臺灣士林地方法院98年度訴字第252號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第252號

原告

甲○○

被告

己○○

訴訟代理人

連銀山律師

被告

久月房屋仲介有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間撤銷買賣契約等事件，本院於98年5 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段1 小段643 地號土地，及上建物天母樂活社區A6棟7 樓之房屋，原係味王股份有限公司 (下稱味王公司)之 預售屋，出售予被告己○○，而原告於民國97年7 月間透過久月房屋仲介有限公司 (東森房屋天母分店；下稱久月公司)購 買被告己○○託售之前開預售屋，原告當時明確告知仲介欲購住家使用之住宅，然久月公司並未告知原告購買之前開被告己○○向味王公司所購之系爭房屋坐落土地之地目及使用分區為第三工業區，原告事後發現合約上記載之地目及使用分區欄空白未填，被告有蓄意欺瞞，且買賣合約需有審閱期，然久月公司雖在合約後加訂附件，但未予原告事先審閱，即簽訂合約，而附件亦缺頁不完整，原告事後尋問房屋貸款之際，始知本人購買標的之使用分區為工業用地，方知上當，經數次協商均未獲合理回應，是上開買賣契約既有未告知使用分區及給予審閱期，應契約應為無效，爰依不當得利請求被告己○○返還已給付之第一期價款新臺幣 (下同)194 萬 元，依不當得利及債務不履行之法律關係，請求被告久月公司返還已給付之仲介費19萬4000元等語。並聲明，被告己○○應給付原告194 萬元；被告久月公司應給付原告19萬4000元。

二、被告抗辯：

㈠、被告己○○辯稱：本件買賣標的之土地及建物，均係被告己○○向味王公司購買之預售屋，案名為「天母樂活A6棟7 樓」，兩造並以上開預售屋「房地預定買賣契約書」第1 頁、第2 頁，作為系爭買賣契約書之附件1 ，且於系爭買賣契約第1 條第2 項，載明買賣之建物標示「如附件一」，而該「附件一」第1 頁第1 條則以粗黑字體記載預定買賣土地，都市計劃使用分區為「第三工業區」，建物規劃用途為「策略性產業 (資訊服務業)」 。而在不動產買賣，價金與買賣標的，為契約之重要內容，原告對系爭買賣契約所記載之「買賣土地、建物標示如附件一」及該附件1 之記載，等重要內容，實無諉為不知之理。且證人即系爭房屋買賣仲介之人丙○○到庭證稱曾告知原告系爭土地之使用分區，而原告亦已知悉，另證人即買賣契約承辦之代書戊○○亦證述，曾跟原告解釋買賣標示，原告沒有問問題等情。是以，原告應無不知系爭房地之使用分區存在一事。故兩造所訂之系爭買賣契約並無無效之原因，亦無得撤銷之理由，原告主張系爭買賣契約無效，依不當得利之法律關係，請求返還已繳之第一期買賣價金194 萬元，應非有理等語。並聲明：駁回原告之訴。

㈡、被告久月公司辯稱：原告與被告久月公司業務人員丙○○，於97年6 月初因售屋廣告接觸，得知原告已曾多次看過此天母樂活建案，故引薦公司銷售個案作為比較，在帶看過程中，已明確告知，此建案為工業用地，且買賣契約簽約作業，係由特約代書戊○○辦理，於簽定契約時，代書亦曾明確告知使用分區，且於買賣契約附上被告己○○與建商之買賣契約，該契約便以黑體字，載明基地都市計劃使用分區為第三種工業區，故原告不可能不知系爭房地之使用分區，是本件契約並無原告前述之未告知使用分區之情事存在，是原告依此主張契約無效，或依債務不履行之法律關係請求被告返還仲介費或賠償一事，應無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠、原告透過被告久月公司之居間，於97年7 月2 日與被告己○○簽訂以己○○及訴外人味王公司簽訂之房地預定買賣契約書第1 頁、第2 頁、第25至32頁、第35至37頁作為附件之不動產買賣契約書，約定買受臺北市○○區○○段1 小段643地號土地（未標示地目及使用分區，權利範圍依地政機關登記為準），及坐落於該土地上之天母樂活社區A6棟7 樓之預售屋，並已給付簽約金194 萬元存於僑馥建築經理股份有限公司在花旗銀行敦化分行所設之信託專戶。

㈡、被告己○○與訴外人味王公司簽訂之房地預定買賣契約書第1 頁所載之第1 條第1 項約定為：「預定買賣標的之標示及權利範圍：一、土地：即坐落於臺北市○○區○○段1 小段643 號土地1 筆，基地面積共計3,291.09平方公尺，都市計畫區分使用分區為第3 種工業區。」

㈢、原告為給付居間報酬，曾交付面額為19萬4,000元，到期日為98年11月25日之支票1紙予被告久月公司。

四、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：

㈠、被告己○○是否未告知系爭不動產之都市計劃使用分區為第三工業區？系爭買賣契約是否應給予審閱期？若被告己○○未告知前開使用分區，或未給予契約之審閱期，系爭買賣契約是否無效？

㈡、苟前開買賣契約無效，則被告久月公司，應否返還仲介費？

㈢、被告久月公司是否未告知系爭不動產之都市計劃使用分區為工業區，而有違反其居間之仲介契約，而應對原告負19 萬4千元損害賠償責任？

五、本院得心證之理由：

㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須之特別要件，負舉證責任（最高法院四十八年台上字第八二四號判例意旨參照）。而負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明之責任，苟應負舉證責任之當事人，不能舉證，以證實其主張之事實為真實，即應受不利之認定。原告主張被告有隱瞞系爭買賣標的之都市計劃使用分區為工業區一事，為被告二人所否認，原告就此有利於己之事實即應負舉證之責。惟依兩造所不爭執其為真正之系爭原告與被告己○○間之不動產買賣契約書第1 條所示，就土地標示部分，雖未載明地目及使用分區，惟建物標示部分，則記載「建物門牌：味王股份有限公司預售屋案名天母樂活A6棟7 樓 (詳附件一)」 ，而附件1 即為被告己○○與訴外人味王公司之房地預定買賣契約書第1 、2 頁，其中第1 條第1 項，土地部分即以黑色粗體字標明都市計劃使用分區為「第三工業區」，第2 項房屋部分，亦以黑色粗體字標明規劃用途地上1 至15層為「策略性產業 (資訊服務業)」 等情，此有前開不動產買賣契約書在卷可參 (本院卷第91至100 頁)。 苟被告確有蓄意隱瞞系爭房地之使用分區，豈有將明確記載前開使用分區資訊之原房地之預售屋買賣契約書，作為原告與被告己○○間不動產買賣契約書附件之理。又按不動產之買賣，就買受人而言，買賣標的之現況、面積、權利範圍，及價金，應為其所受重視之點，而系爭買賣標的為預售屋，尚無建物及土地登記謄本得確認買賣之房地面積、權利範圍，並憑以計算價金，是為確認買受之土地持分及建物面積，並確定價金之計算，惟有以出賣人與建商之預售屋買賣契約書之買賣標的之標示方得確認。而前開原告與被告己○○間之不動產買賣契約書所附之被告己○○與訴外人味王公司之房地預定買賣契約書第1 、2 頁，其中第1 條即在於標示買賣之土地、房屋及其權利範圍與面積，原告為一智慮成熟之成年人，依前說明，豈有於簽約之際，就此重要之點未加以確認之理。再參以，證人即負責仲介原告買受系爭不動產房地，亦為被告久月公司之業務員丙○○及證人即辦理系爭不動產買賣契約之代書戊○○於本院審理時，均證述：有向原告說明本件買賣標的之使用分區為工業區等語。準此，原告前開主張，與前開買賣契書所載之客觀事證不符，亦與社會常情有違，復與證人丙○○、戊○○等證述有異，尚難使本院形成被告二人確有蓄意不告知系爭房屋坐落土地之使用分區為工業區一事，形成確定之心證，即難以此為原告有利之認定。

㈡、原告另主張系爭買賣契約未予審閱期云云。惟按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 、2 項，分別定有明文。惟此係在規範企業經營者，如以預定之定型化契約條款與消費者簽訂契約，為保障消費者之權益，應給予合理之期間，供消費者審閱契約。然本件之系爭買賣契約，係存在於原告與被告己○○之間，並非一方為企業經營者，是被告己○○與原告間，即非企業經營者與消費者之關係，自前開規範保護之範圍，而無前開消費者保護法第11條之1 審閱期規範之適用。原告前開主張，容有誤會，而無可採。

㈢、從而，原告既無法證明，被告二人確有原告所述刻意不告知系爭買賣標的坐落土地之使用分區為工業區之事實，則原告據此進一步主張買賣契約無效，依不當得利請求被告己○○返還已給付之194 萬元買賣價金，並依不當得利及債務不履行之法律關係請求被告久月公司，給付19萬4000元，即屬無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，經本院審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。