臺灣士林地方法院98年度訴字第1051號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1051號

原告

甲○○○

訴訟代理人

陳建維律師

被告

創世紀通信有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

戊○○

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國99年5 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租門牌號碼臺北市北投區○○○路○ 段18號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租期自民國95年5 月1 日起至97年4 月30日止，租金為每月新臺幣（下同）5 萬5,000 元。被告旋於95年5 月29日在其所承租之系爭房屋另設立訴外人集駿電訊科技有限公司（下稱集駿公司），再由集駿公司與第三人威寶電信股份有限公司（下稱威寶公司）簽訂特約服務中心契約書，成為威寶公司之特約經銷商，而在系爭房屋開始營業。詎訴外人許其郎等人出面主張其等為系爭房屋之共有人，並向法院訴請遷讓房屋，原告為保障集駿公司權益，乃書立承諾書（下稱系爭承諾書）約定：「原告若因系爭房屋產權問題而要求集駿公司於合約到期日97年4 月30日前遷出，除原簽約保證金全數退還外，另需攤付集駿公司裝潢費用55萬元」等語。嗣集駿公司於96年9 月14日接獲法院執行命令，命集駿公司應於15日內將系爭房屋遷讓返還共有人全體，被告乃以存證信函通知原告於同年月30日終止系爭租約，並請求被告返還尚未到期之租金支票、押租金及賠償裝潢損失55萬元，而於同年月28日自系爭房屋遷出，被告所屬戊○○，則於同年月30日晚間將系爭房屋之鑰匙及電動鐵捲門之遙控器返還予原告時，向原告表示：其依照法院執行命令必須遷出，待原告買下其他共有人之系爭房屋所有權應有部分後，被告會繼續承租等語，原告遂向系爭房屋其他共有人買受其所有權應有部分，以取得系爭房屋之所有權全部，而戊○○為被告公司股東，之前亦係由其代表被告公司與原告接洽訂立租約，自有權代理被告締約，被告應負授權人責任。然被告事後未履行繼續承租之約定，原告自得依據兩造約定，請求被告給付自96年12月起至98年3 月底止，按原租約租金標準計算之租金88萬元。縱認雙方僅成立預約，因原告前已要求被告訂立本約，被告違反約定，原告亦得請求債務不履行之損害賠償，依據民法第216 條規定，被告應賠付原告預期取得租金利益之損害。又原告依據系爭承諾書賠償集駿公司裝潢損失55萬元，係因被告未履行續租約定所致，原告亦得依據債務不履行之法律關係，請求被告賠償等語，並聲明：㈠被告應給付原告143 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准予宣告假執行。

二、被告則以：原告之本件起訴所為主張，均為另案本院96年度訴字第1342號及台灣高等法院97年度訴字第462 號民事確定判決（下稱前案判決）之重要爭點，均經兩造盡力主張及舉證，法院為實質審理後，認定被告已於96年9 月30日合法終止系爭租約，且兩造間並無續租之約定，原告所為本件請求，應屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執及爭執事項：

㈠兩造不爭執事項：

⒈被告與原告簽訂系爭租約，承租系爭房屋，租期自95年5 月1 日起至97年4 月30日止，租金為每月5 萬5,000 元。原告於立約時交付押租金16萬5,000 元，並簽發金額均為5 萬5,000 元之支票共12紙予原告收執，充為按月支付第1 年之租金。

⒉集駿公司於95年5 月29日設立，被告將系爭房屋交由集駿公司使用，集駿公司即將事務所地址設在該址營業，並於同年6 月1 日與威寶公司簽訂特約服務中心契約書，成為威寶公司之特約經銷商。嗣有訴外人許其郎等人出面主張渠等為系爭房屋之共有人，且向本院起訴要求遷讓，原告遂與集駿公司簽訂系爭承諾書，約定：「原告若因系爭房屋產權問題而要求集駿公司於合約到期日97年4 月30日前遷出，除原簽約保證金全數退還外，另需攤付集駿公司裝潢費用55萬元」等語，被告始再簽發金額均為5 萬5,000 元之支票12紙予原告收執，充為按月支付第2 年之租金，其中自96年10月1 日起至97年4 月1 日止之租金支票共7 紙，均已經原告提示兌現。

⒊集駿公司於96年9 月14日接獲本院民事執行處之執行命令，令其應於系爭執行命令到達翌日起15日內將系爭房屋遷讓交還債權人及共有人全體後，原告即委由訴外人林文凱以臺北市○○路郵局第23618 號存證信函通知上訴人其將於96年9月30日終止系爭租約，並於96年9 月30日晚間將系爭房屋之鑰匙及電動鐵捲門之遙控器返還原告。

⒋許其郎等人就系爭房屋所為聲請強制執行程序，於96年11月22日經本院裁定准許上訴人於供擔保後停止執行。

⒌被告及集駿公司前向本院對原告起訴請求返還已付租金、押租金與承諾書約定之55萬元，經本院96年度訴字第1342號、臺灣高等法院97年度上易字第462 號民事判決，認定兩造間租賃契約法律關係已於96年9 月30日合法終止，被告請求給付返還租金及押租金，扣除原告代為將系爭房屋回復原狀及代墊電費後之請求為有理由，集駿公司依據承諾書請求原告給付55萬元亦有理由，而為被告一部勝訴、集駿公司全部勝訴之判決確定。

㈡兩造爭執事項：

⒈被告是否已於96年9 月30日合法終止系爭租約？原告得否依據系爭租約，請求被告給付自96年12月起至98年3 月底止按系爭租約原定租金計算之租金88萬元，及因不履行租約所生損害55萬元？

⒉兩造有無於租賃障礙事由排除後繼續租賃之約定？原告得否依據此項約定，請求被告給付自96年12月起至98年3 月底止，按系爭租約原定租金計算之租金88萬元，及因不履行續租約定所生之損害55萬元？

四、本院之判斷：

㈠法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除原判斷顯然有違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷。本件兩造間前案訴訟即本院96年度訴字第1342號及臺灣高等法院97年度訴字第462 號返還押租金等訴訟事件，經前案判決認定被告已於96年9 月30日合法終止系爭租約（見前訴訟第一審判決第6 頁第8 行至第8 頁倒數第7 行、第二審判決第6 頁倒數第1 行至第10頁第7 行，附在本院卷第20至50頁），經核該確定判決所本之理由，無顯然違背法令之情事，且原告亦未提出新訴訟資料足以推翻前訴訟確定判決所為上開判斷，依據上揭說明，前案判決就被告已於96年9 月30日合法終止系爭租約所為之判斷，應發生爭點效，兩造自應受該判斷結果之拘束，而該租賃契約關係既經合法終止，縱別有合意，亦為是否成立另一契約之問題，原告於本件訴訟中或謂：雙方合意繼續原訂租約，被告應於租期內繼續給付租金云云，殊非可取，故原告依據系爭租約，請求被告給付自96年12月起至98年3 月底止，按原租約租金標準計算之租金合計88萬元，及因嗣後不履行租約所生損害55萬元，已屬無據。

㈡原告雖另主張：兩造有於租賃障礙事由排除後繼續租賃之約定，已成立新租約云云，惟為被告所否認。而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。是原告就此有利於己之主張，應負舉證責任，其舉證責任未盡，即應受敗訴之判決。原告為此雖聲請詢問被告公司法定代理人丁○○、證人即原告之女丙○○及原告之子乙○○為證，而證人丙○○到庭證稱：戊○○帶他們公司另1 位男生來我們家，我問她有什麼事，她說要找我媽媽，並說依法院的搬遷命令，他們必須先搬遷，還拿大門鑰匙給我媽，我們跟她說這件事情還在上訴中，她說如果我們勝訴他們還會再回來，要我媽先不要出租給別人，並說她搬走是為了符合法院的搬遷命令，當時並沒有講沒有使用期間租金要不要付，被告說要回來的意思應該是延續原租約等語（本院卷第85頁背面以下）；證人乙○○到庭則證稱：我母親告訴我被告公司有跟她說要她將房子留著被告公司要繼續租，後來有1 天，我母親找我、丁○○及另1 名楊先生約在中央南路1 段18號1 樓談，我母親說當初有說對方等房子問題處理完要繼續承租，所以房子就沒有做出租的動作，我問丁○○，丁○○說能否降房租，我心想他是要繼續承租，要求降低租金幾千元，我母親說只要你們將條件提出來，重新訂合約就繼續租給他們，雖然房子我有權利，但我全部交由我母親作主，要他們自己跟我母親談，包括租金、租期等語（本院卷第132 頁）。而丁○○到庭接受詢問稱：自系爭房屋遷出時，被告未答應強制執行一事解決後要繼續承租，該處的裝潢也都打掉了，在系爭房屋見面是因為原告吵的我們受不了，我只希望她不要再來吵，後來也沒有說要再租多久、租金多少錢，原告的用意只是要求賠償，不是要我們承租房子，戊○○負責管理部，她不能自己決定公司是否要承租房屋等語（本院卷第133 頁以下）。是姑不論戊○○有無代理被告與原告訂立租約之權，即認有之，細繹證人丙○○、乙○○及被告法定代理人丁○○之上述陳述內容，亦顯示原告所謂繼續租賃，不僅究係延續原訂租約所定租期、租金，抑或另定新租約不明，且嗣後亦無證據顯示兩造另有意思表示，就系爭房屋再由被告承租之租金、租期等必要之點達成合致，自難認有原告主張之新租約存在，原告所舉上開證據方法，洵不能憑為有利於原告認定之依據。原告或謂延續原租約，或謂已另立新租約，得請求被告給付自96年12月起至98年3 月底止按原租約租金標準計算之租金合計88萬元，均非可取。至原告於租約終止後，出資承買系爭房屋其他共有人之所有權應有部分，而取得所有權全部，客觀上有各種利害關係之可能考量，非必可推論確係因與被告間有租賃契約關係而為，且觀之集駿公司遷出後之系爭房屋內部現場照片（本院96段訴字第1342號卷第56頁以下），可知原用以陳列販售通訊設備之櫥架，除固定在牆面者外，多已拆除遷移，果被告已與原告合意繼續承租，則豈有拆移裝潢之必要。集駿公司雖未將外置看板拆除，遷出後看板於夜晚仍有亮燈，但此亦有出於疏漏之可能，且據丁○○到庭陳稱：被告於租約期滿返還房屋時，不會拆除招牌，通常跟屋主講好不租了，招牌是新來的店家自己拆除，我們自己租店面也是拆除舊招牌，這是很正常之現象等語（本院卷第135 頁背面），所陳核與常情亦無不合，故原告執此資為其主張事實之論據，仍非可採，亦無礙於上開判斷。

㈢原告另或稱：雙方係成立預約，經原告要求訂立本約而不履行，已違反訂立本約義務，應負賠償原告預期租金利益損失之責任云云。然從前述證人丙○○、乙○○證述以觀，兩造於96年9 月30日終止租約後，雙方無論就租期、租約等項，悉無意思表示合致，則所稱預約之內容為何不明，自無從認為已有預約存在，並得許原告據以請求被告訂立本約，亦不能強要被告按照原系爭租約原訂租金條件承租，即依乙○○證述亦陳明：當時丁○○等人有要求降低租金等語，可知雙方對於租金數額確無合致，負無證據顯示嗣後雙方另有意思表示並達成合意，實更難認有原告所稱之預約存在，被告無因此負擔與原告另立本約之義務，亦無債務不履行而應賠償原告租金預期利益損失之責任。

㈣原告雖另主張因被告不履行租賃契約，致其受有賠付集駿公司55萬元之損害，應由被告負債務不履行損害賠償義務云云。但兩造間於96年9 月30日終止租約後，已無租賃契約關係存在，業如前述，被告對原告即無租賃契約義務，亦無債務不履行可言，自不負損害賠償義務。況原告應給付集駿公司55萬元，係肇因於其與集駿公司間承諾書之約定，而集駿公司與被告為不同之法人，權利義務各別，原告依約給付集駿公司之55萬元，乃出於補償集駿公司需提前遷出系爭房屋所損失裝潢費用之承諾，與被告事後是否繼續承租無關，不能認係被告債務不履行導致原告受損害，是原告此部分之請求，亦乏憑據。

五、從而，原告主張依據兩造間租賃契約及債務不履行之法律關係，訴請判命被告給付原告143 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。而其訴既經駁回，所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。

六、兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。