民法 第 365 條（解除權或請求權之消滅）

若賣家確實事先告知瑕疵而你仍購買，原則上不能再以同一瑕疵主張權利（民法第 355 條）。但關鍵在告知範圍：賣家說「可能有小問題」與實際「結構性損壞」落差仍可主張。對話紀錄、訊息、契約附註是法院判斷你知道多少的依據。

從買受人依第 356 條通知出賣人瑕疵那天起算，不是從發現瑕疵那天，更不是從交付那天。

規範瑕疵擔保的解除權與減價請求權的消滅時效，設通知後六個月與交付後五年雙重期限。

除斥期間是形成權的固定存續期間，不因任何事由中斷或停止，屆至即消滅，五年上限即屬此性質。

出賣人明知標的物有瑕疵卻隱匿不講，構成排除六個月短期失權的事由，但五年上限仍適用。

蒐證 → 存證信函通知 → 協商同時書面保留權利 → 六個月內寄出解除意思表示或起訴。

六個月到期日＝通知日＋六個月；五年到期日＝交付日＋五年；實際期限取兩者較早者。

減價請求依差額為訴訟標的計裁判費（約 1.1%），小額（10 萬以下）可自行進行免律師。

交屋前曾修繕同一位置的紀錄、對話訊息、廣告與實況落差，都是推認故意隱瞞的證據。

鑑賞期是無條件解約的消保法特別規定，過了七日不代表喪失民法瑕疵擔保權利，兩套時間軸並行。