及回執影本、收據影本、買賣議價委託書影本、確認書影本，及本院囑託臺北市土地技師公會之鑑定報告書附卷，堪信為真實。

五、本件爭點：

㈠系爭買賣建物是否有重大瑕疵？原告得否解除契約？

㈡原告解除契約請求被告丙○○返還價金外，是否得依債務不履行主張損害賠償？

㈢原告是否得向被告易穎公司請求返還仲介費用或損害賠償？

六、得心證之理由

㈠系爭建物有混凝土氯離子含量超出CNS 國家標準值、混凝土強度不足之瑕疵：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條第1項本文、第2 項分別定有明文。又物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。經查，原告主張系爭建物氯離子含量過高，超過CNS 國家標準值等情，經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定結果，認定系爭建物之混凝土不論個體或平均混凝土抗壓強度低於規範規定，不符要求，平均抗壓強度約為規範值之57% ，且混凝土中水溶性氯離子含量亦已逾越CNS 國家標準值（0.3 ㎏f / ㎡）甚多且規定不符，且混凝土樓版嚴重剝落鋼筋銹蝕多處，研判標的物之結構安全及居家安全是足堪慮等情，亦有系爭鑑定報告存卷足參。

⒉承上所述，系爭建物於交付原告時，確有上述混凝土氯離子含量過高不符CNS 國家標準值、混凝土強度不足之結構問題存在。且上述問題普遍存在於系爭建物不同取樣位置，系爭鑑定報告所載3 處採樣試體氯離子含量達分別高達1.2189㎏/㎡ 、1.0871㎏/㎡ 、1.1859㎏/㎡ ，超出現行中國國家標準值甚多，顯然對於系爭建物之結構安全非無虞慮，已減少系爭建物得以長久居住而安全無虞之通常效用，且每為交易大眾所難以接受，降低一般人之交易意願及價格而減少其經濟價值，其減少程度並非無關重要，甚為明確，自屬民法第354 條所指物之瑕疵，被告丙○○當負物之瑕疵擔保責任，足堪認定。

㈡原告得解除系爭買賣契約：

⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定有明文。又民法第359 條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院93年度臺上字第1825號、88年度臺上字第1438號、88年度臺上字第711 號判決意旨參照）。如上所述，系爭建物上述瑕疵問題普遍存在於系爭建物不同取樣位置，並非僅存在於單一廳舍，混凝土氯離子含量超過國家標準值甚鉅，對於通常效用、經濟價值之影響顯非輕微，對於買受人即原告之損害難謂非鉅，上述問題顯屬重大瑕疵甚明。復以原告於受領系爭房地後，數月間即委託檢測發現瑕疵，且迅即通知被告丙○○，並非長期居住使用系爭房地後始為權利之行使，縱解除系爭買賣契約，對於被告丙○○之影響當非嚴重。按諸衡平原則，原告解除系爭買賣契約，對於被告丙○○而言，亦無顯失公平之情事。

⒉復按為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約，亦為民法第363 條第2 項所明定。系爭房屋與所坐落之基地雖為二獨立所有權之標的物，惟基地為房屋存在之基礎，況按區分所有建築物之專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定甚明。系爭房地既不得分離而單獨處分，解除系爭買賣契約自應併同為之，應予敘明。

⒊綜上，系爭建物有上述重大瑕疵，依民法第354 條第2 項、第359 條本文之規定，原告自得解除系爭買賣契約。而如上四之㈢所述，原告已於97年10月30日寄發存證信函向被告丙○○為解除系爭買賣契約之意思表示，且已合法送達被告丙○○等情，系爭買賣契約自因原告依法行使解除權而不存在。

㈢原告得請求被告丙○○返還882 萬元，其他稅款、費用等支出，則不得請求：

⒈原告得請求被告丙○○返還買賣價金885 萬元︰按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。民法第259 條第1 款、第2 款、第203 條分別定有明文。原告已於97年8月11日付清全部價金885 萬元，且系爭買賣契約業經原告依法解除等情，已分別析述如上。準此，原告依前揭規定請求被告丙○○返還其受領之上開買賣價金，及自受領後之起訴狀繕本送達翌日即97年12月19日起，按法定利率年息百分之5 計算之利息，即屬有據。

⒉原告不得請求被告丙○○賠償仲介服務費用、裝潢費用、代書費用及契稅等支出：

⑴原告主張其因系爭建物之買賣、移轉而支出仲介服務費用、裝潢費用、代書費用及契稅受有損害，而依民法第260條、第227 條不完全給付之規定，請求被告丙○○予以賠償等情，被告丙○○則否認有不完全給付之事實。按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議（一）參照）。亦即物之瑕疵擔保責任係無過失之擔保責任，不以出賣人具有可歸責事由為要件，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。而不完全給付之債務不履行責任，則以出賣人具有可歸責事由為要件。

⑵被告丙○○於簽訂系爭買賣契約時，未告知原告系爭房屋有上述瑕疵之情，固應負物之瑕疵擔保責任，然應審究者，則為前開告知義務之違反，被告丙○○是否有故意、過失之可歸責事由？查系爭房屋係於69年間建造完成，於系爭買賣契約訂立時，存續已歷28年。依被告易穎公司所稱系爭建物所在社區並無聽聞係海砂屋或氯離子含量偏高等情事，臺北市政府列管之海砂屋易無包含系爭建物，且被告丙○○亦表示其自77年間買受系爭建物後就一直居住其中，期間歷經921 地震，系爭建物均無任何異樣。從而系爭房屋所在區域既不足認定屬於所謂「海砂屋」聚集區，又僅僅從外觀上判斷，難以斷定是否為「海砂屋」之懷疑，實不足認定被告丙○○於系爭買賣契約成立時，確有知悉或可得而知上述瑕疵之情事，自難認被告丙○○有何故意或過失之可歸責事由存在，不符不完全給付之要件。

⑶據上所述，本件並未該當不完全給付之要件，是原告依民法第260 條、第227 條不完全給付之規定，請求被告丙○○賠償仲介服務費用、裝潢費用、代書費用及契稅等支出之損害乙節，即非有據，不應准許。

⒊關於被告丙○○主張抵銷部份：按，契約解除後，應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第259 條第6 款定有明文。查，系爭買賣契約解除後，原告亦負有將系爭房地返還被告丙○○回復原狀之義務，而被告丙○○主張系爭建物原有之裝潢，含天花板、後方廚房窗戶等設備，遭原告拆除已無法回復原狀乙節，為原告所不爭執，被告丙○○主張依上開規定，原告應償還其價額，自屬有據。而此部分得請求償還之價額，被告丙○○主張應以3 萬元計之，亦為原告所不爭執（本院98年4 月13日言詞辯論筆錄），準此，被告得主張抵銷之金額應為3 萬元。

⒋綜上所述，原告得請求被告丙○○返還之金額，扣除被告丙○○主張抵銷有理由部分，計為882 萬元（8,850,000－30,000=8,820,000 ）。

㈣原告得向被告易穎公司請求返還仲介費用17萬7,000 元⒈按系爭買賣議價委託書及其確認書其他約定第1 條約定：「議價成功購屋人應支付以購屋總價額百分之二計算的服務費用予受託人，並於簽定不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸責於購屋人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽訂買賣書面契約，購屋人仍應於契約解除時支付前開服務費。」原告主張該約定反面解釋，若係非可歸責於購屋人（即原告）之事由，解除契約，購屋人即不須支付前開服務費。

⒉查，系爭建物既因存有如前所述之瑕疵，而經原告解除系爭買賣契約，則此解除之事由應非可歸責於原告，依上開約定，被告易穎公司即應返還原告已交付之仲介服務費用，且被告易穎公司亦表示若契約達到解除契約之情形，願返還仲介服務費用（本院98年4 月13日言詞辯論筆錄）。從而，被告易穎公司應返還原告之仲介服務費即885 萬元之2%即17萬7,000 元。

七、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203 條所明定。故而原告就前開得向被告丙○○請求之882 萬元及向被告易穎公司請求之17萬7,000 元，均請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。

八、從而，原告本於前揭原因事實，主張解除買賣契約回復原狀，依民法第259 條第1 、2 項規定請求被告丙○○給付882萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另依系爭買賣議價委託書及其確認書反面解釋，請求被告易穎公司應給付17萬7,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年12月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分請求，即為無理由，應予駁回。

九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

十、被告丙○○請求本院再行囑託臺北市結構技師公會重為鑑定，被告丙○○並未指明臺北市土木結構技師公會之鑑定報告之鑑定方法或鑑定依據有違任何法令或程序之情形，是本院認無重新鑑定之必要。本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

十一、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。