臺灣士林地方法院98年度訴字第881號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第881號

原告

邱澤堃

訴訟代理人

田振慶律師

訴訟代理人

吳彥鋒律師

訴訟代理人

翁健祥律師

被告

陳嘉明

訴訟代理人

陳適庸律師

複代理人

陳欽熙

被告

許金亭

上列當事人間減少價金等事件，本院於100 年2 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第4 款分別定有明文。查本件原告起訴時係以陳必誾、陳嘉明、許金亭、信義房屋仲介股份有限公司天母分公司（下稱信義房屋）為被告，依民事物之瑕疵擔保責任、不當得利法律關係，訴請陳必闇、陳嘉明減少價金、連帶返還不當得利，另依侵權行為損害賠償請求權，訴請許金亭、信義房屋賠償損害，並聲明：「㈠被告陳必誾、陳嘉明應連帶給付原告新臺幣（下同）500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告許金亭應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告信義房屋應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣前3 項給付，於其中任一被告清償範圍內，他被告免給付義務。」嗣於民國98年7 月29日具狀撤回對被告信義房屋之起訴，並變更聲明為：「㈠被告陳必誾、陳嘉明應連帶給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告許金亭應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前2 項給付，於其中任一被告清償範圍內，他被告免給付義務。」復於98年10月26日以陳必闇業於起訴前死亡為由，具狀撤回對被告陳必闇之起訴，並因陳嘉明、許金亭為陳必闇之全體繼承人，改依民事物之瑕疵擔保責任、不當得利及繼承法律關係，訴請陳必闇、陳嘉明減少價金、連帶返還不當得利，並經多次變更訴之聲明為：「㈠被告陳嘉明應給付原告392 萬1615元，及自98年10月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告許金亭應就其中196 萬807 元，及自98年11月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息與被告陳嘉明連帶給付。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」經核原告聲明之變更，係基於同一基礎事實，減縮應受判決事項之聲明或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，依上開法條規定，自應准許，合先敘明。

二、被告許金亭經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

三、原告起訴主張：原告於92年11月21日，與被告之被繼承人陳必闇、被告陳嘉明之共同代理人即被告許金亭簽訂不動產買賣合約書，購買坐落於臺北市○○區○○段4 小段280 地號土地（應有部分1/14），暨其上同段41368 建號，門牌號碼臺北市士林區○○○路○ 段159 巷12號7 樓之房屋（下稱系爭房屋），約定總價1750萬元，交屋日期為92年12月24日。97年10月間，原告聽聞系爭房屋1 樓有氯離子含量過高之情，深恐系爭房屋亦為海砂屋，遂委託訴外人立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室（下稱立鋼公司）於系爭房屋客廳柱、廁所前方柱、走道樑採樣檢測氯離子含量，於97年11月6日得知檢測結果後，始發現系爭房屋具有「氯離子含量過高」此一不能即知之瑕疵，不但影響系爭房屋及坐落土地之交易價值，亦將造成建築本體水泥剝落、鋼筋腐蝕外露，進而影響結構安全，致欠缺通常應具有之效能。原告乃於97年11月18日以存證信函將上情通知於陳必闇、被告陳嘉明之戶籍地址，並請求減少價金，是縱上開存證信函嗣因其等逾期未領而遭退回，亦應認原告已踐行民法第356 條第3 項所定之即時通知義務，且原告之減少價金請求權亦未逾民法第365條所定之6 個月或5 年除斥期間。爰依民法第354 條、第359 條、第1153條第1 項等規定，並參酌臺北市不動產估價師公會委託中聯不動產估價師聯合事務所製作之R-000000000號估價報告，就系爭房屋因混凝土氯離子含量過高所致價值減損之估價結論392 萬1615元，請求被告減少買賣價金392萬1615元，另依民法第179 條、第1153條第1 項等規定，訴請被告陳嘉明返還溢收之買賣價金392 萬1615元，並就其中由被告共同繼承陳必闇之196 萬807 元部分，訴請由被告許金亭與被告陳嘉明負連帶返還責任等語。並聲明：㈠被告陳嘉明應給付原告392 萬1615元，及自98年10月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告許金亭應就其中196 萬807 元，及自98年11月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息與被告陳嘉明連帶給付。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

四、被告陳嘉明則以：依民法第356 條第1 項規定，原告於92年11月24日取得系爭房屋後，即應按通常程序從速檢查是否具有瑕疵，原告遲至97年11月6 日方委託立鋼公司檢測系爭房屋氯離子含量，顯有怠於檢查之情，依民法第373 規定，應自行承擔系爭房屋之利益及危險。況系爭房屋2 樓亦曾於98年1 月12日採樣檢測氯離子含量，其結果並未超過83年7 月22日公布之氯離子含量標準，足見系爭房屋並非全棟皆為海砂屋。另依原告提出之檢驗報告所載，該檢驗結果僅對送驗樣品負責，亦無從得知採樣人員及方式，已違反營建工程取樣與試驗程序，則系爭房屋是否具有原告所稱之瑕疵，實有疑問。再者，系爭房屋使用迄今已逾24年，依當時1 坪建造成本約4 萬元，佐以系爭房屋48.9293 坪計算，建造成本約為200 萬元，折舊後僅剩100 萬元，是縱系爭房屋有原告所稱之瑕疵，其主張之減價金額，不但過高，其請求權復已逾民法第365 條所定之5 年除斥期間而消滅。又系爭估價報告所採「收益法之現金流量分析計算」估價方式，係以系爭房屋假定正常屋況之租金折現至92年之總金額869 萬2161元，與於氯離子含量過高情形下之租金折現至92年之總金額477萬546 元之差額392 萬1615元，作為系爭房屋減少價值之估算結論，惟民法第359 條規定之「減少價金」非請求賠償所失利益，系爭房屋亦未出租，復無其他證據得證明系爭房屋使用年限較正常房屋短少10年，將致短收10年租金，原告又未主張系爭房屋坐落之土地有瑕疵，是系爭估價報告僅以租金收益之差異，而未以原告購買系爭房屋當時正常屋況與氯離子含量過高情況之交易價差所估算之系爭房屋減少價值，自不足採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。被告許金亭則未未提出任何聲明或陳述。

五、兩造不爭執之事項：

㈠、原告於92年11月21日與被告陳嘉明及陳必誾（死亡）之共同代理人許金亭，就系爭房地簽訂買賣契約，約定買賣價款為1750萬元。

㈡、陳必誾於97年11月8 日死亡，被告陳嘉明、許金亭為陳必誾之繼承人。

㈢、台灣省土木技師公會之鑑定方法及結果。

六、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款之規定，處理並協議簡化爭點如下：原告請求被告陳嘉明給付原告392 萬1615元自98年10月28日起至清償日止按週年利率百分之5 計算的利息，其中196 萬807 元及自98年11月28日起至清償日止按週年利率百分之5計算的利息部分由許金亭連帶給付有無理由？

七、本院得心證之理由：

㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項、第359 條定有明文。而減少價金請求權，性質上為形成權，其行使應以意思表示為之，為有相對人之單獨行為，價格之減少，因買受人之行使而當然生效，無待出賣人承諾，故於出賣人應負瑕疵擔保責任之情形，經買受人以意思表示請求減少價金，即生效力。又按買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第365 條第1 項亦定有明文。查被告陳嘉明與其被繼承人即訴外人陳必誾出售予被告之系爭房屋，確有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，此有兩造所不爭之臺灣省土木技師公會99年7 月1 日（）省土技字第3948號鑑定報告書可參，應可認定。復按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1 項前段定有明文。而系爭房地係於92年12月24日交屋，此為兩造所不爭執，而原告係於97年12月23日始具狀向本院起訴，並以起訴狀作為通知減少價金之意思表示，惟起訴狀繕本於98年1 月10日始寄存送達於被告許金亭，而送達於被告陳嘉明部分因原告起訴狀當事人欄將陳嘉明誤載為「陳嘉文」，難謂起訴狀繕本於98年1 月10日已合法寄存送達於被告陳嘉明，惟被告陳嘉明於98年2 月11日確有委任訴訟代理人試行調解，足認原告減少價金之意思表示至遲於98年2 月11日已到達被告陳嘉明，此均有前開送達回證、本院調解報到單，委任狀等在卷可憑( 本院卷第6 頁、34頁、35頁、38頁) 。準此，可知原告減少價金之意思表示係於98年1 月10日因起訴狀寄存送達始到達被告許金亭，於98年2 月11日始到達陳嘉明，均已逾系爭房地交付後5 年之除斥期間( 按92年12月24日交屋) ，依前開說明，其減少價金之請求權即已消滅，自不得向原出賣人即被告陳嘉明或原出賣人陳必誾之繼承人即被告陳嘉明、許金亭主張減少價金。原告雖另辯稱：其於97年11月18日即已發存證信函通知被告陳嘉明、陳必誾主張減少價金，自未逾物之交付5年之除斥期間云云，惟查前開存證信函因招領逾期而退回，並未送達被告。且原告雖主張係寄送予原出賣人陳嘉明、陳必誾，惟觀原告寄送之信件，其中一封之姓名記載為「陳嘉文」，並非被告陳嘉明，另訴外人陳必誾，業於97年11月8日死亡，原告於97年11月18日仍向被告陳必誾送達減少價金之意思表示，亦有違誤，此有原告提出之存證信函( 含信封) 及被告陳嘉明提出之死亡證明在卷可參( 本院卷第23頁、94頁) 。是原告主張於97年11月18日即以存證信函通知被告主張減少價金，未逾除斥期間云云，亦難憑採。

㈡、綜上所述，原告向被告為請求減少價金之意思表示時，已逾系爭房地交付後5 年之除斥期間，其減少價金請求權即已消滅而不生請求減少價金之效力。是原告既已不得請求減少價金，則其依民法第179 條不當得利之規定，請求被告給付減少價金後，溢付之價金即為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，亦應駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，決如主文。