臺灣士林地方法院99年度消字第9號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　 99年度消字第9號

原告

許育誠

訴訟代理人

詹德柱律師

被告

葉碧雲

訴訟代理人

馬惠怡律師

訴訟代理人

廖學興律師

訴訟代理人

潘英芳律師

被告

民權不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

曹義祥

被告

蔡振財

被告

黃宏明

上3人共同訴訟代理人

柏有為律師

上3人共同訴訟代理人

張峪嘉律師

複代理人

施旻孝律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國101年2月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造爭執要旨：

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國98年5月間透過被告民權不動產仲介經紀有限公司（即中信房屋內湖民權加盟店，下稱被告民權仲介公司）之營業員即被告蔡振財（賣方營業員）及被告黃宏明（買方營業員）之仲介，與被告葉碧雲就台北市○○區○○路94巷1弄8號之房屋及台北市○○區○○段1小段159地號土地（下稱系爭房地）簽立不動產買賣契約，而被告葉碧雲為確保系爭房屋並無氯離子等瑕疵，曾透過被告民權仲介公司提供原告一份中華民國建築技術學會之鑑定報告作為證明依據。原告因信賴被告民權仲介公司就系爭房地現況及資料審核，故依約給付全部買賣價金新台幣（下同）2,220萬元。

㈡原告於買受系爭房地後，即斥資數百萬元進行裝潢，且原告於居住期間，尚未發現系爭房屋有明顯之瑕疵。惟於99年4、5月問，經由鄰居口中得知，系爭房屋於原告承買前曾發生過買賣糾紛。因此，原告方再取出該鑑定報告，並委請友人檢視被告葉碧雲所提出之鑑定報告，經仔細詳查後，發現被告葉碧雲透過被告民權仲介公司所交付予原告之鑑定報告並不完整，為求慎重確認，原告則向中華民國建築技術學會提出申請補發完整之鑑定報告。經原告詳閱所申請補發之鑑定報告後，始發現該鑑定報告於結論明白指出系爭房屋有混凝土強度不足、劣化等現象，基於安全考量建議應委託專業技師辦理補強設計，以確保使用安全延長使用年限。原告於知悉此一房屋瑕疵及被詐欺之情事後，旋即以電話通知被告民權仲介公司之業務人員黃宏明，請其聯絡出賣人即被告葉碧雲，以便協商復續處理事宜，惟被告葉碧雲均置之不理。原告遂於99年7 月16日以內湖西湖郵局第693 號存證信函通知被告葉碧雲上開瑕疵，並要求進行協商，並於99年8 月27日委請律師發函予被告葉碧雲、民權仲介公司，請求被告等進行協商賠償事宜，但被告葉碧雲始終不願賠償，僅同意以原價買回。原告迫於無奈，僅得提起本件訴訟。

㈢對被告葉碧雲基於買賣物之瑕疵擔保及侵權行為之損害賠償請求權：

⒈基於買賣物之瑕疵擔保請求權部分：

⑴本件房屋既有中華民國建築技術學會鑑定報告所示之混凝土強度不足及劣化之瑕疵，已造成安全之疑慮，經原告委請張富進土木技師針對上開鑑定報告，提出補強建議之估價表，張富進土木技師鑑定後，需進行結構修復及補強始得安全居住，其估算系爭房屋之修繕費用金額為237萬6,000元，是系爭房屋顯已欠缺通常交易所應具備之效用及品質，而有減少其通常效用及價值之瑕疵。原告自得依民法第354條、第359條之規定，請求減少關於系爭房屋結構補強之修繕費用237萬6,000元。

⑵其次，系爭房屋具有混凝土抗壓強度不足及劣化之重大瑕疵，其交易價格較無該瑕疵之房屋為低，且較難出售，為眾所週知之事實。系爭房屋既存在此一瑕疵，除有危及結構安全之情事外，尚須將原裝潢拆除，再以鋼板包覆樑、柱之等方式補強後，方足以回復通常之效用。然事實上，系爭房屋縱經修補後，其房屋不論是外觀、現狀、使用空間，均將受有影響，其交易價格更較正常房屋價格為低，而有價值顯然降低之情事，此部分應屬出賣人所應擔保者。而關於裝潢拆除、回復及房屋價值減損之部分，其金額至少高達百萬元以上，若加計上開結構補強之費用237萬6,000元，原告實際之損害至少高達400萬元以上，為此，爰依民法第354條、第359條之規定，請求被告葉碧雲減少買賣價金300萬元即可。並依不當得利之法律關係，請求被告蔡碧雲返還減少之買賣價金。

⒉基於侵權行為損害賠償請求權部分：被告葉碧雲既曾於97年10月24日委請中華民國建築技術學會就系爭房屋進行鑑定，故就系爭房屋有混凝土抗壓強度不足及劣化之情事應知之甚明，惟其為求出脫系爭房屋，竟基於詐欺之意圖，以抽換鑑定報告中對其不利之部分，企圖營造系爭房屋無任何瑕疵之情事，致使原告陷於錯誤，而買受系爭有瑕疵之房屋，受有至少300萬元上之財產損失。原告自得依民法第184條第1項前段侵權行為之法律關係，請求損害賠償。

⒊為此，爰依民法第359條、第184條第1項前段之規定，請求被告給付原告300萬元。

㈣對被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明部分：

⒈被告民權仲介公司為不動產經紀業者，以提供房地仲介之服務為營業之人，屬於消費者保護法第2條第2款之企業經營者及不動產經紀業管理條例第4條第1項4款之經紀業，故本件應有不動產經紀業管理條例及消費者保護法適用。本件被告蔡振財及被告黃宏明，均任職於被告民權仲介公司擔任經紀人員，並於系爭房地買賣契約中，擔任賣方及買方之經紀人員，為專業之不動產從業人員，而被告民權仲介公司既向買賣雙方收取仲介服務費，自有就系爭房屋之產權調查之義務，且應盡善良管理人之注意義務。本件被告於委託銷售系爭房屋之時，曾提供中華民國建築技術學會之鑑定報告，被告蔡振財及被告黃宏明自應就該報告之內容及真偽進行查核，並查明該報告內容是否有疏漏及其疏漏之原因，若被告蔡振財及被告黃宏明稍為善盡調查之義務，而為初步之查證者，自可發現上開報告已遭被告葉碧雲抽換之事實。顯見，被告蔡振財及被告黃宏明於履行本件買賣契約之仲介過程中，已有明顯重大過失，致原告受有300萬元之損害，依消費者保護法第7條及不動產經紀管理條例第26條第2項之規定，被告民權仲介公司自應與被告蔡振財及被告黃宏明，對原告連帶負300萬元之損害賠償責任。

㈤本件被告葉碧雲與被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明依據不同之法律關係，而均應就原告所受之損害負賠償責任，惟因本件原告僅請求300萬之損害賠償，故就聲明第一項及第二項之部分，被告葉碧雲與被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明應屬不真正連帶債務，若有任何一被告已為給付，於其給付之範圍內，原告之損害既已填補，其他之被告自應免除給付之義務，爰為第三項之聲明。

㈥又被告民權仲介公司與被告蔡振財及被告黃宏明於履行本件買賣契約之仲介過程中，有重大過失，被告等顯有違反渠等對於原告之義務，爰依民法第571條前段之規定，請求被告民權仲介公司返還已給付之仲介服務費22萬元。

㈦並聲明：

⒈被告葉碧雲應給付原告300萬元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⒉被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明應連帶給付原告300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⒊前二項聲明任一被告向原告為給付後，其他被告於給付範圍內，免給付義務。

⒋被告民權仲介公司應給付原告22萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⒌願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告葉碧雲抗辯：

㈠原告所買受之系爭房屋乃一屋齡近30年之老舊中古屋，是其混凝土抗壓強度劣化情形，純屬房屋使用年限因素所造成之自然老化現象，亦為系爭房屋買賣時原本之價值及通常效用，並非瑕疵：

⒈原告於98年5月間向被告葉碧雲承買系爭房屋及其坐落土地，系爭房屋係於69年7月21日建築完成，為連棟式30年之老舊房屋，自不得與一般新建之房屋相提並論，此事本為原告所明知，而一般中古屋在使用數十年後，其經年累月耗損及老化情況乃屬自然現象，其與房屋結構安全有間，此乃為眾所週知之事實。故原告所指系爭房屋有混凝土抗壓強度劣化情形，純屬房屋使用年限因素所造成之自然老化現象，在所難免，其並不減少系爭房屋之價值及通常效用，並非可視為瑕疵。

⒉被告葉碧雲於雙方訂定不動產買賣契約前所填載關於「房地產標的現況說明書」中，其規範賣方應告知買方之屋況內容中僅有「17.建築改良物是否曾經做過輻射屋檢測」及「18.是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」等項目，並無關於「混凝土抗壓強度」之項目等情，是依約賣方所負之物瑕疵擔保責任原則上係以「輻射屋、海砂屋等足以影響結構安全」為限，而房屋之混凝土抗壓強度，尚無足影響房屋之結構安全，原非房屋買賣時賣方所應特別告知買方之資訊或賣方所應負責物之瑕疵擔保責任範圍，其理甚明。

⒊況原告既已明知其所買受之系爭房屋為一屋齡老舊之中古屋，依常情而論，其於買受當時即應已衡酌到中古屋之相關改造問題，包括如何設計、裝修及補強，以延長該屋之使用年限等情形，均屬買方（即原告）應自行規劃及負擔之範圍，實非賣方（即被告葉碧雲）之責任。且本件原告亦自認其於98年5月8日買受系爭房屋後，即斥資數百萬元進行裝潢，且其於居住期間，均未發現系爭房屋有明顯瑕疵，由此益徵原告所指混凝土抗壓強度劣化情形，本係因房屋使用年限因素所造成之結構體老化之自然現象，實非影響房屋通常效用之瑕疵，已堪認定。

⒋又本件被告葉碧雲原係為證明「房地產標的現況說明書」中有關系爭房屋並非海砂屋（即無氯離子含量過高之瑕疵）乙事，始附帶提供原告關於氯含量試驗報告之鑑定報告書；且如前所述，被告葉碧雲本無額外須提供原告相關「混凝土抗壓強度」鑑定資料之義務。況被告葉碧雲於96年6月間購入系爭房屋時，系爭房屋之屋況即屬如此，被告葉碧雲以現況交屋予原告，又何來詐欺之有？是原告僅以被告葉碧雲未提供有關「混凝土抗壓強度」之鑑定資料等情，即謂被告有民法第184條之侵權行為，顯屬誤會。

㈡縱認系爭房屋之混凝土情況有進行修繕補強工程之必要，惟據原告提出之鑑定報告及修復費用估算表，其修復金額達237萬6,000元，亦顯過高，無足憑採：

⒈依原告所提出關於張富進土木技師結構鑑定報告書，其內容僅提及「系爭房屋B1及1F平均混凝土強度均比設計值低很多，建議將梁柱用8mm厚SS400鋼板包覆」云云，至系爭混凝土強度情況是否足以嚴重影響房屋結構安全而可視為「瑕疵」等情，則未見鑑定說明，故該部分之補強修復是否歸屬為出賣人之瑕疵擔保責任，已非無疑，自不得據此作為證明被告葉碧雲應負擔該部分之瑕疵擔保責任之證據方法。再者，依其修復費用估算表之施工項目係以2.「柱長約3.0m用8mm厚SS400鋼板包覆」及3.「梁長約3.7m用8mm厚SS400鋼板包覆」之等級材料進行補強修復部分，其是否確為必要修繕費用，未見原告舉證以實其說，無足憑採。

⒉又縱認系爭房屋之混凝土情況有進行修繕補強工程之必要時，然因系爭房屋為屋齡近30年之老舊中古屋，是被告葉碧雲所應負擔之出賣人瑕疵擔保責任僅為老舊中古屋之瑕疵擔保責任，而非等同於新屋之出賣人瑕疵擔保責任。惟據原告提出之鑑定報告及修復費用估算表觀之，其似將30年之舊屋以補強修復成新屋之方式來估價，修復金額達237萬6,000元，顯不合理，亦無足採。

㈢並答辯聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明則辯以：

㈠按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」不動產經紀業管理條例第23條、第24條分別定有明文。

㈡本件被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明等於仲介銷售系爭房地前，為使原告瞭解系爭房地相關資訊，曾提供「不動產說明書」，就「建築改良物是否曾經做過輻射屋檢測」、「是否曾經做過海砂屋檢測(氯離子檢測事項)」等現況進行詳盡之說明，並提供包括輻射屋查詢資料、世桓工程顧問有限公司硬固混凝土氯離子含量試驗報告、貝克西弗股份有限公司輻射偵測證明及系爭房屋現場照片等資料，供原告閱覽，前揭文件中並未有任何「中華民國建築技術學會之鑑定報告」之相關文件，且「中華民國建築技術學會之鑑定報告」亦未見任何被告民權仲介公司、蔡振財及黃宏明等人簽名，則原告憑空指述被告民權仲介公司、蔡振財及黃宏明等人於仲介銷售系爭房地時，曾向其提出「不完整之中華民國建築技術學會之鑑定報告」，致其陷於錯誤而買受系爭房地云云，顯屬無據。事實上，前揭中華民國建築技術學會之鑑定報告，有關「鋼筋探測報告」部分，並非內政部規定房地產標的現況說明書內所應揭露事項，且前揭鑑定報告係被告葉碧雲於97年9月間自行委託中華民國建築技術學會進行勘測，被告葉碧雲於委託被告民權仲介公司仲介銷售系爭房地時，並未將前揭鑑定過程及結果令被告民權仲介公司之仲介人員知悉，且亦未提供前揭鑑定報告作為「不動產說明書」之內容，自無原告所述被告葉碧雲透過被告民權仲介公司及仲介人員將前揭不完整之鑑定報告交付其閱覽之事實。且被告葉碧雲嗣於兩造調解過程中，亦自承前揭鑑定報告係其於交屋時交付予原告，足認被告民權仲介公司、蔡振財及黃宏明於系爭房屋買賣契約簽立前，主觀上確不知悉系爭房屋曾經鑑定有混凝土強度不足、劣化等情形存在，自難逕認被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明主觀上有故意損害原告權利之行為。

㈢又系爭房屋之交易，除有原告指述之混凝土強度不足、劣化等問題外，其餘關於房地產權，買賣雙方締約能力與履約能力，並未發生問題。而系爭房屋於出售當時，樑柱隔間裝潢良好，此為兩造所不爭執，又建物混凝土有無強度不足、劣化等現象，未經檢測，通常不易查知，且於樑柱裝潢良好之情形下，如非破壞裝潢，不易查知樑柱混凝土有無因強度不足或劣化發生裂縫等問題，原告提出之中華民國建築技術學會之鑑定報告亦記載：「一樓及地下室一樓部分之樑、柱等主要結構，並未發現明顯裂縫」等語，則在房屋裝潢良好情況下，實無從要求不動產仲介業者須盡非經鑑定無從得知，或非經破壞原始裝潢不易查知之瑕疵之調查義務。

㈣況原告亦不爭執其買受系爭房地將近一年，居住期間均未發現系爭房屋有明顯之瑕疵，更足徵系爭房屋樑柱混凝土強度不足或劣化等情形，並非仲介經紀人員售屋時所能查知。而本件被告民權仲介公司及其銷售之經紀人員即被告蔡振財、黃宏明，就系爭房屋為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，而系爭房屋之交易，除樑柱混凝土強度不足、弱化等問題外，關於房地產權、買賣雙方締約能力與履約能力，均未發生問題，就被告葉碧雲出具之不動產標的現況說明書亦據實交予原告，應認被告民權仲介公司及其銷售之經紀人員被告蔡振財、黃宏明已盡其預見危險及調查之義務，原告主張渠等未盡瑕疵調查義務，自無可取。至其主張被告民權仲介公司及其銷售之經紀人員被告蔡振財、黃宏明已發現瑕疵猶故意隱匿乙節，更全屬推測，並未舉證證明之，亦無可取。

㈤本件被告民權仲介公司係提供不動產仲介服務之企業經營者，原告固為接受仲介服務之消費者，惟系爭房屋所涉及混凝土強度不足及劣化等問題，須經鑑定始得證實，而仲介業者提供仲介服務時，依內政部頒佈之房地產標的現況說明書，僅要求說明「輻射屋檢測」、「海砂屋（氯離子）」等檢測項目，則被告民權仲介公司提供之仲介服務，應符合當時專業水準可合理期待之安全性，原告主張被告民權仲介公司應依消費者保護法第7條負賠償責任，亦無可取。

㈥另原告依張富進土木技師製作之修復費用估算表，主張損害賠償金額237萬6,000元部分，因張富進土木技師係受原告單方面委託估價，相關費用評估可能失之公允，被告否認之，如有鑑定必要，應由鈞院委託專業公正客觀之土木技師工會另行鑑定，以核定合理之修復費用。至於原告主張其餘金額為裝潢損失部分，原告迄未舉證以實其說，被告否認之。又原告主張返還已給付之仲介服務費22萬元之部分，因本件系爭房地交易確已履行完成，且原告現僅係向被告葉碧雲主張物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，並未解除買賣契約；而被告民權仲介公司人員於執行業務過程中，並無任何故意或過失侵害原告權利之行為。準此，原告訴請被告民權仲介公司返還仲介服務費22萬元，洵屬無據，應予駁回。

㈦並答辯聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

貳、本件經兩造整理不爭執事項並簡化爭點結果如下：

一、兩造不爭執之事項：

㈠被告蔡振財、黃宏明為被告民權仲介公司僱用之不動產經紀人員。

㈡原告與被告葉碧雲透過被告蔡振財（賣方仲介）、黃宏明（買方仲介）之居間仲介，於98年5 月8 日簽訂不動產買賣契約書；由原告以總價2,220 萬元向被告葉碧雲買受其所有坐落臺北市○○區○○段1 小段159 地號土地（權利範圍1 萬分之778 ）及其上同小段36建號、門牌號碼臺北市○○區○○路94巷1弄8號建物（即系爭房地，見本院卷第9-11頁）。

㈢被告葉碧雲於98年3 月21日與被告民權仲介公司就系爭土地及建物簽立專任委託銷售契約書，被告葉碧雲並填載房地產標的現況說明書（見本院卷第150-155 頁）。

二、本件爭點限縮如下：

㈠原告依民法第359 條規定請求被告葉碧雲減少價金300 萬元，或依民法第184 條第1 項前段規定請求被告葉碧雲賠償損害300萬元，有無理由？

㈡原告依消費者保護法第7 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明連帶負損害賠償責任，有無理由？

㈢原告依民法第571 條前段、第179 條規定，請求被告民權仲介公司返還仲介服務費22萬元，有無理由？

叁、本院之判斷：

一、關於原告依民法第359 條規定請求被告葉碧雲減少價金300萬元，或依民法第184 條第1 項前段規定請求被告葉碧雲賠償損害300 萬元，有無理由：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。復按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條、第359 條亦有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

㈠本件原告主張系爭房屋有混凝土強度不足及劣化之瑕疵，危及結構安全，需進行結構修復及補強始得安全居住，是系爭房屋顯已欠缺通常交易所應具備之效用及品質，而有減少其通常效用及價值之瑕疵等語，為被告葉碧雲所否認，並以前詞置辯，揆諸前開舉證責任分配之原則，自應由原告就系爭房屋有瑕疵之事實，負舉證責任。經查：

⒈原告主張系爭房屋有混凝土強度不足及劣化之瑕疵，危及結構安全等情，固據提出被告葉碧雲於97年9 月間委請中華民國建築技術學會所派土木技師江文良、陳建志鑑定後出具之（）鑑字第1094號鑑定報告書為證，惟查：

⑴上開中華民國建築技術學會（）鑑字第1094號鑑定報告書之鑑定結果為：「⒈依據材料檢測結果混凝土抗壓強度偏低... ，顯見混凝土強度有不足之現象。㈡氯離子含量檢測結果氯離子含量均小於規範規定之0.3KG/每立方公尺。⒊中性化試驗，B1F 之中性化深度為4.5 ㎝，大於建築技術規則要求，研判混凝土有劣化之情形。⒋另依據現場勘查結果，雖一樓及地下室一樓部分之樑、柱等主要結構，並未發現明顯裂縫，惟因混凝土抗壓強度明顯不足且混凝土中性化等問題，基於安全考量仍建議申請人另案委託專業技師辦理補強設計，以確保使用安全並延長使用年限。」，此有上開鑑定報告書在卷可稽（見本院卷㈠第37-65 頁）。

⑵然，就上開（）鑑字第1094號中華民國建築技術學會鑑定報告所載結論，證人即土木技師江文良、陳建志到院證稱：「（問：依照原證3 鑑定報告所載，臺北市○○街94巷1 弄8 號1 樓、B1樓之建物，其混凝土抗壓強度不足及混凝土中性化之情形，是否已達影響建物結構安全之程度？）江文良答：『此部分無直接關係，我們作鑑定報告只是對混凝土材料所做的檢測，並未對建物的結構安全做鑑定。』，陳建志答：『依該鑑定報告的結論有記載，建議聲請人另外委託專業技師辦理補強設計，因此就混凝土抗壓強度不足部分，是建議請其另委託專業技師再做進一步的鑑定，才能確認建物的結構安全。』」、「（問：系爭建物混凝土抗壓強度不足及混凝土中性化的原因為何？），江文良答：『抗壓強度不足是當時混凝土強度的現象，其原因很多，包括原始的強度是否足夠，或經過歲月、房屋老舊等等都有可能。中性化是一種混凝土與酸鹼物質所產生的化學現象，原因與歲月或房屋老舊有關係。』，陳建志答：『混凝土強度在建築物的生命週期中強度會逐漸衰減老化，系爭建物混凝土強度是有不足，但不代表建物不安全，建物結構是否安全需進一步檢測，不能光就混凝土強度是否不足決定。』」、「（問：可否說明原證5 鑑定報告書，有無就系爭建物結構安全部分作鑑定？）江文良、陳建志均答：『無法判斷』。」等語明確（見本院卷㈠第205-207 頁），由此可知，建物混凝土強度在建物耐用年限中，本會隨使用期間之經過而逐漸衰減老化，且混凝土中性化亦係因前述房屋老舊之因素所致，惟建物混凝土強度不足及中性化之問題，並不當即影響建物結構安全。故自難憑上開中華民國建築技術學會（）鑑字第1094號鑑定報告之鑑定結果，遽認原告向被告葉碧雲購買系爭房屋時，系爭房屋即因混凝土強度不足及劣化，而有影響結構安全之瑕疵。

⑶再者，前開中華民國建築技術學會（）鑑字第1094號鑑定報告係依92年1 月1 日實施之“結構混凝土施工規範”之規定，作為檢測系爭房屋混凝土抗壓強度之標準，此有上開鑑定報告書附卷可按（見本院卷㈠第39頁），惟系爭房屋為一鋼筋混凝土造建物，其完工日期為69年9 月30日，此有系爭房屋之建物登記謄本附卷可稽（見本院卷㈠第126 頁），是系爭房屋於97年9 月間被告葉碧雲委託中華民國建築技術學會進行鑑定時，屋齡已達28年，嗣於98年5 月間原告購買系爭房屋時，屋齡已近29年。而鋼筋混凝土造建物本有其耐用年限，依財政部訂定之固定資產耐用年數表，系爭房屋所屬之第一類第一項一０一一號細目１鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝建造之住宅用房屋，其耐用年數為50年，衡諸系爭房屋屋齡近29年，乃剩餘耐用年數甚低之老舊房屋，其建造時所使用之原料、建材，本會隨房屋使用年份之經過而逐漸衰退、老舊、耗損，是系爭房屋混凝土之抗壓強度本不得與92年以後興建完成之中、低齡房屋或新成屋相提並論。是以，系爭房屋混凝土抗壓強度雖低於92年1 月1 日實施之結構混凝土施工規範所定標準，惟系爭房屋於鑑定採樣當時，屋齡已28年，並非92年當時所新建之房屋，稽之證人江文良、陳建志前開證述混凝土抗壓強度會隨建築物生命週期的經過而逐漸衰減老化等語，是系爭房屋混凝土抗壓強度不足，洵屬房屋隨使用年限經過之衰退、老化現象，難認有何滅失或減少其價值之瑕疵，亦難憑此即認系爭房屋因混凝土抗壓強度不足或劣化而有建物結構安全不足之欠缺通常效用之瑕疵。

⑷嗣本院依原告之聲請囑託臺北市結構工程工業技師公會就系爭房屋結構安全等節進行鑑定，其鑑定結論為：「⒈鑑定標的物除混凝土抗壓強度明顯不及格外，附件七之設計圖說結構系統尚稱良好，標的物之磚牆量比對原設計圖說磚牆量尚好差異不大，且屋齡使用已達31餘年，依此判斷尚不至於達不適於居住之程度。…」等語，此有臺北市結構工程工業技師公會於100年12月16日（100）北結師雄（十）字第1001187 號函及所附安全鑑定報告書在卷可按（見本院卷㈠第267-339 頁），足見系爭房屋混凝土抗壓強度雖確有不足，然其結構安全尚稱良好，且衡其屋齡使用已達31餘年，故尚未達不適於居住之程度。是益徵原告向被告葉碧雲購買系爭房屋時，系爭房屋混凝土抗壓強度雖確有不足及劣化之事實，惟此乃建物混凝土強度在建物耐用年限中，隨使用期間之經過之老化現象，並不影響系爭房屋之結構安全，自難認系爭房屋有滅失或減少一般房屋提供安全居住之通常效用或契約預定效用及價值之瑕疵。

⑸又上開中華民國建築技術學會（）鑑字第1094號鑑定報告書之鑑定結果雖記載：「... ⒋另依據現場勘查結果，雖一樓及地下室一樓部分之樑、柱等主要結構，並未發現明顯裂縫，惟因混凝土抗壓強度明顯不足且混凝土中性化等問題，基於安全考量仍建議申請人另案委託專業技師辦理補強設計，以確保使用安全並延長使用年限。」等語，及臺北市結構工程工業技師公會前開鑑定報告結論認為可就系爭房屋整棟建物進行結構補強（見本院卷㈠第40、275 頁），惟查，證人即土木技師陳建志於本院審理時證稱：「依該鑑定報告的結論有記載，建議聲請人另外委託專業技師辦理補強設計，因此就混凝土抗壓強度不足部分，是建議請其另委託專業技師再做進一步的鑑定，才能確認建物的結構安全。」等語，證人即土木技師江文良到庭亦證稱：「所謂補強設計就是請聲請人再另行委託專業技師進一步鑑定建物的結構安全性，並針對建物的結構安全提出建議，確認是否要補強。」等語（見本院卷㈠第205 頁反面、第206 頁），且臺北市結構工程工業技師公會鑑定結果亦認為系爭房屋混凝土抗壓強度不足，並不影響結構安全（見本院卷㈠第275 頁），足見上開中華民國建築技術學會鑑定報告及臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告所為之補強建議，均係因系爭房屋老舊，而為延長系爭房屋耐用年限所為之補強措施，並非因系爭房屋欠缺結構安全而有補強之必要，是原告自不得以前開鑑定報告有陳述補強之意見，即謂系爭房屋有欠缺通常價值及效用之瑕疵。

⒉綜前所述，系爭房屋混凝土抗壓強度不足及劣化，應係建物隨耐用年限經過之老化現象，並不影響系爭房屋之結構安全；此外，原告復未能提出其他證據以證明混凝土抗壓強度不足或劣化將導致系爭房屋結構有何危險，或系爭房屋價值及效用有相當程度之減損等事實，是本院自難僅憑系爭房屋存有混凝土抗壓強度不足及劣化之情事，即推論系爭房屋結構安全已受影響而有減少或滅失其價值及效用之瑕疵。況且，房屋屋齡之新舊，本屬一般不動產交易時，買賣雙方就價格高低所考量之重要因素之一，其原因無非在於房屋之建材、耐用年限隨時間經過，必會逐漸衰弱、遞減，是屋齡老舊之中古屋與新成屋之買賣價格存有相當程度之價差，乃為社會常情，本件原告購買系爭房屋時，其屋齡已達29年，原告與被告葉碧雲於議定買賣價格時，雙方除考量系爭房屋坐落地點、附近交通等因素外，當亦已考量系爭房屋之屋齡所造成之房屋老舊、建材老化及耐用年限減少等問題，而系爭房屋混凝土抗壓強度不足及劣化，既屬房屋之衰退、老化現象，業如前述，自難認混凝土抗壓強度不足屬系爭房屋之瑕疵，而對系爭房屋價值有所減損。

⒊另原告雖主張被告葉碧雲提供之中華民國建築技術學會（）鑑字第1094號鑑定報告，係作為保證系爭房屋無瑕疵之證明，故系爭房屋混凝土抗壓強度不足及劣化，顯然欠卻被告葉碧雲所保證之品質等語，然查，觀諸原告與被告葉碧雲買賣系爭房地過程中，被告葉碧雲所出具之房地產標的現況說明書、氯離子含量試驗報告、輻射偵測證明及前開鑑定報告、被告民權仲介公司提出之不動產說明書及兩造簽立之不動產買賣契約書等文件（見本院卷㈠第9-12、111-121 頁），並未見被告葉碧雲有保證系爭房屋混凝土抗壓強度符合92年1 月1 日實施之結構混凝土施工規範所定標準之品質，而無衰退、老化之情形，且縱認被告葉碧雲提供予原告之上開鑑定報告有所缺漏，亦不足憑此認定被告葉碧雲有為前開品質之保證，是原告主張系爭房屋欠缺被告葉碧雲保證之品質而有瑕疵等語，亦非可採。

⒋準此，系爭房屋並未存有民法第354 條所指滅失或減少其價值、效用及品質之瑕疵，從而，原告依民法第359 條規定請求被告葉碧雲減少價金300 萬元，即無理由。

㈡次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段定有明文。原告主張被告葉碧雲基於詐欺之意圖，以抽換鑑定報告中對其不利之部分，企圖營造系爭房屋無任何瑕疵之情事，致使原告陷於錯誤，而買受系爭有瑕疵之房屋，受有至少300 萬元上之財產損失等情，為被告葉碧雲所否認，依前開舉證責任分配之原則，即應由原告就被告葉碧雲有不法施用詐術，致原告陷於錯誤而受有損害之侵權事實，負舉證責任。經查，本件系爭房屋混凝土抗壓強度不足及劣化，應係建物隨耐用年限經過之老化現象，並不影響系爭房屋之結構安全，非屬減少房屋通常效用及價值之瑕疵，且原告與被告葉碧雲議定買賣價格時，亦已考量系爭房屋之屋齡所造成房屋老舊、建材老化及耐用年限減少等問題，故系爭房屋混凝土抗壓強度不足難認減損系爭房屋之價值，業經本院認定如前所述，是本件縱認原告主張被告葉碧雲抽換鑑定報告中對其不利之鑑定結果乙節非虛，惟因系爭房屋之價值並未因混凝土抗壓強度不足而有減損，自難認原告因此而受有損害。是原告依民法第184 條第1項前段規定，請求被告葉碧雲賠償300 萬元，即屬無據。

二、關於原告依消費者保護法第7 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明連帶負損害賠償責任，有無理由：

㈠按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。又按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。違反此項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，依消費者保護法第7 條第1 、3 項，固應負賠償責任；惟必以其從事設計、生產、製造商品或提供服務，具有危害消費者生命、身體、健康之可能情事或欠缺安全性，致生損害於消費者或第三人時，始足當之。

㈡經查，系爭房屋係由被告民權仲介公司所屬人員即被告蔡振財、黃宏明仲介銷售，為兩造所不爭執，而系爭房地買賣契約成立前，被告蔡振財、黃宏明既已就房屋交易通常所關注事項如：系爭房地之產權、建物條件與環境、使用現況及有無做過輻射屋與海砂屋檢測等情形詳細填具產權調查表、房地產標的現況說明書並檢附硬固混凝土氯離子含量試驗報告、輻射偵測證明文件後，交予原告簽認無訛（見本院卷㈠第111-121 頁），則被告民權仲介公司之仲介人員即被告蔡振財、黃宏明所提供仲介服務，其安全性以現今仲介專業水準而言，並無不合之處。且按以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567 條第2 項雖有明文，惟此調查義務，若未特別約定，自以通常所能查證之方法為已足，就房屋隱藏之瑕疵諸如氯離子含量、鋼筋輻射量、水塔供水設備等隱藏之瑕疵，每須待專家、儀器檢測方知者，未必為仲介員專業知識、經驗所及，尚難期待其完足無誤之查證。查本件系爭房屋1 樓及地下室1 樓部分樑、柱等主要結構均並無明顯裂縫，此有中華民國建築技術學會（）鑑字第1094號鑑定報告之結論在卷可稽，是系爭房屋經檢測後雖有混凝土抗壓強度不足之情形，然此情事無從由房屋外觀察覺，究須由專家以專業儀器實際進行鑑定後，始能得知，且原告亦自承其係於買受系爭房屋1 年後始發現有前開情事，自非僅具不動產仲介銷售知識之被告蔡振財、黃宏明憑房屋現有外觀狀況或銷售經驗即能得知者，是原告自不得以其事後發現系爭房屋有混凝土抗壓強度不足之情形，即謂被告民權仲介公司之仲介人員即被告蔡振財、黃宏明未盡調查義務，渠等所提供之仲介服務，有危害原告生命、身體、健康及欠缺安全性之情事存在。至於原告於交屋後所取得內容有缺漏之中華民國建築技術學會鑑定報告，因原告未循上開方式簽收確認，被告蔡振財、黃宏明亦否認曾代被告葉碧雲轉交該鑑定報告予原告，亦難認被告蔡振財、黃宏明有未查證中華民國建築技術學會鑑定報告有無缺漏及真偽之故意或過失可言。況，系爭房屋混凝土抗壓強度不足及劣化，並非民法第354 條所指之瑕疵，原告並無受有損害可言，已詳述於前，原告自不得依消費者保護法第7 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明連帶負損害賠償責任。

三、關於原告依民法第571 條前段、第179 條規定，請求被告民權仲介公司返還仲介服務費22萬元，有無理由：按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同。民法第571 條、第179 條分別定有明文。經查，誠如前述，系爭房屋存有之混凝土抗壓強度不足現象，並非民法第354 條所指之瑕疵，且該現象尚非被告蔡振財、黃宏明等仲介銷售人員憑房屋現有外觀狀況或銷售經驗即能得知者，則被告民權仲介公司之仲介人員即被告蔡振財、黃宏明既已提供不動產說明書，就系爭房屋是否做過輻射屋及海砂屋檢測、產權等現況進行說明，並提供硬固混凝土氯離子含量試驗報告、輻射偵測證明等資料供原告閱覽，自堪認被告民權仲介公司對原告提供之服務已合於居間契約之本旨，而無違背居間義務之處，其收受仲介服務費22萬元自不構成無不當得利。是原告依民法第571 條前段、第179 條規定請求被告民權仲介公司返還仲介服務費22萬元，亦屬無據。

四、據上結論，原告依民法第359 條、第184 條規定請求被告葉碧雲給付原告300 萬元，依消費者保護法第7 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定請求被告民權仲介公司、蔡振財、黃宏明連帶給付原告300 萬元，並依不真正連帶債務關係，請求上開任何一被告已為給付，於其給付之範圍內，其他被告免除給付義務；另依民法第571 條前段、第179 條規定請求被告民權仲介公司給付22萬元，以及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。

肆、原告雖聲請函詢鑑定人臺北市結構工程工業技師公會莊金洞技師，欲證明系爭房屋之補強工法及費用，惟系爭房屋混凝土抗壓強度不足及劣化既經本院前開認定非屬民法第345 條之瑕疵，亦未影響系爭房屋之結構安全，且臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告之鑑定結論亦已載明「... 台北市○○區○○路94巷1 弄8 號屬於連棟四戶壹樓之右邊間，若只補強標的物一戶可能造成整體結構安全之遺漏，則整棟結構之弱點可能無法補足以達到整體結構強度需求，本案之補強經費概估涉及補強工法選用及補強位置範圍設定，依據本公會鑑定工作計畫表工作內容註記不評估補強費用。」等語明確（見本院卷㈠第276 頁），是本院認即無再單就系爭房屋之補強工法及費用，函詢莊金洞技師之必要；又兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一審酌論列，併此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。