臺灣士林地方法院98年度重訴字第23號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 100 年 05 月 02 日
• 法官: 王本源、孫萍萍、林尚諭
• 當事人: 邱國誠

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　98年度重訴字第23號原　　　告　邱國誠
訴訟代理人　蘇恆昌
黃仕翰律師
複 代理 人　游弘瑋
被　　　告　林清子
訴訟代理人　賴宗麟
上列當事人間返還價金事件，本院於民國100 年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰捌拾捌萬元，及自民國九十六年三月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣叁佰玖拾陸元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟壹佰捌拾捌萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意或請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第3 款、第2 項分別定有明文。本件原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）1382萬7242元，及其中1188萬元自民國96年3 月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於99年10月20日追加備位聲明為被告應給付原告355 萬9328元，及自96年3 月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。復於100 年4 月11日減縮法定遲延利息之部分，先位聲明：被告應給付原告1382萬7242元，及其中1188萬元自民國96年3 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。備位聲明：被告應給付原告355 萬9328元，及自96年3 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。經核原告前述聲明之變更，分別係本於同一基礎事實所為之追加及聲明之減縮，且被告就訴之追加亦未表示異議而為本案之言詞辯論，依前開法條規定，其訴之追加及減縮，於法相合，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠伊於96年1 月10日與被告簽定不動產買賣契約（下稱「系爭買賣契約」），約定由原告以1188萬元，向被告購買坐落臺北市○○區○○段2 小段30地號土地應有部分87/1000 （下稱「系爭土地」）及其上2327建號即門牌號碼臺北市○○區○○路3 段189 巷12弄89號5 樓房屋（下稱「系爭房屋」，與系爭房屋合稱「系爭房地」）。伊已依約給付全部價金予被告，被告並將系爭房地所有權移轉登記予伊指定之人蘇恆昌。
㈡伊於97年10月整修系爭房屋時，發現系爭房屋之版樑有嚴重剝落龜裂之情形，乃委請大慶維土木技師事務所就系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢測，鑑定結果系爭房屋樑之氯離子含量分別為4.86公斤/ 立方公尺、0.13公斤/ 立方公尺。伊復委請鄭兆鴻結構技師事務所就系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢測，鑑定結果系爭房屋樑、版之氯離子含量分別為1.417222公斤/ 立方公尺、1.039883公斤/ 立方公尺。上開數據平均後，已超過國家標準值0.3 公斤/ 立方公尺。足認系爭房屋具有主建物結構氯離子含量過高之重大瑕疵。伊乃依系爭買賣契約第14條第2 項、民法第359 條之規定，以本件起訴狀為解除契約之意思表示。
㈢系爭買賣契約既經解除，被告自應依民法第259 條之規定，返還價金1188萬元。又原告因系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，而受有下列損害：規費1 萬9919元、代書費1
萬5500元、火險保費2603元、仲介費11萬8800元、房屋稅7464元、地價稅2 萬9828元、裝修費用171 萬2800元、混凝土試驗費8000元，共計194 萬7242元。爰依民法第227 條之規定，請求被告賠償上開損害。
㈣被告於出賣系爭房地予原告時，故意不告知原告系爭房屋之混凝土有氯離子含量過高之瑕疵。是倘本件未達解除契約之程度，被告亦應依民法第360 條之規定，負債務不履行之責任。又系爭房屋經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定，認為系爭房屋因混凝土中氯離子含量過高，致系爭房屋價值減損228 萬6328元，且系爭房屋強度減損已不能達原來使用之目的，若欲為修繕補強，則補強費用為127 萬3000元。故被告亦應依民法第227 條、360 條之規定，賠償原告355 萬9328元。
㈤為此，先位依民法第354 條、第359 條、第259 條、第227
條之規定，訴請被告返還系爭房地之價金及賠償所受之損害。備位依民法第360 條、第227 條之規定，訴請被告賠償其所受損害等語。先位聲明：⒈被告應給付原告1382萬7242元，及其中1188萬自96年3 月6 日起，其餘自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⒈被告應給付原告355 萬9,328 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於收受本件起訴狀前，不知系爭房屋之混凝土有氯離子含量過高之瑕疵，亦未於訂定系爭買賣契約時，故意不告知原告系爭房屋之混凝土有氯離子含量過高之瑕疵。且系爭買賣契約第14條第2 項約定氯離子含量檢測廠商應由兩造共同指定，且檢測點以主建物之樑、柱等共取3 個測試點為準，然大慶維土木技師事務所、鄭兆鴻結構技師事務所均係原告單獨選任及自行取樣送驗，且樣品僅有2 處，故該等試驗報告之結果應不足採。又系爭房屋歷經九二一大地震，並未發生龜裂或水泥塊掉落之情形，是系爭房屋應非俗稱之海砂屋，結構安全應無疑慮。被告於96年3 月7 日即交屋予原告，然遲至98年1 月間始收受本件起訴狀，期間原告均未通知被告系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，是原告既未盡從速檢查及通知之義務，依民法第356 條之2 之規定，應視為原告承認其所受領之物等語為辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項（見本院98年5月1日準備程序筆錄）：
㈠兩造於96年1 月10日，訂立系爭買賣契約，約定原告以1188萬元之價金，向被告購買系爭房地。
㈡被告已於96年3 月5 日付清系爭房地之買賣價金1188萬元予原告。被告並於96年2 月26日將系爭房地移轉登記予原告所指定之人蘇恆昌名下。
㈢系爭房屋係於78年3月3日建築完成。
㈣系爭買賣契約第14條第2 項約定：「混凝土氯離子含量檢測約定( 本條僅適用建築完成日期在70年1 月1 日以後之建物) ：簽定不動產買賣契約後，甲方（即原告）得自費並請求乙方（即被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件; 即建物建築完成日期民國87年6 月25日（含）當日以前者，約定為0.6 公斤/ 立方公尺以上; 該日期以後，約定為0.3 公斤/ 立方公尺以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款」。㈤系爭房屋於97年10月9 日，經大慶維土木技師事務所大慶維工程材料試驗室進行氯離子含量檢測，檢測結果為混凝土氯離子含量：樑（大塊）4.86公斤/ 立方公尺，樑（小塊）O.13公斤/ 立方公尺。
㈥系爭房屋於97年10月22日，經鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室進行氯離子含量檢測，檢測結果為混凝土氯離子含量：樑1.41722 公斤/ 立方公尺，版1.039883公斤/ 立方公尺。
㈦被告於98年1月19日收受本件起訴狀繕本。
㈧原告因買賣系爭房地，而支出契稅3 萬2328元、各項規費1
萬9919元、代書費1 萬5500元、火險保費2603元、仲介費11萬8800元、房屋稅7464元、地價稅2 萬9828元，共計22萬6
442 元。
㈨原告買受系爭房地後，共計支出裝修費用171 萬2800元、混凝土試驗費8000元。
㈩系爭房屋經瑞利德國際工程顧問股份有限公司評估，若以維修工程進行補強，則採取「原頂版貼附碳纖維貼片補強」之工法需花費107 萬2000元，採取「原頂版下方增築新樓版(
新增鋼樑、鋼承鈑、鋼筋及樓版）」之工法需花費127 萬3000元。
四、得心證之理由：
原告主張系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，其得解除系爭買賣契約，並請求被告回復原狀等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件先位之爭點為：㈠原告得否以系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵為由，依民法第359 條本文之規定，解除系爭買賣契約？㈡若系爭買賣契約業已解除，原告得否依民法第259 條第2 款之規定，請求被告返還1188萬元，及自96年3 月6 日起算之利息？㈢原告得否依民法第227 條第2 項之規定，請求被告賠償買賣支出費用22萬6442元、裝修費用171 萬2800元、混凝土試驗費8000元？茲論述如下：
㈠系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，且原告解除系爭買賣契約並無顯失公平之處，其自得依民法第359 條本文之規定，解除系爭買賣契約。
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354 條第1 項前段定有明文。
⒉本件原告主張系爭房屋有氯離子含量偏高，危害原告正常使用之瑕疵，業據提出大慶維土木技師事務所大慶維工程材料試驗室氯離子含量檢測報告（本院卷第48頁）、鄭兆鴻結構土木技師事務所材料實驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告（本院卷第49頁）為證。並經本院囑託臺北市土木技師公會再為鑑定，取樣系爭房屋樑、版、夾層樑合計6 處（採樣位置詳如鑑定報告第48至49頁），其鑑定結果為：「5 樓-1樑部分之水溶性氯離子含量0.95公斤/ 立方公尺，5 樓-2樑部分之水溶性氯離子含量0.17公斤/ 立方公尺，5 樓-3頂版部分之水溶性氯離子含量2.95公斤/ 立方公尺，5 樓-4頂版部分之水溶性氯離子含量2.80公斤/
立方公尺，5 樓夾層-1樑部分之水溶性氯離子含量2.54公斤/ 立方公尺，5 樓-2樑部分之水溶性氯離子含量3.14公斤/ 立方公尺」等節（見鑑定報告第53頁），是上開檢測點之硬固混凝土水溶性氯離子含量檢測平均值為2.09公斤/ 立方公尺，顯已高於中華民國國家標準CNS3090 規範之水溶性氯離子最大含量0.3kg/立方公尺。又「所謂海砂屋，即建築房屋時混凝土所用的砂所含氯離子過高，且未經適當處理。由於海水中含有豐富的氯化鈉，導電性極高，且海砂中的鹽有潮解性，容易吸收水分，將會造成鋼筋鏽蝕、混泥土塊剝落，影響結構物安全」等情，亦經上開鑑定報告（見鑑定報告第13頁）予以說明。足徵系爭房屋於建築時因使用之混凝土所含氯離子過高，而將造成鋼筋鏽蝕、混凝土漲裂之情形，影響鋼筋混凝土結構之耐久及安全性能。則系爭房屋於交付予原告占有使用時，確因混凝土氯離子含量過高，而有減損系爭房屋作為居住使用之通常效用之瑕疵。原告主張被告應依民法第354 條規定負瑕疵擔保責任，自屬有據。
⒊至被告辯稱原告怠於檢查、通知系爭房屋之瑕疵乙節。按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356 條第1 、3 項定有明文。經查，系爭房屋是否果有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，非拆除裝潢後，經專業機構取樣、檢測，實無從得知。是此屬不能即知之瑕疵，應屬明確。原告於97年10月14日經大慶維土木技師事務所大慶維工程材料試驗室進行系爭房屋氯離子含量檢測，始發現混凝土氯離子含量過高之情形，有上開報告書附卷為憑（本案卷第48頁）。原告於97年12月間提起本件訴訟，告知被告上情，並無怠於盡買受人即時通知之義務。故被告就此所辯，不足採信。
⒋次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。又前開條文但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言（最高法院90年臺上字第564 號、91年臺上字第2451號、92年臺上字第2360號判決意旨參照）。再為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約，亦為民法第363 條第2 項所明定。
⒌經查，系爭房屋有前述瑕疵，業已影響居住使用安全，且系爭房屋經瑞利德國際工程顧問股份有限公司評估，若以維修工程進行補強，則採取「原頂版貼附碳纖維貼片補強」之工法需花費107 萬2000元，採取「原頂版下方增築新樓版( 新增鋼樑、鋼承鈑、鋼筋及樓版）」之工法需花費127 萬3000元等情，亦為兩造所無異詞（見上三之㈩）。參諸一般房屋買賣之經驗法則，購屋者幾無意願購買高氯離子含量房屋，是系爭房屋前述瑕疵應可謂重大，衡量買受人不解除契約可能之損害，與出賣人因解除契約所受之損害，買受人之解除契約對出賣人尚非顯失公平，自應許原告以系爭房屋存有前述瑕疵為由解除契約。被告固辯稱原告已將系爭房屋之內部裝潢拆除，其主張解除契約顯失公平云云。然房屋之氯離子含量，並非一般人自其外觀即可知悉，通常均係於拆除內部裝潢，發現有混凝土龜裂剝落、鋼筋鏽蝕之情形後，由專業之鑑定機關予以試驗鑑定，方可知悉房屋之氯離子含量。故倘非原告拆除系爭房屋裝潢並予以檢驗，即難以得知系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵。是被告以原告以系爭房屋內部裝潢業經拆除為由，辯稱原告解除契約顯失公平云云，實非可採。又系爭房地之房屋、土地雖為二獨立之物，惟系爭房屋、土地本應隨同移轉（公寓大廈管理條例第4 條），原告所以購買系爭土地應有部分，亦係因該土地為系爭房屋所坐落之基地，是系爭房屋既存有瑕疵，土地與房屋分離將致買受人顯受有損害，原告即不可能單獨購買土地，依前揭說明，原告自得解除全部房、地之買賣契約。準此，原告以本件起訴狀繕本為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約業已合法解除，應屬無疑。至被告辯稱裝潢毀損乙節，則係被告得否另依民法第259 條第6 款規定，請求原告賠償價額之問題，與解除契約是否顯失公平之判斷無涉。
㈡原告得依民法第259 條第2 款之規定，請求被告返還1188萬元，及自96年3 月6 日起算之利息。
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259
條第2 款分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，亦為同法第203 條所明定。
⒉經查，被告已於96年3 月5 日付清系爭房地之買賣價金1188萬元予原告等情，為兩造所不爭（見上三之㈡），且原告業已依法解除系爭買賣契約，則原告請求被告返還已交付之買賣價金1188萬元，及自96年3 月6 日起算按法定利率年息百分之5 計算之利息，依前揭規定，即屬有據，應予准許。
⒊被告雖辯稱伊於96年間即將系爭房屋交付予原告，原告遲至97年12月始解除契約，且本案因鑑定而歷時久長，該段期間之利息不可歸責於伊，不應由伊負擔云云。惟按，契約解除時，當事人之一方受領之給付為金錢者，依民法第259 條第2 款規定，當然應附加「自受領時」起之利息償還他方。此項自受領時起所附加償還之利息，係屬於契約解除時，併同原給付之金錢（本金）為請求之回復原狀方法。且此項受領之給付為金錢者，不論受領人是否因利用金錢而受有利益，概應溯自受領時起附加法定利息償還之（最高法院88年臺上字第112 號、96年臺上字第969 號判決意旨參照）。是該利息之給付僅為契約解除後，回復原狀之方法。而不以被告具有可歸責性為要件。據此，被告上開所辯，即非可採。
㈢原告不得依民法第227 條第2 項之規定，請求被告賠償買賣支出費用22萬6442元、裝修費用171 萬2800元、混凝土試驗費8000元。
⒈另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227 條定有明文。又民法第260 條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言，亦為最高法院55年臺上字第2727號判例意旨所明揭。本件原告固非不得以被告不完全給付為由，於解除契約後依民法第227 條、第260 條規定請求損害賠償，然仍應以被告就債務不履行有可歸責之事由，且原告因此受有損害為必要。
⒉兩造係就系爭房地為特定物之買賣，而系爭房屋氯離子含量過高之情形，於訂立系爭買賣契約時即已存在。原告依約給付該特定物，並無契約成立後不為完全給付之債務不履行情事。又原告雖主張原告於締約時，故意未告知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，被告所為給付之內容不符合債務本旨云云，然為被告所否認，並辯稱：伊於系爭房屋居住7 、8 年，不知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵等語。且房屋之氯離子含量，並非一般人自其外觀即可知悉，需由專業之鑑定機關就房屋之混凝土鑽研採樣後予以試驗鑑定，方可知悉其數值。而稽諸系爭房屋之現況說明書（本院卷第31頁）以觀，被告於委託永慶房屋銷售系爭房地時，已清楚表明系爭房屋未曾作過氯離子含量檢測等語。由此觀之，被告自無從於簽訂系爭買賣契約前，知悉系爭房屋有氯離子含量過高之情形。原告固主張系爭房屋於80年間即經臺北市建築師公會鑑定有地下室漏水、部分樓地板及結構體有裂縫之情形，被告應知悉系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵云云。然觀諸上開鑑定報告（本院卷第115 至119 頁），可知上開鑑定報告之鑑定標的物並非系爭房屋，而為系爭房屋所屬公共設施建物即門牌號碼臺北市○○區○○路7 巷47號房屋。且該鑑定報告僅係記載該公共設施建物之傾斜度為1/263 ，因不均勻沈陷產生地下室樓地板龜裂，樑柱節點拉裂及部分結構體開裂等情，而未就其混凝土氯離子含量為檢測。是尚難以該鑑定報告逕認被告於簽訂系爭買賣契約前，即已知悉系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵而故意不告知原告。
⒊況原告所主張之損害，係買賣系爭房地所支出之契稅、各項規費、代書費、火險、保費、仲介費、房屋稅、地價稅、裝修費用、混凝土試驗費用，惟此均非被告提出有瑕疵之系爭房屋，致原告為回復原狀修補系爭房屋瑕疵所為之支出，亦非該具有瑕疵之房屋，致原告固有之財產權受有損害，原告解除系爭買賣契約前，並非得依債務不履行規定而為請求。揆諸首揭判例意旨，原告自不得於解除契約後另依不完全給付規定另為請求。
八、從而，原告本於前揭原因事實，先位之訴主張依民法第359
條規定解除系爭買賣契約後，依民法第259 條第2 款規定，請求被告給付1188萬元，及自96年3 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，則屬無據，應予駁回。又原告先位之訴既經准許，則其備位聲明即無審酌必要，附此敘明。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法相合定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 2 日民事第三庭審判長法 官 王本源
法 官 孫萍萍
法 官 林尚諭
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 2 日
書記官 吳華瑋