臺灣士林地方法院98年度訴字第1354號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 99 年 09 月 02 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1354號原　　　告　甲○○
訴訟代理人　徐立信律師
複代理人　　林威伯律師
被　　　告　乙○○
訴訟代理人　丙○○
被　　　告　立大仲介有限公司
法定代理人　戊○○
兼訴訟代理　丁○○
人
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於中華民國99年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告乙○○應給付原告新臺幣伍拾叁萬壹仟伍佰捌拾伍元，及自民國九十八年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告乙○○、立大仲介有限公司、丁○○經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386
條各款所列之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255 條第1 項前段定有明文。本件原告起訴時僅對被告立大仲介有限公司、丁○○主張侵權行為損害賠償法律關係，嗣於審理中以被告立大仲介有限公司、丁○○未對於現況說明書未詳加審視，追加依民法第227 條第1 、2 項之規定請求損害賠償。然兩者法律關係要件內容互異，被告亦未同意，且此項訴之追加將有礙及訴訟之終結，依法不予准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告乙○○於98年1 月22日出售其所有坐落於臺北縣汐止市○○段社后頂小段182-13地號、應有部分50/10000之土地及其上建物門牌號碼臺北縣汐止市○○○路201 巷21號14樓房屋（含地下平面車位一處，以下簡稱系爭房屋）。被告乙○○明知系爭房屋為海砂屋，已有害於整棟建物的結構安全，卻仍與負責仲介的被告立大仲介有限公司、丁○○共同於買賣契約向其保證系爭房屋於點交前無存在傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等物之瑕疵存在，且於原告請求被告揭開沾黏壁紙檢視時，被告亦刻意迴避，並偽稱：系爭房屋曾於97年間屋頂漏水，而於臥室天花板開維修孔進行修繕等語，致原告未能進一步檢視；被告乙○○復於「不動產標的現況說明書」，就「建築改良物是否有滲漏水情況」與「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」，均填「否」，以取信於原告，致原告受騙而與被告締結買賣契約，以價金新臺幣（下同）
5,100,000 元買受系爭房地。詎於雙方依約付款交屋後，原告進行裝修時，發現天花板有大面積水泥剝落與鋼筋鏽蝕外露情事，並委託檢驗公司現場取樣檢測，顯示系爭房地氯離子含量於主臥房門口上方樑與主臥房窗戶旁柱分別為1.357
與0.890 (kg/m3) ，遠大於標準0.3( kg/m3) 甚多，已生安全疑慮。原告曾多次請求被告協調解決未果，於98年4 月30日即曾以信函通知被告乙○○表示解除契約並要求返還價金，本院審理中亦曾於99年8 月11日具狀向被告表示撤銷其買受的意思表示。惟被告均未置理。為此，基於減少價金後價金返還法律關係、物之瑕疵擔保不具保證品質的損害賠償法律關係、侵權行為損害賠償法律關係、債務不履行損害賠償法律關係，聲明請求：㈠被告乙○○應給付原告961,585 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；㈡被告丁○○、立大仲介有限公司應連帶給付原告961,585 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；㈢並願供擔保請求宣告假執行。
二、被告乙○○據其曾到庭的陳述略以：系爭房屋是老房子，業經長年的日曬雨淋，並非海砂屋，且自買入該屋後，都沒有做裝修，不知系爭房屋會有水泥塊剝落等情事，應無詐欺原告之故意等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、被告立大仲介有限公司、丁○○據其曾到庭所提出之答辯狀陳稱：被告乙○○委託被告立大仲介有限公司銷售期間，被告乙○○仍於系爭房屋自住中，原告看屋時雙方有溝通房屋現況，且僅就系爭房屋天花板有漏水痕跡部分，由被告乙○○說明頂樓已經修復，內部裝潢因為要賣屋並未重新裝潢，原告並另請修漏師父現場勘查，認為只要頂樓加強防水即可，原告且經協調由其自行處理，原告與被告乙○○才以5,100,000 元成交。惟被告乙○○於交易期間從未告知系爭房屋有水泥塊剝落及鋼筋建築腐蝕等瑕疵，被告立大仲介有限公司無法依通常程序檢查由外觀發現瑕疵存在，是並無與被告乙○○共同隱匿瑕疵的侵權行為等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、本院得心證的理由：原告主張系爭房屋於原告受交付後，進行裝修時，即有天花板大面積水泥剝落與鋼筋鏽蝕外露情事；且系爭房屋於被告乙○○出賣時，於買賣契約第9 條第5
項約定：「乙方（即被告乙○○）保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」等語，而保證出賣系爭房屋的品質；被告乙○○於委託被告立大仲介有限公司銷售系爭房屋時，於「不動產標的現況說明書」內有關「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」事項欄，填寫為「否」等情，為原告提出系爭房屋平面圖、現場照片20幀（本院卷第26、106~114 頁）、硬固混凝土氯離子含量試驗報告1 紙（本院卷第18頁）、不動產買賣契約書1 份（本院卷第15~17 頁）、不動產標的現況說明書1 件（本院卷第25頁）為證。被告對於上揭文書之真正及屋況均未予爭執，原告上揭部分主張之事實，堪認屬實。惟被告各別仍以前詞置辯，是本件的爭點厥在於：㈠原告得否請求被告乙○○減少價金961,585 元？或基於系爭房屋不具有所保證之品質而請求賠償961,585 元？㈡原告得否以被告立大仲介有限公司、丁○○刻意隱匿系爭房屋的瑕疵為由，請求其等連帶賠償96 1,585元？茲分述如下：
（一）契約之效力
1、解除契約效力
按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354 條、第359 條分別定有明文。本件原告主張於發現系爭房屋有水泥塊剝落及鋼筋建築鏽蝕的情形時，即曾通知被告乙○○解除系爭買賣契約效力，為原告提出通知信函1 件（本院卷第19~20 頁）為證，被告乙○○對此亦不爭執。惟查：兩造間的買賣價格為5,100,000 元，而系爭房屋的瑕疵，經鑑定後，尚屬可補強，且補強的修復費用僅430,000 元，此有兩造間的不動產買賣契約及本院囑託臺灣省土木技師公會99年7 月1 日鑑定報告（本院卷第15~17 、141 頁）在卷可稽，是原告雖主張解除系爭買賣契約，然系爭房屋苟能以相較於買受價格顯著較低的修補費用修補後，即可續為使用，是房屋的瑕疵尚非達全面影響系爭房屋的存立，原告斷然解除契約，對出賣人即被告乙○○顯失公平，是參照上揭規定，該契約之解除不應准許。
2、買受意思表示之撤銷
按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，民法第92條前段、第93條前段定有明文。本件原告主張因受被告詐欺，致受騙買受系爭房屋，故於審理中之99年8 月11日以準備書狀送達代撤銷的意思表示，撤銷關於系爭房屋的買受意思表示。惟查：原告係於98年1 月22日與被告乙○○訂立系爭房屋買賣契約，於同年3 月間即因裝修時，發現天花板有大面積水泥剝落與鋼筋鏽蝕外露情事，通知被告丁○○勘查，並依其建議於98年3 月31日委託日笙檢測科技有限公司現場取樣，並於同年4 月6
日的報告知悉系爭房屋有氯離子含量過高的瑕疵，為原告於起訴時陳稱明確，並有其提出硬固混凝土氯離子含量試驗報告1 紙（本院卷第18頁）在卷可資佐明。是原告至遲應於98年4 月6 日知悉受騙的事實，則原告於99年8 月11日始提出撤銷的意思表示，參諸上揭規定，其表示撤銷顯已罹於法定除斥期間，自不生效力。
（二）對被告乙○○之請求
（1）減少價金之請求
按民法第359 條規定之減少價金請求權，具有形成權的性質，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足。本件原告主張系爭房屋於交付時有物之瑕疵，故依法向被告乙○○主張減少價金，並請求返還應減少之價金961,585 元，且以上揭試驗報告及照片為據。被告乙○○則否認試驗報告的真實性。經查：系爭房屋的混凝土因抗壓強度不夠，致結構有安全疑慮，且造成其市場價值減損。為本院分別囑託臺灣省土木技師公會就混凝土強度及建物整體安全性為鑑定，其製有鑑定報告結論為：「由上述鑑定結果顯示，鑑定標的物之混凝土抗壓強度低於『結構混凝土施工規範』第18.5.5節之規定設計值的85% 、硬固混凝土氯離子含量高於CNS 規定標準值0.3kg/立方公尺，及混凝土中性化深度亦大於4.0 公分。綜合以上研判，鑑定標的物疑屬結構具有安全疑慮之構造物，…」等語（本院卷第141
頁）；又系爭房屋的價額，亦經本院囑託永慶不動產估價師聯合事務所鑑定意見認為：「本案標的房屋未有氯離子含量偏高、水泥剝落及鋼筋鏽蝕等狀況下一般市場合理價格乘以污名化價值減損比率，求得房屋因受海砂屋污名化導致市場值價之減損金額為NT$531,585」等語（本院卷第214 頁），有臺灣省土木技師公會99年7 月1 日（99）省土技字第3947號鑑定報告（本院卷第134~ 175頁）、永慶不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（本院卷第180~248 頁）在卷可參。是系爭房屋因有原告指陳之瑕疵，且因該瑕疵而減損金達531,585 元，應足認定。是原告向被告乙○○為請求減少價金之意思表示後，並請求減少之金額531,585 元，堪認有據，應可准許，逾此部分之請求，則為無理由，不應准許。
（2）欠缺保證品質之損害賠償
按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360 條前段定有明文。又該損害賠償請求權，與解除權及減價請求權並立，然惟得實現其一，因解除或減價之完成而消滅。本件原告主張因被告乙○○於出賣系爭房屋時尚於買賣契約第9 條第5 項約定：「乙方（即被告乙○○）保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」等語，而系爭房屋既因有混凝土強度不足而存有瑕疵，即不具有被告乙○○所保證的品質，故請求被告乙○○賠償961,585 元。惟參照前揭規定意旨，原告既已向被告乙○○為減少價金之主張，故已生減少價金之效果，自不得再向被告乙○○請求損害賠償，是原告此部分之請求於法未合，尚不足採。
（3）侵權行為損害賠償請求
按當事人主張其意思表示係被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院47年度台上字第1632號著有判例。本件原告主張因被告乙○○隱匿瑕疵而以詐術致其受騙而買受系爭房屋，故基於侵權行為法律關係，請求賠償。被告乙○○則否認有何施詐的行為，以原本即不知有該瑕疵直辯。而查：原告對於被告立大仲介有限公司、丁○○所陳：被告乙○○委託被告立大仲介有限公司銷售期間，被告乙○○仍於系爭房屋自住中，原告看屋時雙方有溝通房屋現況，且僅就系爭房屋天花板有漏水痕跡部分，由被告乙○○說明頂樓已經修復，內部裝潢因為要賣屋並未重新裝潢，原告並另請修漏師父現場勘查，認為只要頂樓加強防水即可，原告且經協調由其自行處理等情，以及且原告於買受前，因樓層有天花板遮蔽，並無法從外觀發現有水泥塊及鋼筋建築鏽蝕的情形，均無爭執。是原告僅於買受時，基於通常的檢查，就頂樓部分的漏水部分的瑕疵，業經協調免除被告乙○○的責任，其餘的瑕疵，在舊有裝潢及天花板尚未拆除前，即使是原住居之人亦難以發現，堪可認定。又原告指稱其曾要求被告乙○○揭開沾黏壁紙以供檢視，被告乙○○卻刻意迴避云云，惟原告對此並未具體說明被告乙○○如何迴避，也未對此舉證以實其說，其空言指摘，自不足採。是原告此部分之請求，既未對於被告乙○○的詐欺行為充分舉證以明，應不准許。
綜上，原告得對被告乙○○請求的金額為531,585元。
（三）對被告立大仲介有限公司、丁○○之請求
本件原告主張被告共同隱匿系爭房屋的瑕疵，故被告立大仲介有限公司、丁○○亦應負擔共同侵權行為責任。被告立大仲介有限公司、丁○○對於系爭房屋於交付予原告存有上開所鑑定之瑕疵，並不爭執，惟以並未隱匿瑕疵為辯。而查：上揭瑕疵之存在，在未經拆除舊裝潢及天花板前，原難以發現，業如前述，而被告立大仲介有限公司、丁○○僅是仲介從業人員，原難較所有權人更瞭解系爭房屋的近況，又被告乙○○於委託被告立大仲介有限公司銷售系爭房屋時，於「不動產標的現況說明書」內有關「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」事項欄，填寫為「否」等情，亦有該現況說明書在卷可稽（本院卷第25頁），為兩造所不爭執，則被告立大仲介有限公司、丁○○因信賴系爭房屋所有權人之屋況說明，並在瑕疵非顯而易見的情形下，為仲介行為，尚與共同施以詐術欺騙之情有間，是原告此部分之請求，並無證據可資證明被告立大仲介有限公司、丁○○有與被告乙○○共同詐欺隱匿之行為，此部分之請求，自屬無據，應不足採。
五、綜據上述，被告給付之系爭房屋確存有瑕疵，從而，原告基於物之瑕疵擔保等法律關係請求減少價金後，並要求返還價金531,585 元，及自起訴狀繕本送達被告乙○○翌日之98年11 月17 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告陳明願供擔保聲請假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。另原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併與駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果並無影響，茲不一一贅述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 2 日民事第一庭 法 官 古振暉
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 9 月 8 日書記官 姜貴泰