臺灣士林地方法院98年度訴字第640號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第640號

原告

戊○○

原告

丁○○

原告

丙○○

共同訴訟代理人

何佩娟律師

被告

根億建設股份有限公司

被告

兼 法 定

代理人

乙○○

共同訴訟代理人

陳傳中律師

共同訴訟代理人

張泰昌律師

上二人複代理人

陳淑玲律師

　　　　　　甲○○

上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國98年10月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：伊等前於民國97年5 、6 月間分別與被告根億建設股份有限公司（下稱根億公司）、被告乙○○簽訂房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約（下分稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭買賣契約），購買「杜拜The Palm Island 」建案（下稱系爭建案）之編號C5棟8樓、F1棟2 樓、F5棟2 樓及地下3 層編號159 、219 、220之車位（下就買賣標的稱系爭房地），買賣總價金各為新臺幣（下同）1,048 萬元、763 萬元、763 萬元，原告丙○○、戊○○、丁○○分別就伊等所購買之C5棟8 樓、F1 棟2樓、F5棟2 樓及地下3 層編號159 、219 、220 之車位，已繳納89萬元、74萬元、74萬元，其中土地均為11萬元，餘款則係就房屋所付價金。系爭房屋買賣契約中關於開工及完工最後期限之規定，並無明確之日期，違反內政部於90年9 月3日公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」（下稱系爭應記載事項）第13條規定，依消費者保護法第17條第1 項、第2 項規定，系爭房屋買賣契約應屬無效。是被告所收受伊等所給付之買賣價金則無法律上原因，爰依民法第179 條規定請求被告返還。縱認系爭房屋買賣契約仍有效，然依系爭應記載事項第13條第2 項規定，逾期3 個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約。而依建築法第54條規定，被告應於6 個月內開工，並得申請展期1 次，以3 個月為限，亦即系爭建案至遲依法應於96年9 月25日前實際開工，被告已逾3 個月仍未開工，伊等自得解除系爭房地買賣契約，請求返還已給付之買賣價金及賠償與已繳價金同額之違約金等情。並聲明：㈠如主文第1 項所示；㈡如主文第2 項所示；㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭買賣契約條款並無違反內政部公告之系爭應記載事項，亦無顯失公平等無效情事，縱認有違反上揭定型化契約應記載事項之情事，其法律效果係視為就應記載事項已經記載於系爭買賣契約，而非系爭契約因而無效。且系爭買賣契約雖未特定開工及完工期限，然仍屬可得確定，自不違反消費者保護法第17條第2 項及系爭應記載事項。而被告根億公司於95年12月25日領得臺北縣政府核發之建造執照，且依法申請並經准予開工展期至96年9 月25日，被告根億公司則於展期期限屆滿前之96年9 月13日向主管機關申報開工，並依法申請備查施工計畫、放樣勘驗等，且已著手進行整地工程，並無逾期開工之情事，原告解除系爭買賣契約自不合法。又伊等於訂約時即將建造執照影本列為契約附件，而成為契約內容之一部，足見原告於簽訂系爭買賣契約之際即已知悉系爭建案至遲應於96年9 月25日開工，縱果有原告所指遲延開工情事，既為原告簽約時所明知，原告亦無由再據以主張解除系爭契約，伊等亦不負遲延開工之責。又縱伊等有遲延開工之情事，惟原告並未定期催告履行，逕行解除系爭契約，自不合法。而開工日僅係附隨義務，縱有違反亦不構成解約事由。且消費者保護法施行細則第15條第2 項因違反中央法規標準法規定而無效，原告據以解除系爭買賣契約，自不合法，請求返還買賣價金及違約金更無理由等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決願供擔保請准宣告假執行。

三、兩造所不爭執之事實：原告丙○○、戊○○、丁○○於97年5 、6 月間分別與被告根億公司、被告乙○○簽訂系爭房地買賣契約，分別購買系爭建案之編號C5棟8 樓、F1棟2 樓、F5棟2 樓及地下3 層編號159 、219 、220 之車位，買賣總價金各為1,048 萬元、763 萬元、763 萬元，原告丙○○、戊○○、丁○○分別就其等所購買之系爭房地及車位，已繳納買賣價金89萬元、74萬元、74萬元，其中土地價金部分均為11萬元，餘款則係就房屋所付之價金。

四、本件之爭點：㈠系爭買賣契約是否有無效情事？㈡被告根億公司是否有逾期開工之情事？㈢原告解除系爭買賣契約是否合法？㈣原告得否請求被告返還伊等已給付之買賣價金？㈤原告得否請求被告賠償違約金？金額若干？茲析述如下：

㈠系爭買賣契約是否有無效情事？

①按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條，全部或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條第1 項、第2 項、第16條前段、消費者保護法施行細則第15條分別定有明文。而內政部已於90年9 月3 日依消費者保護法第17條之授權以內政部臺（90）內中地字第9083632 號公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並自公告6 個月後生效。其中應記載事項第13條第1 項即明定開工及完工取得使用執照之日期應予明定。而依上揭說明，消費者保護法第17條既為保護消費者而授權中央主管機關公告特定行業之定型化契約應記載或不得記載之事項，是當事人間之定型化契約若將不得記載之事項約定於契約條款中，該條款自屬無效；反之若未將應記載之事項約定於契約條款中，中央主管機關公告之應記載事項自有補充之效力，即亦應列為當事人間之約款，自屬灼然，本即不待消費者保護法施行細則另行規定。故被告所辯消費者保護法施行細則第15條規定違反中央法規標準法云云，自無足採。

②原告丙○○、戊○○、丁○○於97年5 、6 月間分別與被告根億公司、被告乙○○簽訂系爭房土地買賣契約，分別購買系爭建案之編號C5棟8 樓、F1棟2 樓、F5棟2 樓及地下3 層編號159 、219 、220 之車位，買賣總價金各為1,048 萬元、763 萬元、763 萬元，原告丙○○、戊○○、丁○○分別就其等所購買之系爭房地及車位，已繳納買賣價金89萬元、74萬元、74萬元，其中土地價金部分均為11萬元，餘款則係就房屋所付之價金，為兩造所不爭執之事實，已如上三所述，此部分事實自堪認定。

③觀諸系爭房屋買賣契約第11條第1 項前段約定有：「本預售屋之建築工程應自開挖日起980 個工作天內完成主建物附屬建物及申請使用執照所定之必要設施，並以向建築主管機關送件申請核發使用執照日為工程完工日之認定依據及標準」，然該約款就開工日期並無明定，致無從確定應完工之日期。雖系爭房屋買賣契約將建造執照作為契約附件，惟該建造執照僅載明開工期限，及已完成開工申報，然當事人無從據此即確知被告根億公司之開挖日即開工日為何時，自亦無從確定完工期限，難認系爭定型化約款符合系爭應記載事項。揆諸上揭規定，係該約款無效，然非系爭房屋買賣契約因而全部無效。故原告主張系爭買賣契約全部無效云云，自無足採。

㈡被告根億公司是否有逾期開工之情事？

①按起造人自領得建造執照之日起，應於6 個月內開工；起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3 個月，建築法第54條第1 項前段、第2項前段分別定有明文。經查，被告根億公司主張其於95年12 月25 日領得臺北縣政府核發之建造執照，且依法申請並經准予開工展期至96年9 月25日，有建造執照在卷為憑，並為原告所不爭執，是被告根億公司至遲應於96年9 月25 日 開工，已堪認定。

②又按建築法第54條所稱之開工，係指起造人會同承造人、監造人依建築法之規定，向該管主管機關申報開工，並在現地實際開始工作，如挖土、整地、打樁，從事安全措施等而言，僅呈送開工報告而無其他實際工作者，不得視為開工（內政部63年12月3 日臺內營字第528113號函釋、最高行政法院88年判字第3296號判決意旨參照）。查被告根億公司雖於96年9 月13日申報開工，有建造執照在卷為憑，然揆諸上開說明，尚難單憑此即遽認已符合建築法第54條所稱之開工。且依卷附臺北縣政府消保官受理消費者申訴協調紀錄書，被告根億公司之代表詹雅惠於98年4 月28日之協調會中陳稱，系爭建案於96年9 月申請開工，但實際開挖時間為97年12月，核與被告所提出挖土機出現於現場之照片日期97年12月間相符。至被告雖提出工程估驗計價單及統一發票，然為原告否認其真正，且證人即被告根億公司總經理特助己○○雖證稱上開計價單及發票係系爭工程建案「整地」之相關單據，惟其亦證稱其未至現場，僅係依工程慣例推測等情（見本院98年7 月28日言詞辯論筆錄），是自難據為被告有利之證據。被告就此有利於己之事實並未另行舉證以實其說，故當認被告根億公司係於97年12月始實際開工，自有逾期開工之情事。

㈢原告解除系爭買賣契約是否合法？

①觀諸系爭房屋買賣契約，僅設有系爭房屋出賣人逾期未完工逾12個月以上者，得解除系爭房屋買賣契約之約定，然就開工日期及逾期開工之相關法律效果均付之闕如。而系爭房屋買賣契約既屬定型化契約，為保護消費者，自應將內政部公告之系爭應記載事項列為系爭買賣契約之約款，已如上四之㈠之①所述。而按若逾期3 個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理，系爭應記載事項第13條第2 項後段即定有明文，故自應將之列為系爭買賣契約之內容。查被告根億公司至遲本應於96年9 月25日開工，竟延宕至97年12月始實際開工，已如上四之㈡所述，揆諸上開說明，被告根億公司自屬違約，而依系爭房屋買賣契約第19條第1 項前段之約定，買方得解除系爭房屋買賣契約。

②次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。即債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如其期限內不履行時，始得解除契約。然民法第254 條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。故買賣契約當事人間，就一方之履行期有特別重要之意思表示，而未按照時期履行者，他人自得依同法第255 條之規定，不經催告逕行解除其契約（最高法院46年臺上字第1685號判例意旨參照）。查被告根億公司違反開工期限，已如上四之㈡所述，依上開約定及說明，兩造間既已約定被告根億公司逾期開工3 個月，原告即得解除系爭買賣契約，故自無待催告，即得於被告逾期開工3 個月後解除系爭房屋買賣契約。至被告辯稱開工日僅係契約附隨義務，縱有違反亦不得解除契約云云，顯與系爭買賣契約之約定有違，自無足採。

③復按本契約不得單獨成立，應與本標的物上之土地預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之土地預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議，系爭房屋買賣契約第22條亦定有明文。又系爭土地買賣契約第13條亦明定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議。顯見系爭房屋、土地出賣人雖分屬二人，而訂立二份買賣契約，然兩造間經由上開約款之訂定，使系爭二買賣契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論；且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。經查，被告根億公司逾期開工已逾3 個月，原告得解除系房屋爭買賣契約，已如上四之㈢之②所述，則依上揭說明，原告併與解除系爭土地買賣契約，自亦屬合法。原告以起訴狀繕本為解除系爭買賣契約之意思表示，起訴狀繕本已於98年6 月1 日送達被告，有送達回證在卷為憑，堪認系爭買賣契約於98年6 月1 日已合法解除。

㈣原告得否請求被告返還伊等已給付之買賣價金？按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款分別定有明文。查原告丙○○、戊○○、丁○○分別就其等所購買之系爭房地及車位，已繳納買賣價金89萬元、74萬元、74萬元，其中土地價金部分均為11萬元，餘款則係就房屋所付之價金，為兩造所不爭執之事實，已如上三所述。又系爭買賣契約業於98年6 月1 日合法解除，則如上四之㈢所述，則原告丙○○自得請求被告根億公司、乙○○各返還已付價金78萬元、11萬元。原告戊○○、丁○○自得分別請求被告根億公司、乙○○各返還已付價金63萬元、11萬元。

㈤原告得否請求被告賠償違約金？金額若干？又按買方解除契約時，賣方應同時賠償房地價10% 之違約金，觀諸系爭房屋買賣契約第19條第1 項約定至明。然系爭應記載載事項第24條第1 項規定就賣方違約時，應賠償不得低於房地總價款15% 之違約金，如逾已繳價款者，則以已繳價款為限。是為保護消費者，且如上揭四之㈠之①之說明，賣方應給付之違約金，應以上揭規定為其適用依據。而原告僅請求被告給付其已繳之價金為違約金，自屬有據。故原告丙○○自得請求被告根億公司、乙○○各給付78萬元、11萬元。原告戊○○、丁○○自得分別請求被告根億公司、乙○○各給付63萬元、11萬元。

五、綜上所述，原告丙○○、戊○○、丁○○各得請求被告根億公司給付156 萬元（780000+780000=0000000） 、126 萬元（630000+630000=0000000） 、126 萬元（630000+630000=0000000） 。原告丙○○、戊○○、丁○○各得請求被告乙○○給付22萬元（110000+110000=220000）。從而，原告請求：㈠被告根億公司應分別給付原告戊○○、丁○○各126萬元，給付原告丙○○156 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即98年6 月2 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告乙○○應給付原告戊○○、丁○○、丙○○各22萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即98年6 月2 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。

七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。