臺灣士林地方法院98年度訴字第975號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第975號

原告

乙○○

訴訟代理人

陳麗真律師

被告

根億建設股份有限公司

被告

兼 法 定

代理人

李正義

共同訴訟代理人

陳傳中律師

統一編號

　　　　　　丙○○

　　　　　　甲○○

上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國98年10月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：伊於民國97年4 月13日向被告購買坐落臺北縣林口鄉○○段東湖小段32號、三塊厝小段10之2 號土地（下稱系爭土地）上興建之「杜拜The Palm Island 」社區（下稱系爭建案）編號F1棟7 樓之預售屋及其坐落基地（下就該買賣契約稱系爭買賣契約，就買賣標的稱系爭房地）。惟自兩造簽約迄今已逾1 年，被告仍未開工興建，伊於98年3月18日催告被告開工，未獲置理，伊已於98年4 月16日解除系爭買賣契約。爰依民法第259 條規定及內政部訂定之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」（下稱系爭應記載事項）第24條規定，請求被告連帶返還伊已給付之買賣價金新臺幣（下同）62萬元，及連帶賠償62萬元，共計124 萬元等情。並聲明：㈠被告應連帶給付原告124 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造確訂有系爭買賣契約，惟伊等並無原告所指未開工之情事。系爭建案之建造執照於95年12月25日核發，依系爭買賣契約第25條約定，應於6 個月內即96年6 月25日開工。惟依建築法第54條規定，伊等得申請展期1 次，3 個月為限。而伊等於上開期限即96年9 月25日屆至前已著手進行整地、放樣工作，原告據以解除系爭買賣契約，自不合法。縱認伊等所為之整地、放樣非實際開工，惟原告於簽訂系爭買賣契約時即已明知所稱未開工情事，仍願訂立系爭買賣契約，再據以解除系爭買賣契約，顯違誠信原則。又開工日之約定僅為契約之附隨義務，縱有違反亦不構成解除系爭買賣契約之事由。是原告請求伊等返還買賣價金及給付違約金並無理由。又消費者保護法施行細則第15條第2 項因違反中央法規標準法規定而無效，原告據以援引內政部公告應記載事項第24條第1 項主張解約，自非適法。又縱令系爭買賣契約業經合法解除，然原告請求伊等應負連帶給付之責，亦於法無據等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、兩造所不爭執之事實：

㈠兩造於97年4 月13日訂立系爭買賣契約，原告購買系爭房地並已給付買賣價金62萬元。

㈡原告於98年3 月18日催告被告開工，嗣於98年4 月16日為解除系爭買賣契約之意思表示，該意思表示已到達被告。

四、本件之爭點：㈠被告是否依系爭買賣契約之約定開工？㈡原告解除系爭買賣契約是否合法？㈢原告得否請求被告返還已受領之買賣價金？㈣原告得否請求被告給付違約金？金額若干？茲析述如下：

㈠被告是否依系爭買賣契約之約定開工？

①按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條第1 項、第2 項、第16條前段、消費者保護法施行細則第15條分別定有明文。而內政部已於90年9 月3 日依消費者保護法第17條之授權以內政部臺（90）內中地字第9083632 號公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並自公告6 個月後生效。其中應記載事項第13條第1 項即明定開工及完工取得使用執照之日期應予明定。而依上揭說明，消費者保護法第17條既為保護消費者而授權中央主管機關公告特定行業之定型化契約應記載或不得記載之事項，是當事人間之定型化契約若將不得記載之事項約定於契約條款中，該條款自屬無效；反之若未將應記載之事項約定於契約條款中，中央主管機關公告之應記載事項自有補充之效力，即亦應列為當事人間之約款，自屬灼然，本即不待消費者保護法施行細則另行規定。故被告所辯消費者保護法施行細則第15條規定違反中央法規標準法云云，自無足採。

②兩造於97年4 月13日訂立系爭買賣契約，原告購買系爭房地並已給付買賣價金62萬元，為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈠所述，此部分事實已堪認定。

③觀諸系爭房屋買賣契約第11條第1 項前段約定有：「本預售屋之建築工程應自開挖日起980 個工作天內完成主建物附屬建物及申請使用執照所定之必要設施，並以向建築主管機關送件申請核發使用執照日為工程完工日之認定依據及標準」，然該約款就開工日期並無明定，致無從確定應完工之日期。雖系爭房屋買賣契約將建造執照作為契約附件，惟該建造執照僅載明開工期限，及已完成開工申報，然當事人無從據此即確知被告根億公司之開挖日即開工日為何時，自亦無從確定完工期限，難認系爭定型化約款符合系爭應記載事項。揆諸上揭規定，係該約款無效，然非系爭房屋買賣契約因而全部無效。

④按起造人自領得建造執照之日起，應於6 個月內開工；起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3 個月，建築法第54條第1 項前段、第2項前段分別定有明文。經查，被告根億公司主張其於95年12 月25 日領得臺北縣政府核發之建造執照，且依法申請並經准予開工展期至96年9 月25日，有建造執照在卷為憑，並為原告所不爭執，是被告根億公司至遲應於96年9 月25 日 開工，已堪認定。

⑤又按建築法第54條所稱之開工，係指起造人會同承造人、監造人依建築法之規定，向該管主管機關申報開工，並在現地實際開始工作，如挖土、整地、打樁，從事安全措施等而言，僅呈送開工報告而無其他實際工作者，不得視為開工（內政部63年12月3 日臺內營字第528113號函釋、最高行政法院88年判字第3296號判決意旨參照）。查被告根億公司雖於96年9 月13日申報開工，有建造執照在卷為憑，然揆諸上開說明，尚難單憑此即遽認已符合建築法第54條所稱之開工。且依系爭建案於另案卷附臺北縣政府消保官受理消費者申訴協調紀錄書，被告根億公司之代表詹雅惠於98年4 月28日之協調會中陳稱，系爭建案於96年9 月申請開工，但實際開挖時間為97年12月。而被告雖提出照片數幀，惟經核照片並無拍攝日期，實難據為被告已於96年9 月25日前開工之證明。被告就此有利於己之事實並未另行舉證以實其說，故當認被告根億公司係於97年12月始實際開工，自有逾期開工之情事。

㈡原告解除系爭買賣契約是否合法？

①觀諸系爭買賣契約，僅設有系爭房屋出賣人逾期未完工逾12個月以上者，得解除系爭買賣契約之約定，然就開工日期及逾期開工之相關法律效果均付之闕如。而系爭買賣契約既屬定型化契約，為保護消費者，自應將內政部公告之系爭應記載事項列為系爭房屋買賣契約之約款，已如上四之㈠之①所述。而按若逾期3 個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理，系爭應記載事項第13條第2 項後段即定有明文，故自應將之列為系爭房屋買賣契約之內容。查被告根億公司至遲本應於96年9 月25日開工，竟延宕至97年12月始實際開工，已如上四之㈠之④、⑤所述，揆諸上開說明，被告根億公司自屬違約，而依系爭房屋買賣契約第19條第1 項前段之約定，買方得解除系爭房屋買賣契約。

②次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。即債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如其期限內不履行時，始得解除契約。然民法第254 條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。故買賣契約當事人間，就一方之履行期有特別重要之意思表示，而未按照時期履行者，他方自得依同法第255 條之規定，不經催告逕行解除其契約（最高法院46年臺上字第1685號判例意旨參照）。查被告根億公司違反開工期限，已如上四之㈠所述，依上開約定及說明，兩造間既已約定被告根億公司逾期開工3 個月，原告即得解除系爭房屋買賣契約，故自無待催告，即得於被告逾期開工3 個月後解除系爭房屋買賣契約。況原告曾於98 年3月18日催告被告開工，為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈡所述，其嗣於98年4 月16日解除系爭買賣契約，自屬合法。至被告辯稱開工日僅係契約附隨義務，縱有違反亦不得解除契約云云，顯與系爭買賣契約之約定有違，自無足採。

③復按本契約不得單獨成立，應與本標的物上之土地預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之土地預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議，系爭房屋買賣契約第22條亦定有明文。又系爭土地買賣契約第13條亦明定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議。顯見系爭房屋、土地出賣人雖分屬二人，而訂立二份買賣契約，然兩造間經由上開約款之訂定，使系爭二買賣契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論；且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。經查，被告根億公司逾期開工已逾3 個月，原告得解除系爭房屋買賣契約，已如上四之㈡之②所述，則依上揭說明，原告併與解除系爭土地買賣契約，自亦屬合法。查原告於98年3 月18日催告被告開工，嗣於98年4 月16日為解除系爭買賣契約之意思表示，該意思表示已到達被告，為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈡所述，堪認系爭買賣契約業於98年4 月間已合法解除。

㈢原告得否請求被告返還已受領之買賣價金？按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款分別定有明文。查兩造於97年4 月13日訂立系爭買賣契約，原告購買系爭房地並已給付買賣價金62萬元，為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈠所述，且其中10萬元為土地價金，其餘52萬元為房屋價金，則有系爭土地買賣契約、支票、統一發票在卷為憑，則原告自得請求被告根億公司、李正義各返還已付價金52萬元、10萬元。

㈣原告得否請求被告給付違約金？金額若干？又按買方解除契約時，賣方應同時賠償房地價10% 之違約金，觀諸系爭房屋買賣契約第19條第1 項約定至明。然系爭應記載載事項第24條第1 項規定就賣方違約時，應賠償不得低於房地總價款15% 之違約金，如逾已繳價款者，則以已繳價款為限。是為保護消費者，且如上揭四之㈠之①之說明，賣方應給付之違約金，應以上揭規定為其適用依據。而原告僅請求被告給付其已繳之價金為違約金，自屬有據。故原告自得請求被告根億公司、李正義各給付與已繳價金相當之違約金52萬元、10萬元。

五、綜上所述，原告得請求被告根億公司、李正義各給付104 萬元（520000+520000=0000000） 、20萬元（100000+100000=200000）。又系爭買賣契約並無被告應連帶給付之約款，原告就此有利於己之事實，復未能舉證以實其說，自難認被告應負連帶給付之責。從而，原告請求被告被告根億公司、李正義各付104 萬元、20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年6 月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。

七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。