臺灣士林地方法院99年度訴字第1078號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1078號

原告

奇萊國際有限公司（即李蕙珍之承擔訴訟人）

法定代理人

李宜珏

訴訟代理人

施中川律師

訴訟代理人

許雅婷律師

被告

帛瑪國際有限公司

訴訟代理人

陳明暉律師

複代理人

簡泰正律師

　　　　　　郭令立律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國99年11月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承擔訴訟，民事訴訟法254 條第1 項定有明文。原告於民國99年6 月21日提起本件訴訟時，如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）應有部分二分之一，原為原告李蕙珍所有，嗣其於99年7 月1 日以買賣為原因移轉登記予奇萊國際有限公司所有，有系爭房屋之建物登記謄本在卷可稽（見本院99年士簡調字第556 號卷，下稱簡調字第556 號卷，第46至53頁），奇萊國際有限公司於99年7 月28日聲請代李蕙珍承擔本件訴訟，業經李蕙珍及被告同意（本院卷第16頁背面），揆諸前揭規定，自應准許，是本件即由奇萊國際有限公司承擔李蕙珍部分之訴訟。

二、原告起訴主張：伊與訴外人馬秀琴共有系爭房屋，伊之前手李蕙珍與訴外人馬秀琴於97年12月1 日將系爭房屋共同出租予訴外人瑪格服飾有限公司（下稱瑪格公司），並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），惟系爭房屋除承租人瑪格公司使用外，並由瑪格公司提供予被告使用，然瑪格公司於99年5 月11日依系爭租約第7 條之約定，發函予系爭房屋之共有人即出租人，終止系爭房屋之租賃關係，而被告既非系爭房屋之承租人，本無使用系爭房屋之權限，且瑪格公司已終止系爭租約，亦無法同意被告繼續使用系爭房屋，被告占有使用系爭房屋即屬無權占有，爰依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予全體共有人等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予全體共有人。㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：其使用系爭房屋係經系爭房屋所有權人馬秀琴之同意，被告並非無權占有，且其亦非使用系爭房屋之全部，實際上僅使用系爭房屋之一半，其餘另一半的範圍（即房屋門牌號碼為45號6 樓及6 樓之1 ），則仍堆置原屬瑪格公司所遺留之物品，被告並無任何占用行為，況系爭房屋共計有四個門牌，其內部打通分成數個房間，但每個門牌房屋之範圍仍可清楚分辨，也保有各自對外出入口，瑪格公司搬離系爭房屋前，兩造均持有鑰匙可自由出入，雖於瑪格公司搬離後，系爭房屋其中3 個大門的鑰匙有更換，但門牌號碼為45號之房屋大門鑰匙仍未更換，原告仍持有中，原告亦可使用系爭房屋云云資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事實：

㈠李蕙珍於99年6 月31日前為系爭房屋之所有權人，應有部分均各為2 分之1 。李蕙珍於99年7 月1 日將系爭房屋所有權應有部分移轉登記與奇萊國際有限公司。

㈡李蕙珍與另一共有人馬秀琴將系爭房屋出租與訴外人瑪格公司，租期自97年12月1 日起至102 年12月31日止，每月租金為21萬6,000 元。系爭房屋除瑪格公司使用外，並由瑪格公司提供予被告使用。

㈢瑪格公司於99年5月11日提前終止系爭租約。

五、得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭房屋全部，應將系爭房屋遷讓返還予全體共有人等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌之爭點為：原告依據民法第821 條、第767 條規定，請求被告將系爭房屋返還予共有人全體，有無理由？即被告是否無權占用系爭房屋？占有管領範圍為何？茲析述如下：

㈠被告占有管領範圍為何？按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決要旨參照）。本件被告既已自承其占有使用如附表編號1 、2 所示之房屋（本院卷第22頁），則此部分屬被告占有之範圍，應屬無疑。至系爭房屋另外二分之一，即附表編號3 、4 部分，本院認仍屬被告占有之範圍，理由如下：

⒈本件系爭房屋雖有如附表所示之4 個門牌號碼，並有4 個大門，然該4 戶房屋係彼此相連，且內部業已打通，即由附表所示之任何一戶房屋之大門進入，均可任意通行至其餘三戶房屋等情，為兩造所不爭執（本院卷第37頁暨其背面），並有被告提出之現場照片為憑（本院卷第24至25頁）。

⒉被告雖稱系爭房屋之四個大門，尚有1 個大門門鎖未更換，然被告既持有其中3 個更換門鎖後之鑰匙及其餘1 個未更換門鎖之鑰匙，且系爭房屋內部均已打通，得自由通行至任一戶房屋，可見系爭房屋之全部範圍，均得為被告所使用支配，而被告持有系爭房屋之所有鑰匙，自得拒絕他人通行進入系爭房屋，而排除他人之干涉，堪認被告對於系爭房屋之全部均有事實上之管領力。

⒊至被告雖辯稱系爭房屋其中一半，即附表編號3 、4 之房屋，仍堆置瑪格公司遺留下來物品云云，然被告既得自由進出附表編號3 、4 之房屋，且可阻止他人進入附表編號3 、4之房屋，業如前述，而占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，不以需直接對該物有使用或收益之情事為要件，只須該物置於自己支配之下，即可認該物為管領人所占有，是附表編號3 、4 之房屋雖有堆置瑪格公司遺留之物品，充其量僅能認瑪格公司有無共同占用之情事，非得謂附表編號3 、4 之房屋即非處於被告支配之範圍。

⒋再被告雖抗辯原告亦持有該未更換門鎖之鑰匙，故得使用系爭房屋云云，然此為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任。衡諸常情，李蕙珍與馬秀琴當初出租系爭房屋予瑪格公司時，應已將系爭房屋之所有鑰匙，交付予瑪格公司，是原告主張其目前並無持有該未更換門鎖之鑰匙，尚符常情，而被告既未能舉證以實其說，自難僅憑被告所言，即認原告持有該未更換門鎖之鑰匙。況縱認被告所述原告持有該未更換門鎖之鑰匙，然被告既持有系爭房屋4個門鎖之鑰匙，可自由出入系爭房屋為使用收益，則原告之所有權仍受有妨害，要難認以此即認被告對於系爭房屋無事實上管領力。況由被告所提出之照片觀之（本院卷第25頁），被告既得打開會議室或辦公室之門拍攝內部情形，益徵其對於系爭房屋內部所隔成之會議室、辦公室等，均有事實上之管領力。

⒌綜上，自認系爭房屋全部均在被告占有管領範圍。

㈡被告是否無權占有系爭房屋？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告就被占用物之所有權存在及被告占用之事實，除被告自認或不爭執者外，應負舉證責任，而被告如以非無權占有為抗辯者，原告於被告占有為無法律上權源之事實，不負舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。

⒉查本件系爭房屋係由李蕙珍與馬秀琴共同出租予瑪格公司，被告雖經瑪格公司同意後使用系爭房屋，惟瑪格公司業於99年5 月11日終止系爭租約，瑪格公司即負有將系爭房屋遷讓返還予出租人之義務，瑪格公司於系爭租約終止後既無占有系爭房屋之法律上權源，被告自無從因瑪格公司之前之同意，而取得占有系爭房屋之合法權源甚明。

⒊被告雖抗辯其另基於共有人馬秀琴之同意使用系爭房屋，故為有權占有云云。惟按共有物之管理，係指對於共有物之保存、改良及用益而言（最高法院82年台上字第358 號判決要旨參照）。再按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項定有明文。是系爭房屋若提供他人使用、收益者，應經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，始得為之。則被告使用系爭房屋縱經共有人馬秀琴之同意，然馬秀琴就系爭房屋之應有部分僅為二分之一，未達民法第820 條所定「共有人過半數及應有部分超過二分之一」之比例，被告自不得執此對抗其他共有人而主張有權占有。

⒋此外，被告並未提出其他證據證明其為有權占有，揆諸前開說明，自難認被告占有系爭房屋有何法律上權源。

㈢原告依據民法第821 條、第767 條規定，請求被告將系爭房屋返還予共有人全體，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；又按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。本件原告為系爭房屋之共有人，有建物登記謄本可憑（士簡調字第556 號卷第46至53頁），被告無權占有系爭房屋，已如前述，則原告依前開規定，請求被告返還系爭房屋，自屬有據。從而，原告依據民法第821 條、第767 條規定，請求被告將系爭房屋返還予全體共有人，為有理由，應予准許。

六、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許及免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

八、本院依職權定本件訴訟費用額為2 萬8,126 元（第一審裁判費2萬8,126 元），應由被告負擔。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。