臺灣士林地方法院99年度訴字第1050號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1050號

原告

李無惑

訴訟代理人

李承志律師

被告

張偉鎮

訴訟代理人

袁瑞成律師

上列當事人間損害賠償等事件，經臺灣臺北地方法院移送管轄前來（99年度審訴字第1676號），本院於民國100 年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意，或擴張減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款、第2 項定有明文。本件原告於臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）提起訴訟，聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）474 萬5,110 元，及自民國96年4 月18日起至清償日止，按週年利率3.5%計算之利息」（臺北地院99年度審訴字第1676號卷〈下稱北院卷〉第3 頁）。嗣於99年9 月9 日具狀變更其利息之請求為按週年利率20% 計算（本院卷一，第24頁）。再於100 年2 月8 日具狀變更其聲明為：「被告應給付原告3,545 萬9,750 元，及自96年1 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」（本院卷二，第120 頁）。經查原告訴之追加，係擴張應受判決事項之聲明，被告亦未表示異議而為本案言詞辯論（本院卷二，第139 頁），依上開法條規定，原告訴之追加應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

㈠坐落臺北市○○路805 巷臨4-1 號違章建物（下稱系爭違章建物）為被告所有，系爭違章建物之基地中，臺北市○○段○ ○段34地號、34-4地號土地（以下分別稱系爭34地號土地、系爭34-4地號土地）為國有土地，被告有優先承買權；同段34-2、34-3地號土地（以下分別稱系爭34-2、系爭34-3地號土地。如同指上開4 筆土地，則合稱系爭土地）為被告所有，但部分被他人所侵占。被告以前揭土地權利與原告合建，惟因系爭土地有他人占用及被告與訴外人林合盛（下稱林合盛）間合建糾紛問題待解決，故兩造簽訂合作開發協議書（下稱系爭合作開發協議書）約定：原告出資保證金新臺幣（下同）430 萬元予被告，專用以支付被告向國有財產局購買系爭34、34-4地號土地之自備款，並負責協調解決被告與林合盛間之合建契約糾紛。被告則負責解決土地遭占用之問題。

㈡被告對於土地遭他人占用部分，一直對原告表示問題不大，只剩一戶即可圍砌工地，使原告陷於錯誤，除依約定給付購買系爭34、34-4地號土地之自備款430 萬元外，還召集建築師與營造人員，先後數次會勘系爭土地，並與林合盛協調，順利解決被告與林合盛間之合建契約糾紛，已依約履行。詎原告於準備完畢「申請指定建築線」之前置作業後，被告竟迴避履行處理他人占用土地問題之義務，甚且在將原告支付之430 萬元繳付予國有財產局後，竟未告知原告，即於民國96年11月30日私下解除與國有財產局之買賣契約，國有財產局乃將430 萬元返還匯入被告之私人帳戶，由被告匯往中國大陸花用，原告於97年1 月18日始知遭被告詐騙。

㈢原告因被告違約，受有如下損失，得依系爭合作開發協議書第13條約定，請求被告賠償：

⒈保證金加倍賠償：依系爭合作開發協議書第4 條約定，原告於簽約當時交付保證金430 萬元，併有定金之效力，且依系爭合作開發協議書第13條約定，於被告違約時應加倍賠償原告，亦即賠償原告860 萬元。

⒉原告之工程損失及相關費用14萬4,175 元：包括土地複丈費1 萬2,175 元、建築師初步設計及擬定建築計畫費2 萬元、繪圖配置費1 萬2,000 元、給付原告之子的仲介費10萬元，共計14萬4,175 元。

⒊原告依約支出之費用29萬7,575 元：包括被告應給付予土地銀行系爭34-2、34-3地號土地之貸款利息15萬2,500 元、被告應給付之土地使用補償款8 萬7,122 元、被告應給付之地價稅5 萬7,953 元，共計29萬7,575 元。

⒋原告應得之期待利益：系爭土地距離捷運劍南站出口僅50公尺，當地新成屋成交行情為每坪70萬元至90萬元間。而由系爭土地於98年間所領得之建造執照所示，系爭土地共可銷售424 坪，再參酌系爭土地所在環境、建築成本、管銷費用、附近房屋成交價等因素，新建房屋應得以每坪60萬元（307.23坪，共計1 億8,434 萬）、每個車位以100萬元（原告可取得18個，共計1,800 萬元）售出，共計2億零234 萬元。扣除成本1 億2,686 萬元後，預估利益為7,548萬元。原告可取得其中35%，即2,641萬8,000元。

⒌以上金額，共計3,545 萬9,750 元。

㈣並聲明請求判決：

⒈被告應給付原告3,545 萬9,750 元，及自96年1 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則辯稱：

㈠系爭合作開發協議書約定：原告於簽約時除應支付被告430萬元之保證金，用以支付購買系爭34地號、34-4地號土地之自備款外，並需擔任向土地銀行（為原告指定之銀行，因原告自稱係土地銀行之大客戶，向該銀行辦理貸款絕無問題）辦理抵押借款之保證人，以便支付購買上開土地之後續款項。然被告依約以原告所交付之430 萬元向國有財產局申購系爭34地號、34-4地號土地，並依原告指示向土地銀行辦理貸款時，土地銀行卻以擔保品不足，且無法覓得殷實的保證人為由，退回該貸款案，因原告不具有擔任保證人之資格，致被告向國有財產局申購土地案無法完成，且原告未依約解決被告與林合盛間之合約糾紛，而無法繼續開發。本件合建工程既因原告之原因無法繼續施作，被告自得沒收原告所支付之保證金430 萬元。

㈡依系爭合作開發協議書第3 條之約定，系爭工程之必要花費均須由兩造認同後始得支出並列為開發費用。然被告卻在未依約解決與林合盛間之合約糾紛，及順利向土地銀行貸得款項之前，即未經被告同意自行支出款項，除430 萬元購地自備款外，被告否認其餘款項有支出必要性，亦不應列為合作開發之費用。

㈢原告未依約解決與林合盛間之合約糾紛，被告可將保證金全數沒收。縱認被告需返還部分款項，依系爭合作開發協議書第14條第12項之約定，亦僅須無息退還保證金430 萬元。又因原告未依約解決與林合盛間之合約糾紛，且在外惡意中傷被告，致無人願意與被告合作開發系爭土地，被告因此須賠付林合盛41萬9,212 元，如認被告須返還金錢予原告，原告亦於41萬9,212 元之範圍內主張抵銷。

㈣並聲明請求判決：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠系爭違章建物為被告所有，系爭違章建物之基地中，系爭34地號、34-4地號土地原為國有土地，被告有優先承買權（嗣被告於97年5 月27日以買賣為原因取得所有權）；系爭34-2、34-3地號土地為被告所有。此有土地登記謄本附卷可稽（本院卷一，第26頁至第30頁）。

㈡被告與林合盛於95年12月17日就系爭土地訂立合作開發協議書。嗣原告同意承接林合盛與被告間之協議書內容，兩造並於96年10月18日簽署系爭合作開發協議書（北院卷第20頁，第6 頁至第8 頁）。

㈢原告已給付保證金430 萬元予被告，作為購買系爭34地號、34-4地號土地之自備款。被告取得原告給付之上開款項後，已依約向財政部國有財產局申請價購系爭34、34-4地號土地，並已繳付自備款430 萬元。嗣於96年11月30日申請撤銷價購。

四、本件經兩造整理並簡化之爭點為：

㈠被告於96年11月30日向國有財產局撤銷系爭34、34-4地號土地之申購，是否係無法給付第二期款所致？是否已違反系爭合作開發協議書？

㈡原告是否先有違約情事？

⒈是否未解決被告與林合盛間之爭議？

⒉是否導致貸款無法核准，致無法給付價購系爭34、34-4地號土地之第二期款？

㈢原告請求被告返還保證金430 萬元並請求加倍賠償、請求被告給付工程損失及相關費用14萬4,175 元、原告已支出之費用29萬7,575 元，並賠償原告期待利益損失2,641 萬8,000元，有無理由？

五、茲析述本院得心證之理由如下：

㈠被告於96年11月30日向國有財產局撤銷系爭34、34-4地號土地之申購，係因未能獲土地銀行核貸款項而無法給付第二期款所致。銀行不准予核貸，被告並無過失：

⒈依兩造不爭執事實㈢所示，被告收受原告所交付之430 萬元後，已依約向財政部國有財產局申請價購系爭34、34-4地號土地，並繳付自備款430 萬元。被告嗣於96年11月30日向國有財產局申請撤銷價購（經國有財產局同意，並退回所交付之款項，本院卷二，第70頁參照），雖經原告指摘為違反系爭合作開發協議書，惟查，被告申請撤銷價購之理由略以：「本人向國有財產局申購之96AD733 案，因臺北市○○區○○段1 小34、34-4地號土地為畸零地，不能獨自興建，須與鄰地合併方可建築，而貴局又把畸零地的價格估得比可興建之地價更高，因此申貸無法達成相同成數，致申貸案無法完成....並懇請國有財產局再給予估一個合理價位，以符合土銀所認定之合理價位（便於日後可以順利核貸）」等語（本身卷二，第71頁）。則被告辯稱係因無法順利核貸始不得以撤銷價購以免已支付價金遭沒收等語，即非無據。

⒉土地銀行不准予核貸之原因，經證人王世傑（即土地銀行士林分行放款科授信承辦人）於臺灣臺北地方法院檢察署98年度偵續字第364 號詐欺案件偵查程序中，於98年6 月24日到庭結證稱：「（問：無法核貸之細節為何？）借款人張偉鎮的主要收入大部分寫在大陸地區的投資，無法作徵信。張偉鎮之前的土地貸款，繳納利息狀況有三次延遲，經電話催繳不容易找到人。保證人李無惑聯徵有4,700萬元頗高的貸款。我們是綜合評估的結果。本件貸款案（不予核准）借款人的因素比較多，保證人的因素比較少」等語（本院卷一，第110 頁背面）。經查，土地銀行不願核貸的原因，雖亦考量被告資產在大陸不易徵信、之前曾有延遲繳款紀錄等情形，惟被告本人之財產、資力、還款來源、之前清償紀錄等個人條件，於兩造簽訂系爭合作開發協議書時即已確定，自不能因土地銀行審核被告已然無法變更之貸款條件後，決定不准予核貸為由，認無法核貸係因被告違反系爭合作開發協議書所致。

⒊被告並未故意促使條件不成就：原告雖以：伊於被告告知土地銀行不願貸款後，即表示願意在信託的架構下，以現金購買土地，惟為被告所拒絕云云，主張被告係故意使價購條件不成就。惟縱被告果有拒絕原告提議之情事（原告就此亦未舉證），惟原告所稱「在信託的架構下」，其真意及執行方式為何，均足以影響被告之權利及意願，縱被告拒絕原告所為此一籠統含糊之「信託」提議，亦難認被告有何故意使價購條件不成就之情。況原告所為「信託後以現金購買」之方式，與兩造於系爭合作開發協議書約定以貸款方式價購土地之方式不符，被告亦無同意之義務。

⒋再者，原告不爭執被告於97年1 月15向國有財產局重新申購系爭34、34-4地號土地（本院卷二，第139 頁背面）。而依系爭合作開發協議書第14條第12項約定，原告如於簽約日（即96年10月18日）後3 個月內無法解決被告與林合盛之契約爭議，應退出契約當事人地位，而就系爭合作開發協議書定有解除條件。茲因原告並未解決被告與林合盛間之契約爭議（詳見下㈡⒉所述），系爭合作開發協議書應於98年1 月18日終止。則被告於契約仍有效存續之97年1 月15日，重新申購系爭34、34-4地號土地，自堪認有履約之意願，且無何故意使條件不成就或違約情事。

⒌綜上，被告於96年11月30日向國有財產局撤銷系爭34、34-4地號土地之申購，係因無法獲得土地銀行同意核貸，而無法給付後續款項所致。且土地銀行係審核被告個人條件決定准否核貸，難認被告係因違反系爭合作開發協議書而不獲核貸。從而，原告以被告違約為由，依系爭合作開發協議書第13條第1 項關於「甲乙雙方應遵照本約合條款切實履行，如甲方（即被告）違約時，除將所收保證金加倍賠償乙方外，同時並須賠償乙方已施工之工程損失、因本約支出之一切費用及期待利益」之約定，請求被告加倍賠償保證金（共計860 萬元）、土地複丈費1 萬2,175 元、建築師初步設計及擬定建築計畫費2 萬元、繪圖配置費1萬2,000 元、給付原告之子的仲介費10萬元、系爭34-2、34-3地號土地之貸款利息15萬2,500 元、之土地使用補償款8 萬7,122 元、地價稅5 萬7,953 元、原告之期待利益2,641 萬8,000 元，為無理由，不應准許。

㈡被告辯稱原告違約，得依系爭合作開發協議書第13條第2 項約定，沒收原告已給付之保證金430萬元，為無理由：

⒈土地銀行不准予核貸，原告並無過失或違約：依證人王世傑於臺灣臺北地方法院檢察署98年度偵續字第364 號詐欺案件偵查程序中所為證詞（如上五、㈠⒉所示），土地銀行固亦考慮擔任保證人之原告另有高達4,700 萬元的貸款，而認定不宜核貸款項。惟土地銀行係綜合考慮借款人（被告）、保證人（原告）之個別條件而作出不准核貸之決定，尚難遽予認定原告有何違約情事。況原告得知其先前貸款情形影響土地銀行核貸之意願後，已悉數清償之，有貸款清償證明書在卷足憑（本院卷一，第75頁），證人王世傑亦於偵查案件中結稱確有收受原告之清償證明影本，惟收到上開資料時已經決定不要核貸等語（本院卷一，第110 頁背面），益證土地銀行不准予核貸，並非原告違約所致，被告主張得依系爭合作開發協議書第13條第2 項約定，沒收原告已給付之保證金430 萬元，洵無足取。

⒉原告並未解決被告與林合盛間之爭議：

⑴原告主張伊業已解決被告與林合盛間之爭議，惟被告則否認之。經查，林合盛於臺灣臺北地方法院檢察署97年度他字第4173號案件偵查程序固到庭證稱：「（（問：告訴人〈按即原告〉說你與告訴人協商好，各出一半資金來合建，有無此事？）有，被告本來欠我8 百多萬元，我跟告訴人達成協議，由告訴人代償400 多萬元給我公司的股東，另外400 多萬元，我答應與告訴人一起合作，但是後來也沒有跟告訴人簽約，因為被告與告訴人間的契約有問題」等情，惟亦於同日結證：「（問：告訴人有無因為本案土地的事情與你協議）有，詳細內容我忘記了，只是口頭上說說，應該是告訴人要替被告還我錢」、「（未達成協議）因為我跟被告的合作條件與告訴人跟被告的合作條件不同，我跟被告約定被告分55% ，我分45% ，但是告訴人跟被告的條件是告訴人只分30% 或40% ，被告分70% 或60% ，我覺得條件差太多，不願意介入」等語（本院卷一，第109 頁背面參照）。堪認原告與林合盛雖就被告與林合盛間之爭議，初步約定由原告替被告還錢、合建以資解決，但並未達成最後共識。

⑵證人蔡偉昌於另案證稱：「嘉利建設公司總經理林合盛以個人名義（與被告）簽契約，我當時是嘉利建設公司開發部經理，所以整個過程是我處理的」、「（問：後來有無談過李無惑以共同投資而非代墊還款的方式解決？）有談過但沒有談成，公司評估多一個人加入利潤就會變少，所以還沒有決定是否要加入共同合作時，他們2 人（指兩造）就拆夥沒有談成」等語（本院卷一，第120 頁、第121 頁），堪認原告確未與林合盛達成解決爭議方案的意思表示合致。

⑶原告雖稱：與林合盛談妥合作方案後，即一同至吳秀一建築師事務所與建築師商討建築事宜，惟原告發現被告違約，擔心衍生其他問題，故未以書面為之，所謂的解決只要林合盛與被告間不要有爭議就可以云云。惟原告既未與林合盛簽立解決爭議之書面契約，被告實難僅憑原告一己說詞，相信原告業已解決被告與林合盛間之爭議。

⑷再者，依系爭合作開發協議書第4 條第2 項之約定，原告應於圓滿處理被告與林合盛之契約爭議後3 日內，給付被告第2 期合建保證金200 萬元，惟原告自承並未給付該筆款項。參以原告主張「（被告與林合盛間契約爭議之解決）需要得到被告的同意才算圓滿」等語（本院卷二，第176 頁）。堪認原告主觀上亦認定須經被告肯認其處理方式，始符合系爭合作開發協議書所指「圓滿處理」之條件，且因被告尚未承認其處理方式，故原告主觀上認給付第2 期款200 萬元之條件並未成就，而不予給付之情。

⑸「原告應解決被告與林合盛之契約爭議」，此固為原告依系爭合作開發協議書應負之義務。惟如原告未能達成解決契約爭議之任務，無論其原因為何、是否可歸責，其法律效果，依系爭合作開發協議書第14條第12項約定，被告應無息退還原告已交付之合建保證金430 萬元。至被告抗辯伊另賠償林合盛41萬9,212 元，故對原告有同額之損害賠償請求權云云，惟查，被告與原告簽署系爭合作開發協議書之前，即與林合盛發生契約爭議，其發生原因本與原告無涉。而依系爭合作開發協議書第14條第12項約定內容以觀，兩造於簽約時即就「原告未能解決被告與林合盛間之契約爭議」之可能性有所認識，並已約定該情形發生時之法律效果（即無息退還原告已交付之保證金）。從而，被告逸脫兩造之約定，主張伊賠付林合盛之金錢，原告應負賠償責任，並據以主張抵銷云云，洵屬無據。

六、綜上所述，原告依系爭合作開發協議書之約定，請求被告無息退還已交付之第1 期保證金430 萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則乏依據，應予駁回。

七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。至其敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提出之證據，於判決結果不生影響，無庸一一論駁，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項判決如主文。