臺灣士林地方法院97年度重訴字第409號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第409號

原告

丙○○

訴訟代理人

黃碧芬律師

訴訟代理人

洪良凡律師

訴訟代理人

陳英鳳律師

被告

甲○○

被告

樓

被告

東誠國際仲介經紀股份有限公司

上一人法定代理人

王應傑

訴訟代理人

乙○○

被告

馥群房屋仲介股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

林明正律師

複代理人

謝孟馨律師

78號

上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於98年6 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、被告東誠國際仲介經紀股份有限公司（統一編號為00000000，下稱東誠公司）前身為力霸房屋仲介有限公司，於84年4月8 日設立登記，後來於90年10月18日變更為力霸房屋仲介股份有限公司，其經營之房屋仲介品牌為「力霸房屋」；力霸房屋仲介股份有限公司94年1 月24日變更為東森建業不動產仲介經紀股份有限公司，嗣於95年1 月1 日將其「力霸房屋」之品牌變更為「東森房屋」，仍繼續對外從事不動產仲介業務，嗣後其公司名稱再由東森建業不動產仲介經紀股份有限公司變更為東誠國際仲介經紀股份有限公司。被告東誠公司之名稱雖迭有變更，而其經營之房仲品牌亦從「力霸房屋」改為「東森房屋」，惟從其公司統一編號均為00000000，以及原品牌係由「力霸房屋」直接改為「東森房屋」觀之，其公司以及品牌主體之同一性並未改變，先予敘明。

二、原告於訴訟繫屬中追加被告馥群房屋仲介股份有限公司（下稱馥群公司），被告等均無異議而為言詞辯論，依民事訴訟法第255 條第2 項規定，自應准許。

三、被告東誠公司於訴訟繫屬中法定代理人變更為王應傑，原告及被告東誠公司均依民事訴訟法第176 條規定具狀承受訴訟，依法即無不合。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠、原告於92年10月7 日，透過被告東誠公司旗下之力霸房屋（已改名東森房屋）天母店，即東誠公司之加盟店馥群公司代理東誠公司為仲介，以新臺幣（下同）880 萬元向被告甲○○購買門牌號碼臺北市○○○路○ 段186 巷25弄13號1 樓（下稱系爭房屋）、地下室及所坐落土地，兩造買賣契約第14條特別約定「本買賣標的物甲乙方約定於簽訂不動產買賣契約後先行檢測海砂、輻射含量，倘檢測值超出國家規定標準值時，雙方同意無條件解除買賣契約」等語，依此條約定意旨觀之，被告甲○○係保證系爭房屋絕非海砂屋或輻射屋，否則即可無條件解除契約。原告並非專業人士，不知有「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」，因此在當時力霸房屋之承辦人吳建霖提出乙紙「臺灣省土木技師公會硬化混凝土氯離子含量試驗報告」予原告，因該試驗報告記載柱位氯離子含量為0.294kg/m3，小於CNS 規範標準值，原告不知該項檢測根本不符合相關法規所訂之標準，但信賴力霸房屋為房屋仲介業之領導品牌之專業，誤以為系爭房屋並非海砂屋，故與被告甲○○繼續履行系爭買賣契約，原告支付全部買賣價金，系爭房地之所有權則移轉登記予原告。原告買入系爭房屋後並未入住，即委請室內設計裝潢公司裝潢系爭房屋，並於93年10月間將系爭房地出售予案外人陳張寶玉。詎料，96年4 月間原告竟接獲陳張寶玉存證信函告知系爭房屋有水泥剝落，為海砂屋，要求解除契約回復原狀並賠償其損失，嗣後陳張寶玉亦對原告起訴請求回復原狀，該案經本院以96年度重訴字第369 號審理，該案進行中，委請臺北市土木技師公會針對系爭房屋是否為海砂屋以及修復費用加以鑑定，臺北市土木技師公會於系爭房屋之1 樓、地下一樓分別鑽心各取3 個試體，另取1 樓頂版3 處剝落之混凝土塊，總計9 個試體，依其鑑定結果，9 個試體之氯離子含量均超過現行標準，足證系爭房屋確為海砂屋，原告同意陳張寶玉解除契約並回復原狀，因此在97年5 月13日於本院與陳張寶玉做成96年度重訴字第369 號和解筆錄，雙方解除契約，原告應返還陳張寶玉1,450 萬元及自93年11月24日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，但因原告應給付陳張寶玉之金額十分龐大，原告須另行貸款籌措無法馬上給付，故原告先行籌款後，另於97年7 月22日與陳張寶玉就前開和解筆錄所載應支付金額之履行方式簽署協議書，加計利息後總計原告支付陳張寶玉之金額為1,713 萬5,821 元。

㈡、有關被告甲○○部分：如前所述，與被告甲○○買賣契約第14條特別約定系爭房屋若為海砂屋，即可無條件解除契約約定，乃被告甲○○保證系爭房屋並非海砂屋，而系爭房屋經臺北市土木技師公會取樣9 個試體後所為之鑑定結果，已確定為海砂屋，系爭房屋顯然缺少被告甲○○所保證之品質。原告依民法第360 條規定請求被告甲○○為不履行之損害賠償，茲就原告所受損害及所失利益說明如下：

⑴原告是以投資為目的購買系爭房屋，但因該屋為海砂屋，致遭後手陳張寶玉解除契約，喪失轉手利益833 萬5,821元（17,135,821元－8,800,000 元＝8,335,821 元。）

⑵原告於本院96年重訴字第369 號案件，為了確定系爭房屋是否為海砂屋，聲請臺北市土木技師公會予以鑑定，支出鑑定費12萬元。

⑶依前揭臺北市土木技師公會之鑑定，系爭建物若僅修復補強現況銹蝕損害部分，日後仍會陸續發生鋼筋銹蝕、混凝土剝落現象，一般保固年限亦僅1-2 年，顯然不足以確保建築物安全亦不符合建築物使用目的，若為延長修復保固年限至10年，除修復補強之外應再採用陰極防蝕處理，兩者費用共計約為227 萬4,900 元，因此，被告甲○○應賠償原告修復系爭房屋之費用227 萬4,900 元。

⑷原告93年間係委託信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）將系爭房屋出售給陳張寶玉，並支付信義房屋服務費46萬元，嗣因原告遭陳張寶玉解除契約，導致原告受有上開46萬元之損失；且將系爭房屋從陳張寶玉再次移轉登記回原告名下，原告又須支出相關規費、稅捐以及委任代書辦理之費用29萬8,244 元，此部分原告所受之損害為75萬8,244 元。

⑸共計被告甲○○應賠償原告1,148萬8,965元。

㈢、有關被告東誠公司、被告馥群公司部分：

⑴仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，因此房仲業者亦負有檢查買賣標的物之義務。被告東誠公司、馥群公司為專業之不動產經紀業者，其旗下之不動產經紀營業員均應領有相關證書，並定期接受不動產相關之專業訓練，對建築物之氯離子檢測原則，不得諉為不知；被告馥群公司亦自認原告起訴狀所附原證六試驗報告是其公司之營業員吳建霖所委託鑑定，吳建霖於委託臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋之氯離子含量時，未要求臺灣省土木技師公會為符合標準之檢測，且於交付原告該不符法規所定檢測標準之氯離子試驗報告時，復未盡告知原告該檢測並不符合法規標準之義務，被告馥群公司之不動產經紀營業員顯未提供符合專業水準可合理期待之服務內容，被告馥群公司確未善盡教育、監督其不動產經紀營業員之責任才使原告誤信系爭房屋並非海砂屋而予以買受，被告馥群公司之不動產經紀營業員於執行仲介顯然未善盡房屋仲介業者預見危險及調查之善良管理人注意義務，其服務顯然不符合專業水準可合理期待之標準。

⑵被告東誠公司網站之法律專欄中，涵蓋各項房屋買賣可能遇到的法律問題，而不限於不動產經紀人專業考照之科目，其中例如挑高違建或者陽台外推，涉及的是建築法以及建築技術規則建築設計施工之法規，建築相關法規並非不動產經紀人專業考照之科目，仍屬被告東誠公司就買賣房屋相關之法務訓練範圍內，顯然被告東誠公司、馥群公司對於與房屋交易、建築、安全、管理有關之法規，均有專人研究並提出報告，再置於東誠公司網站供被告東誠公司及其加盟店員工、消費者利用，因此被告東誠公司與馥群公司所提供之專業服務，並不限於不動產經紀人之專業考照科目，而海砂屋是房屋買賣中，足以構成解約事由之重大瑕疵，因此提出符合法規標準之海砂屋檢測資料，或向交易當事人（特別是買方）揭露符合法規要求之海砂屋檢測標準內容，自應包含於房屋仲介業者的善良管理人注意義務以及專業判斷範圍內。

⑶92年10月間仲介原告與被告甲○○簽訂不動產買賣契約者為被告馥群公司，馥群公司雖非被告東誠公司之直營分店，而係被告東誠公司當時旗下品牌「力霸房屋」之加盟店，惟被告東誠公司既收取被告馥群公司支付之加盟權利金，締結加盟店連鎖經營契約，而授權被告馥群公司使用其公司「力霸房屋」之服務標章，且從原告與被告甲○○間所簽訂之不動產買賣契約書，每頁上方均有力霸房屋之文字，且該契約書之見證人（仲介法人）手寫處，亦記載「力霸房屋天母加盟店」等字樣，顯然被告東誠公司亦提供上有表彰其服務標章之制式契約書供被告馥群公司使用，足證被告東誠公司係表示以代理權授與被告馥群公司之行為，且加盟總部對加盟店就一切與不動產經紀專業有關之事項，均有規範、監督之權力，因此東誠公司對馥群公司居於規範、監督之地位，非如被告東誠公司所指，僅限於服務各店之加盟主有關業務推廣、輔導與稽查、提供一致性電腦軟體及定型化契約。

⑷從而被告東誠公司對於其加盟店被告馥群公司有監督考核之權力，並應對被告馥群公司之行為負表見代理之責任，被告東誠公司、馥群公司應依不動產經紀業管理條例第26條、消費者保護法第7 條規定，對原告所受之1,148 萬8,965 元損害，負連帶賠償責任。

⑸被告馥群公司未提供原告符合消費者保護法第7 條第1 項符合專業水準之服務，依民法第571 條之規定，本不得向原告請求給付報酬，故其向原告收取之仲介服務費8 萬元亦屬不當得利，被告東誠公司對被告馥群公司之行為應負表見代理之責任，故被告東誠公司、馥群公司應依民法第571 條、第179 條之規定，退還該仲介服務費8 萬元予原告。

㈣、聲明：

⑴被告應連帶支付原告1,148 萬8,965 元，暨自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

⑵被告東誠國際仲介經紀股份有限公司、馥群房屋仲介股份有限公司應連帶支付原告8 萬元，暨自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

⑶訴訟費用由被告連帶負擔。

⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告甲○○辯稱：伊當時委託姊姊處理出售系爭房屋之事，不知道系爭房屋為海砂屋，伊只有在委託仲介公司及簽訂買賣契約時出現，當初委託仲介公司全權處理，並已遷出系爭房屋，鑰匙已交給仲介公司，並沒有保證系爭房屋不是海砂屋，伊願意以原價買回系爭房屋等語。聲明：駁回原告之訴。

三、被告馥群公司辯稱：

㈠、被告馥群公司為不動產仲介業者，除為訂約之媒介外，固負有據實報告及調查之義務。惟依不動產仲介經紀業之行政主管機關內政部於92年6 月26日公告修正之定型化契約書中有關不動產標的現況說明書中第10項「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）是□否□」，由上開選項，顯見主管機關僅要求不動產仲介經紀業於受託售屋時須詢問或調查出賣人有無做過氯離子檢測，若有，檢測值為何，即已盡其調查義務，而非要求不動產仲介業者須具備判斷海砂屋與否之專業知識。被告甲○○於92年10月間出售系爭房屋予原告時，房屋狀況良好，並無白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等現象。況且，當時買賣雙方於買賣契約第14條特別約定須進行氯離子含量檢測，嗣並委託臺灣省土木技師公會就系爭房屋混凝土之氯離子含量進行檢測，其檢測結果，並未超過規範之標準值。而房屋混凝土氯離子含量是否超過規範之標準值，而屬所謂之「海砂屋」，除有白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落，房屋損害情形已非常嚴重外，非通常目力所能辨識，須經由專業機構鑑定始能確認。海砂屋與否之判斷並非房屋仲介業者之專業，被告馥群公司仲介系爭房屋買賣時，因當時之屋況良好，且亦經臺灣省土木技師公會檢測符合標準，是被告馥群公司已盡相當之注意仍無法發現此種氯離子含量過高之瑕疵；且被告馥群公司不知有該瑕疵，自無故意隱瞞此瑕疵以促成買賣成交之情事，故被告馥群公司已善盡據實報告及調查之義務，並未違反善良管理人之注意義務。

㈡、氯離子含量檢測應屬契約兩造之權利與義務，而非被告馥群公司所提供服務之範圍。故前開「硬化混凝土氯離子含量試驗報告」所示之檢測，其受託檢測單位，並非被告馥群公司自行決定，雖該試驗報告上記載委託人為「吳建霖」，惟實際上係因當時系爭房屋之出賣人即被告甲○○已遷出，吳建霖受甲○○之託，開門讓檢測之技師進入鑽孔取樣，故該試驗報告遂將當時在系爭房屋內之吳建霖列為委託人。故前開臺灣省土木技師公會出具之「硬化混凝土氯離子含量試驗報告」，並非為被告馥群公司所委託檢測。房屋混凝土氯離子含量是否超過規範之標準值，須經由專業機構鑑定始能確認。前開「硬化混凝土氯離子含量試驗報告」係以「臺灣省土木技師公會」之名義出具，而臺灣省土木技師公會，無論依一般社會觀念，或在法院之訴訟實務上，均係具有公信力之鑑定單位，故縱使認為係被告馥群公司人員委託檢測，應認為係被告馥群公司所提供之服務已符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。

㈢、至於前開「硬化混凝土氯離子含量試驗報告」，其檢測之程序縱使有未符合「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」所定之程序，因海砂屋之檢測非房屋仲介人員之專業，且關於海砂屋之檢測，其如何取樣、取樣之位置及取樣之數量等，均委由負責檢測之土木技師等專業人員之專業判斷，故其檢測之程序是否符合「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」所定之程序，實非被告馥群公司所能知悉。

㈣、縱使認為被告馥群公司所提供之服務不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，惟按，消費者保護法第7 條規定之損害賠償責任，仍須以消費者或第三人所受之損害與企業經營者所提供之不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性之服務間有相當因果關係為前提，且依民事訴訟法第277 條前段之規定，此因果關係之存在，應由向企業經營者請求賠償之人負舉證責任。本件原告所受損害，係因被告甲○○出售之房屋為「海砂屋」所致，而非被告馥群公司所提供之服務所致，是原告所受損害與被告馥群公司所提供服務並無相當因果關係。

㈤、被告馥群公司已善盡訂約媒介、據實報告及調查之義務，並未違反對於委託人即原告之義務，故原告依民法第571 條、179 條規定，請求被告馥群公司返還仲介服務費，為無理由。

㈥、聲明：駁回原告之訴；如不受利益判決願供擔保免為假執行。

四、被告東誠公司辯稱：

㈠、對於相關不動產標的進行特殊檢測是由出賣人委由專業單位進行，如何取樣？檢測位置？檢測數量？皆仰賴專業單位意見，因此已超出房屋仲介業者能力所及。被告馥群公司，就系爭房屋為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，而系爭房屋之交易，除原告爭執之檢測方式外，關於房地產權、買賣雙方締約能力與履約能力，均未發生問題，就被告馥群公司居間之責任應已善盡。

㈡、現今消費者民智及資訊大開，於加盟事業蓬勃發展之際，加盟店與直營店之區別及加盟店與加盟總部為獨立之個體應已眾所皆知，並無誤認之可能，被告東誠公司並非居間仲介之人，僅服務各店之加盟主有關業務推廣、輔導與稽查、提供一致性電腦軟體及定型化契約，與加盟店被告馥群公司間並不存有表見代理之事實。

㈢、原告主張損害賠償金額過高：轉手利益與損害並無因果關係，且原告支付之鑑定費用及信義房仲介費用非必要費用，又系爭房屋修補方式並非原告片面認定即可，尚有其他方式，而物之瑕疵擔保責任與被告無關。

㈣、聲明：駁回原告之訴；如不受利益判決願供擔保免為假執行。

五、不爭執事項：

㈠、原告於92年10月7 日透過被告東誠公司加盟店被告馥群公司仲介，以880 萬元向被告甲○○購買系爭房屋、所屬地下室及所坐落基地，買賣契約第14條特別約定「本買賣標的物甲乙方約定於簽訂不動產買賣契約後先行檢測海砂、輻射含量，倘檢測值超出國家規定標準值時，雙方同意無條件解除買賣契約。.... 。 」（本院卷一第23頁至27頁）。

㈡、臺灣省土木技師公會於92年10月20日出具之硬化混凝土氯離子含量試驗報告僅就系爭房屋取樣一處，記載柱位氯離子含量為0. 294kg/m3（本院卷一第30頁） 。

㈢、被告馥群公司收取仲介費用8 萬元。

㈣、原告經由信義房屋仲介，於93年10月間將系爭不動產以1,450 萬元出售予訴外人陳張寶玉。原告支付信義房屋仲介費用46萬元（本院卷一第95頁、卷二第76頁）。

㈤、陳張寶玉主張系爭房屋為海砂屋，對原告起訴請求回復原狀，該案經本院以96年度重訴字第369 號囑託臺北市土木技師公會針對系爭房屋是否為海砂屋以及修復費用加以鑑定，臺北市土木技師公會於系爭房屋取樣9 個試體，依其鑑定結果，9 個試體之氯離子含量均超過現行標準。系爭建物若僅修復補強現況銹蝕損害部分，費用為45萬8,600 元，如1 樓及地下一樓版樑施作陰極防蝕處理，費用需181 萬6,300 元，共計為227 萬4,900 元（見本院卷一第35頁至第89頁），鑑定費用支出12萬元（本院卷一第93頁至第94頁）。

㈥、原告與陳張寶玉達成訴訟上和解，原告應給付陳張寶玉1,450 萬元及自93年11月24日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。陳張寶玉將系爭不動產所有權移轉登記給原告。（本院卷一第90頁至第91頁）

㈦、原告移轉登記給陳張寶玉之後再回復原狀，花費規費、稅捐、代書費用29萬8,244 元（本院卷一第96頁至第102 頁）。

六、爭執事項：

㈠、被告甲○○是否曾保證系爭房屋絕非海砂屋？

㈡、房屋仲介業者的善良管理人的注意業務範圍到何處？海砂屋的判斷是否在房屋仲介業者的專業判斷內？被告馥群公司提供之服務依當時專業水準是否具有合理期待之安全性？

㈢、被告東誠公司是否與原告間有居間仲介的契約關係？或者是對其加盟的馥群公司是否負有規範監督的義務？是否應負表見代理責任？

㈣、如果要負民事損害賠償責任，損害賠償範圍為何？所受損害、所失利益的範圍為何？

七、本院得心證之理由：

㈠、被告甲○○部分：按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第354 條、第359 條、第360 條分別定有明文。次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」民事訴訟法第277 條定有明文。系爭房屋於本院96年度重訴字第369 號案件審理中，經本院囑託臺北市土木技師公會取樣9處鑑定後，發現9 處氯離子濃度均超過現行標準，鋼筋已有鏽蝕現象，1 樓樑柱尚未發現鏽蝕引起之裂縫，地下1 樓2支樑腹雖有縱向裂縫，但因有地下室外牆支撐，修復後不致於立即影響建物既有結構安全，但建物之耐久性與日後鏽蝕程度有關，此有前該鑑定報告可稽（本院卷一第40頁），是系爭建物雖未有結構上安全疑慮，但因混凝土氯離子過高，日後仍會有鋼筋鏽蝕問題，仍會影響建物耐久性，就社會通念而言，系爭房屋顯然有貶損其價值效用之瑕疵無誤。惟被告甲○○否認保證系爭房屋絕非海砂屋，依前開規定，自應由原告負舉證責任。查，依據不爭執事項㈠可知，被告甲○○及原告對於系爭房屋是否為海砂屋，合意委由專業機構檢測，如超過國家標準，雙方同意無條件解除契約，顯然被告甲○○並未明示保證系爭房屋絕非海砂屋之意，否則何須於契約載明委由專業機構鑑定。是原告未能舉證證明被告甲○○保證系爭房屋絕無該瑕疵存在，是原告依民法第360 條規定主張不解除契約請求不履行之損害賠償，於法無據。

㈡、馥群公司部分：按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」、「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」民法第565 條、567 條、571 條分別定有明文。次按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦定有明文。末按，消費者保護法第7 條規定：「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」。「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」於91年5 月28日修正之鑑定原則規定，高氯離子混凝土建築物之鑑定項目應包括：⑴鋼筋檢測：瞬時腐蝕速率、長期腐蝕偵測、減少斷面測量鋼筋檢測。⑵混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、保護層厚度、中性化深度。⑶裂縫量測：裂縫分布狀況、裂縫寬度及長度。且各樓層鋼筋及混凝土檢測取樣數至少每200 平方公尺一組，每樓層不得少於3 個。」（本院卷一第28頁）是原告主張被告馥群公司為專業之不動產經紀業者，其旗下之不動產經紀營業員應領有相關證書，並定期接受不動產相關之專業訓練，對建築物之氯離子檢測原則，不得諉為不知，竟提出與前開鑑定原則不符之「臺灣省土木技師公會硬化混凝土氯離子含量試驗報告」交予原告，致使原告誤信系爭房屋為非高氯子混凝土建築物而購買並出售，主張被告馥群公司應依不動產經紀業管理條例第26條、消費者保護法第7條等規定負損害賠償責任云云。被告馥群公司為不動產仲介經紀業者，就系爭房屋為原告及被告甲○○報告訂約之機會，並為訂約之媒介，而系爭房屋之交易，關於房地產權、買賣雙方締約能力與履約能力，負有誠實告知及調查義務，而上開事項並未發生問題。至於混凝土氯離子含量是否過高，除非外觀上有明顯白華、鋼筋腐蝕、外露、混凝土剝落等異常情形外，應送專業機關檢驗方能知悉，此觀不爭執事項㈠，原告與被告甲○○亦同意送專業機關依科學方法檢驗，關於如何取樣、取樣之位置、取樣之數量及檢測方法等，均仰賴專業鑑定單位之專業判斷，且檢驗之鑑定費用多寡亦影響檢驗之方式，而「臺灣省土木技師公會」就社會觀感或在法院之訴訟實務上，均係具有公信力之鑑定單位，被告馥群公司受被告甲○○委託而委託該單位鑑定，並無明顯不當之處。又被告甲○○、被告馥群公司均稱不知有該瑕疵，且買賣之時屋況良好，並無白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等現象。且原告自承購屋後加以裝潢再售出，亦未發現異狀，是以房屋外觀及前開鑑定報告，被告馥群公司並無隱匿任何交易資訊導致原告誤判，是其並無故意或過失，自無需依不動產經紀業管理條例負責。又本件被告馥群公司係提供不動產仲介服務之企業經營者，原告為接受仲介服務之消費者，是本件確有消費者保護法之適用，惟系爭房屋所涉及氯離子含量是否過高之問題，尚須經鑑定始得證實。原告未能舉證證明，依本件買賣當時之專業水準，仲介業者提供仲介服務時須提供符合「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」標準之房屋混凝土氯離子含量檢測證明，已成為交易市場之共識，是應認被告馥群公司提供之仲介服務，符合當時專業水準可合理期待之安全性，原告主張被告馥群公司應依消費者保護法第7 條負賠償責任，亦無可取。至於原告提出不動產交易資訊網頁資料，均非本件交易當時之資訊狀況，不足以認定當時之專業水準為何。是原告依不動產經紀業管理條例第26條、消費者保護法第7 條請求被告馥群公司連帶賠償，即屬無據。

㈢、被告東誠公司部分：被告東誠公司亦為不動產經紀業者，並授權被告馥群公司使用其商標及服務標章，而被告馥群公司提供之仲介服務符合當時專業水準可合理期待之安全性，且無經紀人員執行仲介之故意或過失致交易當事人受損害者，已如前述，是原告主張被告東誠公司應依消費者保護法第7 條、不動產經紀業管理條例第26條、民法第169 條等規定負損害賠償責任，均無可取。

㈣、被告等均無需賠償，是前開爭執事項㈣無庸審酌。

㈤、被告馥群公司已善盡訂約媒介、據實報告及調查之義務，並未違反對於委託人即原告之義務，故其收受報酬係因居間仲介之契約，其受有利益有法律上之原因，不構成不當得利，故原告依民法第571 條、179 條規定，請求被告馥群公司返還仲介服務費，洵屬無據。準此，被告馥群公司既無返還仲介費之義務，被告東誠公司當無需負返還義務。原告該部分請求，亦屬無據。

八、綜上，原告請求被告應連帶支付原告1,148 萬8,965 元，暨自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；及被告東誠公司、馥群公司應連帶支付原告8萬元，暨自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

九、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後認與訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。

十、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。