臺灣士林地方法院99年度訴字第1192號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1192號

原告

行政院農業委員會動植物防疫檢疫局

法定代理人

許天來

訴訟代理人

黃仕翰律師

複代理人

吳鴻奎律師

被告

板信商業銀行股份有限公司

法定代理人

劉炳輝

訴訟代理人

程育傑

被告

保實國際開發股份有限公司

法定代理人

江銘鐘

訴訟代理人

劉祥墩律師

　　　　　　林翊臻律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於100 年12月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告為中華民國所有之新北市汐止區○○○段139-1 、144-1 、144-2 、150 、150-2 號土地（下稱系爭土地）之管理機關。被告於系爭土地相鄰之新北市汐止區○○○段137 地號土地，起造新建觀止大樓（下稱系爭建物）。因整地陸續造成圍牆倒塌，原告於處理過程中發現被告越界建築情事，經測量始知系爭建物圍牆部分，無權占用系爭土地。被告保實國際開發股份有限公司（下稱保實公司）承攬板信商業銀行股份有限公司（下稱板信商銀）系爭建物興建工程，保實公司為實際施作者，板信商銀為系爭建物起造人，均侵害原告之所有權且因而獲有占有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第767 條、第184 條、第185 條及第179 條規定，訴請被告拆除地上物返還系爭土地並賠償原告所受損害等語。並聲明：被告應連帶拆除系爭土地如內政部國土測繪中心如鑑定圖所示甲、乙、丙、丁、戊、己部分土地上之建物，且將上開土地騰空返還原告，並應連帶給付原告自99年6 月10日起至前開拆屋還地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,055 元，並供擔保聲請宣告假執行。

二、被告部分：

（一）被告板信商銀則以：伊係因信託關係方與被告保實公司就系爭建物之興建工程，將建造執照變更起造人為伊，伊僅為聲請核發系爭建物建造執照之名義起造人，非興建系爭建物之出資人，亦非系爭建物越界建築之地上圍牆、及地下建物之所有權人，亦無事實上之處分權。原告請求伊拆除返還，自屬無理由。再者，伊亦非興建建物之定作人、承攬人或監造人，若有無權占有之情，亦與伊無涉等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

（二）被告保實公司則以：原告所指越界建築部分，於原告起訴前已為系爭建物各住戶分別共有，伊並無單獨處分之權限，原告主張拆屋還地自屬無據。且縱伊有單獨處分權限，然系爭建物之圍牆及地下層均屬整體房屋之一部，伊亦非故意越界建屋，依民法第796 條之1 規定，應斟酌原告就被占用土地所得之利益與系爭建物住戶之利益，免為移去系爭建物越界建築之全部等語置辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：

甲、兩造所不爭執之事項：

㈠系爭土地所有人為中華民國，管理機關為原告。

㈡門牌號碼為新北市○○區○○路130 號等之系爭建物起造人為被告板信商銀，實際興建人為被告保實公司。

㈢系爭建物於84年3 月17日領取建築執照（84汐建字第339號），85年1 月26日開工，98年9 月1 日竣工，98年12月7 日領取使用執照。

㈣原告於99年6 月間經由新北市汐止地政事務所人員進行之土地測量結果，得知系爭大樓占用原告管領之系爭土地。

㈤原告於99年6 月23日以存證信函向被告等對越界建築乙事表示異議，並要求拆除，該存證信函經被告收受。

㈥新北市汐止區○○○段139-1 、144-2 、150-2 土地之申報地價為10,900元/ 平方公尺；同段144-1 、150 土地之申報地價為9,223 元/ 平方公尺。

㈦系爭建物坐落之土地非平地。

㈧系爭建物地下一樓為一平面式停車場，地下二樓為機械式停車場。

㈨內政部國土測繪中心於100 年1 月7 日至現場勘測，測得系爭大樓佔用原告管領之新北市汐止區○○○段139-1 號土地26.9平方公尺、同段144-1 號土地0.15平方公尺、同段144-2 號土地4.11平方公尺、同段150 號土地0.53平方公尺，及同段150-2 號土地2.05平方公尺，而上揭占用部分被告無使用權限。

㈩內政部國土測繪中心100 年2 月1 日鑑定圖中所示著黃色乙區域係系爭建物逾越使用茄苳腳段139-1 號土地範圍，其寬為1.131 公尺（即100 年5 月5 日補充鑑定圖上O-Q距離）。系爭建物96年後，曾於下列時間為鑑界做過土地複丈：

⒈96年2 月27日就茄苳腳段137 、138 、143 號土地為複丈。（複丈申請書：96年度土複字第220 號）

⒉96年8 月6 日就茄苳腳段137 、138 、142 、143 號土地為複丈。（複丈申請書：96年度土複字第2092500 號）

⒊97年7 月23日就茄苳腳段137 號土地為複丈。（複丈申請書：97年度土複字第838 號）

⒋97年8 月18日就茄苳腳段138 、142 、143 號土地為複丈。（複丈申請書：97年度土複字第938 號）本件不當得利的計算式為：

⒈占用面積（詳上揭不爭執事項㈨）×占用期間（自99年6月10日起至返還上開土地之日止）×申報地價（詳上揭不爭執事項㈥）×10% ，則每月為3,055 元。

⒉占用面積（詳上揭不爭執事項㈨）×占用期間（自99年6月10日起至返還上開土地之日止）×申報地價（詳上揭不爭執事項㈥）×5%，則每月為1,553 元。對本院於100 年1 月7 日的現場勘驗筆錄沒有意見。（本院卷第117 頁）

乙、兩造之爭點：

㈠被告占用原告土地越界建築之部分，是否有民法第796 條之1 第1 項本文免為移去之適用？

㈡本件不當得利自99年6 月10日起至返還上開土地之日止，應以10% 即每月3,055 元或5%即每月1,553 元計算？

四、經查：

（一）被告佔用原告土地越界建築之部分，是否有民法第796 條之1 第1 項本文免為移去之適用？

１、按主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人（最高法院96年度臺上字第2851號判決參照）。又建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉（最高法院85年臺上字第247 號判決參照）。查，原告主張被告板信商銀是起造人，所以應為所有權人，並提出使用執照（本院卷第55頁）為據。然為被告板信商銀所否認，並辯稱：其係因信託關係方登記為起造人，非興建系爭建物之出資人，亦非系爭建物越界建築部分之所有權人，亦無事實上之處分權，且更非興建建物之定作人、承攬人或監造人等語。經查，被告保實公司為系爭建物之實際興建人一事，為兩造所不爭執（詳上揭兩造所不爭執之事項㈡，本院卷第250 頁），復有被告保實公司向財政部國有財產局臺灣北區辦事處申請非公用財產類不動產讓售之申請書（本院卷第24頁）在卷可按。又被告保實公司復為系爭建物之所有權人，其權利範圍為全部，且登記原因為塗銷信託一事，亦有其所提之建物登記謄本（本院卷第300 頁）在卷可憑。則揆諸上揭判決意旨說明，被告板信商銀辯稱其非興建系爭建物之出資人，亦非系爭建物越界建築部分之所有權人，亦無事實上之處分權，且更非興建建物之定作人、承攬人或監造人一事，應屬有據。則原告主張：被告板信商銀應連帶拆除系爭土地如內政部國土測繪中心鑑定圖所示

甲、乙、丙、丁、戊、己部分土地上之建物，且將上開土地騰空返還原告一事，自屬無據，應予駁回。

２、又共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。民法第819 條第2 項定有明文。且房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年台上字第1101號判決參照）。查，原告主張被告保實公司為系爭建物之所有權人且有事實上處分權，然為被告保實公司所否認，並辯稱：越界建築部分為系爭建物之公共設施，且該部分起訴前已為系爭建物各住戶分別共有等語。經查，系爭建物之所有權人除被告保實公司外，尚有訴外人曾柏錕於99年3 月12日以買賣取得茄苳路132之5 號建物，並於99年3 月23日登記為系爭建物之所有權人之一，且其就越界建築部分亦為共有人之一，此亦有被告保實公司所提之建物登記謄本（本院卷第300 、301 、301-1 頁）在卷可按。然原告於99年9 月10日方提起本訴（本院卷第6 頁），是揆諸前揭法條及實務意旨說明，原告起訴只請求越界建築部分之部分共有人即被告保實公司1 人拆除，而非共有人全體，自有違誤。則原告主張：被告保實公司應連帶拆除系爭土地如內政部國土測繪中心鑑定圖所示甲、乙、丙、丁、戊、己部分土地上之建物，且將上開土地騰空返還原告，一事，自屬無據，應予駁回。

（二）本件不當得利自99年6 月10日起至返還上開土地之日止，應以10% 即每月3,055 元或5%即每月1,553 元計算？

１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。最高法院61年度臺上字第1695號判例可資參照。經查，被告保實公司無權占有原告管領之系爭土地26.9、0.15、4.11、0.53、2.05平方公尺乙節，有內政部國土測繪中心鑑定書及鑑定圖（本院卷第121-122 頁）在卷可稽；復為兩造所不爭執（詳上揭兩造所不爭執之事項㈨，本院卷第250 頁）。則被告保實公司無權占有系爭土地而顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告受有無法使用收益之損害，從而原告援引不當得利，請求被告保實公司返還不當得利，於法自無不合。又被告板信商銀既非系爭建物之出資人，亦非系爭建物越界建築部分之所有權人，亦無事實上之處分權，且更非興建建物之定作人、承攬人或監造人一事，業如上述，則原告援引不當得利，請求被告板信商銀返還不當得利，於法亦屬無據。

２、另就關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、第97條第1 項之規定，予以計算較為客觀公允。最高法院81年度臺上字第339 號判例參照。且城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1 項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。而所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。

３、原告請求被告保實公司返還不當得利，參諸系爭土地坐落位置在新北市汐止區轄內，系爭建物牆外現為無人使用之閒置地，且牆外之土地亦有高低落差、崎嶇不平，面臨8公尺之茄苳路，對外生活機能不便，為純住宅社區，周圍商業機能不發達，附近為住宅及部分建築空地等情，業據本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄（本院卷第117 頁）在卷可憑。本院審酌此等基地位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等一切情狀，認所受占用土地之不當得利，應以申報價額年息5%計算為適當。則本件不當得利應自99年6 月10日起至返還上開土地之日止，以5%即每月1,553 元為據。是以，原告請求被告返還不當得利，應認於此範圍內，為可採取，逾此所為請求，則不能認為有據。

五、從而，原告本於民法第179 條規定請求被告保實公司給付如主文第1 項之款項，為有理由，應予准許；逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決所命給付之總額未逾50萬元，依據民事訴訟法第389條第5 款規定，應由本院依職權宣告假執行。而被告陳明願供擔保，請准免為假執行，經核於原告勝訴之範圍內，於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許之。而原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所附麗，應併予駁回之。

七、本件事證已明，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。

八、又以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之2 定有明文。是以原告就拆屋還地部分請求既經本院駁回，是揆諸上揭法條說明，就不當得利部分既未計算於訴訟費用之中，則依同法第78條之規定，本件訴訟費用自應由原告負擔，並此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。