臺灣士林地方法院98年度消字第7號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 99 年 10 月 13 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　 98年度消字第7號原　　　告　辛○○
訴訟代理人　林淑惠律師
被　　　告　築居房屋仲介有限公司
法定代理人　壬○○
被　　　告　戊○○
庚○○
共　　　同　顏火炎律師
訴訟代理人
複代理人　　癸○○
被　　　告　丙○○
上列當事人間損害賠償事件，經本院於中華民國99年9 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、被告築居房屋仲介有限公司、戊○○、庚○○經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告丙○○明知其所委託被告築居房屋仲介有限公司（以下簡稱築居公司）銷售，並由被告築居公司指定營業人員即被告庚○○與經紀人即被告戊○○負責仲介銷售事宜，所有坐落臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段74-7地號土地上，門牌號碼臺北縣汐止市鄉○路○ 段6 巷27號6 樓
之房地（以下將房屋部分簡稱為系爭房屋）於民國92年11月間曾發生前屋主於屋內上吊自殺逾一週始被發見之情事，而為所謂「凶宅」，應屬重大之物之瑕疵。因恐買受人知悉將影響系爭房地之交易價格，竟於委託被告築居公司銷售時，刻意隱瞞上情，於不動產買賣契約書之附件「標的物現況說明書」：是否曾經發生「非自然身故」之情事（如凶殺案、自殺、他殺等）一欄，勾選「否」，且明知出賣於不知情之原告時，兩造所簽訂之不動產買賣契約書並明定：「乙方（即被告丙○○）已明確告知甲方（即原告），本件買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（即原告）確已知悉，惟嗣後若發見乙方（即被告丙○○）所言不實，乙方（即被告丙○○）仍須負法律上之責任」，卻仍不告知原告，而逕與原告簽訂系爭房地買賣契約，收受原告所支付之價金新臺幣（下同）3,550,000 元。原告並於受交付系爭房地後，為移轉登記、籌措資金、購買保險、裝潢整修系爭房屋，並支出裝潢費681,520 元、電熱水器加管材16,500元、流理台等廚具73,560元、冷氣工程94,500元、窗簾15,700元、玻璃工程10,650元、燈具24,400元、吊扇燈具遙控器1,280 元、油漆施工等13,000元、契稅11,532元、代書費及房地產登記費21,695元、火險、地震保險費3,639 元、銀行房貸代辦費6,000 元、優惠房貸2,500, 000元之利息支出195,176 元，合計1,169,152 元。詎原告於98年8 月中旬，始自鄰居處聽聞系爭房屋於92年11月間曾發生前屋主於屋內上吊自殺逾一週始被發見之情事，再經向系爭房地所在之「天池社區大廈管理委員會」查證，始知悉受騙。經原告通知被告丙○○及築居公司，未獲善意回應，原告乃於98年9 月17日發函向被告丙○○為解約（包含因錯誤或被詐欺而為撤銷）之意思表示。被告丙○○自應將原告所交付之價金連同上開因誤信買賣契約為有效所支出之費用損失均應返還或賠償予原告。而被告庚○○、戊○○為達銷售取酬之目的，竟未善盡專業仲介銷售人員之預見危險及調查義務，以專業上誠實、勤勉而有相當經驗之方法，調查系爭房地有無非自然身故之事實，以憑向原告報告，供原告選擇是否願意買受系爭房地。且系爭房地曾發生上述非自然死亡事故的事實，可輕易透過向住戶打聽或查閱消防隊之救護記錄或警局之報案相驗紀錄即可獲知，被告戊○○、庚○○竟於仲介原告購買系爭房地時，未積極查證，並報告於原告，自有違反經紀人員應善盡預見危險及調查之義務，致生損害於原告。被告築居公司為被告戊○○、庚○○之僱用人，既對其受僱人未能加以監督，致生原告受被告戊○○、庚○○之侵害而受有損害，自應與被告戊○○、庚○○連帶負損害賠償責任。惟被告丙○○與被告築居公司、戊○○、庚○○間並無負連帶責任之意思表示或法律規定，僅其中一被告清償時，他被告於清償範圍內同免責任，而為不真正連帶債務。此外，被告築居公司係屬消費者保護法所稱提供服務之企業經營者，自應依消費者保護法之規定，正確提供有關系爭房地買賣之相關資訊，並確保符合專業水準可合理期待之安全性給原告，被告築居公司既違反此義務，造成原告受有鉅額之損害，且有可歸責性，原告自得依消費者保護法第51條之規定，另向被告築居公司請求再給付損害額一倍以下之懲罰性賠償金500,000 元。為此，對於被告丙○○基於物之瑕疵擔保為解約後回復原狀之請求、撤銷錯誤或詐欺意思表示後的返還價金請求、侵權行為損害賠償法律關係；對於被告築居公司、戊○○、庚○○，基於不動產經紀業管理條例第26條第2 項、侵權行為損害賠償法律關係，並另單獨對於被告築居公司基於消費者保護法第51條之規定，聲明請求：㈠被告丙○○應給付原告4,719,152 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告築居公司、戊○○、庚○○應連帶給付原告4,719,152 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第㈠、㈡項聲明，如任一項被告已為給付時，他項被告於給付範圍內即免為給付。㈣被告築居公司應另給付原告500,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤並願供擔保請求宣告假執行。
三、被告丙○○則以：一個瑕疵能夠作為瑕疵，最起碼的資格是這個瑕疵本身的資訊不能享有隱私權，不能被保護，系爭房屋的瑕疵，直至消保官揭露，始確定發生過非自然死亡事故，故系爭房屋此項瑕疵原即有應保護的隱私問題，不易察覺；又物的瑕疵不管是價值的瑕疵還是效用的瑕疵，不管怎麼算，應該是物本身真的有瑕疵才算，「非自然身故」牽涉到陰陽兩界，當然不可能有什麼量化的數據，在時間、空間的影響都無法定義的情形下，只憑大眾都不願意購買，就屬價值減損而為瑕疵了，並不合理；再伊在買賣過程中並無故意過失造成原告的損害，自不得向被告丙○○請求損害賠償；此外，原告於98年8 月14日抗議時，工程才剛開始，絕大部分的裝潢都是在抗議後才開始做，向被告丙○○請求，亦為不公平。另若因瑕疵而解除契約對被告丙○○所生之損害，兩相權衡，有失公允平衡，原告應僅得請求減少價金，而不得據以解除契約等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
四、被告築居公司、戊○○、庚○○則以：被告築居公司係出賣人被告丙○○之仲介，根本未與原告訂有任何居間契約，也未向原告收取任何酬金，被告築居公司、戊○○、庚○○對於原告應無何據實調查報告之義務，從而也不應負擔消費者保護法第4 條、第7 條之義務，並無同法第51條損害賠償可言；再被告戊○○、庚○○係築居公司之受僱人，被告戊○○係不動產經紀人，僅係在契約上蓋章，確認有此契約之存在，不曾與原告有任何接觸，被告庚○○係本件之承辦人，當被告丙○○委託被告築居公司為仲介時，被告庚○○依據出賣人之告知，並調查相關之事實，而為居間仲介職務之執行，並無任何不法之情，亦未侵害到原告任何權利，原告主張被告對其等請求應負侵權行為責任，顯無理由。且原告及其仲介即訴外人大盟不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱大盟公司）及被告均查不到系爭房屋以前有發生非自然死亡事件，原告對於當時均無人能查知之事情，獨苛責於被告築居公司、戊○○、庚○○，認為未盡調查之義務，即認被告築居公司、戊○○、庚○○應負侵權責任，顯屬無據。事實上因報案相驗紀錄非一般人所能獲取，仲介業亦不能獨免，且事隔六年，有關大樓住戶或管委會亦未必能知悉，系爭房屋內有人自殺之事實也未必有人願意講，社區管理委員會亦不會有記錄，故訂約當時，原告、被告築居公司、戊○○、庚○○及大盟公司都無法查知之事實，原告謂此一事實被告很容易就查知，顯與事理不合，原告之請求應無理由等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
五、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、系爭房屋於92年11月間曾發生前屋主於屋內上吊自殺逾一週始被發現之情事。
2、不動產買賣契約書附件「標的物現況說明書」第24項：是否曾經發生「非自然身故」之情事欄，為被告丙○○勾選否。
3、被告築居公司於接受被告丙○○委託仲介銷售系爭房地時，指定被告庚○○與被告戊○○負責仲介銷售事宜。
4、被告丙○○因出賣系爭房地予原告，受領價金3,550,000
元。
5、原告於98年9 月17日通知被告丙○○為解除契約及撤銷買受之意思表示。
（二）爭執事項：
1、原告是否得以被告丙○○刻意隱瞞系爭房地有非自然死亡事故之重大交易訊息，受有詐欺，而撤銷其買受系爭房地的意思表示？
2、原告是否得以系爭房地具有物之瑕疵為由，解除系爭房地買賣契約？
3、原告是否因購買系爭房地受有損害而得向被告請求連帶賠償？
六、本院得心證之理由：
（一）被告丙○○部分
1、買賣契約之解除或撤銷
（1）原告以被詐欺為原因而撤銷買受之意思表示
按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，最高法院56年度台上字第3380號著有判例；被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院44年度台上字第75號判例亦有明文。本件原告主張被告丙○○明知系爭房屋有「非自然身故」之情事，卻刻意隱瞞，並於締約時應告知而未告知原告，使原告因受騙而誤為買受之合意，惟被告丙○○則以出賣系爭房屋時並不知道系爭房屋有「非自然身故」之情事，直至98年8 月14日原告以電話通知庚○○後，伊才知有此事等語置辯，原告對於被告丙○○之答辯陳稱：曾問過管委會的人，管委會明白指出，被告丙○○在買系爭房地裝潢時，被告丙○○有參加住戶會議，當時就有人告訴被告丙○○此事，所以被告丙○○早就知道系爭房屋有發生非自然事故情事等語。經查：原告為證明被告丙○○於出賣系爭房屋時，即已知曾發生非自然身故的情事，聲請證人即原告的仲介乙○○於審理中結證稱：經原告通知後、其店長甲○○及被告庚○○去系爭房屋的社區查訪，看系爭房屋是否為兇宅。先找到管理委員會主委，伊問系爭房屋是否為兇宅，主委說以前有人上吊自殺，庚○○問主委你有無親眼看到，主委說他是聽住在社區很久的親戚說的。原告又向系爭房屋同棟的5 樓鄰居詢問，鄰居不在，就問隔壁鄰居，該鄰居回答不清楚。後來我們又到社區中庭，主委跟一個先生在那，該先生說他住在那邊很久，並說系爭房屋內有人死亡，但不知道原因等語。證人甲○○亦證述：98年8 月15日早上伊與原告、乙○○及被告庚○○到系爭房屋社區，就去問主委，主委說知道有，但後來說他才住幾年，其阿姨還是誰住很久，親戚有跟他說過，伊等去按電鈴，但沒有人在，又去問隔壁，但隔壁鄰居說搬來沒多久，不清楚。後來就回去了，就與買賣雙方協調等語，並詢問證人甲○○當日主委如何向查問的人回答時，證人甲○○證稱：「我們有告訴主委是那一戶，主委就說那一間有。他說發生事故時他還沒有來住」等語，是證詞與原告所陳稱管委會人員業告知被告丙○○等情並不相符，且上揭查問過程管委會主委亦僅知事實的概略，甚至事發時，尚未遷住於該社區，是難認管委會人員均確知詳情，而向被告丙○○告知。此外原告復無提出何證據足認被告丙○○於出賣時即已知悉系爭房屋有非自然身故之情事，是自無法證明被告丙○○有隱藏系爭房屋該不利交易訊息，而詐騙原告，是原告主張其已以被詐欺之意思表示撤銷與被告丙○○間買受的意思表示，自不足採。
（2）原告以物之瑕疵擔保為原因而為解除契約之意思表示①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。而曾發生非自然身故情事之房屋，一般稱為「凶宅」。雖未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟對一般社會大眾，若會產生心理層面嫌惡狀況，對於居住其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。且在房地產交易市場通常會嚴重影響購買意願及價格，並因此造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事，始屬物之重大瑕疵。惟凡凶宅是否即為物之重大瑕疵，不能一概而論，仍應視該事件的種類、重大性，及事件所發生的時間，還有所在場所等具體情況綜合判斷之。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文，該條但書所稱之「但依情形，解除契約顯失公平者」，係指物之瑕疵，對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相權衡，有失公允與平衡，買受人因之僅得請求減少價金，而不得據以解除契約之情形而言，最高法院96年度台上字第1394號裁判同其意旨，可資參照。
②本件原告主張系爭房屋為凶宅，屬物之嚴重瑕疵，因此於98年9 月17日通知被告丙○○解除系爭買賣契約，並提出通知信函1 件為證（本院卷第22~24 頁）。被告丙○○對於原告曾為解約之意思表示，並不爭執，惟以系爭房屋並無瑕疵，原告無解除契約之理由，縱有瑕疵，契約之解除亦顯失公平，應僅得減少價金為辯。經查：系爭房屋為凶宅之事實，承上揭證詞所述，原告於98年8 月14日向被告庚○○抱怨後，向社區四鄰查問，當時只有主委及長年居住鄰人始大略知道有此情事，對於詳情如何並不知悉，嗣經原告與被告丙○○進行協調時，直至同年9 月9 日始由消保官摘要敘述係死者賴琳杰於92年11月25日在系爭房屋自縊死亡，始確定系爭房屋有非自然身故事件，為被告丙○○陳稱事發經過在卷（本院卷第76、78頁），並經本院調閱臺灣士林地方法院檢察署92年度相字第704 號卷宗核閱無訛。是系爭房屋為凶宅之事實，未見諸報端媒體，再官方相關訊息，基於隱私保護，平常人等無法查詢即得，復參酌原告於98年7 月8 日即接受被告丙○○之交屋，直至8 月14日始通知仲介人員，亦顯見該事件在社區，亦非時為傳聞之事。惟該非自然身故之事件發生距系爭契約締結時，尚僅6 年餘，社會大眾若知悉後，仍難免心理產生嫌惡，對於市場價格的影響應認依然存在，因此，依民法第373
條規定之意旨，系爭房屋因發生該件非自然身故的事實，應認屬物之瑕疵。
③惟原告以系爭房屋具有物之瑕疵，即採取解除契約之方式，要求返還價金，及因裝潢系爭房屋的花費，並提出收據（本院卷第27~52 頁）為證。被告丙○○則否認收據之真正，並辯以其買受系爭房屋時亦曾裝潢，則為原告所拆下並重為裝潢的部分將對其造成損害，且原告於解約前後，早已知道系爭房屋為凶宅，卻仍繼續裝潢，要求被告丙○○支付該費用，亦顯不公平。且提出切結書、支票、估價單、銷貨憑單、修繕經過紀錄等件及光碟1 片（本院卷第212~224 頁）為證。查：原告整修系爭房屋的時間大致均於98年8 月14日原告通知被告庚○○前後，此經原告通知證人丁○○於審理中證稱：「（問：你有無到系爭房屋進行裝潢工程嗎？）有，我是做水、電、磁磚、油漆」，「是，總價是68萬1 千520 元，從98年7 月29日開始施工，已於98年9 月間全部完工」等語（本院卷第201 頁背面）；證人己○○證稱：「（問：兆浦公司有在98年6 月到系爭房屋進行流理台工程嗎？一、98年8 月6 日估價，98年9 月15日到場組裝完畢，一天就完工。二、總價是73,560元。三、備料是報價後一個星期就開始」等語（本院卷第202 頁）；證人賴威順證稱：「（問：是否有到系爭房屋進行玻璃工程？）有，98年9 月23日完工，工程進行2 天，總價實收1 萬元」等語（本院卷第202 頁背面），且有各該承包廠商的工程報價單（本院卷第29~33 頁）、報價單（本院卷第37、40~43 頁）可資佐證，足認原告知道系爭房屋為凶宅，且將解除契約後，卻仍繼續施工裝潢，要求被告丙○○亦須一併賠償，已顯失公平。復衡酌，系爭房屋固具有凶宅之瑕疵，惟距今六年餘，且未見諸報端，已如上述，且原告買受前，被告丙○○業已對系爭房屋為裝潢，且曾出租予3 人使用，亦據被告丙○○提出切結書1 紙（本院卷第212 頁）、支票1 紙（本院卷第213 頁）、估價單4 紙（本院卷第214 、215 、217
、218 頁）、銷貨憑單（本院卷第216 頁）、施工紀錄（本院卷第219~224 頁）作為佐證，原告對於被告曾施工裝潢並出租與他人使用等情，並未爭執，堪認屬實。亦足認與初發生非自然身故時所帶來對使用系爭房屋人之心理的影響應已大幅降低，是參照前揭民法第359 條之規定意旨，不宜僅因系爭房屋為凶宅，即准予解除契約。是原告主張系爭買賣契約業經解除之主張，尚於法不合，應不足採。
（3）原告以意思表示錯誤為原因而撤銷買受之意思表示
按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之」。「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」，民法第88條第1 、2 項定有明文。又若發生意表思表示內容之錯誤，並非即得撤銷，尚須關於標的價格、數量、履行期、履行地之錯誤，須主觀的及客觀的均為嚴重時，始得為撤銷之原因。本件原告主張若知系爭房屋為凶宅，將不購買，故以有錯誤為由撤銷其買受的意思表示。查：關於原告知悉系爭房屋為凶宅後，不願買受的原因，為原告陳稱：「（問：自殺死亡之事已隔7 年，系爭房屋對你最大的影響為何？）我曾在高雄住過兇宅，在住的時候我一直生病，我都是要開電燈、開電視睡覺，兇宅對我的影響很大」；「（問：因為兇宅，系爭房屋對於交易價值的影響？）認為在市場的價值只有一半，所以系爭房屋才會在法拍時到三拍。如果我知道這是兇宅，再便宜我也不會買」等語，是原告關於系爭房屋不願買受之原因主觀上心理的感受特為強烈，至客觀交易價格，原告固知系爭房屋為法拍屋改裝後之房屋，尚經與市況比較後，決定以3,550,000 元買受，應已與大眾係因系爭房屋為凶宅而不願於拍賣時買受的原因不同，故原告所感受之購買錯誤，應僅為物之性質上的動機錯誤。且由於系爭房屋是否為凶宅，應由出賣人於締約時告知，亦足為交易上的重要事項，故依民法第88條第2 項之規定堪認已達意思表示內容的錯誤。惟系爭房屋縱具有凶宅之瑕疵，其嚴重的程度應尚未達契約解除的程度，已如前述，則自也未達因標的價格、數量、履行期、履行地之錯誤，主觀的及客觀的均已嚴重，而達於得為撤銷程度之原因。是原告該部分的意思表示撤銷，亦尚屬無據，並不足採。
（4）綜上，原告並未因解除或撤銷其意思表示而使系爭買賣契約溯及失其效力，是原告要求返還價金，並要求給付裝潢費用云云，均屬無據，均不足採。
2、侵權行為之請求
按民法第184 條第1 項前項規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任，最高法院58年度台上字第1421號著有判例。本件原告主張被告丙○○因出於詐欺之侵害行為，致其受有支出裝潢費681,520 元、電熱水器加管材16,500元、流理台等廚具73,560元、冷氣工程94,500元、窗簾15,700元、玻璃工程10,650元、燈具24,400元、吊扇燈具遙控器1,280 元、油漆施工等13,000元、契稅11,532元、代書費及房地產登記費21,695元、火險、地震保險費3,639 元、銀行房貸代辦費6,000 元、優惠房貸2,500, 000元之利息支出195,176 元，合計1,169,152 元。被告丙○○則否認有何詐欺侵害行為。惟查：原告並未對於被告丙○○係出於詐欺之故意於出賣時，刻意於不動產買賣契約書之附件「標的物現況說明書」：是否曾經發生「非自然身故」之情事（如凶殺案、自殺、他殺等）一欄，勾選「否」，並對原告隱瞞而詐騙原告的事實舉證以明；且系爭房屋為凶宅之事實，未見諸報端媒體，再派出所、消防局等官方相關訊息，基於隱私保護，平常人等無法查詢即得，被告丙○○復非事發當時的屋主，均已如前述，故衡酌被告丙○○於買受後，尚出資裝潢，並出租與他人，渾不覺可能產生租賃糾紛，並於出賣時可能使其出資整修的花費落空，被告丙○○確有可能不知系爭房屋為凶宅，且因查證不易，被告丙○○之不知，亦應無過失可言。是原告此部分之請求，亦均屬無理由，不應准許。
（二）被告築居公司、戊○○、庚○○部分
1、按不動產經紀業管理條例第26條第2 項固規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」。惟經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。該不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，亦為同條例第23條第1
項、第24條所明定。是經紀人居間仲介房地買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向委託人解說。又現今大眾媒體蓬勃發展，「凶宅」訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者本應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息。至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未告知，不動產經紀業者一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體曾予揭露，並向四鄰查詢即可輕易得知，作為其是否善盡查知義務之判斷標準，始為合理。本件原告主張被告戊○○、庚○○於仲介原告購買系爭房地時，未積極查證並報告於原告，自有違反經紀人員應善盡預見危險及調查之義務，致生損害於原告，要求依被告戊○○、庚○○賠償與被告丙○○同額之賠償金額。被告戊○○、庚○○則否認有未盡調查義務的情事。而查：系爭不動產買賣契約書附件「標的物現況說明書」第24項：是否曾經發生「非自然身故」之情事欄，為被告丙○○勾選「否」，已為兩造所不爭執之事實。且系爭房屋為凶宅之事實，未見諸報端媒體，派出所、消防局等官方相關訊息，基於隱私保護，平常人等無法輕易查詢取得，兩造於查詢系爭房屋是否為凶宅，連社區主委亦無法清楚說明，迄消保官揭露事實，始得確定，均如前述，況原告己方所請仲介人員，亦曾查詢該事項而未果，此經證人乙○○證述：「（問：在訂約前，有無到附近調查系爭房屋有無非自然死亡之事？）我有到管理室問過，但管理室的人說他不清楚，我就沒有問其他人了」（本院卷第155 頁），是系爭房屋為凶宅乙節，確屬查證不易。則依上揭意旨所述，被告戊○○、庚○○未於締約時，向原告報告系爭房屋為凶宅，即非屬未盡查知義務，此外，查無被告戊○○、庚○○尚有何因執行仲介或代銷業務之故意或過失致原告受損害的事實，從而被告築居公司亦無依法應與被告戊○○、庚○○連帶負賠償責任之可能，是原告該部分的主張，於法不合，亦洵不足採。
2、原告主張被告戊○○、庚○○亦因未盡查知義務，亦對原告負有故意或過失不法侵害原告之權利，故亦依此向被告戊○○、庚○○請求損害賠償，並要求被告築居公司應負擔該二人之僱用人責任。惟承上所述，被告戊○○、庚○○並無違反查知義務，且原告對於被告戊○○、庚○○尚有何其他侵權行為事實，亦未舉證以明。是被告戊○○、庚○○尚無故意過失侵害原告之行為，原告主張被告戊○○、庚○○應負侵權行為賠償責任，自屬無據。再被告戊○○、庚○○既無侵權行為賠償責任，原告自亦不得向被告築居公司請求連帶負僱用人之賠償責任，該部分之主張，均無足採。
3、次按依消費者保護法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，為消費者保護法第51 條 所明定，旨在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。惟當事人所提起之訴訟，仍須以消費者與企業經營者間就商品，或服務所生爭議之法律關係為前提。本件原告主張被告築居公司係以提供房地仲介之服務為營業之人，屬於消費者保護法第2 條第2 款之企業經營者，未正確提供有關系爭房地買賣之相關資訊予原告，致原告受有損害，要求被告築居公司應負擔消費者保護法所定損害額一倍懲罰金的賠償。惟查：被告築居公司係被告丙○○之仲介，與原告間並未締結任何契約，自不可能就其向原告所提供之服務而與原告發生爭執，是參照上述消費者保護法第51條之規定意旨，被告築居公司與原告間並非屬該法所定消費關係，原告之請求顯於法不合，自不可採。
七、綜上所述，原告並無依法可資解除或撤銷系爭買賣契約之原因，且查無何被告丙○○、戊○○、庚○○有何侵權行為事實，被告築居公司自也無依法應負連帶賠償責任或單獨負擔消費者保護法所定懲罰性賠償之可能，是原告基於物之瑕疵擔保為解約後回復原狀之請求、撤銷錯誤或詐欺意思表示後的返還價金請求、侵權行為損害賠償法律關係；對於被告築居公司、戊○○、庚○○，基於不動產經紀業管理條例第26條第2 項、侵權行為損害賠償法律關係，並另單獨對於被告築居公司基於消費者保護法第51條之規定，聲明請求：㈠被告丙○○應給付原告4,719,152 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告築居公司、戊○○、庚○○應連帶給付原告4,719,152 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第㈠、㈡項聲明，如任一項被告已為給付時，他項被告於給付範圍內即免為給付。㈣被告築居公司應另給付原告500,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既不應准許，則其假執行之聲請，即失所依據，併予駁回。
八、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述、所提之證據及聲請調查之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 13 日民事第一庭 法 官 古振暉
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 20 日書記官 姜貴泰